來源：原創(chuàng) Zoey 次方點(diǎn)評(píng) 侵刪

2024年11月以來，東北旅游持續(xù)火爆，哈爾濱等地的冰雪旅游項(xiàng)目繼續(xù)吸引大量游客，這一現(xiàn)象也帶動(dòng)了部分酒店價(jià)格的顯著上漲。聚焦到酒店端，投資人在酒店價(jià)格高價(jià)下的實(shí)際感受又是如何的呢？

01

東北旅游依舊火熱

酒店生意情況如何？

東北哈爾濱、延吉等地憑借獨(dú)特的冰雪景觀、民俗風(fēng)情等成為網(wǎng)紅旅游地，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐频甑亩唐诨鸨?。多個(gè)旅游平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2025年哈爾濱位居冬季旅游目的地首位，冰雪大世界開園不到10天，全市累計(jì)接待游客845.8萬人次，同比增長21.3%；同時(shí)，據(jù)同程旅行數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，沈陽酒店的預(yù)訂熱度較去年同期增長了近兩成；進(jìn)入2025年1月，沈陽的旅游搜索熱度更是環(huán)比上漲超過30%。

從各大數(shù)據(jù)報(bào)告以及投資人觀點(diǎn)中，不難發(fā)現(xiàn)，目前東北區(qū)域的酒店生意呈現(xiàn)以下兩大特征：

一是旅游熱度上升，酒店供給大幅增加。得益于2024年冰雪旅游的火爆出圈，東北的哈爾濱、雪鄉(xiāng)、延吉等城市旅游熱度持續(xù)攀升。以哈爾濱市為例，據(jù)哈市市場(chǎng)監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年前九個(gè)月，住宿類市場(chǎng)主體數(shù)量同比增長197.99%。

同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2024年哈爾濱市的旅館、民宿數(shù)量增加了1000多家，房量擴(kuò)充了10萬個(gè)，外行和小白大舉入場(chǎng)，形成文旅業(yè)投資熱潮。

二是住客需求相對(duì)持平，酒店生意并未明顯上漲。然而，與供給端大幅增長相對(duì)的是，客流量與去年基本持平，但由于酒店數(shù)量增多，游客的選擇范圍也隨之?dāng)U大，導(dǎo)致客源被分流，進(jìn)而使得酒店價(jià)格難以提升，入住率也難以提高。

據(jù)媒體報(bào)道，某區(qū)域中檔酒店品牌創(chuàng)始人表示，他經(jīng)營的酒店在哈爾濱2023年全年的入住率達(dá)到96%，而2024全年的入住率是90%，某些時(shí)段價(jià)格起碼下滑了5%，全年形勢(shì)趨于弱化。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

東北區(qū)域投資人

實(shí)際感受如何？

那么具體到各個(gè)投資人的酒店生意，實(shí)際情況又是怎樣的呢？次方點(diǎn)評(píng)深度對(duì)話多位投資人，希望能提供一些具有參考價(jià)值的見解。

價(jià)格經(jīng)營預(yù)期調(diào)整

核心區(qū)域溢出的流量不如去年

次方點(diǎn)評(píng)了解到，哈爾濱部分酒店漲價(jià)過快，不過整體來看，受行業(yè)協(xié)會(huì)控價(jià)的倡議及市場(chǎng)飽和的影響，當(dāng)前的酒店價(jià)格趨于理性，像去年那樣的“天價(jià)房”現(xiàn)象已有所收斂。

同時(shí)，來自東北區(qū)域的資深投資人徐總向我們透露到，2024年及2025年開年的哈爾濱酒店生意，他******的感受是整體市場(chǎng)供大于求，核心區(qū)域溢出的流量不如去年。他在哈爾濱投資的兩家全季5.0酒店，分別位于平房區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園和火車站?；疖囌镜木频晟獗憩F(xiàn)尚可，但產(chǎn)業(yè)園的酒店由于位置偏遠(yuǎn)，且主要定位為商務(wù)出差，面臨淡季和客源不足的問題。此外，即便有如731陳列館這樣的旅游景點(diǎn)，今年的熱度也不及去年，影響了相關(guān)酒店的業(yè)績。

而除了哈爾濱之外，其他城市如雪鄉(xiāng)，從酒店角度來看，其價(jià)格表現(xiàn)并不如去年；延吉酒店的相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)從2024年的情況來看，與2023年相比基本持平，整體呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

