來源：邁點(diǎn) ，作者曹沁 侵刪

有人說，今年的酒店投資市場(chǎng)，用“冷熱不均”來形容再恰當(dāng)不過?！袄洹钡氖钦w市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，各類酒店投資都趨于平緩，“熱”的則是中高端酒店賽道一路狂奔，政策和需求雙輪驅(qū)動(dòng)直接把投資市場(chǎng)拉到一個(gè)新的level。但熱錢的大量涌入也意味著中高端酒店市場(chǎng)將迎來更加復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)和投資環(huán)境，投資人面對(duì)眼花繚亂的投資市場(chǎng)只能更加謹(jǐn)慎。

不過，也有投資人發(fā)現(xiàn)了中高端酒店投資的秘訣。近日，維也納國際酒店品牌開放日開啟，維也納國際酒店（天津鼓樓店）作為華北首家維也納國際經(jīng)典版的旗艦店，其用實(shí)際落地的成果展現(xiàn)了中高端酒店品牌應(yīng)有的價(jià)值樣本?！捌鋵?shí)我判斷中高端酒店品牌是否值得投資蠻簡(jiǎn)單的。”有投資人坦言，“能落地的，就是好的。”

中高端酒店激戰(zhàn)正酣，

落地先為王

在探討什么叫“能落地的”之前，要先了解中國中高端酒店市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀——經(jīng)歷了需求的持續(xù)擴(kuò)大和投資市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)容后，中高端酒店市場(chǎng)在火熱的同時(shí)也顯現(xiàn)出“混亂”的一面：

一是，品牌發(fā)展提速，市場(chǎng)供給趨于飽和。邁點(diǎn)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2024年上半年，國內(nèi)新開業(yè)中高端酒店品牌客房數(shù)整體波動(dòng)上漲，2024年上半年新開業(yè)中高端酒店客房數(shù)超過65000間，占比超過去年50%。與此同時(shí)，中高端酒店品牌發(fā)展提速，一方面國際酒店集團(tuán)如雅高、希爾頓、萬豪等都把中高端作為市場(chǎng)拓展的發(fā)力重點(diǎn)，本土酒店集團(tuán)如錦江、首旅等則持續(xù)夯實(shí)中高端酒店的品牌布局。另一方面，區(qū)域酒管、地產(chǎn)企業(yè)也相繼推出中高端酒店品牌意圖搶占市場(chǎng)份額。

二是，產(chǎn)品同質(zhì)化程度加劇，服務(wù)差異化也并不凸顯。大多數(shù)中高端酒店品牌的創(chuàng)立都是建立在經(jīng)濟(jì)型酒店升級(jí)和對(duì)高端酒店精簡(jiǎn)吸收的基礎(chǔ)上，并沒有形成明確的品牌標(biāo)準(zhǔn)，因此目前市場(chǎng)上的中高端酒店品牌盡管定位有所不同，但產(chǎn)品和服務(wù)本質(zhì)上沒太大差別，不少新品牌甚至?xí)赜媒?jīng)典品牌的概念、產(chǎn)品模型以及服務(wù)理念。

三是，投資回報(bào)越來越卷，市場(chǎng)表現(xiàn)卻不如預(yù)期。“一說想投中高端酒店，先收到10份投資加盟手冊(cè)?！庇型顿Y人告訴邁點(diǎn)，“看數(shù)據(jù)都很漂亮，一找案例都在籌建中?！闭\然，在理性投資時(shí)代，為了提升投資價(jià)值，不少中高端酒店品牌在投資回報(bào)的數(shù)據(jù)測(cè)算上大花心思，但酒店投資并非銀行定存定期的固定收益，物業(yè)情況的復(fù)雜與否和品牌運(yùn)營(yíng)能力的強(qiáng)弱都會(huì)對(duì)酒店成本投入和投資回報(bào)帶來直接的影響，數(shù)據(jù)再優(yōu)秀也抵不過落地的實(shí)際業(yè)績(jī)。

可以說，中高端酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)盡管已進(jìn)入白熱化，但酒店投資的路徑卻在品牌的輪換和更替中更加清晰：滿天飛的概念都是虛的，能落地者先為王。其中，以維也納國際酒店經(jīng)典版為代表的中高端酒店品牌，正在用多項(xiàng)目落地的切實(shí)案例走出了一條有價(jià)值的中高端酒店投資新路徑。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

