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今天分享一些酒店投資的一些評(píng)估法則。

1、酒店真正的投資回報(bào)率是多少？

投資回報(bào)率（ROI）=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%。

假如一家100間房投資1,300萬(wàn) 4年回本的全季按每年折舊10%來(lái)算，它的投資回報(bào)率應(yīng)該是多少？

4年的資產(chǎn)收益為1300萬(wàn)（回本）+852.93萬(wàn)（殘值，算法為：1300*0.9^4）.減去殘值的凈利潤(rùn)是852.93萬(wàn)。

roi=853.93/4/1300*100%=16.4%

按照8年計(jì)算，從第五年開(kāi)始，營(yíng)業(yè)額每年下降20%，利潤(rùn)每年下降30%，每年折舊依然是10%，則：

8年投資回報(bào)率算法為：

8年總利潤(rùn)：1300萬(wàn)（前4年利潤(rùn)）+（227.5+159.25+110+78）（后4年利潤(rùn)）=1874.75

8年殘值：（1300*0.9^8）=559.6

roi=（1874.75+559.6）/8/1300*100%=23.4%

以上數(shù)值為理想值，僅供參考。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

2、如何評(píng)估一家二手店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)

目前二手酒店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以按照市盈率的3到5倍來(lái)評(píng)估。如果不是核心位置的核心物業(yè)，通常是按照市盈率3倍+租金差3-5年到本酒店殘值來(lái)核算。結(jié)合裝修工藝和市場(chǎng)預(yù)估考量。

具體算法舉例：某酒店2020年初開(kāi)業(yè)，100間房當(dāng)年總投資1500萬(wàn)，2023年全年利潤(rùn)200萬(wàn)。年租金150萬(wàn)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金為200萬(wàn)。

該酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)算法：

1、市盈率+租金差即：200*3（3倍市盈率）+50*3（3年租金差）=750萬(wàn)。

如果是核心位置的核心物業(yè)，溢價(jià)到5倍即：200*5+50*5=1250萬(wàn)。

如果加入市場(chǎng)預(yù)估，即：2024年對(duì)比往年大盤(pán)營(yíng)收下降8%-15%，按照12%逐年遞降計(jì)算，則：

1、市盈率+租金差即：176+155+136（3倍市盈率）+50*3（3年租金差）=617萬(wàn)。

如果是核心位置的核心物業(yè)，溢價(jià)到5倍即：176+155+136+120+110+50*5=947萬(wàn)。

如果整個(gè)市場(chǎng)租金降了，那么這個(gè)租金差是要減掉的。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)算法：

殘值：標(biāo)準(zhǔn)算法為：

1500*0.9^5=885萬(wàn)

當(dāng)初工藝造價(jià)1500萬(wàn)，由于工藝的成熟，同樣裝修放到現(xiàn)在為1200萬(wàn)，故按照1200萬(wàn)計(jì)算折舊即：

1200*0.9^5=708萬(wàn)

需注意：所有裝修因返工、工藝進(jìn)步造成非本應(yīng)支出都不會(huì)算進(jìn)去。

進(jìn)一步的算法，理想值是轉(zhuǎn)讓費(fèi)+改造費(fèi)+改造工期房租接手者2.5年回本。

還是上述案例，：某酒店2020年初開(kāi)業(yè)，100間房當(dāng)年總投資1500萬(wàn)，2023年全年利潤(rùn)200萬(wàn)。年租金150萬(wàn)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金為200萬(wàn)。接手后投入300萬(wàn)改造，改造工期兩個(gè)月，改造后年利潤(rùn)期望值350萬(wàn)。期望3年回本。則轉(zhuǎn)讓費(fèi)為：

350*2.5（3年利潤(rùn)）-300萬(wàn)改造費(fèi)-150/12*2（工期房租）=550+房租差150萬(wàn)=700萬(wàn)

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

再上一下強(qiáng)度，一家酒店未來(lái)的利潤(rùn)一方面是看目前這家酒店的市場(chǎng)表現(xiàn)，另一方面則需要看這個(gè)商家未來(lái)還有多少同檔次競(jìng)品開(kāi)業(yè)。一個(gè)成熟商圈，每新開(kāi)業(yè)一家同檔次同房量競(jìng)品，本酒店利潤(rùn)下降15%，每開(kāi)一家相似檔次同房量競(jìng)品，本酒店利潤(rùn)下降10%。

按照這個(gè)邏輯來(lái)算，則需要盤(pán)點(diǎn)這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)有多少物業(yè)會(huì)被改造程酒店。再把這個(gè)因素計(jì)算進(jìn)去，才是對(duì)酒店生意比較保險(xiǎn)的算法。

即：當(dāng)前酒店年利潤(rùn)300萬(wàn)，未來(lái)3年附近會(huì)再開(kāi)10家酒店，則酒店未來(lái)利潤(rùn)最悲觀算法：300*.85^10=60萬(wàn)

則這家店的年利潤(rùn)在3年后是60萬(wàn)，而非300萬(wàn)。

所以我們的操作方法是：當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始大批量酒店開(kāi)業(yè)，該酒店市場(chǎng)占有率不是特別強(qiáng)，則立即出售。

如果當(dāng)前市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入，則可以理性評(píng)估。

如果是沒(méi)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)而是把資產(chǎn)直接租賃過(guò)來(lái)，一樣需要把殘值攤到租金里，以大理古城溫德姆舉例：0轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租金180萬(wàn)，市場(chǎng)租金120萬(wàn)，相當(dāng)于殘值以每年60萬(wàn)攤銷(xiāo)到租金里。

實(shí)際情況以市場(chǎng)情況決定。

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