來(lái)源：酒店觀察網(wǎng) ，作者蘇菡 侵刪

今年和很多投資人聊天，大家的普遍感受是：“酒店的錢(qián)不好賺了”

賺錢(qián)像烏龜爬，花錢(qián)如兔子竄。

現(xiàn)在投酒店，必須精打細(xì)算，從前那種粗放式的作派一不小心就賠了。

這種謹(jǐn)慎的投資心態(tài)，在選加盟品牌時(shí)表現(xiàn)得最明顯——投資人已經(jīng)沒(méi)有耐心聽(tīng)品牌方講故事，誰(shuí)能實(shí)打?qū)嵉氐貛屯顿Y人算好賬，賺到錢(qián)，誰(shuí)才能入他們法眼。

投資時(shí)要都算哪些賬？怎樣才是“有效算計(jì)”而不是“瞎扣索”？今天我們以維也納國(guó)際酒店（天津鼓樓店）為例，展開(kāi)聊聊。

為什么選這家店？

一是因?yàn)檫@家店屬于典型的存量改造，借鑒性較強(qiáng)；二是它是維也納國(guó)際酒店最新版（經(jīng)典版）的落地店，去年發(fā)新版本時(shí)，我曾從“設(shè)計(jì)”角度寫(xiě)過(guò)一篇（點(diǎn)擊可跳轉(zhuǎn)閱讀：糟心的設(shè)計(jì)是如何漏光酒店利潤(rùn)的？），時(shí)隔一年，對(duì)比看下當(dāng)初的承諾兌現(xiàn)得怎么樣。

酒店投資回報(bào)率=利潤(rùn)/投資總額，

利潤(rùn)=收入-成本，

投資回報(bào)率=（收入-成本）/投資總額

注：本表源自《酒店投資88個(gè)坑》僅作示意，測(cè)算時(shí)數(shù)據(jù)以實(shí)際品牌和門(mén)店為準(zhǔn)

因此，我們酒店投資要算的大賬有三筆：投資額、收入、成本，我們簡(jiǎn)單來(lái)拆解一下。

1

一算投資額

酒店投資的大頭是裝修，裝修造價(jià)取決于三點(diǎn)：物業(yè)先天基礎(chǔ)品牌標(biāo)準(zhǔn)品牌方對(duì)造價(jià)的控制能力后者是衡量品牌實(shí)力的試金石。

這家店總投入2000萬(wàn)，共計(jì)客房156間，單房造價(jià)約13萬(wàn)。品牌方官方報(bào)價(jià)為12.5萬(wàn)/間，相差0.5萬(wàn)/間。

這與物業(yè)形態(tài)有關(guān)：

這是一棟三角形的異形樓，公攤本就偏大，加之客房層布局為走廊單側(cè)客房，導(dǎo)致客房走廊公區(qū)的均攤成本是常規(guī)項(xiàng)目的2倍。

更“吃”造價(jià)的是大堂，本來(lái)經(jīng)典版標(biāo)準(zhǔn)大堂套內(nèi)面積250㎡即可，但這棟樓大堂較大（套內(nèi)面積約480㎡ ），超標(biāo)近一倍，造價(jià)也就跟著水漲船高了。（后期酒店成功招商了一家精致茶飲品牌，既分?jǐn)偭俗饨?，又提高了大堂的功能性?/p>

所以，結(jié)合物業(yè)條件來(lái)看，這個(gè)造價(jià)控制得其實(shí)很不錯(cuò)了。

裝修造價(jià)能控制得這么好，勝在三點(diǎn)：

1 勝在設(shè)計(jì)理念 

維也納國(guó)際酒店經(jīng)典版的設(shè)計(jì)貫穿著“算賬”思維——該花花，該省省，不平均用力，把錢(qián)花在刀刃上。

舉幾個(gè)例子：

大堂

大堂是“臉面”，決定顧客的首因印象，一錘定音心理價(jià)位。傳統(tǒng)中高端品牌為體現(xiàn)豪華感，多選用石材鋪裝（420元/㎡），堪稱(chēng)拿鈔票鋪就。維也納國(guó)際酒店則會(huì)算細(xì)賬——通過(guò)設(shè)計(jì)手法對(duì)界面材料拆分：大堂較低處用石材，保證質(zhì)感；而4.8米以上的高度改用肌理漆（45元/㎡），只需石材10%的造價(jià)，達(dá)到相近的效果。再如，此處是大堂的視覺(jué)錨點(diǎn)，摒棄了繁復(fù)的雕鏤造型，改為彩色玻璃，不但大幅降低了造價(jià)，這種平面解構(gòu)的方式充滿現(xiàn)代感，更契合當(dāng)下年輕人的審美趣味。僅用約9%的造價(jià)，打造了“含金量很高”的大堂印象。

