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在當前酒店造價和運營成本持續(xù)攀升，資金回本周期不斷拉長的背景下，投資者如何打造一家盈利能力強的中高端酒店？

01

中高端酒店市場

新的發(fā)展面貌和特征

據(jù)Frost&Sullivan數(shù)據(jù)顯示，2016-2021年，中高端酒店數(shù)量的復(fù)合增長率為31.77%；而據(jù)麥肯錫數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年，家庭年可支配收入在16萬元以上的中國城鎮(zhèn)家庭數(shù)的年復(fù)合增長率為18%，預(yù)計到2025年中高收入及高收入城鎮(zhèn)家庭數(shù)量占比將達到 54%。

這些數(shù)據(jù)顯示，中高端酒店的投資熱度持續(xù)升溫，同時隨著中產(chǎn)階級群體的壯大，中高端旅游市場有望迎來更強勁的增長，中高端酒店市場已是當下的主流投資趨勢。

與此同時，隨著供給端的日趨飽和，賽道的內(nèi)卷加速以及新需求的不斷涌現(xiàn)，中高端酒店市場也逐漸展現(xiàn)出新的發(fā)展特征：

其一是中高端酒店品牌質(zhì)量參差不齊，同質(zhì)化嚴重。隨著各類投資主體的積極涌入，中高端酒店市場的品質(zhì)開始出現(xiàn)波動，品牌間的差異化日益模糊，發(fā)展速度與品質(zhì)失衡問題愈發(fā)突顯。

其二是中高端酒店市場的競爭迭代加劇。從經(jīng)濟、中檔酒店轉(zhuǎn)換到中高端酒店賽道的投資人越來越多，同時頭部酒店集團也在紛紛搶占中高端酒店市場份額，競爭壓力不斷加大。

其三是品質(zhì)用戶的旅游需求正在不斷升級。據(jù)2024大眾點評必住榜數(shù)據(jù)顯示，品質(zhì)用戶（所有等級城市中的中等以上收入人群）的出行頻次在提升，對于美好生活、審美以及更舒適體驗的要求逐步提升，迫切需要市面上出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)酒店供給，這也對各大中高端酒店提出更高的要求和挑戰(zhàn)。

第一財經(jīng)發(fā)布的《2023消費趨勢觀察》也顯示，接近94%的消費者選擇了高質(zhì)價比，優(yōu)質(zhì)商品的占比也達到了90.72%，低價因素占比僅為4.75%。從市場定位的角度來看，質(zhì)價比的產(chǎn)品通常定位于中高端市場，其主要的目標人群是中產(chǎn)階級。在許多發(fā)達地區(qū)，質(zhì)價比的產(chǎn)品占據(jù)了最主要的市場份額，能做出更多的收益。

何為“質(zhì)價比”？

性價比是關(guān)注商品或服務(wù)的基本性能與價格優(yōu)勢，而質(zhì)價比則更關(guān)注商品或服務(wù)的品質(zhì)感及價格力。品質(zhì)感主要包括品牌、功能、設(shè)計、情緒價值等。目標群體是那些追求質(zhì)量和品質(zhì)生活的消費者，希望能夠以合理的價格購買到高質(zhì)量的產(chǎn)品。

因此，在當前酒店市場的機遇與挑戰(zhàn)下，聚焦于打造具有更高質(zhì)價比的產(chǎn)品，從而滿足消費住宿體驗、形成差異化優(yōu)勢，可能是中高端酒店的一種有效競爭策略。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

平衡質(zhì)量與成本

以達收益******化

那么擺在投資人面前的問題是：如何在提供高質(zhì)產(chǎn)品的同時，控制造價和運營成本，以實現(xiàn)收益的******化？以下幾個案例或許能為我們提供一些啟示。

籌建視角：

選對品牌+做好籌建=更長的項目生命周期

華南區(qū)域的資深投資人陳總，深耕酒店投資領(lǐng)域10年，始終以消費者視角出發(fā)，做極致的產(chǎn)品和服務(wù)。目前他投資的兩個中高端酒店于2022年10月正式入場裝修，并于2023年7月正式開業(yè)，兩個酒店的單房造價均在15萬左右。除了旅游旺季，兩個酒店的經(jīng)營業(yè)績均處于區(qū)域內(nèi)中高端酒店中的第一梯隊，一家酒店RevPAR為330元左右，另一家的RevPAR為430元左右。

