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卷首語(yǔ)

請(qǐng)問什么是“酒店式公寓”?你能回答出來嗎?它與傳統(tǒng)酒店有什么區(qū)別?與產(chǎn)權(quán)式酒店有什么區(qū)別?與公寓式酒店有什么區(qū)別?作為酒店人，基礎(chǔ)知識(shí)還是要夯實(shí)。

今天，主要說說酒店式公寓。酒店式公寓是一種提供酒店服務(wù)的公寓產(chǎn)品。它具有以下鮮明的特點(diǎn)：

提供完善的服務(wù)和管理，酒店式公寓借鑒酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，主要包括家政服務(wù)(包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等);安全服務(wù)(24小時(shí)客房服務(wù)、24小時(shí)保安服務(wù)等);交通服務(wù)(機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等);商務(wù)服務(wù)(打印、翻譯、會(huì)議服務(wù)等)等。

具有家庭式的居住布局，酒店式公寓的室內(nèi)設(shè)計(jì)基本是按照居家的布局來設(shè)計(jì)，一般設(shè)有客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間。

市場(chǎng)上出現(xiàn)的形形色色的“酒店式公寓”產(chǎn)品令人眼花繚亂。那么，酒店式公寓究竟分為幾類呢?首先應(yīng)該根據(jù)體現(xiàn)其本質(zhì)的“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”來分，其次還可以根據(jù)其他方面來分，如根據(jù)物業(yè)檔次、開發(fā)模式、投資商盈利模式、項(xiàng)目地段、目標(biāo)客戶群等?？傊瑒澐纸嵌炔灰粯?，酒店式公寓的分類也會(huì)不一樣。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

一、根據(jù)產(chǎn)權(quán)形式分類

根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，酒店式公寓主要分為以下兩類：

1、商住產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓

顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對(duì)小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒店”或“寫字樓”經(jīng)營(yíng)。

具有商住產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓可發(fā)成兩種類型——商住型酒店式公寓與商務(wù)型酒店式公寓。

商住型酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商務(wù)的價(jià)值。雖然商住酒店式公寓商務(wù)環(huán)境還不錯(cuò)，但卻沒有寫字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)境就大打折扣。它只在特定區(qū)域內(nèi)存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味;而住戶則要面對(duì)川流不息的陌生面孔。通信、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，以中小戶型為主，房款總價(jià)不高，其在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至我從中低檔寫字樓中搶了一部分市場(chǎng)，這說明商住酒店公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空間的。

商務(wù)型酒店式公寓與商住型酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。大城市CBD及周邊地帶中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施，從而形成了其濃郁的商務(wù)氛圍。

目前在許多大型中心城市中，很多項(xiàng)目定位為商務(wù)型酒店式公寓。因?yàn)樯虅?wù)型酒店式公寓面對(duì)的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金水平較高，所以目前酒店式公寓一般都以商務(wù)型酒店式公寓為主。

2、住宅權(quán)的“酒店式公寓”

具有普通“住宅”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)是其典型特征。這是目前市場(chǎng)上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，更準(zhǔn)確地說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式公寓服務(wù)來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。也有部分項(xiàng)目可簽包租協(xié)議。

根據(jù)以上分析，酒店式公寓的房產(chǎn)證可以是住宅產(chǎn)權(quán)(土地出讓年限為20年)、商住產(chǎn)權(quán)(土地出讓年限為50年)、酒店產(chǎn)權(quán)(土地出讓產(chǎn)權(quán)為40年)和辦公產(chǎn)權(quán)(土地出讓年限為50年)。

二、根據(jù)物業(yè)檔次分類

1、高檔型

高檔型酒店式公寓一般處于絕佳地段，號(hào)稱五星級(jí)酒店式公寓，房?jī)r(jià)也向五星級(jí)酒店看齊，住客絕大部分是跨國(guó)公司的中高層外籍管理者，以長(zhǎng)期租賃為主。

2、中高檔型

中高檔型酒店式公寓是市場(chǎng)的主體力量，可以滿足酒店式公寓市場(chǎng)大多數(shù)客人的需求。此類物業(yè)長(zhǎng)期短住皆宜，經(jīng)營(yíng)比較靈活。

3、普通型

普通型酒店式公寓與前兩類酒店式公寓相比，其設(shè)施設(shè)備、家居裝飾及服務(wù)較為簡(jiǎn)單、普通。此類物業(yè)滿足了一部分預(yù)算較低客人的需求，也是市場(chǎng)不可或缺的組成部分。

