舊酒店如何改造才能重新贏得市場

邁點網(wǎng) · 夏子帆專欄

酒店行業(yè)也要有與時俱進的思維，才能激發(fā)對時代的理解。

隨著現(xiàn)代消費者對現(xiàn)代住宿需求的不斷升級，近年來，一批建設(shè)較早、服務(wù)設(shè)施逐漸老化的酒店又一次面臨從內(nèi)到外“改裝”的挑戰(zhàn)。如何在“老瓶”里裝進“美酒”，讓消費者“心醉神迷”，成了業(yè)者探索的熱點。

中國酒店業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，市場保有量達到飽和，酒店存量市場巨大，舊酒店改造（以下簡稱舊改）與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型被提上日程。面對同質(zhì)化的產(chǎn)品及陳舊的設(shè)施，如何改造才能重新贏得市場，成了業(yè)界一個熱點話題。

1. 確定舊改項目的市場定位

過去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所處的區(qū)域已成為繁華的商業(yè)區(qū)，甚至部分已被圈進城市商業(yè)核心位置。為何一些地處中心區(qū)的酒店失去了吸客的能力？原因就在于過去粗放式的市場投放，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，內(nèi)部設(shè)施設(shè)備嚴重老化所帶來的各種影響，再加上周邊新酒店的出現(xiàn)，其市場競爭力明顯下降，或者是直接失去競爭力，面臨虧損的局面。

如何確定舊改項目的市場定位？首先是區(qū)域地位。確定項目地在該區(qū)域的位置，分析市場是否還有競爭空間，或者是是否還具備酒店商業(yè)價值；其次就是市場定位。了解周邊同行的項目情況，定位走向、優(yōu)勢與劣勢的對比，確定自身項目在未來商業(yè)空間中該具有何種產(chǎn)品優(yōu)勢；最后是品牌定位。無論是加盟連鎖品牌還是沿用或創(chuàng)建自己的品牌，都需要確定單體運營及加入連鎖的優(yōu)劣勢，詳細分析項目未來需要面臨的問題，分析品牌檔次是否符合項目地的實際情況。

舊改項目的定位準確與否，將決定后期酒店產(chǎn)品的收益、市場競爭能力、生存空間等關(guān)鍵性問題。因此，前期的工夫不可省略，單憑臆想砸錢改項目，將導(dǎo)致后期資金的損失。

2. 項目基礎(chǔ)設(shè)施評估的重要性

過去的舊改項目中，投資人直接把酒店“推倒重來”的現(xiàn)象非常普遍。事實上，在舊改項目中，很多基礎(chǔ)設(shè)施是可以再次投入使用的。舊改項目的基礎(chǔ)設(shè)施評估標準將直接給后期投資帶來重大的變化。評估應(yīng)該從以下幾個方面展開。

機電設(shè)施、消防設(shè)備。這在酒店投入中是相當大的一部分，需要綜合評估原有設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)情況、未來可使用的年限等。通過邀請專業(yè)人員評估，可以重新核定未來機電設(shè)備的采購及種類，在未來的拆遷過程中，保護好原有設(shè)備，變得積極而有意義。

硬裝部分?？头康母魤?、餐廳的廚房與消費區(qū)功能劃分等，都涉及各種硬裝投入。很多公司往往一刀切，導(dǎo)致現(xiàn)場一片狼藉，不僅需要后期加大成本投入，同時在拆遷過程中，垃圾運送費用開支也非常龐大。所以要了解現(xiàn)有功能區(qū)分是否符合酒店未來經(jīng)營發(fā)展，比如傳統(tǒng)酒店客房大多數(shù)比較寬敞，如果原有格局符合未來酒店品牌，類似于隔墻這些硬裝是完全可以不拆除的，只需要對過不適用的部分進行改造即可。

軟飾。酒店年年都有小改造或物品增加，有些舊物裝飾隨著歲月的流逝變得極有歷史意義，可以通過舊物改造或重復(fù)使用，讓更多歷史得以重現(xiàn)。目前，世界各地均在推崇類似的裝飾手法，讓老物件獲得了重生。

