“挑戰(zhàn)”與“機(jī)會(huì)”并存,如何投資一家賺錢(qián)的中端酒店?
來(lái)源:原創(chuàng) CC、SOSO 次方點(diǎn)評(píng) 侵刪
浩華數(shù)據(jù)顯示,2023年中國(guó)大陸地區(qū)中端及以上品牌酒店總簽約量達(dá)972家,其中中端酒店是簽約主力軍,簽約量達(dá)687家,占總量的71%。地產(chǎn)紅利褪去后,提供有限服務(wù)的中端酒店產(chǎn)品,因其更具可盈利空間的投資模型,成為投資市場(chǎng)熱門(mén)。
從消費(fèi)市場(chǎng)看,中端酒店不僅是簽約主力,據(jù)STR數(shù)據(jù)也可看出,中端酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)也異軍突起,表現(xiàn)優(yōu)異。
站在酒店投資人的角度,目前投資中端酒店有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn),如何投資一家賺錢(qián)的中端酒店?
過(guò)去兩年,理性消費(fèi)和悅己消費(fèi)并存成為潮流,追求舒適、健康生活的心態(tài)全面影響消費(fèi)市場(chǎng)的吃穿住行等各個(gè)方面。消費(fèi)者從追求性?xún)r(jià)比的1.0消費(fèi)時(shí)代,逐漸轉(zhuǎn)向?qū)ζ焚|(zhì)、價(jià)格、品牌、體驗(yàn)的考慮缺一不可,消費(fèi)領(lǐng)域的新詞不斷產(chǎn)出,“質(zhì)價(jià)比”、“心價(jià)比”成為了消費(fèi)新趨勢(shì)。
相對(duì)“性?xún)r(jià)比”,“質(zhì)”對(duì)應(yīng)了理性消費(fèi)中對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的要求,“心”則對(duì)應(yīng)了消費(fèi)品帶來(lái)的情緒價(jià)值,酒店行業(yè)也是如此。消費(fèi)者在商務(wù)出行或休閑旅游時(shí),更希望入住摒棄繁瑣和奢華,回歸住宿本質(zhì),舒適度較高的酒店。
在這樣的大環(huán)境之下,中端酒店成為大部分消費(fèi)者入住酒店的合適之選。
消費(fèi)端需求的與日俱增,帶來(lái)的是投資端的“內(nèi)卷”加劇。
據(jù)《2024中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示,如今中端連鎖酒店的連鎖化率為55.07%,遠(yuǎn)高于高端酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店。連鎖化率不斷提升,品牌化程度不斷加強(qiáng),加之中端酒店正成為當(dāng)下酒店投資的酒店趨勢(shì),使得整個(gè)市場(chǎng)更加充滿(mǎn)了不確定性。
那么站在投資人的角度,目前投資中端酒店有哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn),如何投資一家賺錢(qián)的中端酒店?
圖片來(lái)源:錦囊泛娛酒店
01
投資可控、運(yùn)營(yíng)靈活、回報(bào)穩(wěn)健
中端酒店成投資主流
據(jù)次方點(diǎn)評(píng)調(diào)研的上百位投資人案例顯示,有超過(guò)60%的投資人認(rèn)為,面對(duì)當(dāng)前不確定性較強(qiáng)的行業(yè)大環(huán)境,無(wú)論是向下兼容還是向上突圍,中端酒店都具備較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性,憑借可控的投資、靈活的運(yùn)營(yíng)、高效的產(chǎn)品升級(jí)迭代和穩(wěn)健的回報(bào),成為追求******財(cái)務(wù)回報(bào)的投資人所青睞的賽道,未來(lái)十年仍然是中端酒店投資的黃金時(shí)期。
另外,據(jù)次方點(diǎn)評(píng)《2023-2024中國(guó)投資人信心報(bào)告》顯示,有多達(dá)41%的酒店投資人計(jì)劃在2024年投資中端酒店。
從品牌端來(lái)看,近幾年中端酒店進(jìn)入瘋狂“競(jìng)速”時(shí)期,賽道進(jìn)一步細(xì)分,新品牌不斷涌現(xiàn),希望“卷”產(chǎn)品價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值贏得消費(fèi)者青睞。
從產(chǎn)品端來(lái)看,各個(gè)中端酒店品牌相繼推出新版本產(chǎn)品??臻g色調(diào)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能梳理、服務(wù)優(yōu)化等,都成了中端酒店產(chǎn)品升級(jí)調(diào)整的方向。
從消費(fèi)端來(lái)看,數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體不斷壯大,未來(lái)有望增至3.4億,作為中端酒店的主要消費(fèi)群體,其旅游消費(fèi)升級(jí)使得酒店需求趨于多元化,中端個(gè)性化需求快速增長(zhǎng);另一方面,根據(jù)全球商務(wù)旅行協(xié)會(huì)的預(yù)計(jì),中國(guó)商旅市場(chǎng)支出增速在2023年達(dá)到39.2%,2023年我國(guó)接待入境游客8203萬(wàn)人次,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店日漸難以滿(mǎn)足商務(wù)人士和外國(guó)友人的住宿需求。
中端酒店的內(nèi)涵升級(jí),也給酒店投資人帶來(lái)了機(jī)會(huì)。
圖片來(lái)源:錦囊泛娛酒店
02
如何選擇品牌、物業(yè)
以及做好運(yùn)營(yíng)管理
在新消費(fèi)時(shí)代背景下,酒店投資呈現(xiàn)三大趨勢(shì),即品牌化、專(zhuān)業(yè)化、長(zhǎng)期主義。酒店業(yè)無(wú)可避免地從“賺快錢(qián)”時(shí)代步入長(zhǎng)線投資的微利時(shí)代,要想獲得投資回報(bào)的******化,需要投資人做出科學(xué)合理的決策。
那么就中端酒店而言,在投測(cè)期、籌建期,該如何選擇物業(yè)、品牌,經(jīng)營(yíng)期又該如何做好運(yùn)營(yíng)管理?