電梯廳：

傳統(tǒng)做法：木飾面（460元/㎡），材質(zhì)貴、鋪裝工期長(zhǎng)，后期維修更換費(fèi)事費(fèi)錢(qián)。維也納國(guó)際精算法：墻面改用墻布（16元/㎡）+木線條（45元/㎡），僅材料費(fèi)就省出77%。

客房層走廊：

傳統(tǒng)做法：石材+硬包飾面+木飾面+墻紙，造型復(fù)雜、用料繁多，造價(jià)高企不下。維也納國(guó)際精算法：簡(jiǎn)化造型，墻布+木飾面+成品木線條，以墻布為主料，發(fā)揮規(guī)模減本效應(yīng)。

洗衣房健身房：

傳統(tǒng)做法：兩個(gè)分開(kāi)的獨(dú)立空間，占地至少80㎡，造價(jià)19萬(wàn)。維也納國(guó)際精算法：一體化設(shè)計(jì)，占地只需45㎡，造價(jià)15萬(wàn)，裝修費(fèi)就省了將近4萬(wàn)，還省下了租金。還有客房區(qū)、餐廳等……處處貫穿了精算思維，確保將投資人的錢(qián)花在刀刃上。

對(duì)此，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）副總裁諶業(yè)偉先生見(jiàn)解精辟：打造好的酒店時(shí)，要以消費(fèi)者的關(guān)鍵體驗(yàn)為核心，對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行分解，重新進(jìn)行增加、減少、剔除和創(chuàng)造，讓成本得到重新分配，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的高品質(zhì)體驗(yàn)和降低投資人的投入成本。

2 勝在因地制宜

這棟樓呈三角形，空間內(nèi)還豎著多個(gè)巨型大柱，屬于最難處理的平面。維也納國(guó)際酒店品牌的古典風(fēng)設(shè)計(jì)救了它。

本來(lái)礙眼的立柱，在新古典主義演化而來(lái)的大都會(huì)設(shè)計(jì)風(fēng)格巧妙改造下，呈現(xiàn)出殿堂般的瑰麗感，又不失干凈利落，兼具年輕化和時(shí)尚感，更得新生代消費(fèi)者的偏愛(ài)。

大堂的功能分區(qū)沿著柱子自然而然劃分，布局合理，動(dòng)線流暢。

前臺(tái)的古典書(shū)柜背景墻，莊嚴(yán)氣勢(shì)，消減了過(guò)多折角對(duì)空間的破壞，營(yíng)造出一種典雅的大氣感。

3 勝在施工方法

90%的酒店裝修都會(huì)延期，即使投資人和總包簽訂對(duì)賭合同也很難根治，原因在于酒店裝修鏈條長(zhǎng)，涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，總包會(huì)不斷分包，各班組間往往缺乏配合，甚至互相拆臺(tái)（為了自己施工方便，隨性破壞上一環(huán)節(jié)的完成面，留下質(zhì)量隱患）

更有甚者，有的分包項(xiàng)目組工人全靠臨時(shí)攢，手藝良莠不齊，質(zhì)量飄忽不定。

維也納國(guó)際酒店經(jīng)典版的解決方案是根上著手，用模組化設(shè)計(jì)+裝配式施工杜絕后患。

客房?jī)?nèi)，除房門(mén)、衣柜、墻面裝飾木質(zhì)線條外，經(jīng)典版全屋家具專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)成活動(dòng)式家具，工廠內(nèi)批量制作，降低施工現(xiàn)場(chǎng)手作依賴(lài)程度。

通過(guò)預(yù)先設(shè)計(jì)和制作標(biāo)準(zhǔn)化的裝修部件和構(gòu)件，幾個(gè)集裝箱運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)，好拆易裝；開(kāi)關(guān)插座和壁燈，采用墻布或墻面上安裝的設(shè)計(jì)，無(wú)需等固裝完畢即可進(jìn)場(chǎng)，工期縮短7-10天。

對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，按期開(kāi)業(yè)，省得不只是工程的錢(qián)，還有租金。

