酒店貸款 避開酒店融資坑,中檔酒店安全“借錢”指南
邁點網(wǎng) · 王華強 專欄
酒店如何避免融資過程的坑,安全借到錢呢?
高性比物業(yè)、專業(yè)酒店人才、雄厚資金實力,是所有優(yōu)質(zhì)酒店項目必不可少的三個必要條件,且缺一不可。
即使酒店投資人家里有礦, 資金也會出現(xiàn)枯竭的時候,不得不借力金融杠桿融資。而資本向來是血腥的,且充滿各種已知和未知的陷阱和風險。酒店如何避免融資過程的坑,安全借到錢呢?
1. 中檔酒店融資抵押形式
地產(chǎn)系酒店在融資過程中,有較為優(yōu)質(zhì)的土地、物業(yè)作為抵押物。而且,地產(chǎn)系在酒店開發(fā)過程中,可以通過產(chǎn)權酒店、期權酒店等投資形式來融資和變現(xiàn)。它們在融資方面,有中檔酒店無法比擬的優(yōu)勢。
大部分中檔酒店,在融資過程中缺乏優(yōu)質(zhì)抵押物。裝修是中檔酒店******的投入和資產(chǎn),而裝修難估值、折舊快,并非優(yōu)質(zhì)抵押物。雖然物業(yè)是高價值的抵押物,但它并非中檔酒店持有,也不能作為有效抵押物。
中檔酒店未來收益,是資方貸款給酒店的主要原因。目前中檔酒店融資,主要有以下三種抵押形式:
1)質(zhì)押股權。 市場上很多資方,通過質(zhì)押酒店100%股權的形式放款給酒店投資人。在合同期內(nèi),酒店能按合同如期償還貸款,雙方相安無事。一旦投資人喪失還款能力,酒店真正的持有者是資方。資方有權不經(jīng)過酒店的同意對酒店對外出售、轉(zhuǎn)讓,以收回資方的本金和資金使用成本。
2)抵押收益。酒店集團或OTA背景的資方,以抵押收益的方式給投資人放款。當項目喪失還款能力時,資方有權直接介入項目后期的經(jīng)營,通過改善酒店經(jīng)營,保證資方的利益。
3)抵押個人財產(chǎn)。個人財產(chǎn)主要是指貸款人的房產(chǎn)類高保值財產(chǎn)。這類高保值財產(chǎn)更容易獲得銀行類貸款,同時它的資金綜合使用成本低。不過,很少股東愿意拿個人的房產(chǎn)用來抵押,除非酒店項目是獨資股東。
2. 中檔酒店融資的種類
1)銀行。毋庸置疑,銀行融資成本是最低的,但通常需要貸款人拿自己的房產(chǎn)做抵押。以經(jīng)營貸為例,目前深圳工商銀行的經(jīng)營貸年化利息只要3.85%。由于2020年很多的經(jīng)營款流向了房市,今年開始對經(jīng)營貸的審批更為嚴格,且銀行會持續(xù)關注經(jīng)營貸的流向,以確保經(jīng)營貸是用于公司經(jīng)營活動中。
2)酒店集團。酒店集團并非真正的資方,它們多與資方機構合作。酒店品牌能貸款的范圍非常小,只限于自己的加盟商,而且需要將酒店抵押給酒店集團。酒店集團融資,年化利息在在8%-10%。
3)金融機構。金融機構一般需要通過股權質(zhì)押、抵押經(jīng)營權的形式,綜合年化利息在10%-15%。它的融資成本相對較高,審核周期較長,通常需要40-50天。融資金融較大的項目,金融機構需要去現(xiàn)場實地考察。大部分的金融機構,貸款最高額度為總投資額的70%,余下30%需要投資人的自有資金。投資人自有資金達到總投資的30%,是金融機構融資的必要前提。
4)眾籌平臺。眾籌平臺類似于投資公司,它對接募集的資方和酒店投資人。這類眾籌平臺,通常需要酒店已完成50%的裝修工程,或者投資人有50%的啟動資金。它們通過這種方式,來做項目的風險控制。由于眾籌平臺和金融機構一樣,資金本身在成本,年化利息較高,多為10%-15%
5)民間借貸。資金使用成本高,是民間借貸******的缺點,它的年化利息介于24%-48%。由于民間借貸是基于個人信用,審批快,可以秒放款,貸款金額限制少,這些都是民間借貸的優(yōu)勢。但是過高的資金使用成本,并非酒店類投資能承受的范圍
6)產(chǎn)業(yè)鏈金融。產(chǎn)業(yè)鏈金融是資方通過介入酒店的裝修和采購,為酒店投資人提供貸款。產(chǎn)業(yè)鏈金融在裝修和采購環(huán)節(jié),有一定的利潤空間。產(chǎn)業(yè)鏈融資成本有一定優(yōu)勢,年化利息成本為10%-15%。選擇產(chǎn)業(yè)鏈金融融資,需要對比其施工和采購成本。