選擇品牌時(shí),有何注意點(diǎn)?
不僅要看產(chǎn)品是否創(chuàng)新,運(yùn)營(yíng)是否高效,還要看投資模型是否合理。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),一個(gè)擁有長(zhǎng)續(xù)盈利能力的酒店品牌不僅要具備產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),還要有優(yōu)質(zhì)的投資回報(bào)模型,能切實(shí)幫助投資人賺到錢(qián)。
次方點(diǎn)評(píng)認(rèn)為,擁有以下幾點(diǎn)要素的中端酒店品牌,是有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的:
平衡成本和體驗(yàn):中端酒店競(jìng)爭(zhēng)核心是回歸住宿本質(zhì)需求。在此之上,通過(guò)控制選材、客房模塊化、公區(qū)規(guī)模和空間融合的設(shè)計(jì),控制造價(jià)。此外,好的產(chǎn)品在迭代過(guò)程中應(yīng)該對(duì)運(yùn)營(yíng)成本也進(jìn)行了較大幅度的優(yōu)化,給投資者留下更多的利潤(rùn)空間。
高識(shí)別度:中端酒店品牌應(yīng)具有鮮明的產(chǎn)品特色和獨(dú)特的風(fēng)格,以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。品牌與綜合服務(wù)深度綁定,使消費(fèi)者能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得具有品牌特色的價(jià)值信息,酒店做出差異化才能給客人留下深刻印象。
高適應(yīng)性:2024年中端酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇,因此一個(gè)優(yōu)秀的中端酒店品牌,能適應(yīng)不同的市場(chǎng)環(huán)境,包括下沉市場(chǎng)和特定產(chǎn)業(yè)型城市等。
客戶(hù)粘性:比如華住集團(tuán)旗下的桔子酒店、星程酒店和全季酒店,能得到華住會(huì)近2億會(huì)員的流量,借助酒店集團(tuán)的會(huì)員、管理體系,讓酒店運(yùn)營(yíng)得到一定保障。
如何選擇適配的酒店物業(yè)?
