來源：單宿邦丨酒店圈 侵刪

存量酒店既有單體酒店，也有連鎖酒店。他們或因硬件不斷老化，經(jīng)營成本逐年遞增，工程、環(huán)境差評也隨之增加;或是單體酒店勢單力薄，生存空間被不斷擠壓;或是連鎖產(chǎn)品陷入同質(zhì)化困局，無法滿足新生代消費(fèi)主力的需求，經(jīng)營業(yè)績不斷下滑;亦或隨著城市更新變化，酒店所在區(qū)位定位改變，周邊市場發(fā)生變化，酒店不再能吸引商圈核心人群.…無論屬于哪種類型，投資人的核心訴求都是改變當(dāng)下的經(jīng)營困境，實(shí)現(xiàn)盈利。

存量改造，即對現(xiàn)有酒店設(shè)施進(jìn)行升級和優(yōu)化，不僅能夠提升客戶體驗(yàn)，還能增強(qiáng)酒店的市場吸引力和盈利能力。如何盤活酒店存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，讓每一寸空間都能產(chǎn)生效益，促使酒店投資逐步走向健康，是擺在酒店投資人面前的重要課題。

但翻新改造之路該如何走，才能兼顧投入成本的降低，與投資回報(bào)的提升，從而真正提升酒店生意?

01.

當(dāng)前存量改造的機(jī)遇

酒店集團(tuán)重視，提供產(chǎn)品支持

存量市場作為未來連鎖化的重要支撐，是當(dāng)前酒店集團(tuán)爭奪的主要板塊。如今市場對于存量的挖掘已經(jīng)成了連鎖品牌發(fā)展的最重要的方式，占比越來越高。部分品牌方可以提供一攬子解決方案，通過降低造價、優(yōu)化改造范圍、提高改造效率等手段，來適應(yīng)存量市場的發(fā)展。

疫情帶來市場波動，增加供給選擇

疫情影響下，越來越多的酒店資產(chǎn)被拋售，無致經(jīng)營困難的單體酒店進(jìn)入存改周期，尋找新的出路，加速了存量市場被關(guān)注和開發(fā)的速率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，存量市場中，大眾酒店超過5年仍未裝修的老酒店超過半數(shù)，同時有10%面臨虧損壓力的存量老店急需升級。

較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，更短投資周期

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，多位投資人表示相比從零開始新建，將老單體酒店進(jìn)行改造為品牌連鎖酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。老酒店之前的運(yùn)營數(shù)據(jù)可以幫助投資人更好地譯估市場潛力和投資回報(bào);與新建酒店相比，改造項(xiàng)目的位置、市場環(huán)境和客戶需求等關(guān)鍵因素已經(jīng)較為明確;改造項(xiàng)目籌建周期更短，可更快地產(chǎn)生收益，提高投資效率。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02.

什么樣的項(xiàng)目改造有利可圖?

輕改選代至產(chǎn)品最新版本

維也納酒店潮州古城人民廣場店

這是一家2014年開業(yè)的原維也納品牌2.0版本門店，隨著當(dāng)?shù)鼐频晷缕放撇粩噙M(jìn)入，該門店優(yōu)勢逐漸弱化。該門店的區(qū)位優(yōu)勢以及客源較穩(wěn)定，因此投資人決定將酒店迭代至維也納最新的版本。

本著重裝飾輕施工的翻新原則，項(xiàng)目采取不停業(yè)分樓層分區(qū)翻新的模式，并將單房成本控制在2.4萬元。改造后，其2023年各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)對比歷年最高峰2019年均有顯著提升，RevPAR提升49元，各OTA平臺分?jǐn)?shù)也有提升，投資人一年便收回了投資成本。

單體輕改加盟非標(biāo)

星程酒店(寧波慈溪銀泰城店)

項(xiàng)目原本于2013年開業(yè)，是運(yùn)營超過10年單體四星級酒店，設(shè)施陳舊，營收能力差。投資人決定通過較為輕度的改造，翻牌至星程3.0版本。通過半改造的模式，重修復(fù)輕拆建，減少拆舊。選擇可移動家具產(chǎn)品，可根據(jù)改造項(xiàng)目需求選配、靈活排布。部分裝修已經(jīng)實(shí)現(xiàn)工廠化，減少現(xiàn)場作業(yè)。這進(jìn)一步減少了投資人的成本，也降低了空間的容錯率與損耗率。

項(xiàng)目共有106間客房，總造價為550萬元，改造花費(fèi)了5個月，單房投入5.23萬元。項(xiàng)目采取了不停業(yè)改造的形式，一方面避免了因改造停業(yè)而重新走相關(guān)的審批流程，另一方面則穩(wěn)住了原有的老客源，避免了老客流失。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

存量單體加盟做減法

杭州西湖東智選假日

這也是一處老單體酒店改造較為成功的案例。原先該酒店共有300間客房，并有大面積的餐飲和會議室等配套設(shè)施。投資人經(jīng)過對商圈、周邊競對以及品牌房等多維度考量后，認(rèn)為這一物業(yè)具有較大潛力，但配套有些累贅，因此決定保留核心配套提升坪效，優(yōu)化投資模型。他將物業(yè)瘦身至211間客房，僅保留部分餐廳，會議室健身房以及部分大堂，把餐飲等其他配套還給了物業(yè)。

由于投資人有較為深厚的地產(chǎn)和工程背景且得益于智選假日“特許經(jīng)營+”的加盟方式，即使在2020年杭州受疫情封控的影響下，也在5個月內(nèi)完成了裝修。最終單間造價大約13萬元，總裝修投入3000多萬。目前ADR在450-500元，出租率約85-87%。

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