來源：原創(chuàng) 孫鋌哲 甘涌酒店研究院 侵刪

作為一種系統(tǒng)性的管理模式，酒店管理合同（也稱為“酒店管理協(xié)議”）有效地平衡及優(yōu)化了酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方的利益與合作關(guān)系，并使具有比較優(yōu)勢（Comparative Advantage）的酒店管理公司以相對較低的成本及風(fēng)險在短時間內(nèi)復(fù)制其多至上百年所積累的管理及操作經(jīng)驗，并應(yīng)用于更多的酒店，為全球酒店業(yè)的發(fā)展及酒店管理整體水平的提高做出了顯著貢獻。

世界上第一份酒店管理合同誕生于1948年的波多黎各（Puerto Rico），該合同涉及的酒店名為“Caribe Hilton”，是希爾頓（Hilton）沖出美國本土后的第一個酒店管理項目（希爾頓同時也提供了開業(yè)資金），該酒店經(jīng)多次翻新，目前仍在營業(yè)。

可能是出于稅務(wù)安排的考慮，希爾頓集團（Hilton Corp.）將希爾頓國際（Hilton International）獨立出來，使之成為專門于美國本土之外執(zhí)行管理合同的分公司。希爾頓國際一般很少參與項目股權(quán)投資，至多只會提供少量資金以供酒店開業(yè)?？偟膩碚f，管理合同有別于“參股”或“帶資”管理，但也不同于“特許經(jīng)營（Franchising）”。在履行特許經(jīng)營合同時，酒店管理集團一般只向酒店業(yè)主提供品牌與操作標(biāo)準(zhǔn)，很少提供其集團管理人員協(xié)助管理該酒店。

在中國酒店業(yè)，管理合同經(jīng)營模式占據(jù)了大部分的酒店高端市場，尤其是準(zhǔn)五星級及以上的星級的酒店，以國外管理公司結(jié)合外方管理團隊的模式為主，國內(nèi)管理公司暫時還處于發(fā)展階段。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

酒店業(yè)主在決定采用管理合同方式并考慮聘請專業(yè)團隊來管理其新建或現(xiàn)成酒店時，國外管理公司無論在品牌認(rèn)知、訂房系統(tǒng)、?？凸芾?、管理經(jīng)驗及系統(tǒng)技術(shù)支援等方面，都具有明顯優(yōu)勢，因此，更容易得到酒店業(yè)主青睞。

************家使用管理合同的酒店是位于北京長安街，20世紀(jì)80年代初開業(yè)的建國飯店，管理公司為著名的半島集團（The Peninsula Group；上市集團名為“香港上海大酒店有限公司”），雙方以“合資—合營”方式簽訂了《合作建造和經(jīng)營北京建國飯店合同》。建國飯店于1982年4月28日開業(yè)，總建筑面積約3.2萬平方米，提供467間客房（平均每間面積為68.5平方米）。

此后，在各個門戶城市，如廣州、北京、上海、南京、西安、天津等城市，陸續(xù)出現(xiàn)了聘請外方管理公司以管理合同模式提供專業(yè)酒店委托管理服務(wù)的高星級酒店。如北京麗都（假日皇冠）、廣州花園（半島集團）、南京金陵（香港文華東方）、西安古都（香港新世界）、上海華亭（喜來登）等。

1978年至1987年期間改革開放后第一個10年，已履行且相關(guān)酒店已開業(yè)的管理合同總量不超過10份，酒店業(yè)主（即開發(fā)商）一般為大型城市的旅游局或相關(guān)企業(yè)，

從20世紀(jì)80年代末開始，酒店管理業(yè)務(wù)的發(fā)展并不太快。因為當(dāng)時國內(nèi)的經(jīng)濟活動活躍地區(qū)很大程度上僅限于廣東?。ū徽J(rèn)為是最開放的地區(qū)）、4個經(jīng)濟特區(qū)與主要的旅游城市（如北京、上海、西安、南京等），國外管理公司絕少參加投資。

而在90年代里，酒店管理項目發(fā)展速度加快，但由于外匯調(diào)配供應(yīng)緊張，（當(dāng)時高星級酒店所需之設(shè)備在國內(nèi)一般沒有能力生產(chǎn)，如酒店電視機、冰箱、床墊、餐飲設(shè)備等，需要用外匯進口）。國外公司提供專業(yè)管理的項目大多為四星級水平酒店（普遍造價較五星級酒店低25%—35%），其中有不少酒店因為當(dāng)?shù)卣С侄聘駫炝宋逍?，天津某家外資管理酒店就因天津市舉辦1995年世界乒乓球錦標(biāo)賽而升級到五星。這基本上反映了大部分省會及熱門旅游城市在2000年前的酒店供應(yīng)情況。在深圳、沈陽、大連、濟南、鄭州、武漢、重慶、昆明、南昌及蘇州等城市，外資管理的五星級酒店直至90年代末才陸續(xù)出現(xiàn)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

進入21世紀(jì)，由于國家外匯儲備日漸豐厚，酒店投資從國資主導(dǎo)轉(zhuǎn)成民資主導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的成熟催化了高星級酒店前所未有的高速發(fā)展。酒店業(yè)在一線經(jīng)濟或旅游城市不再獨領(lǐng)風(fēng)騷，在二、三線的地縣級市也逐漸熱鬧起來。甚至還出現(xiàn)五星級立項成為“規(guī)定動作”。在京滬穗地區(qū)，有的新項目甚至用“六星級”或“七星級”或“精品酒店”做廣告徠顧客，不少外國旅客對國內(nèi)酒店的豪華度都嘆為觀止。外資管理公司仍然堅持不投或少投資的方針，采用管理合同拓展其網(wǎng)絡(luò)。有的外資管理公司一年簽訂幾百份的新管理合同，各大小管理公司出現(xiàn)前所未有的擴張速度。管理合同發(fā)展業(yè)務(wù)似乎成了一門只賺不賠的各個集團都熱衷的生意。

酒店業(yè)主與酒店管理公司通過簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，其主要精神為：

酒店業(yè)主雇傭酒店管理作為自己的代理人，承擔(dān)酒店經(jīng)營管理職責(zé)。作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營自主權(quán)，負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營管理，定期向酒店業(yè)主上交財務(wù)報表和酒店經(jīng)營現(xiàn)金流量表，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。酒店業(yè)主為酒店提供土地使用權(quán)、建筑物、家具、設(shè)備設(shè)施、運營資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律及財務(wù)責(zé)任。酒店管理合同的核心為酒店業(yè)主與酒店管理公司簽訂的管理合約，它是雙方權(quán)利與義務(wù)得以實現(xiàn)的保證。

一個完整的酒店管理合同項目包括前期準(zhǔn)備階段、合同談判階段，以及合同履行階段。

針對酒店管理合同項目的前期準(zhǔn)備階段，酒店開發(fā)商在酒店項目籌備過程中對各項客觀指標(biāo)的敏感度。通過分析前期重點考慮因素的潛在影響（正負(fù)兩方面），希望更多的酒店項目參與人員能夠以更為科學(xué)和貼近實際的角度剖析、思考并解決從酒店項目可行性評估階段至酒店管理團隊的選擇與任用階段通常所必須面對的諸多問題與技術(shù)挑戰(zhàn)。

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