來源：CC 次方點評 侵刪

經(jīng)濟型酒店領(lǐng)域已是一片紅海，但較低的投資門檻，“船小好調(diào)頭”的靈活性使得投資者仍然可以在這一細(xì)分賽道中找到機會。不過，這也對酒店投資人們提出了更專業(yè)的要求。

在酒店產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新洗禮下，曾經(jīng)占據(jù)半壁江山的經(jīng)濟型酒店逐漸式微。與此同時，隨著當(dāng)下消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，成為主力的年輕消費群體也對經(jīng)濟型酒店提出了更高的要求，促使經(jīng)濟型酒店朝著有顏值、有服務(wù)，“小而精，精而全”的方向發(fā)展。

經(jīng)濟型連鎖酒店的投資價值是否也會隨之變化？為了深入分析當(dāng)前經(jīng)濟型連鎖酒店的市場潛力和投資機會，本文將重點關(guān)注這一細(xì)分賽道，并探討投資人如何適應(yīng)市場趨勢，更好地制定投資策略和運營模式。

01

投資門檻與風(fēng)險較低，

但更考驗投資人的專業(yè)能力

·回報周期短，成本有優(yōu)勢

相比較酒店行業(yè)其他品類，經(jīng)濟型酒店依然有著更短的回報周期以及更強的成本優(yōu)勢。根據(jù)次方點評《2024年中國酒店投資人研測分析及AC指數(shù)報告（年中版）》，2023年新開業(yè)門店預(yù)計平均投資回報周期約為5.1年。而經(jīng)濟型酒店的投資回報周期可控制在4年以內(nèi)。

此外，下沉市場雖然擁有龐大的酒店數(shù)量，但其連鎖化進程相對落后。投資成本更低、品牌效應(yīng)占優(yōu)的經(jīng)濟型連鎖酒店在低線城市仍然具有較大生存與發(fā)展空間。

·產(chǎn)品正在轉(zhuǎn)型，對投資人提出更高要求

一二線城市越來越高的物業(yè)成本，工程成本以及人力成本，導(dǎo)致經(jīng)濟型酒店投資性價比和預(yù)期回報逐漸降低。為了適應(yīng)市場，各大酒店集團也將旗下經(jīng)濟型酒店逐漸迭代至高顏值、智能化、服務(wù)全的新產(chǎn)品，以吸引新的消費者，適配酒店行業(yè)新生態(tài)。

這對投資人的專業(yè)度提出了更高要求。接受次方點評采訪的多位投資人有一個共識，經(jīng)濟型酒店溢價能力弱，要將單房租金和運營成本均控制在Revpar的30%以內(nèi)，才能有利潤空間。只有在滿足品牌標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡可能嚴(yán)格控制成本，精細(xì)運營，才能找到項目收益最高值。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

投資人如何看待

經(jīng)濟型連鎖酒店的投資價值？

日前，次方點評采訪了幾位近年仍在布局經(jīng)濟型連鎖酒店產(chǎn)品的投資人。他們是身處一線的戰(zhàn)士，離炮火聲最近，更能感知行業(yè)的動向，我們來聽聽他們的生意經(jīng)。

西南投資人鄔總：

物業(yè)選擇是重中之重

2017年，來自西南的投資人鄔總在成都投資了一家單體酒店開始了自己的酒店投資生涯。很快他意識到相比單體酒店，連鎖酒店運營管理規(guī)范、獲客能力強、品牌辨識度高，于是鄔總陸續(xù)加盟了同品牌的兩家連鎖酒店。盡管采取相似的投資策略，但因物業(yè)因素，兩家酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)大相徑庭。

成功的投資經(jīng)驗無法簡單套用，區(qū)域活力至關(guān)重要

他首先在成都新津區(qū)加盟了某知名集團旗下經(jīng)濟型酒店品牌。盡管該物業(yè)周邊沒有大型商圈，但酒店位于地鐵站附近，且附近有各大工業(yè)廠區(qū)，有穩(wěn)定的附近廠區(qū)商旅客源。該項目共有42間客房，總投資額不到300萬。酒店開業(yè)后，周邊陸陸續(xù)續(xù)開起了早餐店、飯館、茶樓等生活配套設(shè)施，一定程度盤活了周邊區(qū)域，人流量也逐漸增多。綜合OCC能維持在100%左右，RevPAR160元。

