來源：山東現(xiàn)代國際酒店管理集團(tuán) 侵刪

在目前國內(nèi)主流中檔酒店的單房投入約在10萬-15萬之間。這一單房投入涵蓋了建材、施工等固定成本，并包括一定比例的隱性成本。不同門店的籌建期隱性成本風(fēng)險點和占比各有差異。而在新酒店籌備階段，涉及到以下七大板塊的隱性成本，我們又需要在規(guī)劃和管理上注意什么呢？

01

物業(yè)的隱性成本

? 裝修申請

酒店裝修工程涉及的工程量較大，因此在開始裝修之前，必須向所在物業(yè)管理處、社區(qū)等相關(guān)部門提前提交裝修申請并進(jìn)行辦理。只有在獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)后，才能夠著手進(jìn)行施工。若在未獲得裝修申請批準(zhǔn)的情況下進(jìn)行施工，將被視為違規(guī)裝修，可能會面臨要求整改的處罰。這一違規(guī)行為可能帶來極大的隱性房租成本和政策風(fēng)險。因此，在進(jìn)行酒店裝修項目時，確保提前獲得相關(guān)審批是至關(guān)重要的，以規(guī)避潛在的法規(guī)違規(guī)問題。

? 物業(yè)電梯

酒店裝修施工涉及大量建材搬運(yùn)，而在一些情況下，酒店物業(yè)可能存在沒有電梯、電梯數(shù)量不足，或者不允許建材通過電梯的情況。這將顯著增加酒店投資人在搬運(yùn)方面的隱性成本和時間成本。在當(dāng)前人力成本較高的環(huán)境下，以共100間房的公寓為例，從卸貨到搬運(yùn)到樓層，總費(fèi)用為6000元，這還是在有電梯的情況下。

? 水電費(fèi)正常繳納

酒店項目在裝修階段，由于財務(wù)未及時支付水電費(fèi)給物業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)多次停水停電的情況發(fā)生。物業(yè)的臨時停水停電勢必會對后續(xù)工期產(chǎn)生不良影響。在酒店開始施工之前，務(wù)必確保與物業(yè)建立良好的溝通和支付協(xié)議，以保障正常的水電供應(yīng)。

在裝修施工期間產(chǎn)生的水電費(fèi)務(wù)必及時支付，以維持與物業(yè)的合作關(guān)系。若水電費(fèi)繳納不及時，可能會導(dǎo)致物業(yè)無法正常提供水電服務(wù)，影響酒店的正常運(yùn)作。

因此，在項目啟動前，應(yīng)該確保財務(wù)流程的順暢，與物業(yè)達(dá)成明確的支付協(xié)議，并定期核對賬單，以確保及時足額地支付水電費(fèi)用。這將有助于避免不必要的施工中斷，確保施工進(jìn)度的穩(wěn)定推進(jìn)。

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02

施工的隱性成本

? 樣板房是標(biāo)配

樣板房在所有籌備酒店項目中都是標(biāo)配，即使是規(guī)模較小的項目，如少于60間客房的小型酒店。多次采購和入住體驗較差是不做樣板房******的隱性成本。在我們深圳福田項目中，床架的實際成品出現(xiàn)了不牢固的問題，我們在收到樣品后第一時間進(jìn)行了退貨。

床架作為可移動的硬件，最主要的損失可能是由于工期延誤而導(dǎo)致的房租成本。相對而言，如果涉及到不能輕易移動的門窗等硬件，不做好樣板房可能導(dǎo)致的不僅是房租成本的增加，還可能涉及與相關(guān)聯(lián)的二次施工費(fèi)用。

為了******程度地降低這些隱性成本，確保在樣板房的選擇和制作階段對硬件和軟裝進(jìn)行充分的質(zhì)量檢查。及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，可以有效減少工期延誤，降低房租成本，同時確保項目的整體質(zhì)量和客戶滿意度。精心策劃和管理樣板房將在后續(xù)項目中帶來更好的投資回報。