3. 修舊如舊的價值不可忽略

修舊如舊不僅僅是為了節(jié)省成本，更是一種漸進式的保護措施，讓更多人文的、精神的通過建筑保存下來。盡可能的利用原物，******限度保存建筑原構(gòu)建，通過舊料保持原有建筑的個性與風(fēng)格，可以更好地體現(xiàn)建筑原味。

此外，通過舊物改造，達到再生利用的價值，這不僅僅有利于企業(yè)獲利，更能減少建筑垃圾。在這點上，韓國的家庭已經(jīng)提前做到了，筆者曾在韓國家庭做客，發(fā)現(xiàn)其舊木門改造的中庭屏風(fēng)、石舂上面加塊玻璃就是茶幾等做法，簡單而樸素的改造，卻讓人看到了其品位與不俗的理念。

4. 樓體建筑與品牌差異化的關(guān)系

因時代的發(fā)展，建筑變成了一個符號，見證了一段歷史。很多酒店建筑，也因此有了自己獨特的優(yōu)勢及嚴重的不足。樓體建筑與品牌差異化有著千絲萬縷的關(guān)系。

城市的發(fā)展與建筑密切相關(guān)，過去人均收入低，汽車保有量同比較少，建筑在設(shè)計停車功能時也同步偏少。很多核心區(qū)的樓盤，其建設(shè)獨具特色，樓層較高，符合輕奢酒店或者是五星綜合體酒店的建設(shè)要求，但因為停車功能嚴重缺失，阻礙了大部分有車一族入內(nèi)消費，因此失去了競爭的先機，酒店完工后依然無法獲得競爭力。

這一類酒店的改造應(yīng)按照酒店的樓體建筑，核定樓層的層高、電梯數(shù)量及可改造數(shù)量、停車配套、物業(yè)情況等等，尋找與建筑本身符合的一些品牌，可以避免硬傷帶來的經(jīng)營損失。同時，也可以揚長避短，給自己的項目帶來更多的收益。品牌的不同，選擇客群不同，其消費需求與特點、出行方式、服務(wù)體驗的要求也截然不同，因此，在項目圈內(nèi)選擇更符合商圈與自身建筑的品牌，是符合商業(yè)模式的。

5. 資金流向把控項目動作

投資者選擇舊改項目時，大多數(shù)已經(jīng)了解過去的舊改所需要的費用，因未經(jīng)過科學(xué)測算，基本上是備足了資源下決心改造。但是從財務(wù)角度節(jié)省一分錢都是純利潤，賺取一分錢都是營業(yè)額。能在前期資金上把握好，后期經(jīng)營管理者肩上的重擔(dān)就會減少，意味著投資回報期更短。

前文中談到的各種定位及分析功夫做足后，資金的把控已然做到一大半，后期的無非就是改造項目中的正常投入。當然，需要提醒的是，舊改項目一樣有如新建酒店一樣的采購及各種招投標問題，嚴控資金的做法，同樣是不容松懈的。特別是因為舊改項目的盤點及清算，材料的審核更需要嚴謹，要確定新材料與舊設(shè)備的數(shù)量相符，避免重復(fù)采購等情況發(fā)生。

6. 老瓶子如何包裝好新酒

“老瓶裝新酒”這些年在酒店行業(yè)很常見。但是，老瓶如何把新酒包裝好，這就需要非常巧妙的手法。老瓶子******的特色就是傳播已經(jīng)很廣，消費者耳熟，不需要投入大量的資金宣傳。遺憾的是，有些老瓶子里的酒，早就不符合大眾的口味。

過去的回力鞋，是一代人的回憶，而后被國外的團隊模仿后，變成了時尚輕奢品，人家的新瓶子里把回力這壺老酒裝了。值得思考的是，酒店是否換種思路，如果這酒很香，那我們自己換個新瓶子又何妨？只要不是被其他人拿走即可。這就是思維的轉(zhuǎn)換。

2018年度一些“老酒換新裝”的國產(chǎn)品牌銷售量下降。其中原因是其產(chǎn)品的研發(fā)能力較弱，跟不上時代的潮流。

同理，酒店行業(yè)也要有與時俱進的思維，才能激發(fā)對時代的理解。無論是老瓶裝新酒，還是新瓶裝老酒，只要符合消費者需求，符合商業(yè)價值，都是值得改變的。