相對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店,中端酒店的物業(yè)條件更為苛刻,并不是所有物業(yè)都適合投資中端酒店。
第一,看城市,看商圈:
通常情況下,一、二線城市核心區(qū)域的物業(yè)******。近年來(lái),一些經(jīng)濟(jì)有增長(zhǎng)潛力的三四線城市的人口規(guī)模也在不斷擴(kuò)張,再加上消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)滲透到了下沉市場(chǎng),三四線城市的紅利突顯,也為中端酒店的投資提供了新的方向。
除了城市之外,地段也是核心要素。過(guò)去,中端酒店的選址邏輯偏向城市核心商圈或是景區(qū)等傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域。但目前,城市新區(qū)以及新工商業(yè)園區(qū),也日益成為中端酒店品牌重點(diǎn)關(guān)注的選址方向。
第二,看物業(yè)性質(zhì),看物業(yè)條件:
除了城市和商圈,物業(yè)性質(zhì)也是重要前置條件。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,只有商業(yè)性質(zhì)和綜合性質(zhì)的物業(yè)才可以建酒店,所以其他居住、工業(yè)等物業(yè)都不用去深究。另一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是,物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰,是否存在租賃、產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛等。
此外,物業(yè)結(jié)構(gòu)同樣重要,看外觀、出入口、內(nèi)部交通動(dòng)線、層高、平面等。這是一個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的問(wèn)題,涉及到出房率(能規(guī)劃出房間數(shù)量的比率)、房間是否規(guī)整、有無(wú)暗房、房間是否太大(或太?。┑?,這些將直接影響顧客的入住體驗(yàn)、酒店的裝修和運(yùn)營(yíng)成本。很多酒店看上去生意不錯(cuò),但不掙錢(qián),問(wèn)題就出在這個(gè)環(huán)節(jié)。
在物業(yè)面積及具體要求上,不少中端酒店品牌也有自己的選址邏輯,如輕居酒店要求物業(yè)面積為3500-8000㎡;全季酒店要求物業(yè)面積不小于3500㎡;桔子酒店要求房間數(shù)量為80-200間,不同的城市,大堂的面積也有要求;麗楓酒店則要求房間數(shù)量在100間以上等等。
第三,看租金成本:
對(duì)于酒店投資而言,租金成本不是單看具體租金高低,要結(jié)合酒店的定位來(lái)衡量,根據(jù)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)預(yù)期,以及因此可實(shí)現(xiàn)的入住率、房?jī)r(jià)水平,按照專(zhuān)業(yè)酒店投資估算的模式,來(lái)預(yù)測(cè)物業(yè)租金是否超出酒店經(jīng)營(yíng)能力。
需要注意的是,為了租金妥協(xié)地段,是一種極其短視的行為。通常情況下,平均每間房每天的租金水平不應(yīng)該超過(guò)預(yù)期RevPAR的30%。因此,投資人需要從酒店生意的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā),來(lái)做物業(yè)選擇的綜合考量。
做好溢價(jià)管理,有效提升利潤(rùn)率
收益管理工作是酒店盈利的核心。收益管理的精髓是在合適的時(shí)間以合適的價(jià)格將合適的產(chǎn)品銷(xiāo)售給合適的顧客。它的核心就是浮動(dòng)定價(jià),需深入理解產(chǎn)品對(duì)于每一類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)的價(jià)值并進(jìn)行差異化管理和優(yōu)化組合。
對(duì)于中端酒店而言,及時(shí)在特殊活動(dòng)期間、節(jié)假日做好價(jià)格預(yù)埋,制定不同的定價(jià)很關(guān)鍵。
華東投資人田總在無(wú)錫投資的桔子酒店,靠近景區(qū),在節(jié)假日期間,一直都能支撐起不錯(cuò)的溢價(jià)。2023年無(wú)錫馬拉松期間,田總和店長(zhǎng)一起,做好了溢價(jià)管理,酒店實(shí)現(xiàn)了110%的入住率(包括鐘點(diǎn)房),平均每間可供出租客房收入(RevPAR)超過(guò)了1000元,并且顧客評(píng)價(jià)良好。
田總表示,在無(wú)錫馬拉松期間,酒店房?jī)r(jià)變高,因此他也和店里的管理、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)了數(shù)次會(huì)議,強(qiáng)調(diào)在賣(mài)高價(jià)的同時(shí),要提升對(duì)客服務(wù)、增值性產(chǎn)品、早餐標(biāo)準(zhǔn),只有把對(duì)客標(biāo)準(zhǔn)提高了,才能匹配高溢價(jià)。
圖片來(lái)源:錦囊泛娛酒店
03
寫(xiě)在最后
目前來(lái)看,中國(guó)中端酒店市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展和變化的階段,其中連鎖化、品質(zhì)化和區(qū)域擴(kuò)展是主要的發(fā)展方向。在中端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越卷之際,對(duì)于酒店投資人而言,無(wú)疑是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存,此時(shí)進(jìn)場(chǎng)投資中端酒店,只有選擇好最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、加盟擁有長(zhǎng)續(xù)盈利能力的酒店品牌,在經(jīng)營(yíng)中提供“適度”的產(chǎn)品與服務(wù),才能突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的被動(dòng)格局,走出一條“反卷”之路。