? 施工費(fèi)用及時支付

在深圳某酒店項目中，朋友遇到了由于投資人未按時支付施工費(fèi)用而導(dǎo)致的問題。施工方領(lǐng)隊帶領(lǐng)施工隊員集體罷工，導(dǎo)致工程期延誤近20天。為避免這種情況，酒店投資人在施工合同中提前準(zhǔn)備好投資款，并按照合同規(guī)定及時支付施工款是至關(guān)重要的。

確保按時支付施工費(fèi)用對于項目的正常推進(jìn)和工程期的控制至關(guān)重要。違約導(dǎo)致罷工和工程期延誤可能帶來額外的房租成本，不僅會增加開支，還可能對整個項目的進(jìn)度和質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響。

在類似的情況下，投資人應(yīng)該與施工方建立良好的溝通渠道，提前解決可能影響工程推進(jìn)的支付問題。透明、及時的溝通，合理的支付安排可以有效地避免因資金問題而引起的工程期延誤和其他不必要的風(fēng)險。維護(hù)合作關(guān)系、確保支付流程的順暢對于項目的順利進(jìn)行是非常關(guān)鍵的。

? *********的=最貴的

在選擇施工方時，一味追求************可能導(dǎo)致承擔(dān)較大的隱性成本。曾見過工程出身的酒店投資人，由于對施工有深入了解，以底價+5%的利潤來談價，結(jié)果選中的施工方僅進(jìn)行了3天的工作就提前離場。

最終，這位工程出身的酒店投資人不得不重新尋找施工方，這導(dǎo)致了工程延誤，損失了時間成本。這不僅意味著需要支付額外的房租，還無法享受按期營業(yè)所帶來的營收。僅僅追求最低價格的施工方可能會導(dǎo)致遇到賠了夫人又擇兵的風(fēng)險，成本和風(fēng)險的增加可能會對整個項目產(chǎn)生負(fù)面影響。

因此，在選擇施工方時，除了關(guān)注價格，還需要考慮施工方的信譽(yù)、工程經(jīng)驗、項目管理能力等因素。合理的價格結(jié)合專業(yè)素質(zhì)和工作記錄的評估可以確保選擇到更為合適的施工方，從而減少工程風(fēng)險和隱性成本。

? 施工現(xiàn)場安全管理

酒店裝修施工的范圍廣、周期長，因此成為社區(qū)、街道辦的安全生產(chǎn)小組等政府部門巡查的重點對象。這些部門在安全巡查過程中發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場不符合規(guī)定的安全問題時，可能會采取口頭警告的方式，甚至可能要求酒店停止裝修進(jìn)行整改。

在選擇施工方時，酒店應(yīng)優(yōu)先考慮有豐富酒店項目經(jīng)驗的施工方，尤其要關(guān)注其在施工現(xiàn)場的安全管理能力。一旦在裝修過程中發(fā)生安全事故，可能會對酒店投資人造成嚴(yán)重的財務(wù)損失，甚至傾家蕩產(chǎn)。

確保選擇具備良好安全記錄的施工方是至關(guān)重要的。這包括施工方過往的酒店項目經(jīng)驗、安全培訓(xùn)和管理實踐等方面的考慮。通過這樣的選擇，可以有效減少安全風(fēng)險，提高整個裝修過程的安全性，同時也更好地滿足政府安全監(jiān)管的要求。安全是酒店裝修過程中不可忽視的重要因素，對于投資人的財務(wù)和法律責(zé)任都有著深遠(yuǎn)的影響。

? 避開春節(jié)

在深圳的第一個酒店項目，從2009年11月開始動工，但由于春節(jié)停工約1個月，導(dǎo)致春節(jié)停工期間的房租成為投資決策失誤的代價。這個經(jīng)驗提醒各位粉絲朋友，在進(jìn)行項目施工時最好避免在春節(jié)期間停工。另外，可以通過提前規(guī)劃、增加人力、優(yōu)化工序以及適當(dāng)加班等方式，爭取在節(jié)前完成項目的裝修。當(dāng)然，也可以選擇在春節(jié)過后再開始施工，以避免過長的停工期影響項目進(jìn)度和產(chǎn)生額外的房租成本。