假設(shè)工程延期兩個(gè)月，按1元/㎡·日×8000㎡×60日=48萬(wàn)，除付之外還有因延期而浪費(fèi)掉的兩個(gè)月?tīng)I(yíng)收，一正一反，都是錢(qián)。

總之，造價(jià)是設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈、項(xiàng)目管理等綜合的結(jié)果，成熟品牌方+用心投資人，雙方都靠譜，結(jié)果才能保證。

二算收入

不能賺錢(qián)的省錢(qián)，不是真算賬，是瞎摳索。

“算賬”的最終目的，是用相對(duì)較低的成本，創(chuàng)造高價(jià)值的產(chǎn)品，從而支撐酒店的高價(jià)。

一家酒店的價(jià)格，是由4種價(jià)值支撐的：

功能價(jià)值

打底的是功能價(jià)值，例如安全、靜音、上網(wǎng)、熱水、空調(diào)等，這些基本功能OK，就能拿到及格分了。像維也納國(guó)際酒店這種千店規(guī)模的成熟品牌，這部分的分值是手拿把掐的。

體驗(yàn)價(jià)值

再想拉高價(jià)格，酒店需要能提供體驗(yàn)價(jià)值。例如更舒服的睡眠、便捷私密的入住體驗(yàn)、營(yíng)養(yǎng)好吃的早餐、周到體貼的服務(wù)……得讓顧客覺(jué)得心里舒服（所謂情緒價(jià)值）

維也納國(guó)際酒店經(jīng)典版在這方面做了許多創(chuàng)新：24小時(shí)自助便利站，方便放快遞和外賣(mài)，送物機(jī)器人不僅提升了體驗(yàn)，還能節(jié)約人員成本；風(fēng)味營(yíng)養(yǎng)早餐，除了品牌代表性的維也納風(fēng)味香腸+蜂蜜芥末醬，還有當(dāng)?shù)靥厣膶俚卦绮?，像天津這家店，必須有“煎餅果子來(lái)一套”……

體驗(yàn)價(jià)值最終一定是走心的，瞧，小紅書(shū)上的這些贊譽(yù)滿滿，是顧客被打動(dòng)后自發(fā)的打Call。

我自己在住的時(shí)候，大愛(ài)的一點(diǎn)是：“一鍵關(guān)燈”，連鏡前燈、落地裝飾燈、儀表燈也能通通一鍵熄滅，再也不用躺下后又無(wú)奈地爬出被窩去關(guān)燈了。

維也納國(guó)際酒店的體驗(yàn)價(jià)值是貫穿五感的，對(duì)視覺(jué)、觸覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)、嗅覺(jué)的全方位重塑。

大堂里彌漫的香，是它自己研制的宮廷香，前調(diào)玫瑰，中調(diào)檀木香，基調(diào)琥珀/麝香；古典音樂(lè)隨時(shí)段定制，從推門(mén)而入的那一刻，香縈鼻端，樂(lè)如流水，人也寧?kù)o下來(lái)，心有歸處。

情緒價(jià)值能做到這樣，價(jià)格至少拉到80分。

文化價(jià)值

再往上拔，拼得就是高階的文化價(jià)值了。

來(lái)，感受一下維也納國(guó)際酒店的藝術(shù)之美：

前臺(tái)背景的古典書(shū)柜，靈感源于奧地利國(guó)立圖書(shū)館；

休息區(qū)的多彩玻璃窗花，脫胎于中世紀(jì)歐洲教堂；墻壁上干凈的浮雕線條，點(diǎn)綴一角的石膏角花，對(duì)稱(chēng)典雅的結(jié)構(gòu)、黃銅古典的氣韻……無(wú)不讓顧客沉浸在古典浪漫主義的氛圍中。

品牌價(jià)值

價(jià)格的最后一個(gè)支撐點(diǎn)是品牌價(jià)值。

投資人為什么選擇加盟？

因?yàn)槠放埔馕吨?，消費(fèi)者的這次選擇，一定能獲得可靠而穩(wěn)定的預(yù)期價(jià)值。酒店之家曾監(jiān)測(cè)過(guò)相同位置的單體店和品牌店的價(jià)差，大約在 0.1 ~ 0.4之間（也就是說(shuō)單體店賣(mài) 100 塊錢(qián)，品牌店可能賣(mài)到 110 ~ 140塊）

