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投資人杰克，自2014年畢業(yè)以后就在酒店行業(yè)從業(yè)。2015年時，與合伙人一起在杭州開了一家漢庭，周邊客源穩(wěn)定，也趕上了酒店投資的紅利期，不到3年就收回了投資成本。

2023年，考慮到疫情放開后酒店行業(yè)迎來“曙光”，沈陽酒店連鎖化率低，加上合伙人在當?shù)匾灿谐渥愕娜嗣}、物業(yè)資源，杰克決定在沈陽投資酒店。本文的這家麗楓酒店，是杰克在沈陽投資酒店的一次初步嘗試，他收購了該酒店20%的股份，由自己負責經(jīng)營，目前看來，2年內能夠收回投資的股份。

投資人說 | 第152期

投資人 | 杰克（化名）

酒店項目 |  沈陽某麗楓酒店

品牌所屬集團 | 錦江酒店（中國區(qū)）

以下內容來自投資人自述：

#First

投資背景

2014年起，在家里人的安排之下，我開始在杭州的一家準五星級酒店上班，半年內，在收益管理、前臺輪崗，因涉及到個人規(guī)劃問題，2015年后我就離職了。

在酒店從業(yè)后，我意識到投資酒店是一個不錯的生意，當時也正值經(jīng)濟型酒店的風口，且轉塘附近有多個高校，不愁住客。

2015年時，我與幾個發(fā)小一起在投資了一家漢庭酒店，旺季單日最高的RevPAR達600+元，單房運營成本在100元左右，因此3年不到就收回了投資成本。

2018年時，因為個人原因，加上有酒店投資人想盤下該酒店，于是我們就將這家漢庭酒店轉手。

在這個酒店項目中，我賺到了自己人生中的“第一桶金”。

因為疫情的緣故，接下來幾年我都沒有投資酒店，直到2023年疫情放開，我在沈陽的一個合伙人叫我去考察。一圈考察下來，我發(fā)現(xiàn)沈陽連鎖化率不高，投資一家口碑不錯的品牌酒店有一定的機會。

2023年時，一次偶然的機會，我結識到一個投資人，他在沈陽市府廣場對面投資有一家開業(yè)于2018年的麗楓酒店，但他人在長期在國外對于單店的管理弱化很多，剛好一起契機下達成合作；另外，酒店與品牌方簽了10年合同，還余下近4年，將股份轉讓一部分，也可以提前將收益變現(xiàn)一部分。

2024年，在接洽了幾次后，我收購了酒店20%的股份，并負責這家麗楓酒店的運營管理。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01.

投測滿意度：4.5分

酒店總投資額 I 2200萬元

單房投資額 I 15萬元

投資回報周期 I 3年

（備注：酒店總投資額和單房投資額，包括加盟費、內部砌筑、裝修、消防、物資、店招、一年的房租等全部費用）

酒店物業(yè)位于城市主干道，這條道路作為貫穿沈陽市區(qū)南北，是最忙碌的街路之一。物業(yè)毗鄰沈陽CBD商圈，距離地鐵站步行8分鐘，交通便利，周邊配套齊全。

物業(yè)周邊一公里內，均為政府單位等，周邊1公里內都沒有酒店，不會因酒店增多而形成內卷，競爭不激烈，從地理位置來看還是很有優(yōu)勢的。

物業(yè)本身，是一幢建于上世紀末的臨街大樓，由原先的投資人自持，共1萬方，其中一層為大堂和早餐廳、茶室，2-3層為餐飲和會議室，4-12層為酒店客房。

在酒店投入方面，據(jù)原投資人介紹，酒店部分的總投資額為2200萬元，共150間客房，單房面積在21-45平方米不等。

酒店籌開于2018年，原本的物業(yè)是毛坯形態(tài)的，因此涉及到了酒店砌筑，包括機電設備、一消二消均是自己做的，單房投資成本為15萬元。

值得一提的是，因為酒店展示性好，且周邊多政府單位和大型企業(yè)，協(xié)議客能夠占到50%，在三年疫情期間，酒店的營收也得到了相應的保障。

即使疊加了疫情的影響，但因為酒店是投資人自持的，因此給到的租金較低，酒店在開業(yè)3年內就收回了投資成本。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02.

籌開滿意度：5分

因為我是近期才加入酒店的運營管理團隊的，對于酒店籌開期間的事宜不是很了解。但是開業(yè)已達7年，從酒店現(xiàn)狀來看，酒店籌建期間施工團隊做的還是比較用心的，用的建材質量也不錯，酒店開業(yè)多年來也沒出現(xiàn)防水反臭方面的問題。

籌建期美中不足的點，就是一樓酒店大堂整體的設計品質稍微弱了一點；另外大堂的動線規(guī)劃不夠合理，因為大堂背后就是早餐廳，因此在早餐的時間點，進店出店的客人會聞到食物的味道，體感不是很舒適；另外，大堂面積僅有100多平方米，對于一家有150間客房的中端酒店而言，還是稍小了一些。

03.