這一經(jīng)驗教訓(xùn)表明，在項目規(guī)劃和決策階段，要對節(jié)假日期間的停工影響有清晰的認(rèn)識，采取措施減少停工帶來的損失。精心的時間安排和施工計劃將對項目的順利進(jìn)行和成本控制產(chǎn)生積極的影響。

? 按規(guī)定時間施工

大部分地區(qū)規(guī)定的施工時間為8:00-18:00，而住宅物業(yè)則通常要求周末不能進(jìn)行施工。不同地區(qū)和物業(yè)屬性的規(guī)定有所不同，因此在施工過程中，酒店需要遵循物業(yè)的施工時間要求。違反規(guī)定可能會引起投訴，進(jìn)而產(chǎn)生不必要的隱性成本。

對于一些噪音較小的施工項目，可以考慮在規(guī)定的施工時間以外的時間段進(jìn)行工作，以減少對周邊環(huán)境和居民的影響。這樣的靈活安排既有助于遵循物業(yè)規(guī)定，又能******程度地減少潛在的隱性成本。

因此，在進(jìn)行施工計劃時，了解并遵循相關(guān)地區(qū)和物業(yè)的規(guī)定是十分重要的。合理的施工時間安排不僅有助于維護(hù)與周邊社區(qū)的良好關(guān)系，還可以減少可能產(chǎn)生的額外成本和糾紛。

? 不同工序的銜接

酒店施工涉及到多個環(huán)節(jié)，包括水電、泥工、消防等多個工序。當(dāng)項目沒有整體打包給同一施工方時，酒店前期籌備人員需要有效對接不同工序的供應(yīng)商。否則，前后工序無法無縫鏈接，可能會導(dǎo)致整個項目的延遲。在蜂趣公寓福田新村店的案例中，由于窗戶供應(yīng)商推遲交貨，導(dǎo)致項目推遲至少20天竣工。

這一經(jīng)驗教訓(xùn)強(qiáng)調(diào)了在項目籌建階段的供應(yīng)鏈管理的重要性。對接不同工序的供應(yīng)商，要確保他們能夠按時交付所需的材料和設(shè)備，以保證整個施工流程的順利進(jìn)行。在與供應(yīng)商的合作中，提前溝通并建立清晰的交付時間表是至關(guān)重要的。

酒店前期團(tuán)隊?wèi)?yīng)該積極協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)的工序，確保項目的各個部分能夠協(xié)調(diào)一致地推進(jìn)。對供應(yīng)商的選擇要謹(jǐn)慎，確保其有穩(wěn)定的供貨能力和良好的交貨記錄，以降低項目延期的風(fēng)險。在整個項目周期中，及時溝通和協(xié)作對于保持施工進(jìn)度至關(guān)重要，以避免不必要的延誤和額外的成本。

? 分層裝修

分層裝修在長租公寓中得到了較好的應(yīng)用，特別是一些長租公寓采用了一層裝修一層的方式，以緩解資金壓力。酒店在進(jìn)行裝修時可以充分借鑒這種分層裝修的經(jīng)驗。尤其是在酒店硬裝修結(jié)束后，在進(jìn)行開荒和配備客房運(yùn)營物資時，可以按照層為單位進(jìn)行操作。

采用分層裝修的方式有助于在整個裝修過程中分散成本，避免一次性大額的投入，有利于財務(wù)的平衡。此外，在酒店硬裝修完成后，即使不是所有樓層的客房都可以對外銷售，至少部分樓層可以投入運(yùn)營，從而降低了潛在的隱性損失。

這種分層裝修的策略對于酒店在裝修和運(yùn)營過程中的靈活性和資金管理都具有積極的影響。通過合理規(guī)劃和分期進(jìn)行裝修，可以更好地掌控成本，并在酒店具備營業(yè)條件時迅速投入運(yùn)營，從而******程度地降低潛在的財務(wù)壓力和損失。

? 減少現(xiàn)場安裝環(huán)節(jié)