這個(gè)區(qū)間由品牌的溢價(jià)能力決定。

如何量化這種溢價(jià)能力？

一個(gè)粗暴的“稱(chēng)重”方法：

對(duì)照來(lái)看，維也納國(guó)際酒店的品牌含金量蠻高：

規(guī)模：截至2024年10月，維也納國(guó)際酒店整體規(guī)模超1560家，開(kāi)業(yè)店超1130家，最早一批的“千店”規(guī)模酒店品牌，進(jìn)駐350多個(gè)城市；拓新速度：2024 年錦江上半年年報(bào)中顯示，新開(kāi)店數(shù)量為50家（截至2024.6.30）2024年10月30日的公示中，經(jīng)典版簽約130+，開(kāi)業(yè)6家，年底預(yù)計(jì)開(kāi)20家，勢(shì)如破竹。

品牌定位：這么多年，無(wú)論時(shí)代的風(fēng)向怎么改，它始終沒(méi)有見(jiàn)異思遷，牢牢堅(jiān)守“歐洲古典風(fēng)格”的定位，沉淀下深厚的品牌認(rèn)知，最終成為那個(gè)人們只要一想到“歐式”“洋氣”“氣派”這些詞時(shí)，第一時(shí)間想到的品牌，牢牢占據(jù)自己的生態(tài)位。這四點(diǎn)牢牢撐起了酒店高出租率和高價(jià)。

這家店8月20日開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)第3天滿房，9月1日-10月15日期間均滿房。10月1日-5日：RevPar-623，OCC-103.5%，ADR-60210月4日RevPar-714，OCC-107.5%，ADR-664數(shù)據(jù)來(lái)源：維也納國(guó)際酒店（天津鼓樓店）

要知道，此地可是老城中心，酒店扎堆，供應(yīng)過(guò)剩，十一之后又進(jìn)入淡季，能取得如此業(yè)績(jī)，相當(dāng)能打了。

三算運(yùn)營(yíng)成本

運(yùn)營(yíng)降本有兩大途徑：開(kāi)業(yè)之后，通過(guò)日常精細(xì)化管理來(lái)降本；籌建之初，通過(guò)合理的設(shè)計(jì)、設(shè)備配置來(lái)降本；

我們先不算前者的賬目，只看維也納國(guó)際酒店如何通過(guò)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)降本目的。

酒店的六大運(yùn)營(yíng)成本中，人力成本約17~20%，能耗費(fèi)用約占6%，維修成本約占2%，這些是降本的重要緯度。但對(duì)中高端酒店來(lái)說(shuō)，服務(wù)也不能壓縮，怎么辦？

維也納國(guó)際酒店用科技來(lái)提高人效、降低能耗。

前文提及的分布式客控系統(tǒng)：對(duì)運(yùn)營(yíng)友好——可以一鍵下發(fā)前臺(tái)、客房部、服務(wù)員，協(xié)同高效；對(duì)客人友好，可以前臺(tái)預(yù)開(kāi)空調(diào)，提前設(shè)定溫度，一鍵總關(guān)所有電源；對(duì)投資人友好，安裝成本低，從4000元/間，降至2500元/間，店里兼職的電工師傅就能安裝維護(hù)。僅這一塊單間客房就能降本40%，一家店能省下15~20萬(wàn)，日常還能智能化節(jié)省能耗。

大堂衛(wèi)生間的洗手臺(tái)、坐廁門(mén)處理成懸空，減少清潔難度。

客房的床箱配有輪子，方便推動(dòng)，保潔大姐一個(gè)人即可輕松完成床下的徹底清掃，再也不用擔(dān)心衛(wèi)生死角。

墻布表面層是PVC，可以直接用抹布擦拭，還能防霉，尤其適于海邊、南方等濕氣大的地方……太多了，一不小心寫(xiě)了4000字，大家感興趣可以去店里親自感受一下。

寫(xiě)在最后

對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，盤(pán)下一處物業(yè)不易，不同的操盤(pán)方法，會(huì)讓其產(chǎn)生不同的收益回報(bào)。在酒店正確定位前提下，盡可能精打細(xì)算是提高投資回報(bào)的關(guān)鍵。維也納國(guó)際酒店給我們示范的這個(gè)“精算”作業(yè)樣板，你學(xué)會(huì)了嗎？祝每一位投資人都能算無(wú)遺策，算出一個(gè)錦繡未來(lái)。

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