在他看來，盡管哈爾濱市場(chǎng)目前熱度較高，但隨著旅游旺季的結(jié)束，2025年的東北酒店商旅市場(chǎng)將面臨價(jià)格戰(zhàn)和較大的經(jīng)營壓力。他表示，他以及許多同行都調(diào)低了2025年全年的價(jià)格預(yù)期，對(duì)未來市場(chǎng)形勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

聚焦商旅客群需求

沈陽市場(chǎng)仍有一定機(jī)遇

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來沈陽酒店市場(chǎng)的供給持續(xù)增加，尤其是高端酒店和商務(wù)酒店數(shù)量顯著上升；截至2024年三季度，沈陽的出租率和房價(jià)同步上漲，表現(xiàn)出色。作為東北三省中商務(wù)市場(chǎng)最穩(wěn)定的城市，沈陽酒店市場(chǎng)飽和度相對(duì)較低，租金成本較江浙滬有優(yōu)勢(shì)，且有望在國家大力發(fā)展東北的策略中率先受益。

華東區(qū)域的投資人潘總正是基于上述因素，計(jì)劃于2025年在沈陽投資全季酒店。他指出，沈陽的中檔酒店市場(chǎng)需求十分旺盛，一是因?yàn)樵谏蜿栠@樣的城市，其差旅報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)大多在250到350元之間，正好與中檔酒店的價(jià)格區(qū)間相契合，因此中檔酒店在東北商旅市場(chǎng)的定位非常清晰。二是受限于東北的寒冷天氣，部分戶外工作在冬季會(huì)暫時(shí)停止，企業(yè)便會(huì)利用這部分時(shí)間開展培訓(xùn)、員工體檢等活動(dòng)，從而增加了對(duì)中檔酒店的需求。此外，東北地區(qū)的住客習(xí)慣也使得中檔酒店成為開會(huì)的熱門選擇，中檔酒店的賣價(jià)和需求都比較穩(wěn)定且充裕。

潘總表示，目前他的項(xiàng)目排房在120間客房左右，這個(gè)體量正好可以滿足商務(wù)會(huì)議需求，同時(shí)提供舒適的住宿體驗(yàn)。此外，酒店的人房比和運(yùn)營成本也能得到有效控制。值得一提的是，項(xiàng)目背靠遼寧省供銷社，擁有獨(dú)立的客源優(yōu)勢(shì)，已成功吸引部分客戶預(yù)租辦公區(qū)域，緩解租金壓力。

地域性差別越發(fā)明顯

理性投資布局為重

不少投資人都表示，盡管2024年東北旅游呈現(xiàn)出一片火熱景象，但并非所有酒店都能分到蛋糕。地域之間的差異愈發(fā)顯著，質(zhì)價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。

來自東北區(qū)域的資深投資人張總，主要聚焦于長春市的酒店市場(chǎng)。他表示，現(xiàn)在的消費(fèi)年輕化、熱點(diǎn)化趨勢(shì)比較明顯。吉林省的酒店供給持續(xù)增長，延吉等網(wǎng)紅城市增量比較大。對(duì)于長春市的酒店市場(chǎng)來說，中端及中高端酒店，比如全季、桔子、亞朵等酒店，未來還有一定潛力。

目前的冰雪旅游旺季確實(shí)可以拉高東北酒店房價(jià)的上限，但受制于北方整體的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，像在長春這樣的省會(huì)城市，最好的時(shí)候也就賣個(gè)五六百。因此，在選擇物業(yè)時(shí)必須精挑細(xì)選，避免盲目跟風(fēng)，也不能畏首畏尾。

他表示，未來酒店投資，應(yīng)比以往更加理性，更多地從投資回報(bào)的角度出發(fā)，去考量項(xiàng)目選址、項(xiàng)目評(píng)估以及酒店品牌等關(guān)鍵因素，繼續(xù)努力拓展著酒店市場(chǎng)的更多潛力與可能。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

未來東北酒店

怎么投更穩(wěn)妥？

在當(dāng)前的酒店投資市場(chǎng)環(huán)境中，單純依靠流量出圈的可能性已經(jīng)不大了。酒店投資本質(zhì)上是一個(gè)長期穩(wěn)健型的投資項(xiàng)目，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，才能在市場(chǎng)熱度過后，依然在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來。