減少現(xiàn)場安裝環(huán)節(jié)是一種有效的方式，可以直接壓縮裝修期。例如，現(xiàn)在許多家具和墻板在出廠時已經(jīng)是半成品，產(chǎn)品到達(dá)項目現(xiàn)場后只需進(jìn)行簡單的拼接工作即可完成安裝。這種安裝方式非常適合商業(yè)裝修。在一、二線城市，一般物業(yè)并不提供免費(fèi)的裝修期。通過節(jié)省現(xiàn)場安裝時間，可以直接為酒店項目帶來經(jīng)濟(jì)收益，商業(yè)意義非常大。

采用半成品和預(yù)制構(gòu)件的裝修方式不僅可以提高施工效率，還有助于降低施工成本。通過在工廠進(jìn)行一定程度的預(yù)制，可以減少現(xiàn)場工作的復(fù)雜性，降低施工風(fēng)險，并在項目進(jìn)行中更好地掌握進(jìn)度。這對于商業(yè)項目而言，尤其是在沒有免費(fèi)裝修期的情況下，是一種非常實用的策略。

這一方法的商業(yè)意義在于提高了酒店項目的效率和靈活性，縮短了項目周期，同時降低了裝修過程中的成本。通過采用先進(jìn)的裝修方式，酒店可以更加迅速地進(jìn)入運(yùn)營階段，為商業(yè)經(jīng)營帶來更快的回報。

03

合伙人隱性成本

? 投資款規(guī)劃&監(jiān)管

為了緩解投資人的資金壓力，分批支付投資款是一種明智的做法。然而，同時確保對公賬戶或合伙人共同賬戶的支出和余款透明和公開也是至關(guān)重要的。

在項目的前期籌備期間，確保資金的透明度可以幫助避免潛在的問題和誤解。通過及時更新和共享資金的使用情況，合伙人可以更清晰地了解項目的資金狀況。這種透明度有助于建立信任，提高合作伙伴之間的溝通效果。

另外，定期的投資款支付和相關(guān)的進(jìn)度報告可以確保施工方在需要時得到資金支持，從而避免可能的糾紛和推遲竣工日期。這種分期支付的方式更有助于項目的平穩(wěn)推進(jìn)，同時減輕了投資人的壓力。

在合作伙伴關(guān)系中，開放、透明和及時的溝通是確保項目成功的關(guān)鍵因素。通過建立良好的合作伙伴關(guān)系和規(guī)范的資金管理，可以更好地應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，確保項目的順利進(jìn)行。

? 職責(zé)分明

采購環(huán)節(jié)確實在單體酒店投資中可能引發(fā)投資人之間的分歧，而這種分歧可能導(dǎo)致隱性成本的增加。在采購決策方面，確保投資人之間的溝通和合作至關(guān)重要，以減少潛在的分歧和隱性成本。

一個有效的解決方案是在項目初期確立清晰的決策流程和責(zé)任分工。在立項前期，投資人可以制定明確的決策標(biāo)準(zhǔn)和采購政策，明確各自的職責(zé)和權(quán)責(zé)。這可以有助于降低投資人之間的分歧，提高溝通效率。

此外，建議在制定采購計劃時，充分聽取各個投資人的意見和建議，并進(jìn)行充分的市場調(diào)研。在采購決策中，權(quán)衡各種因素，包括性能、成本、維護(hù)等方面的考慮。確保投資人對決策的透明度，以避免后期可能出現(xiàn)的問題。

在一個團(tuán)隊中，共同的目標(biāo)和明確的決策流程有助于建立更加協(xié)調(diào)和合作的氛圍。通過提前規(guī)劃和有效的溝通，可以******限度地降低單體酒店投資中的分歧和隱性成本。

? 決策機(jī)制

朋友投資的酒店項目，籌備期間遇到了裝修風(fēng)格的分歧，導(dǎo)致施工被迫停止。在我朋友的調(diào)解下，合伙人們最終妥協(xié)，同意重新開始施工。為避免類似情況，建議在項目立項前明確合伙人的職責(zé)，并建立決策機(jī)制，如多數(shù)服從少數(shù)的投票規(guī)則。這樣的機(jī)制有助于降低投資人之間的摩擦，確保項目工期的穩(wěn)定推進(jìn)

