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酒店的籌建籌開是一個酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店的投資、建設、以及后期運營是否成功均產生決定性的影響，并最終影響到酒店投資收益的狀況。換言之，酒店的籌建籌開影響著酒店未來投資收益的******化。這與酒店資產管理的終極目標不謀而合。

正如某知名酒店管理咨詢公司指出，“所謂酒店資產管理，是指通過建立酒店管理在運營、財務、市場等方面的行業(yè)標準，有效地監(jiān)控酒店經營表現。其主要目標是通過提出關于設施規(guī)劃、市場定位、經營管理等方面的具體建議，以達到投資回報率******化的目的?！?/p>

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01

理清酒店資產管理的概念

如今，討論酒店籌建籌開的文章很多，但從酒店資產管理的角度去看待和分析酒店籌建籌開的資料卻略顯不足?，F在，筆者試圖從這方面入手加以探討。

首先，我們要理清酒店資產管理的概念。綜合各方面的研究和本人的顧問實踐，筆者認為，酒店資產管理，可界定為涵蓋酒店資產的規(guī)劃與設計、采購與建造、啟用、運行、維護、更新與處置六個環(huán)節(jié)，對酒店的有形資產和無形資產進行全生命周期的管理，其最終目的是提高酒店未來的資產利潤率，增加酒店營運現金流，實現酒店資產投資回報******化，保障酒店業(yè)主資產價值的提升。

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02

管理績效要求的六個環(huán)節(jié)

其次，我們要明確在酒店資產全生命周期管理模式下，酒店資產管理的六個環(huán)節(jié)的管理績效要求。

1、酒店資產規(guī)劃與設計的管理績效要求包括：

準確識別酒店投資機會

科學進行酒店項目的可行性研究

合理制定資本預算

有效確定投融資安排

努力實踐酒店可持續(xù)發(fā)展的設計理念

2、酒店資產采購與建造的管理績效要求包括：

有效實施資產采購流程標準化

科學進行工程承建商的招投標合規(guī)管理

精心組織土建施工現場的資產管控

3、酒店資產啟用的管理績效要求包括：

科學實施有形資產登記、造冊并制定相應管理制度

有效關注酒店無形資產的初期管理

合理組建酒店內部資產管理團隊

不斷完善酒店資產管理的信息化建設

4、酒店資產運行的管理績效要求包括：

持續(xù)關注酒店設施設備的運行狀態(tài)并設立運行KPI

持續(xù)重視酒店無形資產（尤其是品牌）的運行情況并跟蹤記錄

5、酒店資產維護的管理績效要求包括：

有效建立酒店各類有形資產的維護流程并進行全員培訓

高度關注酒店無形資產（品牌及聲譽等）的管理，做好網評維護和品牌形象維護

6、酒店資產更新與處置的管理績效要求包括：

合理進行酒店資產的翻新改造

合規(guī)處理酒店資產的折舊與報廢

持續(xù)優(yōu)化酒店資產的配置與結構

科學實施酒店資產的并購與重組及資產證券化

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03

確立與酒店籌建籌開對應的

酒店資產管理關鍵任務

我們要在酒店資產管理六個環(huán)節(jié)的管理績效要求框架下，確立與酒店籌建籌開對應的酒店資產管理關鍵任務。

酒店的籌建籌開是彼此獨立又有一定聯系的兩個階段。在籌建階段，其主要工作內容是酒店項目的可行性研究和規(guī)劃設計。

可行性研究要依據當地經濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結合當地經濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經營狀況，進行投資回報分析。

規(guī)劃設計要根據酒店市場定位和客源結構，以滿足市場需求和后期的經營管理為前提，詳細規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。在籌開階段，其主要工作內容就更加復雜瑣碎，包括組建籌開項目組并設立籌開辦公室、了解酒店施工進度、制訂籌開工作進度計劃、經營計劃和預算、編制各部門運轉手冊、采購和印刷、開業(yè)廣告和推廣計劃、證照辦理、員工招聘、員工培訓、開業(yè)慶典計劃、場地驗收、模擬營運、開業(yè)前檢查。