嘗到甜頭之后，鄔總于2023年初在成都市青白江區(qū)某綜合體高層，再次投資了一家同品牌經(jīng)濟型酒店。但這一次投資的情況目前看來并不理想。

“雖然這個項目投入不大，但是這個區(qū)域今年經(jīng)濟活動走弱，人口流動減少，加之這個物業(yè)內(nèi)還有四五家單體經(jīng)濟型酒店，價格競爭十分激烈，單日單房含租金成本雖然控制在了80元左右，但是RevPar只能做到100多一點，目前看來回報周期將大大長于預(yù)測?！?/p>

人口流量是經(jīng)濟型酒店能否盈利的基礎(chǔ)

鄔總表示，人口流動是決定酒店能否賺錢的基礎(chǔ)，經(jīng)濟型酒店投資最重要的是選擇物業(yè)。在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，就算是經(jīng)濟型酒店也要優(yōu)先選擇核心區(qū)域核心商圈。同時，小體量經(jīng)濟型酒店投資成本相對較低，適合有合適物業(yè)的新手投資人。此外，經(jīng)濟型連鎖酒店的產(chǎn)品大同小異，可以根據(jù)不同品牌在當(dāng)?shù)丶用苏咔闆r考慮成本更低的。

資深投資人封總：

新型經(jīng)濟型酒店優(yōu)勢逐漸凸顯

封總是資深酒店投資人，他在酒店投資基金、以及與地產(chǎn)類物業(yè)的合作上有深刻獨到的經(jīng)驗。目前共投資了 15家酒店，投資的酒店檔次覆蓋經(jīng)濟型/中端/中高端，包含連鎖品牌以及單體商業(yè)酒店，總投資金額過億元。

產(chǎn)品決定上限，單房面積大也賣不出溢價

因為對品牌以及產(chǎn)品的誤判，封總的首次酒店投資其實并不那么順利。封總來自貴州，在他酒店投資生涯早期，當(dāng)?shù)刂卸?，中高端酒店品牌選擇不多，所以他選擇投資經(jīng)濟型連鎖酒店起步。但他投資的第一家經(jīng)濟型連鎖酒店因為經(jīng)驗不足，落地單房面積足有40㎡，面積浪費嚴(yán)重坪效極低。加之該連鎖品牌在貴州管理能力以及品牌影響力均不足，縱使房間大，也賣不出溢價，運營成本遠(yuǎn)高于普通的經(jīng)濟型酒店，回報周期被嚴(yán)重拉長。

新型經(jīng)濟型酒店產(chǎn)品更契合年輕人消費訴求

早期投資的踩坑，讓封總逐漸調(diào)整了他的投資結(jié)構(gòu)，降低了手中經(jīng)濟型酒店項目的比例。但隨著行業(yè)不斷發(fā)展，他近期再度對經(jīng)濟型連鎖酒店這一產(chǎn)品表示認(rèn)可。在他看來市場上一些新的經(jīng)濟型連鎖酒店產(chǎn)品，在當(dāng)下經(jīng)濟增速放緩，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢下，可能比部分“華而不實”的中端、中高端產(chǎn)品更值得投資。

“傳統(tǒng)的經(jīng)濟型酒店為了省而省，無論是裝修還是體驗已經(jīng)跟不上現(xiàn)在消費者的需求；但是現(xiàn)在熱門的中端、中高端的局限性也顯露出來了，部分品牌不斷提高裝修的成本，但是產(chǎn)品和服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，消費者不買賬，房價提不上來；而現(xiàn)在一些新型的經(jīng)濟型連鎖酒店產(chǎn)品，抓住了年輕人的核心訴求，簡單、舒適、干凈、大氣，再加上價格適中，消費者更愿意為之買單?！?/p>

對于經(jīng)濟型連鎖酒店的物業(yè)選擇，封總堅持“不熟不做”的原則。投資人要熟悉目標(biāo)投資區(qū)域以及周邊的大概價值，吃透區(qū)位。在物業(yè)租金方面，他評判的標(biāo)準(zhǔn)是：如果租金占總投資額的40%以下，可以考慮；如果租金占總投資額的20-30%，比較理想；如果租金占總投資額的15%以下，項目在商業(yè)價值上可能有問題，容易踩坑。