經(jīng)營滿意度：4.5分

單房運營成本 I 110-120元（不含房租）

RevPAR I 300元左右（2024年月均）

店長滿意度 I 滿意

酒店開業(yè)于2018年，因此占據(jù)了得天獨厚的位置，多年以來，生意都可圈可點。

據(jù)我了解，2023年的凈利潤為600多萬，OCC93%，RevPAR300+元；即使在沈陽連鎖酒店市場日益內卷的情況下，2024年OCC90%，RevPAR300元左右。

酒店的單房運營成本在110-120元（不含房租）之間。

目前看來，我覺得這家店唯一不太滿意的地方是房價賣不上去，這也是由于酒店經(jīng)營時間長達近7年，與周邊新酒店相比裝修風格略老舊過時，因此新客人大多不會選擇入住，酒店賣價自然很難提升。

在硬件與軟裝暫時沒辦法得到提升的情況下，我接手酒店的經(jīng)營管理后，著重在服務品質上進行了一系列的提升：

其一，加強前臺員工的接待服務，從客人到店辦理入住、制卡，到迎送客人退房，我都制定了標準化的流程；

其二，對客房阿姨進行針對性的培訓，包括在客房、走廊上遇到客人禮貌打招呼，統(tǒng)一房間整理、衛(wèi)生的標準等等；

其三，因為沈陽冬天天氣十分干燥，為了讓客人加強補水，加強客群維護，詢問客人是否需要更多的礦泉水等；

其四，定期拜訪老客戶和企業(yè)客戶，優(yōu)先給這些人群升房，贈送他們雙早。畢竟我們******的客源是企業(yè)客戶，占到了客源量的一半。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

04.

會員滿意度:4分

集團會員占比 I 15%

會員復購率 I 高

目前來看，酒店的客源結構為：協(xié)議客50%，會員占比15%，OTA占比30%，還剩下零星散客。

值得一提的是，酒店的客戶以附近政府單位、國企單位的協(xié)議客為主，協(xié)議價在250-350元不等，這也是我們酒店******的優(yōu)勢，客源相對穩(wěn)定。即使在疫情三年里，雖然酒店沒有被征用為隔離酒店，但是因為離政府、國企單位近，作為市政府招待的酒店，領導出差、餐飲還是會較多選擇我們酒店，經(jīng)營業(yè)績相對穩(wěn)定。

05.

供應鏈滿意度：4分

集采價格 I 有優(yōu)勢

產(chǎn)品質量 I 好

在供應鏈方面，我認為麗楓的耗品還是比較有標志性的，在價格和質量方面，也還可以。

在我看來，希望未來集團的采購平臺能有一定的突破，比如麗楓相同的供應鏈產(chǎn)品已經(jīng)使用了多年，對于住客而言，會有一定的疲憊性，可以嘗試換一些更新的包裝，讓酒店住客有不一樣的感覺與體驗。

#Third

建議

對品牌方的建議：

麗楓酒店應該多加強新產(chǎn)品的升級迭代，在保留本身的品牌特色屬性之外，降本增效，適當優(yōu)化供應鏈的采購成本，做到投資成本的有效降低；另外，麗楓酒店近幾年來品牌影響力有所下滑，應該提升創(chuàng)新能力及對品質的追求，才能提升品牌影響力與市場認可度。

對投資人的建議：

新投資人也可以像我一樣，嘗試收一些尾端能夠賺錢的酒店項目，即使賺不到錢也沒關系，當成是一個學習的心態(tài)，投資成本又少、比較穩(wěn)定，肯定會有很大的收獲。

畢竟對于加盟年限快到的老酒店而言，對于投資人來說，這種老店其實是出于一種“食之無味，棄之可惜”的狀態(tài)，利潤不會太高，在不想翻改的情況下，有投資人愿意接手一定的股份，負責酒店的運營管理，原先的投資人還是愿意的。

目前，酒店與品牌的加盟合同期僅剩3年，我也會著重在酒店軟服務這一塊做更多的提升，維持酒店的業(yè)績。在3年加盟合同到期之后，我們預計會對酒店進行翻牌改造，畢竟物業(yè)占據(jù)了得天獨厚的地理位置，另外酒店的客源群體也比較穩(wěn)定。翻改之后，酒店的房價應該會有大幅度的提升。

就我個人而言，目前在沈陽黃河大街有一家全季在籌備中，預計于2025年暑假期間開業(yè)。出于對沈陽酒店市場的看好，后期我也會進駐中高端賽道，預計在沈陽一類商圈一類位置做一個賣價在600-800元左右的酒店。

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