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酒店投資測算：市場調(diào)研與數(shù)據(jù)模型建立

時(shí)間：2024-06-11 10:09:36

來源：郡達(dá)酒店集團(tuán) 侵刪

從專業(yè)角度出發(fā)，酒店投資測算是投資過程中不可或缺的一環(huán)。在沒有充分測算回報(bào)周期的情況下盲目投資，往往只能憑“滿腔熱血”行事，而這種情況我們確實(shí)也遇到了多次。過去的一些案例，如自持物業(yè)未計(jì)算租金、成本控制不當(dāng)導(dǎo)致利潤幾乎為零，以及投資額過高難以回收等問題，都為我們敲響了警鐘。

做投資前，我們強(qiáng)烈建議投資者進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研和投資測算。這包括了解酒店項(xiàng)目周邊的租金水平、酒店類型、房價(jià)、房量、房型比例、開房率、人力成本、配套設(shè)施、OTA表現(xiàn)、客群特征以及周邊商業(yè)氛圍等情況。這些數(shù)據(jù)不僅有助于投資者對(duì)物業(yè)本身價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，還能為后期的投資測算提供重要依據(jù)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

測算模型一般來說包括以下酒店成本，大家可以根據(jù)項(xiàng)目所在地的情況列舉在表格里，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)填寫進(jìn)去。

租金：根據(jù)酒店所在地的市場租金水平進(jìn)行預(yù)估，并考慮可能的租金遞增率和免租期。

人力成本：包括員工的基本工資、社保、福利等費(fèi)用，需根據(jù)酒店規(guī)模和人員配置進(jìn)行合理預(yù)算。

洗滌費(fèi)：基于酒店布草洗滌量和當(dāng)?shù)叵礈靸r(jià)格進(jìn)行估算。

能耗：包括水、電、氣等費(fèi)用，需根據(jù)酒店歷史能耗數(shù)據(jù)和預(yù)計(jì)運(yùn)營情況進(jìn)行預(yù)測。

稅費(fèi)：根據(jù)當(dāng)?shù)囟愂照哌M(jìn)行預(yù)算，確保合規(guī)性。

保險(xiǎn)費(fèi)：為酒店購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)，以覆蓋潛在風(fēng)險(xiǎn)。

辦公費(fèi)：日常辦公用品、通訊等費(fèi)用。

維修保養(yǎng)費(fèi)：預(yù)計(jì)酒店設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)成本。

網(wǎng)絡(luò)電視費(fèi)用：為客房提供網(wǎng)絡(luò)和電視服務(wù)的費(fèi)用。

中介傭金：如涉及中介服務(wù)，需預(yù)留中介傭金預(yù)算。

易耗客用品：包括牙膏、牙刷、拖鞋、沐浴露等客人使用的消耗品。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

在列舉成本時(shí)，投資者應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，將各項(xiàng)費(fèi)用詳細(xì)列舉在表格中，并根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行填充。

在收益預(yù)測方面，我們需要對(duì)周邊同檔次酒店進(jìn)行深入的市場調(diào)研。例如，通過訪問酒店樓層清潔人員，查看其工作車上的分房記錄，可以較為準(zhǔn)確地估算出酒店的開房率。同時(shí)，也可以與酒店工作人員溝通，了解酒店的開房情況和市場動(dòng)態(tài)。在房價(jià)預(yù)估方面，需結(jié)合酒店定位、服務(wù)質(zhì)量和周邊酒店價(jià)格水平進(jìn)行綜合評(píng)估。

此外，人流情況和OTA平臺(tái)表現(xiàn)也是收益預(yù)測的重要因素。通過觀察酒店周邊的人流情況，可以預(yù)測酒店的潛在客戶群體。同時(shí)，分析競爭對(duì)手在OTA平臺(tái)上的價(jià)格、開關(guān)房時(shí)間等數(shù)據(jù)，可以為酒店定價(jià)和營銷策略提供參考。

在投資測算方面，我們可以提供以下幾種方法供投資者參考：

單房投入收益測算法：

通過計(jì)算酒店整體投資均攤到每個(gè)房間的單房投入，以及單房日均成本（包括租金成本和運(yùn)營成本），結(jié)合預(yù)估的房型售價(jià)和開房率，得出單房售賣收益和單房利潤。進(jìn)而計(jì)算出單房年利潤和酒店投資回報(bào)年限。

整體投資均價(jià)測算法：

該方法較為簡單，通過預(yù)測酒店年度營收和年度成本（或采用常規(guī)毛利比例），計(jì)算出酒店年度利潤，再除以總投資額得出酒店回報(bào)年限。

全面精細(xì)化測算法：

這種方法更為復(fù)雜，但精度也更高。它涉及到租金增長、人力成本增長、市場趨勢等多方面的預(yù)測和分析。通過對(duì)這些因素進(jìn)行綜合考慮，我們可以更準(zhǔn)確地預(yù)測酒店租賃期的運(yùn)營總收益，并計(jì)算出回收年限。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

在使用這些測算方法時(shí)，有幾點(diǎn)需要特別注意：

測算時(shí)應(yīng)確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，盡量使用可靠的市場調(diào)研數(shù)據(jù)。

考慮到未來可能的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，建議在測算結(jié)果的基礎(chǔ)上，投資多算，收益少算，以作為安全邊際。

測算時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮酒店的折舊攤銷和投資資金利息等成本，以得出更真實(shí)的凈利潤和回報(bào)周期。

最后，我們希望通過今天的分享，能夠幫助投資者更加理性地進(jìn)行酒店投資，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的收益。同時(shí)，我們也歡迎投資者選擇加盟我們的品牌，共同創(chuàng)造美好的商業(yè)前景。

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