圖片來源：錦囊泛娛酒店

04

采購隱性成本

? 精準(zhǔn)發(fā)貨

佛山項目籌備時，遇到家私供應(yīng)商將大貨的桌子、椅子型號和數(shù)量都不對。物流來回耽誤不少時間，而且這種大貨一般只能走物流，需要10-15天的時間周期。個人建議，供應(yīng)商發(fā)大貨前酒店方最好再次確認(rèn)數(shù)量和型號，避免不必要的隱性成本。另外，供應(yīng)商盡量選擇當(dāng)?shù)?，且最好可以去生產(chǎn)現(xiàn)場做必要的了解和調(diào)查。

? 按期交貨

家具家私需要10-20天的生產(chǎn)周期。除了需要前提下單外，還需及時根據(jù)工程實際的進(jìn)度和供應(yīng)商溝通。尤其遇到交貨需要提前的情況。個人建議，這類可以移動的大貨交貨日期，宜早不宜遲，且項目現(xiàn)場完全有地方可以放置。而且大貨在物流過程中，還有不確定因素。提前到貨，可以有效避免不確定性因素，減少交貨的隱性成本。

? 采購隱性成本

采購家私家電前，需要問清楚供應(yīng)商是否包含發(fā)票、安裝、搬運(yùn)費(fèi)用。比如，床墊類的笨重物品在采購前，需要問清楚價格是否包含物流送貨上門到項目。很多大件物品，價格只包含送到1樓，1樓以上的樓層需要收取一定的搬運(yùn)費(fèi)用。

? 備貨數(shù)量

大貨在運(yùn)輸過程中，有破損的可能性，尤其是易醉類物品。在采購前，可以根據(jù)破損可能性和單價大小，適當(dāng)多采購一定數(shù)量的備貨。適當(dāng)?shù)膫湄浛梢詼p少不必要的隱性成本，另外后期運(yùn)營物品出現(xiàn)破損，也需要采購，出現(xiàn)浪費(fèi)采購的概率低。

? 兼顧價格和質(zhì)量

采購分為直接的采購成本和后期間接維修成本（隱性成本），尤其防水、水電、五金這些涉及安全類隱蔽工程的材料。在籌備期，只考慮價格因素，后期的維護(hù)成本較大。很多單體酒店的防水工程普遍較差，裝修3年內(nèi)80%以上的酒店都會遇到部分房間出現(xiàn)漏水問題。后期重新做防水，影響酒店客房銷售，且影響住客體驗，隱性成本高。

05

設(shè)計隱性成本

? 設(shè)計報價&項目

仔細(xì)核對設(shè)計方案，提供哪些服務(wù)內(nèi)容。酒店設(shè)計需要效果圖和施工圖，而部分設(shè)計公司將機(jī)電、強(qiáng)弱電分開，且酒店每種房型至少需要1張設(shè)計圖。這些都需要在設(shè)計初始階段，需要與設(shè)計師提前確認(rèn)。

另外，消防建議請第三方專業(yè)公司做消費(fèi)設(shè)計圖和施工圖。如果不問清楚設(shè)計方案提供的內(nèi)容，后期實際會產(chǎn)生一定的隱性設(shè)計費(fèi)用。

? 深化設(shè)計費(fèi)

設(shè)計公司將項目設(shè)計圖和施工圖，交給酒店方后，設(shè)計公司的設(shè)計工作已完成。酒店需要后續(xù)的圖紙之外的設(shè)計改動、選購材料、設(shè)計監(jiān)工等深化設(shè)計工作，均需要額外付費(fèi)。大部分的設(shè)計公司，在報價階段都會提前告之酒店投資人。

個人認(rèn)為，酒店物業(yè)戶型是不規(guī)則的多邊形物業(yè)（菱形），不規(guī)則客房數(shù)量多，酒店可以考慮深化服務(wù)。如果95%戶型都是一樣，可以選擇省去深化設(shè)計服務(wù)，節(jié)省裝修成本。

? 慎用供應(yīng)商

設(shè)計費(fèi)、推薦供應(yīng)商產(chǎn)生的銷售傭金，是設(shè)計公司兩大主要收入來源。供應(yīng)商包含建材和施工方，設(shè)計公司會選擇性地與它們合作。設(shè)計公司成功向供應(yīng)商推薦客人采購后，需要支付一定傭金給設(shè)計公司。供應(yīng)商在對酒店報價時，會將銷售傭金部分疊加銷售價格內(nèi)。

