中國酒店盈利能力解讀

趙煥焱 · 趙煥焱

酒店是集中投資，開業(yè)初期會現(xiàn)入不敷出，凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，但進(jìn)入正常經(jīng)營后就能收入大于支出，凈現(xiàn)金流量為正值。

一、非常規(guī)的盈利能力及原因

1、附帶房地產(chǎn)銷售模式；

2、點狀供地拿地模式；

3、租賃裝修投資模式。

二、海南省酒店案例

1、2020年三亞星級酒店投資回報率11.64%

利潤總額4.73億元、營業(yè)收入19.19億元；

固定資產(chǎn)原值40.62億元、凈利潤率24.65%；

靜態(tài)投資回報率11.64%。

平均房價682.46元、平均出租率47.73%；

每間可供房收入325.74元。

2、海南酒店投資回報快的重要原因

《海南省產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)銷售管理暫行規(guī)定》2016年8月施行；

產(chǎn)權(quán)式酒店出售的客房數(shù)量不得超過客房總數(shù)的70%；

硬件不低于三星級；銷售按客房套內(nèi)建筑面積，不含公攤；

土地屬于商服用地；已營業(yè)的非產(chǎn)權(quán)式酒店擴(kuò)建不適用。

3、2020年公布的出售案例

亞特蘭蒂斯1004間別墅、公寓2019年售出984間；

其中，197間別墅售出190間，807間公寓售出794間；

出售的收入34.336億元；

息稅折舊攤銷前利潤EBITDA同比上升79.9%。

4、產(chǎn)權(quán)式酒店出售的利弊分析

從短期看，投資回報快；

從中長期看，減少了資產(chǎn)，也減少了中長期效益。

三、裸心谷投資回報奇跡的秘密

點狀供地模式使建設(shè)用地僅占總用地8%；

建設(shè)用地選點30.45畝，總用地380畝；

湖州德清裸心谷2007年入戶，總投資1.5億元；

與村民簽土地流轉(zhuǎn)50年，每畝每年500元，每5年遞增10%。

四、租賃裝修投資和不動產(chǎn)投資

1、租賃裝修投資模式

租賃裝修投資的酒店投資回報快，

但是租賃酒店是沒有估值的，投資回報的是租賃資金和裝修資金，自始至終與資產(chǎn)無關(guān)。

2、不動產(chǎn)投資模式

不動產(chǎn)是高端酒店的進(jìn)入門檻，相對于投資于租賃和裝修的中端以下酒店，有比較好的供求關(guān)系。租賃物業(yè)大額投入裝修經(jīng)營高端酒店的風(fēng)險比較大。酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時間，酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ)，包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過高。

不動產(chǎn)投資的酒店在投資回報以后繼續(xù)持有酒店資產(chǎn)。

3、還貸、折舊、攤銷是不動產(chǎn)投資虧損主因

酒店是集中投資，開業(yè)初期會現(xiàn)入不敷出，凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，但進(jìn)入正常經(jīng)營后就能收入大于支出，凈現(xiàn)金流量為正值。

住宿業(yè)虧損包括經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損。陷于困境的酒店一是經(jīng)營虧損；二是現(xiàn)金流增長低于貸款利息增長。

酒店虧損包括經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損，經(jīng)營虧損就是毛利潤（營業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）為負(fù)，財務(wù)虧損是凈利潤（毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費等）為負(fù)。

新開業(yè)酒店第一年經(jīng)營虧損是正常的，因為樹立酒店知名度、落實客戶市場等等都沒有條件完成。酒店開業(yè)后6年甚至更多時間財務(wù)虧損是正常的。

五、中國五星級酒店投資回報

年度酒店數(shù)/投資回報率/靜態(tài)回收期

2010年595家/4.00%/25年

2011年615家/3.97%/25年

2012年640家/3.12%/32年

2013年739家/1.59%/63年

2014年745家/0.30%/333年

2015年789家/0.95%/105年

2016年800家/2.24%/45年

2017年816家/3.23%/31年

2018年764家/3.79%/26年

2019年822家/3.17%/32年

2020年820家/-1.72%/——

六、全面評估酒店的投資回報

趙煥焱評論：中國酒店有八層皮可剝，馬克思關(guān)于資本要從一頭牛身上剝下兩層皮也黯然失色。

第一層皮：招商的彩禮，以表皮獲取地皮，因為承諾建酒店而拿到地皮。

第二層皮：抵稅的神器，酒店巨額投資抵充了可觀的所得稅。

第三層皮：品牌溢價層，高大上的酒店品牌提升整個地塊價值。

第四層皮：抵稅第二春，酒店開業(yè)后的折舊、攤銷進(jìn)一步抵充所得稅。

第五層皮：資產(chǎn)配置，黃金價格150年上升67倍、最近16年上升5.36倍：一盎司黃金的價格：1866年狄更斯時代20美元；1944年7月布雷頓森林體系規(guī)定35美元；1971年黃金與美元脫鉤；21世紀(jì)初250美元；2016年9月1340美元。

第六層皮：投資回報，對酒店本身投資回報的要求。酒店已經(jīng)剝了五層皮的事實已經(jīng)被忽視，現(xiàn)在知道了疼痛的味道。

第七層皮：品牌輸出，建立獨立知識產(chǎn)權(quán)的酒店品牌，對外全權(quán)管理或特許經(jīng)營，繼而上市，以后的發(fā)展就看修煉的程度，前途無量，不可估量。

第八層皮：酒店出讓，不動產(chǎn)增值或者品牌溢價而出讓。雖然剝皮權(quán)利喪失，但也最后一次剝了酒店的皮。

七、趙煥焱解讀7個容易混淆的利潤指標(biāo)

1、主營業(yè)務(wù)利潤＝主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本－主營業(yè)務(wù)稅金及附加

2、毛利潤＝營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加＝（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）-（主營業(yè)務(wù)成本+其他業(yè)務(wù)成本）-營業(yè)稅金及附加

3、營業(yè)利潤=毛利潤－銷售費用－管理費用－財務(wù)費用－資產(chǎn)減值損失＋公允價值變動收益（－公允價值變動損失）＋投資收益（－投資損失）

4、利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出

5、凈利潤＝利潤總額－所得稅費用

6、GOP=酒店營業(yè)總收入-酒店營業(yè)總支出（成本、人工費、營運部門的直接費用、后臺部門的間接費用）

7、息稅折舊攤銷前利潤EBITDA=凈利潤+所得稅+利息+折舊+攤銷