華東投資人汪總：

嚴(yán)控成本，運營為王

華東資深投資人汪總近十年投資生涯中，共投資了8家酒店，總投資金額超6000萬元。從項目數(shù)量上來說，經(jīng)濟型酒店占比一半以上。

項目到底能不能賺錢，用數(shù)據(jù)說話

在汪總看來，做生意的本質(zhì)，首先是要學(xué)會算賬，賬算清楚了，自然就能評估出一個項目到底賺不賺錢，這一點對于經(jīng)濟型酒店投資尤為重要。“我大學(xué)畢業(yè)后進入OTA行業(yè)，這使我形成了喜歡用數(shù)據(jù)說話的工作慣性?！蓖艨偙硎?，外部環(huán)境永遠(yuǎn)不確定，而真實的數(shù)據(jù)是所有因果的最直接的體現(xiàn)。

汪總在疫情期間投資了多個某知名集團旗下經(jīng)濟型酒店品牌，其中一家位于杭州某知名高校附近。項目于2022年疫情期間簽約，有較大的議價空間，并且得房率較高，排了80余間房間，單房租金成本較低。項目投資500多萬，單房造價4萬多，從裝修到落地，大概花了5個月時間。目前運營成本控制在70元左右。

銷售對項目收益貢獻可達10%-20%

在低成本的基礎(chǔ)上，汪總通過價格預(yù)埋、動態(tài)檢測流量等方式，進一步拉高利潤，該門店RevPAR基本能做到200-240元。“我所有的項目都是配了銷售的，銷售在某些角度更了解項目自身的特點。每個商圈的酒店市場大小是固定的，我有銷售別人沒有，那意味著我獲客幾率會增加；從運營角度來看，銷售還可以協(xié)助店長做一些收益重要節(jié)點上的把控。經(jīng)測算，銷售對于項目收益的貢獻大概能占到10%-20%?！?/p>

在投資市場中，常常是20%的酒店，掌握80%的客群，占據(jù)著80%的市場。在中高端酒店市場競爭尤為激烈的當(dāng)下進入，反而會更容易成為剩下的80%，去爭奪只有20%的市場。汪總表示，當(dāng)所有人都在追逐中高端的時候，如果有更貼近大眾消費的產(chǎn)品，即使是經(jīng)濟型酒店，也能夠獲得比中高端更大的市場。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

經(jīng)濟型連鎖酒店投資運營：

細(xì)節(jié)決定成敗

經(jīng)濟型酒店較低的溢價能力意味著投資模型有著較低的容錯率，需要投資人根據(jù)市場需求，在投測期、籌建期和經(jīng)營期的各環(huán)節(jié)盡可能做到精益求精。

▼投測期▼

物業(yè)租金是否有優(yōu)勢。物業(yè)的位置決定市場勢能，市場勢能決定了最終賣價，決定投資的回報周期。在吃透區(qū)位的前提下，要考慮物業(yè)租金能否低于周邊，得房率如何，房間面積是否適合經(jīng)濟型酒店定位。低成本是經(jīng)濟型酒店成功的前提，投資人切忌盲目自信，當(dāng)前內(nèi)卷環(huán)境下通過后期運營彌補成本劣勢的難度極大。

品牌在該區(qū)域勢能是否強。經(jīng)濟型酒店核心競爭力離不開集團的賦能能力。在選品牌時，要重點考察品牌的勢力范圍，也就是當(dāng)?shù)叵M者對該品牌的認(rèn)可度；不僅要看品牌當(dāng)前的規(guī)模數(shù)量，還要看該酒店集團對于旗下經(jīng)濟型產(chǎn)品的戰(zhàn)略，未來能否升級迭代，能否適應(yīng)未來市場。

能否在4年內(nèi)回本。相比其他品類，經(jīng)濟型酒店租賃周期較短更看重回報周期。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟型酒店的投資回報周期平均在3.5-4年之間。投資人必須精準(zhǔn)算好時間賬，如果回報周期超過4年，建議謹(jǐn)慎選擇。