最后,次方點(diǎn)評(píng)也總結(jié)歸納了幾個(gè)投資中端酒店時(shí)容易產(chǎn)生的誤區(qū),供酒店業(yè)者和投資人在投測(cè)、籌建、經(jīng)營(yíng)時(shí)“避雷:
誤區(qū)1:
過(guò)于重視品牌標(biāo)準(zhǔn)升級(jí),導(dǎo)致投資超支成中高端”
在次方點(diǎn)評(píng)采訪與調(diào)研的大量投資人案例中發(fā)現(xiàn),不少投資人為了增強(qiáng)自身酒店競(jìng)爭(zhēng)力或出于情懷需要,會(huì)在酒店籌建、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)不斷增加預(yù)算,做超出原有品牌標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品與服務(wù),但最終賣(mài)價(jià)卻支撐不起增加的預(yù)算。
次方點(diǎn)評(píng)曾采訪過(guò)一個(gè)華南的投資人李總,他在某三線城市投資了一家連鎖中端酒店。原先預(yù)算為1500萬(wàn),因李總不斷增加預(yù)算,升級(jí)品牌標(biāo)準(zhǔn),最后超預(yù)算700萬(wàn),花費(fèi)2200萬(wàn)才完成籌建,這個(gè)投資額,已然可以籌建一個(gè)中高端酒店。酒店進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后,雖然因配套設(shè)施完善、產(chǎn)品力強(qiáng),入住率一直在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先,但由于下沉市場(chǎng)住客消費(fèi)能力有限,仍舊只能賣(mài)中端酒店的價(jià)格。
誤區(qū)2:
中端酒店盲目創(chuàng)新,跟風(fēng)智能化
智能化不是中端酒店提升客戶(hù)滿(mǎn)意度的利器,也不會(huì)是討好客戶(hù)的法寶。智能化的產(chǎn)品價(jià)格高,運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理非常繁瑣,產(chǎn)品操作繁瑣;且最終還是需要客戶(hù)為其買(mǎi)單,導(dǎo)致客戶(hù)滿(mǎn)意度直線下降;特別是從有些酒店用手機(jī)APP去控制智能設(shè)備的運(yùn)營(yíng)結(jié)果上來(lái)看,其設(shè)計(jì)風(fēng)格以及可操作性簡(jiǎn)直是反人類(lèi),完全不顧及客戶(hù)的使用感受。因此是否智能化還是要從酒店實(shí)際情況出發(fā),并選擇成熟、穩(wěn)定的智能化產(chǎn)品。
誤區(qū)3:
過(guò)于迷信品牌而忽視其它要素
在連鎖酒店的時(shí)候見(jiàn)到過(guò)很多這樣的案例,近幾年在中檔酒店也見(jiàn)到不少這樣的事情。偏僻的物業(yè)敢拿下,因?yàn)橄嘈偶用艘粋€(gè)知名的中端酒店品牌,就能吸引客戶(hù)多跑幾公里來(lái)住自己的酒店;70元/㎡以上的租金也敢簽下,也是相信通過(guò)自己的管理,客戶(hù)能認(rèn)可更高的酒店房?jī)r(jià)。市場(chǎng)不相信眼淚,更不迷信品牌。
華南投資人徐總,在廣東某地級(jí)市投資了一家連鎖中端酒店,物業(yè)并不算優(yōu)質(zhì),周邊多為工廠,但出于租金低、周邊競(jìng)品少的考慮,當(dāng)時(shí)為“新手小白”的徐總還是決定租賃。他認(rèn)為只要加盟高知名度的酒店品牌,即使物業(yè)偏僻,也能吸引住客前來(lái)。酒店開(kāi)業(yè)后,因物業(yè)周邊某大橋施工,展示面本就不好的酒店,生意更是差強(qiáng)人意。截止目前,酒店開(kāi)業(yè)已超5年,回本仍遙遙無(wú)期。
免責(zé)聲明:對(duì)文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立,不對(duì)所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。文章僅是作者個(gè)人觀點(diǎn),不應(yīng)作為投資依據(jù)。讀者應(yīng)詳細(xì)了解所有相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn),并請(qǐng)自行承擔(dān)全部責(zé)任。 部分文章是網(wǎng)絡(luò)作者投稿發(fā)布,版權(quán)歸投稿作者所有。作者應(yīng)對(duì)文章及圖片的真實(shí)性及版權(quán)負(fù)責(zé)。一旦因此引發(fā)版權(quán)糾紛,權(quán)利人提出異議,將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,刪除相應(yīng)內(nèi)容。侵權(quán)責(zé)任由投稿者自行承擔(dān),如由此造成損失,投稿者應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如對(duì)本文有任何異議,請(qǐng)聯(lián)系我們135-3041-8755。
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酒店工具矩陣,酒店運(yùn)營(yíng)管理的策略
來(lái)源:黑金工作室 奇碼云軟文矩陣 侵刪酒店工具矩陣:解碼酒店運(yùn)營(yíng)管理的智慧鑰匙在繁忙的都市生活中,酒店如同一個(gè)溫馨的港灣,為每一位旅客提供舒適的休憩空間。然而,...
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酒店經(jīng)營(yíng)模式有哪些?
在全球旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的當(dāng)下,酒店作為旅行者旅途中的重要棲息之所,其經(jīng)營(yíng)模式呈現(xiàn)出多元化的態(tài)勢(shì)。不同的經(jīng)營(yíng)模式適應(yīng)著不同的市場(chǎng)環(huán)境、投資者需求以及酒店定位,深刻影...
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