華北首家經(jīng)典版旗艦店，

品牌與在地化的雙向奔赴

回到具體的項(xiàng)目案例來看，維也納國際酒店（天津鼓樓店）的落地顯然也相當(dāng)漂亮。據(jù)了解，該酒店今年8月20日開業(yè)，開業(yè)就連續(xù)3天滿房，9月1日至10月15日期間持續(xù)滿房，國慶假期的前五日平均RevPAR達(dá)到623元，OCC達(dá)到103.5%，ADR達(dá)602元。“這個(gè)項(xiàng)目我是很滿意的?！本S也納國際酒店（天津鼓樓店）投資人趙總在接受邁點(diǎn)采訪時(shí)坦言，“但我并不意外，在選擇品牌的時(shí)候我就有預(yù)期了?！边~點(diǎn)總結(jié)發(fā)現(xiàn)，作為華北首家經(jīng)典版旗艦店，維也納國際酒店（天津鼓樓店）確實(shí)打造了一個(gè)成功的落地樣本。

首先，自帶優(yōu)勢(shì)的酒店選址。該項(xiàng)目位于天津鼓樓核心商圈，由原天津內(nèi)貿(mào)中心、天津大酒店沿革而來，毗鄰鼓樓、古文化街、食品街等旅游景點(diǎn)，周邊有大悅城、天佑城、德云社等大型商業(yè)娛樂場(chǎng)所，同時(shí)緊鄰“南開大學(xué)”“天津大學(xué)”等名校，地理位置優(yōu)越。加上酒店物業(yè)外立面展示較好，層高較高客房位于22-30層，所有房間均擁有落地大窗，可以180度欣賞天津城景?！昂?jiǎn)直是個(gè)天生的中高端酒店選址?！壁w總強(qiáng)調(diào)。

其次，強(qiáng)品牌疊加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的雙重優(yōu)勢(shì)。“除了位置，就是品牌?！痹谠擁?xiàng)目的投資上，品牌知名度成為趙總考慮的重要因素，而維也納國際酒店優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。一方面，維也納國際酒店沿襲維也納品牌30年的品牌積淀，早已成為中高端酒店賽道中的經(jīng)典品牌，積累了良好的影響力和市場(chǎng)口碑；另一方面，超過1100家門店的落地經(jīng)驗(yàn)形成了維也納國際酒店“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的品牌基因，疊加錦江酒店（中國區(qū)）的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，在運(yùn)營(yíng)管理和資源整合上可以給酒店強(qiáng)大的支持，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

再次，交相輝映的城市美學(xué)。作為國家歷史文化名城，天津素有“萬國建筑博覽會(huì)”“東方小巴黎”的美譽(yù)，海河兩岸的歐式建筑構(gòu)成了津城的美學(xué)基調(diào)，而定位為“重塑歐洲古典生活品位”的維也納國際酒店經(jīng)典版產(chǎn)品和天津的城市美學(xué)產(chǎn)生了美妙的“化學(xué)反應(yīng)”：歐洲古典美學(xué)與現(xiàn)代元素的融合呈現(xiàn)在酒店空間里的同時(shí)，也成為展現(xiàn)城市歷史風(fēng)情的獨(dú)特窗口?！拔铱吹骄S也納國際酒店的產(chǎn)品就覺得很契合。”作為土生土長(zhǎng)的天津人，趙總對(duì)經(jīng)典的歐式風(fēng)格十分親切。

最后，爛尾物業(yè)新生的回報(bào)法則。據(jù)了解，維也納國際酒店（天津鼓樓店）原物業(yè)是個(gè)閑置20年的老舊爛尾項(xiàng)目，改造起來并不容易，維也納國際酒店豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)解決了這一問題，“低成本與高品質(zhì)”的投資理念在實(shí)際落地的時(shí)候使得項(xiàng)目改造的推進(jìn)十分順利。

做個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù)題，維也納國際酒店經(jīng)典版的標(biāo)準(zhǔn)單房造價(jià)是7.45萬元，但天津鼓樓店含拆除費(fèi)用單房造價(jià)只達(dá)到了7.6萬元，而從綜合造價(jià)來看，盡管天津鼓樓店比維也納國際酒店經(jīng)典版標(biāo)準(zhǔn)綜合造價(jià)還貴了近5000塊，達(dá)到了13萬元，但天津鼓樓店的大堂套內(nèi)面積是標(biāo)準(zhǔn)大堂套內(nèi)面積的近2倍，加上天津鼓樓店的客房布局是走廊單側(cè)客房，所以公區(qū)均攤成本也是常規(guī)項(xiàng)目的2倍?！拔冶旧硎亲鲅b修的。”趙總在接受邁點(diǎn)采訪時(shí)舉例稱，“維也納國際酒店經(jīng)典版在成本控制策略中使用的新型材料和裝修理念我也是很熟悉的，最后無論是成本投入還是改造成果我都覺得已經(jīng)達(dá)到極限了，也正是因?yàn)槿绱?，我才確認(rèn)他們是能夠在低成本的同時(shí)打造高品質(zhì)的酒店。”