▼籌建期▼

產(chǎn)品設(shè)計上做好成本和體驗的平衡。在單房面積合適的前提下，需要盡可能根據(jù)門店所在區(qū)域主流客源的需求，做好成本和體驗的平衡。部分品牌的最新經(jīng)濟型產(chǎn)品目前已經(jīng)可以實現(xiàn)模塊化選裝，通過不同模塊組合滿足不同消費者的要求，實現(xiàn)靈活地******化利用現(xiàn)有面積。降低了戶型限制，減少改造成本。

“面子”可以省，“里子”不能省。部分資深投資人在采訪中表示，經(jīng)濟型酒店裝修，表面材料可以省，但墻體隔音、空調(diào)設(shè)備、給排水系統(tǒng)不能省，盡可能按照品牌方要求來做，否則前期看上去節(jié)省了一些成本，但如果后期需要頻繁維護或者客人體驗導(dǎo)致差評，會影響最終收益。同時，切勿超標(biāo)，經(jīng)濟型連鎖酒店超標(biāo)的裝修基本不會帶來溢價。

暗房比例不能超過30%。房型如果過小，會導(dǎo)致出租困難，賣價上不去，總體營收天花板低。而房型過大，受制于經(jīng)濟型酒店類型，賣價也難以越級。此外，暗房比例不能高于30%，否則會極大影響酒店營收，且如果后續(xù)要轉(zhuǎn)讓，也會因為暗房問題難以找到人接手。

▼經(jīng)營期▼

保證出租率的基礎(chǔ)上，再去做價格預(yù)埋。今年五一、端午等假期，不少酒店出現(xiàn)了“臨近日期價格跳水”的現(xiàn)象，傳統(tǒng)價格預(yù)埋套路不再好用。應(yīng)對固定節(jié)假日，經(jīng)濟型酒店可優(yōu)先保證出租率，采取較為保守的房價策略。留意重大本地活動，例如馬拉松比賽、演唱會、大型展會等流量時機，這類短時間大人流量的活動會產(chǎn)生大量住宿“剛需”，房價策略可適當(dāng)激進一些。但切記要同時提升對客服務(wù)、增值性產(chǎn)品、早餐標(biāo)準(zhǔn)，才能匹配溢價，避免差評。

增加低成本額外服務(wù)，提升OTA平臺排名。OTA客源通常占據(jù)經(jīng)濟型連鎖酒店客源中較高的比例，因此優(yōu)化OTA評分和排名對經(jīng)濟型連鎖酒店尤為重要。門店可調(diào)研周邊競對酒店設(shè)施情況，針對性增加例如咖啡吧、智能馬桶、可投屏電視等成本不高，但“人無我有”的設(shè)施，提升在OTA平臺上的曝光率。

合理適度智能化，提升人效。經(jīng)濟型酒店日常經(jīng)營的核心是提升效率。適當(dāng)運用智能化硬件例如數(shù)字化前臺、智能寄存、自助洗衣烘干等設(shè)備，可以釋放出部分人力。同時運用好品牌方提供的數(shù)字化和信息化技術(shù)，可以將員工從例如前臺等固定崗位松綁，實現(xiàn)一人多崗，隨時為住客提供必要支持，最終實現(xiàn)門店人效提升，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下進一步降低人房比。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

04

寫在最后

經(jīng)過多年發(fā)展，國內(nèi)品牌之間相互競爭，經(jīng)濟型酒店領(lǐng)域已經(jīng)是一片紅海，內(nèi)卷嚴(yán)重導(dǎo)致經(jīng)濟型酒店的利潤非常微薄。申萬宏源證券曾在研報中測算，同樣入住率的情況下，中端酒店的營收規(guī)模能達到經(jīng)濟型的2～2.5倍 。

盡管經(jīng)濟型酒店有其利潤率低，但其較低的投資門檻，“船小好調(diào)頭”的靈活性使得投資者仍然可以在這一細(xì)分賽道中找到機會。能否拿到較低的物業(yè)租金，如何盡可能縮短回報周期，這些是經(jīng)濟型連鎖酒店投資成敗的關(guān)鍵因素，也對投資人提出了更專業(yè)的要求。投資人在打造產(chǎn)品時，需精細(xì)規(guī)劃房間成本與體驗的平衡，日常經(jīng)營時，要靈活應(yīng)對消費者需求，才能幫助門店在競爭中保持優(yōu)勢，才能為投資者帶來穩(wěn)健的回報。

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