次方點(diǎn)評(píng)也從不同社交平臺(tái)觀察到，與去年“小土豆”“小砂糖橘”等網(wǎng)紅熱詞引發(fā)的出圈熱搜相比，今年東北旅游的熱點(diǎn)新聞勢(shì)頭明顯減弱，網(wǎng)紅熱潮逐漸褪去，市場(chǎng)正逐步回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

最后，次方點(diǎn)評(píng)也總結(jié)歸納了幾個(gè)東北區(qū)域酒店投資時(shí)需要注意的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，供酒店業(yè)者和投資人參考：

一是區(qū)域選擇，東北省會(huì)與下轄城市存在一定機(jī)遇。東北三省的旅游吸引力不僅限于省會(huì)城市，下轄城市如盤錦、通話、延邊、長白等地亦受到廣泛關(guān)注，尤其是抖音等社交媒體的推廣下，這些地方的特色如霧凇、漂流及滑雪等吸引了眾多游客。具體來看，省會(huì)城市如哈爾濱、沈陽、長春的市場(chǎng)相對(duì)較為穩(wěn)定，而雪鄉(xiāng)、延吉等網(wǎng)紅目的地雖然流量有所下滑，但仍有一定的發(fā)展空間。

而在當(dāng)前，下沉市場(chǎng)的需求可能已經(jīng)接近飽和。例如哈爾濱酒店業(yè)目前面臨產(chǎn)能過剩、需求減少的問題，行業(yè)需要通過調(diào)整和優(yōu)化來適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。因此，對(duì)于下沉市場(chǎng)，建議投資者謹(jǐn)慎考慮，避免盲目進(jìn)入。

二是品類選擇，經(jīng)濟(jì)型酒店穩(wěn)定性較強(qiáng)。從目前情況來看，經(jīng)濟(jì)型酒店在2025年的東北區(qū)域中可能仍會(huì)占據(jù)主導(dǎo)地位，其穩(wěn)定性和較低的投資成本，還是較為穩(wěn)妥的。

而對(duì)于中高端酒店品類，以東北三省的三個(gè)城市為例，這些城市的面積普遍較大，周邊土地資源豐富，在城市核心地段之外，中高端項(xiàng)目較為稀缺。對(duì)于這些區(qū)域的中高端項(xiàng)目來說，若所在區(qū)塊未來能夠得到發(fā)展，那么它們將具有一定的定價(jià)權(quán)。除此之外的其他區(qū)域，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，中高端酒店可能較難取得顯著的突破。

三是品牌選擇，背靠連鎖或老牌酒店品牌更為穩(wěn)妥。東北地區(qū)酒店連鎖化率較低，小單體酒店、民宿、公寓等業(yè)態(tài)占比較高。然而，這些產(chǎn)品的專業(yè)性和運(yùn)營精細(xì)度方面相對(duì)欠缺，到了2025年可能會(huì)面臨較大的經(jīng)營挑戰(zhàn)。相比之下，連鎖酒店憑借其品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和資源整合能力，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

同時(shí)，在東北區(qū)域，以沈陽為例，鑒于其重工業(yè)背景以及對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展?jié)摿?，可以考慮加盟國際品牌，例如像福朋喜來登這類老牌國際品牌，能更好地吸引國外客戶，提升定價(jià)區(qū)間，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格和品質(zhì)上贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

目前來看，旅游熱度雖能為酒店帶來客源，但對(duì)于酒店投資來說，籌開和運(yùn)營都需要一定周期，不應(yīng)盲目跟隨。同時(shí)，盡管城市的熱度和持續(xù)的客流量具有很大的吸引力，但這并不意味著所有入場(chǎng)的人都能夠輕易地分一杯羹，即便是在旅游旺季，酒店也很難完全實(shí)現(xiàn)流量的飽和覆蓋。

在未來，酒店投資必將呈現(xiàn)穩(wěn)健且長期的特點(diǎn)，因此在實(shí)際的酒店經(jīng)營上，正如投資人、哈爾濱酒店協(xié)會(huì)會(huì)長徐偉光所倡導(dǎo)的那樣，應(yīng)避免惡意哄抬房價(jià)，注重保障服務(wù)品質(zhì)，以確保游客對(duì)本土城市留下良好印象，進(jìn)而推動(dòng)本土酒店市場(chǎng)的良性發(fā)展。相信在東北這片充滿潛力的土地上，還有更多機(jī)遇等待著投資人去發(fā)掘和把握。

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