7)股權投資/合伙投資。股權投資或合伙投資,這類共同投資沒有融資成本。合伙人根據(jù)項目實際的總投入,按照所占股權比例承擔裝修投入。后期合伙人可能存在理念不一致,存在的矛盾是股權投資的******風險。股權投資之前,需要對合伙人有深入的了解。否則,后期理念不一致會影響酒店的正常運營。
3. 融資審核流程
市場上大部分的資方,需要30-40天的審核周期,且分批放款。大概的流程如下圖:
4. 融資成本構成部分
市場上資方的綜合成本包括以下兩大類:
1)利息成本。銀行的資金是一手資金,沒有中間人。所以銀行的綜合成本最低,利息成本是綜合成本的大頭。而第三方金融機構的資金,是通過公募或者私募而來,貸款人除了需要承擔利息成本外,還需要承擔第三方金融機構的服務費用。
2)服務費。服務費是針對第三方金融機構,不同金融機構服務費包含細項不一樣。第三方金融機構常見的服務費包括:融資服務費、增信費,部分資方直接統(tǒng)稱服務費。
服務費收取的標準不一樣。比如,部分資方收1%的服務費,基數(shù)按整個項目的總投資額,而非按貸款的金額。市場上,服務費的年化成本為3%-5%不等。
很多第三方金融機構表面上,融資年化成本為6%-7%。這類資本通常還會有其它的隱形成本,或者成功審批概率低。個人認為,綜合資金年化成本在10%-12%,是一個合理的區(qū)間。過高的資金使用成本,嚴重吞噬項目后期盈利水平。
5. 融資風險點
(1)項目實際盈利。項目實際盈利能力,是所有酒店融資******的風險。在合同期內(nèi),若酒店實際盈利與預期相差太大,投資人還款壓力大。一旦投資人喪失還款能力,輕則被資方收回酒店項目,重則產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟債務需要償還,影響投資人的工作和生活。盈利小的項目立項,立項本身就是一個錯誤的投資決策,融資更是雪上加霜。
(2)資金綜合成本。除了銀行外,第三方資方的綜合成本包括利息成本和服務費,不同資方綜合成本不一樣。投資人在選擇融資渠道時,需要對比資方的綜合成本,而非某一細分項的成本。
(3)連帶責任制。很多資方債務是“連帶責任制”,即子債父還,夫債妻還。一旦貸款人喪失償還能力,貸款人的直系親屬有義務繼續(xù)替其還余下的債務,直至債務還清完止。項目有盈利皆大歡喜,若投資失敗落得舉家還債的悲慘結(jié)局。
(4)質(zhì)押 vs 抵押。雖然質(zhì)押和抵押都是擔保,但是它們有著本質(zhì)的不同。比如,酒店投資人將房子抵押給銀行,投資人可以繼續(xù)住在房子里,如果要賣房子,需要先解除銀行的抵押,才能自由買賣交易。而如果投資人將房子質(zhì)押給銀行后,質(zhì)押成立后,投資人需要將房子交給銀行。
(5)施工&采購。很多資方明確要求,酒店在裝修環(huán)節(jié)的施工、采購需要其指定的供應商。遇到這種情況,投資人需要對比價格。資方鏈接酒店供應商,一方面是風險控制的需求,另外這也是資方盈利的另一來源。投資人在選擇融資渠道時,需要考慮資方鏈接的施工和采購,有可能存的隱形融資成本。
(6)可行性。項目如果需要融資,投資人需要提前規(guī)劃。資方審核需要時間,切記不要由于資方放款周期而影響酒店裝修進度,從而產(chǎn)生隱形的房租成本。投資人融資時,需要客觀評估貸款金額是否足夠,是否可以通過審批。盡量多對比幾家不同資方,選擇可行性高的資方。
(7)控制融資比例。融資成本,在合同期內(nèi)是酒店固定成本,它會吞噬酒店的利潤。酒店投資人需要有意識控制融資金額和比例,提前做好規(guī)劃,減少后期盈利壓力。同等條件下,投資人可通過合當控制單房投入、房間數(shù),部分的工程款、采購款可以爭取一定的賬單期等形式緩解資金壓力,減少融資金額。
酒店項目本身實際的盈利水平,是酒店融資******的風險點,也是酒店融資和立項的前提。融資綜合成本,是選擇融資渠道時首要考慮條件。只有這樣,投資人才能充分利用資金杠桿,撬動財富之門。
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