個人建議，除非和設(shè)計公司非常熟悉或者認(rèn)可設(shè)計公司，否則自行采購是******。這也是設(shè)計環(huán)節(jié)最常見的隱性成本。

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06

消防隱性成本

? 消防設(shè)計

酒店消防要求非常嚴(yán)格，各地均有明確的政策和標(biāo)準(zhǔn)。消防設(shè)計不同于簡單的室內(nèi)設(shè)計，需要找專業(yè)消防公司對酒店消防重新出消防設(shè)計圖和施工圖。個人建議，酒店將整個消防項目打包給當(dāng)?shù)刈龊镁频晗赖墓尽：芏嗟貐^(qū)、物業(yè)都有指定的消防公司。將設(shè)計和施工分拆，增加項目時間成本，得不償失。

? 標(biāo)準(zhǔn)差異性

各地區(qū)的消防標(biāo)準(zhǔn)和要求不一樣，消防整體造價也不一樣。比如，A地區(qū)要求酒店總面積達(dá)到3000平，需要安裝煙感+噴淋，而B地區(qū)要求經(jīng)營場所總面積達(dá)300平以上，需要同時安排煙感+噴淋。不同地區(qū)對酒店消防標(biāo)準(zhǔn)和要求不太一樣，消防造建成本會有一定的幅度和隱蔽。每個不同的項目，消防整體造價只有借鑒意義。

? 不確定性

酒店消防驗收需要當(dāng)?shù)刈〗ň职才艑Ｈ?，對項目現(xiàn)場進(jìn)行人工驗收，驗收合格后才能發(fā)消防證和特行證。每個酒店投資人的人脈不一樣，消防總費(fèi)用差異較大。目前很多中檔酒店單房投入中，明確不包含消防的費(fèi)用，因為消防總費(fèi)用的不確定性因素太多，拿證的時間難以保證。

07

開荒階段隱性成本

? 照片拍攝

酒店照片是上線所有平臺必備的銷售工具。除了提前篩選攝影師外，還需要對接攝影師的行程、天氣等因素。另外，拍攝后期也需要時間精修。個人建議，硬裝結(jié)束后酒店需要提前挑選和準(zhǔn)備拍攝的房間。耽誤了酒店客房的照片拍攝，等同于耽誤整個酒店的銷售，損失酒店的營收。

? 布草洗滌商

非一二線城市的酒店，尤其是小體量項目。布草洗滌商本身數(shù)量相對較少，體量少的項目大部分布草洗滌商合作意愿不高。酒店運(yùn)營在前期可多找?guī)准遥崆皩⒕频甑膶嶋H情況告訴供應(yīng)商。

朋友在佛山做的售后的反租公寓就遇到類似問題，由于房源數(shù)量少且分散，布草洗滌商洗了1次后就不合作了。個人建議，在開荒階段，酒店至少要儲備2-3家布草洗滌商，以備不時之需。

? 非法營業(yè)

酒店營業(yè)需要在證件齊全后，否則輕則面臨經(jīng)濟(jì)處罰，重則行政處罰。深圳xxxxx電競酒店，由于證件不齊提前營業(yè)，導(dǎo)致被經(jīng)濟(jì)處罰。

新酒店項目，需要按當(dāng)?shù)卣咭?，取得消防證、特行證、衛(wèi)生證、食品證等，方可開門營業(yè)。另外，售后返租酒店、民宿（沒有特行證）的項目在線上均不能叫xxxxx酒店，只能叫xxxxxx公寓、民宿。否則，存在一定的政策風(fēng)險和隱性成本。

工程延期是酒店籌建期******的隱性成本。它不僅增加項目額外的房租成本，且損失未能如期營業(yè)所產(chǎn)生的營收。后期的維護(hù)成本是由籌建期工程供應(yīng)商的篩選、施工質(zhì)量決定，是籌建期所引起的后續(xù)隱性成本。

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