陳總認為，國際中高端酒店品牌擁有更高的產(chǎn)品標準，能夠打造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。同時，項目籌建期的各項管理也十分重要，直接影響投資成本和品質(zhì)把控。因此，陳總對門店項目籌建的各個環(huán)節(jié)都親力親為，確保每個細節(jié)都達到最高標準。其中，隱蔽工程對酒店未來的運營品質(zhì)有著決定性的影響。

1、工程質(zhì)量進度把控：陳總建議，選擇品牌方推薦的施工單位更有保障。有過該品牌酒店裝修經(jīng)驗的施工單位，深諳品牌的施工標準，從開工到裝修，到最后的竣工驗收，都有自己的一套體系化的流程，比外面找的施工單位更值得信賴。

2、隱蔽工程環(huán)節(jié)把控：隱蔽工程直接決定了酒店營業(yè)后的品質(zhì)，對于廣大酒店投資人來說，在項目的籌建期，應(yīng)把握好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從而******程度規(guī)避投資風險。而對于中高端酒店來說，不僅要做好基礎(chǔ)的產(chǎn)品建設(shè)，降低投資成本，更要在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，從而提升實際入住體驗。

①基礎(chǔ)注意點：酒店衛(wèi)生間防水、空調(diào)性能和供水系統(tǒng)是裝修中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。防水不當會導(dǎo)致漏水、滲水等問題，一旦需要返修則會耗費許多成本；空調(diào)風量和噪音也會直接影響顧客滿意度；同樣，供水系統(tǒng)問題也會降低住客體驗，引發(fā)客訴，返修成本至少幾十萬甚至上百萬。

②增強用戶體驗：在確保了產(chǎn)品的基礎(chǔ)打造后，中高端酒店會額外考慮到隱蔽工程的設(shè)計與美觀問題，例如考慮空調(diào)風口的隱蔽性和造型設(shè)計的結(jié)合，優(yōu)秀的規(guī)劃應(yīng)使風口與周圍環(huán)境融為一體，幾乎不引人注意，確保空間的美觀和協(xié)調(diào)；并以側(cè)出風為主，避免直接吹拂，增加舒適度。通過這些隱蔽工程的細節(jié)把控，中高端酒店能為客人營造出一個既舒適又具有審美價值的空間。

3、超品牌要求的投資標準：陳總投資的所有酒店，投資標準都比品牌要求高。在他看來，酒店品牌升級迭代很快，如果酒店的籌建標準能比品牌標準更高，酒店的生命周期就能更長，而且抗風險能力會更強。

經(jīng)營視角：

融合文旅資源+場景需求=提升收益

QUEST MOBILE GROWTH用戶畫像標簽數(shù)據(jù)庫資料顯示，2023年我國新中產(chǎn)及新青年人群占比為2.45%，同比增加6.4%。這部分新中產(chǎn)及新青年人群線上高消費的意愿占比為39%，線上高消費的能力占比52.3%。這一數(shù)據(jù)也間接反映出，隨著這部分群體的收入提升和認知提高，他們對文旅產(chǎn)品的需求日益細化、分層、多元，追求個性化、品質(zhì)化、高端化的旅游體驗。在這部分人群的帶動下，大眾旅宿需求勢必會出現(xiàn)更多元特征。而針對這一趨勢，不同投資人也有自己的應(yīng)對之道。

· 地域文化+特色文化=高溢價的住宿體驗

某區(qū)域型酒店品牌，旗下各酒店巧妙融合了地域文化與“禪文化”的精髓，為顧客打造了一系列個性化的文化體驗活動。不僅豐富了顧客的住宿體驗，還通過社群文化的深度互動，提供了富有場景感的動態(tài)參與，這種獨特的住宿體驗可以為投資人在同樣的物業(yè)成本下帶來更高的溢價；同時，酒店空間和環(huán)境的精心設(shè)計，不僅提升了審美價值，也為酒店帶來了可觀的非房收入，如餐飲、休閑、文化產(chǎn)品銷售等，進一步拓寬了收益渠道。

· “酒店+”新模式，拉動非房收入

對于年輕人和新中產(chǎn)階層這部分的消費群體來說，酒店不再只是“住宿”的落腳地，而是尋求更多個性化體驗，這也不斷刺激著酒店深挖內(nèi)容、深耕服務(wù)，做出更多的“酒店+”特色。