另外還有更低一層的經(jīng)濟(jì)型酒店式公寓，此類物業(yè)往往從一般的公寓轉(zhuǎn)變而來，會(huì)所和其他設(shè)施很少，其租金接近高級(jí)公寓，它們滿足了一部分國(guó)內(nèi)企業(yè)中高級(jí)白領(lǐng)的需求。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

三、根據(jù)開發(fā)模式分類

(1)管理服務(wù)型：此類酒店式公寓不僅由酒店管理公司提供酒店服務(wù)，而且還負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，并在一定周期內(nèi)為客戶提供租金回報(bào)。

(2)純粹服務(wù)：此類酒店式公寓是由酒店管理公司提供酒店服務(wù)而不負(fù)責(zé)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。這種分類是由酒店式公寓的“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”決定的。

四、根據(jù)投資商盈利模式分類

1、全出租酒店式公寓

前面提到的高檔型公寓基本都屬于這一類。這類公寓的投資方是將物業(yè)作為類似酒店的經(jīng)營(yíng)方式長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，通過租金取得利潤(rùn)。因?yàn)榇祟惥频晔焦⒁话阌梢粋€(gè)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，管理較為簡(jiǎn)單，容易創(chuàng)品牌，但同時(shí)由于資金回收期長(zhǎng)而投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

2、可租售的酒店式公寓

目前大多數(shù)的酒店式公寓都屬于此類，開發(fā)商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但由于有較多的小業(yè)主，經(jīng)營(yíng)管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營(yíng)管理，也可自己出租或自用，因此租金不盡相同，可能會(huì)造成一定的經(jīng)營(yíng)麻煩。

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五、根據(jù)項(xiàng)目地段分類

1、位于市中心成熟商圈的酒店式公寓

商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。由于地處市中心成熟商圈，此類型酒店式公寓的售價(jià)或租價(jià)通常不低。但又由于成熟商圈對(duì)酒店式公寓的目標(biāo)客戶群有著聚集效應(yīng)，因此此類酒店式公寓有著穩(wěn)定的客源基礎(chǔ)。

2、位于開發(fā)新區(qū)的酒店式公寓

此類酒店式公寓的售價(jià)或租價(jià)一般比市中心的低。此外，由于開發(fā)區(qū)的美好前景是從規(guī)劃上具有可預(yù)期性，遠(yuǎn)期發(fā)展被看好，因此此類酒店式公寓升值潛力巨大。然而，開發(fā)新區(qū)的美好前景是從規(guī)劃的角度來描繪的，它需要時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)區(qū)域走向成熟需5—10年時(shí)間，而且一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或城市經(jīng)營(yíng)發(fā)生變化，開發(fā)新區(qū)的商圈能否成熟還是個(gè)問題。如果沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群，即使有好的酒店管理公司負(fù)責(zé)打理，也是“巧婦難為無(wú)米之炊”，因此此類酒店式公寓需要經(jīng)受很多的市場(chǎng)考驗(yàn)。

3、位于風(fēng)景旅游區(qū)的酒店式公寓

此類酒店式公寓擁有豐富的風(fēng)景資源，一般功能定位為“旅游度假”功能。但由于缺乏地段、交通、商業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等因素的強(qiáng)有力支持，此類酒店式公寓缺乏穩(wěn)固的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

六、根據(jù)目標(biāo)客戶群分類

1、小戶型單身公寓

此類酒店式公寓是為單身人士設(shè)計(jì)的，其產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)普遍較小，僅有30—70平方米。小戶型單身公寓通常在小區(qū)綠化、私密性、房型設(shè)計(jì)等方面劣于普通住宅，而其低總價(jià)、低裝修費(fèi)用以及出租收益高于普通住宅是其擁有的主要優(yōu)勢(shì)，因而，其在吸引城市外來年輕人及投資客方面具有獨(dú)特的吸引力。

2、商務(wù)公寓

此類酒店式公寓是為商務(wù)人士設(shè)計(jì)的，在服務(wù)上專門提供秘書、翻譯、會(huì)議等服務(wù)。隨著各城市之間的商務(wù)往來越來越頻繁，此類酒店式公寓會(huì)有廣闊的發(fā)展空間。

3、國(guó)際公寓

此類酒店式公寓的客戶群主要是面向外籍人士，一般位于中央商務(wù)區(qū)或者使館區(qū)，即外籍人士聚集的區(qū)域。