圖片來源：錦囊泛娛酒店

群雄逐鹿時(shí)代結(jié)束，

硬實(shí)力角逐第一梯隊(duì)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律告訴我們，中高端酒店市場(chǎng)在經(jīng)過幾輪洗牌后正在形成鮮明的梯隊(duì)模型，第一梯隊(duì)將匯聚國際中高端以及本土中高端酒店品牌中的“超級(jí)選手”，維也納國際酒店便是其中之一。此時(shí)品牌硬實(shí)力才是決定站位的關(guān)鍵，這里的硬實(shí)力無外乎兩點(diǎn)：一是產(chǎn)品；二是投資回報(bào)。那么問題是，進(jìn)入第一梯隊(duì)的中高端酒店品牌們實(shí)力都不差，優(yōu)勢(shì)怎么凸顯？對(duì)此，維也納國際酒店經(jīng)典版早已有一套自己的領(lǐng)跑邏輯：

一是縱向深耕。即在產(chǎn)品上繼續(xù)深化“重塑歐洲古典生活品位”的定位，跑出自己風(fēng)格后做細(xì)節(jié)上的調(diào)整，同時(shí)在投資回報(bào)上不斷優(yōu)化成本模型，以高品質(zhì)和低成本兼得的邏輯推動(dòng)每一家門店的高水準(zhǔn)落地。

怎么理解？一方面，作為立足于年輕化市場(chǎng)和國際視野新消費(fèi)的酒店品牌，維也納國際酒店經(jīng)典版將西方古典藝術(shù)美學(xué)融入酒店空間。同時(shí)用中國文化的視角和哲學(xué)思維重新演繹歐洲古典美學(xué)的具象呈現(xiàn)，從視覺、聽覺、味覺、嗅覺、觸覺多個(gè)維度全方位構(gòu)建歐洲古典生活方式，為消費(fèi)者提供典雅、體面、舒適、藝術(shù)的旅宿服務(wù)。

另一方面，深入探索投資密碼助力酒店精準(zhǔn)降本。維也納國際酒店經(jīng)典版構(gòu)建了九大成本密碼，在降低投資人投入成本的同時(shí)保持消費(fèi)者高品質(zhì)的住宿體驗(yàn)。與此同時(shí)，僅針對(duì)客房空間就提出了精細(xì)化的降本提效方案，比如經(jīng)典版客房的全屋家具專門設(shè)計(jì)成活動(dòng)式家具，開關(guān)插座和壁燈采用墻布和墻面上安裝的設(shè)計(jì)，進(jìn)一步縮短了安裝工期。

比如客房木門就采用多層實(shí)木基材，天然45絲木皮真空高壓處理，品牌環(huán)保漆7道烤漆工藝，防火防潮，長(zhǎng)久不掉色不變色，擁有更長(zhǎng)的使用周期，減少運(yùn)營(yíng)成本。整體客房采用模塊化設(shè)計(jì)和模組化裝修，標(biāo)準(zhǔn)工藝疊加零件施工易拆裝更換，不僅可以實(shí)現(xiàn)快速裝配施工，也降低了后期破損的維護(hù)成本。

二是橫向破圈。可以看到，基于在產(chǎn)品和投資模型上深耕，維也納國際酒店經(jīng)典版開啟了一套新的市場(chǎng)認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，這種認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)給維也納國際酒店經(jīng)典版打上了“難復(fù)制”的標(biāo)簽，其帶來的好處顯而易見——消費(fèi)者一看到品牌就能聯(lián)想到高品質(zhì)的入住體驗(yàn)；投資人一看到品牌就聯(lián)想到高水準(zhǔn)的投資回報(bào)，品牌認(rèn)知度和影響力自然持續(xù)擴(kuò)大。

同時(shí)疊加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)簽，維也納國際酒店在單店業(yè)績(jī)上也能持續(xù)破圈，同時(shí)為規(guī)模發(fā)展帶來強(qiáng)大的助力。據(jù)了解，截至目前，維也納國際酒店門店規(guī)模突破1500家，覆蓋34個(gè)省份，超過350個(gè)城市，客房總量超過21.3萬間。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

結(jié)語

所謂品牌才是長(zhǎng)期的紅利，品牌持續(xù)累積才能享受時(shí)間的復(fù)利，而真正的勇士，一直奔赴在進(jìn)擊的路上。我們看到，維也納國際酒店這一路走來，見證了中國中高端酒店品牌的萌芽與發(fā)展，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)和投資環(huán)境的敏銳洞察使得品牌從未停止過對(duì)自我的升級(jí)與更新，維也納國際酒店經(jīng)典版正是其與時(shí)代呼應(yīng)的產(chǎn)物。

目前，中國中高端酒店市場(chǎng)的前路已逐漸清晰，以維也納國際酒店為代表的中國本土中高端酒店品牌還在持續(xù)跋涉。這次，其帶著經(jīng)典版產(chǎn)品落地華北在區(qū)域繼續(xù)扎根，未來，維也納國際酒店經(jīng)典版也將在更廣闊的地域上樹立更多的品牌標(biāo)桿。

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