從酒店資產管理的角度，我們可以確立如下與酒店的籌建籌開相對應的關鍵任務：

一、與酒店籌建階段相對應的關鍵任務

1、選擇知名的酒店顧問公司做酒店項目的可行性研究，對未來十年、十五年甚至二十年的酒店業(yè)發(fā)展趨勢作出比較準確的預測，保證酒店業(yè)主資產價值的******化。

這一點非常重要?！胺彩骂A則立，不預則廢”，科學的可行性研究是成功的一半。酒店項目是動輒上億的一種長期資本性投資，是需要慎重決策的。如今酒店投資回報率低、現金流不理想的情況不在少數，這迫使酒店業(yè)主更多關注資產的保值增值。

2、組織高水平的酒店項目籌建團隊，保證項目能夠符合品牌運營要求和市場發(fā)展需求，確保后期運營質量。

一個酒店的成功籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設的專業(yè)人員，又要有經營管理者的參與。多數投資者在此階段往往只重視設計師、承建商的能力，而忽略了經營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經營管理者的，好的經營管理者可以在項目設計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復、延誤，甚至出現一些日后難以彌補的遺憾。

在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業(yè)人士：

酒店布局和工程方面的專業(yè)人士（尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經驗）

酒店投資方面的專業(yè)人士

財務經營分析方面的專業(yè)人士

餐飲配套設施和客房經營方面的專業(yè)人士

酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士

3、將酒店可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到酒店的規(guī)劃設計中，保證資產安全與合規(guī)，適應消防、環(huán)保的要求，降低未來酒店在能源減排等方面的成本。

具體來講，酒店籌建階段要充分考慮開發(fā)地塊評估、設計策略、節(jié)能、廢物管理、水資源保護、原材料采購等問題。比如，浩華顧問曾在一篇報告中指出，“為有效實施可持續(xù)發(fā)展的相關措施，在酒店設計開始前完成一套《環(huán)境影響評估報告》顯得頗為重要。此外，建造成本測量行的參與也可以從中尋找到減少初始投資和機電設備運行成本的機會?！?/p>

二、與酒店籌開階段相對應的關鍵任務

1、建立一套完善的固定資產登記、造冊、管理的制度體系，保證開業(yè)前各類有形資產的有序管理。

著名酒店管理專家袁學婭女士曾撰文指出幾個涉及資產管理的問題，其中之一就是，前期開發(fā)購買的大量有形資產，購買后沒有專人負責登記、造冊、管理，導致賬目不清，并和管理公司缺乏專業(yè)交接。這類問題的存在嚴重影響酒店資產的管理。

2、把酒店品牌這項無形資產的管理放到重要位置，在開業(yè)營銷策劃、公關活動組織、開業(yè)慶典籌備上就著力打造酒店品牌資產。

大衛(wèi)·艾克在《管理品牌資產》一書中提出了“五星”模型。他指出，品牌資產是由“品牌知名度、品牌認知度、品牌聯想度、品牌忠誠度和其它品牌專有資產”五部分所組成。筆者認為，在酒店籌開階段的酒店品牌資產打造過程中，主要是品牌知名度和認知度需要提升。這就要求我們認真思考籌開期的營銷傳播和品牌形象呈現，讓酒店消費者從一開始就知曉該品牌。

3、選定一位稱職的業(yè)主代表。

今后，酒店的業(yè)主代表將更多地扮演酒店資產經理人的角色。通常來說，一個高素質的酒店資產經理人應該需要具備多種知識和技能，比如：不動產與評估、經濟學、金融管理、投資的分析，也會涉及到基本工程、建筑結構、項目管理，甚至包括在酒店運營過程中的市場營銷、管理合同的執(zhí)行，以及酒店相關的法律和法規(guī)。未來的酒店業(yè)主代表也應如此，必須成為酒店資產管理的通才。

4、以先進的IT技術，建設基于大數據、云計算的酒店資產管理信息系統(tǒng)，以確保后期的資產運行。

就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產流失、保養(yǎng)不及時、毀損嚴重、管理不到位、責任不明確是酒店資產管理中存在的嚴重問題。這個問題的主要原因在于缺乏一套針對行業(yè)特點定制的資產管理信息系統(tǒng)，以此來充分有效利用和管理好酒店實物資產。為此，我們必須在酒店籌開階段就重視這項信息化建設。

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