①錯時融合不同業(yè)態(tài)，提升酒店坪效

以逸扉酒店（南京新街口店）為例，這家門店的大堂近500㎡，面積相對較大，投資人設(shè)計時，在大堂中開辟出了一塊空間，將其做成了日咖夜酒的模式。

日咖夜酒，顧名思義，就是白日售賣咖啡，到了晚上則提供酒飲，將咖啡館和酒吧兩種業(yè)態(tài)錯時融合在同一個空間中，也符合當下年輕人早C晚A（早C就是早上需要一杯coffee——咖啡來開始新的一天，晚A就是夜幕降臨的時候需要alcohol——酒精來結(jié)束這一天）的新生活方式。

據(jù)投資人介紹，日咖夜酒的大堂吧溢價能力尚可，體現(xiàn)在房價上。溢價約20元/間/天，比如有100間房的一個酒店，大堂吧的溢價能力就是2000元/天。另外，為提升大堂吧的收益，以增加坪效，在這家酒店中，也會不定時舉辦一些小活動。比如舉辦兒童小手工活動，會帶動家長過來，大堂吧的消費也會有所提升。

②販賣生活方式+場景化體驗=新的盈利點

部分酒店也在嘗試讓客人把他們奢華的酒店體驗帶回家，從床上用品和浴袍到茶葉咖啡和沐浴產(chǎn)品，從單一住宿服務(wù)向生活方式跨界，例如尚美生活集團推出“尚客優(yōu)品”，酒店大廳集合新零售、咖啡、烘焙休閑等多種服務(wù)為一體，讓用戶可以購買酒店中使用過的商品。

有些酒店集團品牌會構(gòu)建自有ip，聯(lián)名打造音樂、攝影、戲劇、閱讀、星座等主題酒店，例如在蘭歐+大英博物館酒店里，提供IP場景化體驗，既有大英官方復(fù)刻品博覽，也讓酒店有更多的變現(xiàn)場景。酒店在與品牌合作后，因為有鮮明的特點，自然也會增加收入。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

總結(jié)

從上述數(shù)據(jù)和案例分析中可以看出，中高端酒店品牌市場仍保持著強勁的增長勢頭，消費者的需求依舊旺盛。隨著消費觀念從注重性價比轉(zhuǎn)向追求更高品質(zhì)的質(zhì)價比，中高端酒店行業(yè)也在積極適應(yīng)這一消費觀念的變革，通過不斷優(yōu)化服務(wù)和提升客戶體驗，實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。

其一是選擇與酒店定位相符、具有高溢價能力的品牌。在物業(yè)選址和品牌選擇上，需要根據(jù)不同區(qū)域消費偏好匹配品牌，瞄準城市商圈、新一線CBD與TOP級交通樞紐，搶占流量；同時也要注意品牌勢能，選擇在經(jīng)營區(qū)域內(nèi)具有高溢價能力的品牌，借助品牌和所屬酒店集團的力量，為門店積累更多高質(zhì)量的客源，達成更高的房價和出租率。

其二是產(chǎn)品打造，把控投測期和籌建期各個環(huán)節(jié)。投資人需把控施工全流程，盡量做到產(chǎn)品低造價、高質(zhì)量?？紤]當下的前期投資成本的同時，也需要關(guān)注長期的運營維護成本，重視酒店經(jīng)營的全生命周期投入。

其三是精細運營，注重當?shù)匚穆觅Y源的深度融合。旅游市場的不斷發(fā)展和消費者需求的日益多元化，旅游行業(yè)逐步走向體驗時代，消費者更加注重旅游過程中的情感體驗和精神滿足。因此，酒店方可以充分利用在地資源和文化，推動產(chǎn)品迭代升級，優(yōu)化品牌情感互動體驗，形成有效的資源聯(lián)動與營銷互動，為酒店帶來更多的生意。

其四是創(chuàng)新多元服務(wù)，提高溢價與坪效。中高端酒店通過提供多元化的服務(wù)和體驗，如高品質(zhì)的餐飲服務(wù)、商務(wù)會議、休閑娛樂等，來吸引顧客，增加非房收入。同時，中高端酒店也可以積極探索新的收入模式，如社交電商、精釀餐吧等多元化業(yè)態(tài)來提升空間坪效，增強與消費者的聯(lián)系。例如某酒店品牌就通過住宿+餐飲+電商的模式，成功實現(xiàn)了非房收入的增長，其非房收入占酒店總營收的15%。

最后，在高質(zhì)量發(fā)展新階段下，投資者要緊跟市場趨勢，同時注重中高端酒店收益成本間的平衡和可持續(xù)增長，以確保在競爭激烈的市場中穩(wěn)健前行，實現(xiàn)共贏。

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