酒店投資“中端酒店”的優(yōu)勢分析

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“2019亞洲旅游產(chǎn)業(yè)年會”公布數(shù)據(jù)，截至2019年7月，中檔偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已簽約新增客房數(shù)量同比增長分別為37%、8.2%和0.4%?？梢娋频晖顿Y依舊火熱，中高端酒店崛起，產(chǎn)品和服務(wù)定位更加理智。

更多關(guān)注酒店資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值

目前我國住宿業(yè)從高速度增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，住宿業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系也在發(fā)生著變化，從地產(chǎn)配套住宿到住宿賦能地產(chǎn)，尤其是文旅地產(chǎn)的崛起，見證著消費(fèi)升級的到來。

在此過程中，一個(gè)重要的標(biāo)志在于業(yè)主方對于酒店投資逐漸趨向理性，業(yè)主方在建造酒店時(shí)更多關(guān)注到酒店的資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值，而不單單是配套。

同時(shí)，住宿業(yè)早已不止最初單一的酒店住宿，已經(jīng)向更加多元化的住宿發(fā)展，除了酒店的投資價(jià)值需要重新發(fā)現(xiàn)，更多存量非標(biāo)住宿資產(chǎn)的價(jià)值也等待被挖掘。

近期，由南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、南開大學(xué)旅游與服務(wù)學(xué)院聯(lián)合主辦的“2019亞洲旅游產(chǎn)業(yè)年會”在上海舉行，在年會同期舉行的 “21世紀(jì)住宿業(yè)高峰論壇”上，上海外灘華爾道夫酒店業(yè)主財(cái)務(wù)總監(jiān)曹俊指出，業(yè)主和管理公司的關(guān)系有博弈，但更多的是合作。雙方可以共同探尋如何把蛋糕做大，特別是對于一些已經(jīng)經(jīng)營了很久的酒店，需要思考是否還要投入，是否還有增長空間。除了做大蛋糕，還應(yīng)思考如何順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，來改變、提升資產(chǎn)的價(jià)值，包括關(guān)注科技進(jìn)步、財(cái)務(wù)準(zhǔn)則和稅務(wù)制度的變化對于酒店運(yùn)營和資產(chǎn)管理的影響。

中檔酒店投資“遙遙領(lǐng)先”

酒店業(yè)作為住宿業(yè)中最傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)，在投資體量和成熟度方面都最為領(lǐng)先，因?yàn)槠渚邆漭^為穩(wěn)定的投資價(jià)值。

仲量聯(lián)行今年4月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年，大多數(shù)中國城市酒店的平均可出租客房收入(RevPAR)大幅增長，成都等主要門戶城市的RevPAR同比增長19%，北京、重慶和天津的RevPAR增長也超過10%。

但是隨著酒店業(yè)競爭日趨激烈以及外部因素的影響，酒店業(yè)的增速也發(fā)生著變化。STR global北亞區(qū)經(jīng)理劉博在會上指出，中國大陸地區(qū)，今年以來市場表現(xiàn)未能再現(xiàn)2018年的光彩，甚至感到一些壓抑，入住率和平均房價(jià)在今年的前7個(gè)月出現(xiàn)了同比下降。STR global數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月，大陸地區(qū)酒店RevPAR為294.91，同比下降3.5%，入住率(OCC)為65.35%，同比下降0.8%，平均房價(jià)(ADR)為451.29，同比下降2.7%。

“大家希望今年最后一個(gè)季度，特別最后兩個(gè)月能為酒店業(yè)帶來一些好的消息?！眲⒉┍硎荆壳熬频陿I(yè)中國內(nèi)地市場增速在放緩，但下跌階段不要悲觀，可以期待下一輪反彈。

從新增供給的級別來看，高端和中檔偏上酒店競爭將更加激烈。截至2019年7月，中檔偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已簽約新增客房數(shù)量同比增長分別為37%、8.2%和0.4%?？梢娋频晖顿Y依舊火熱，中高端酒店崛起，產(chǎn)品和服務(wù)定位更加理智。

對于投資熱度，仲量聯(lián)行中國區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)投資咨詢部副總裁陳玲瑋也指出，近兩年來，盡管中美貿(mào)易緊張局勢仍然繼續(xù)，但中國還是僅次于日本的第二大酒店流動(dòng)市場。在亞太區(qū)2019年上半年的酒店投資總額中，中國貢獻(xiàn)了25%，絕大部分的酒店交易集中在北京和上海。

仲量聯(lián)行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在中國內(nèi)地酒店交易市場上，在2018年、2019年17宗交易中，7個(gè)涉及到改造用途，16個(gè)由境內(nèi)公司收購，其中包括了今年第一季度京東以27億人民幣收購了北京翠宮飯店，計(jì)劃將這個(gè)飯店改造成辦公樓和創(chuàng)新中心。

陳玲瑋預(yù)測，2019年開始，投資者在預(yù)測亞太區(qū)酒店收入增長空間時(shí)會謹(jǐn)慎一些。其次，由于大量的資金有待配置，加上旅游業(yè)的行業(yè)預(yù)期比較樂觀，相信越來越多非主流的酒店投資者，如私募基金和一些保險(xiǎn)基金將會開始在亞洲尋找投資酒店的一些項(xiàng)目，以滿足他們收益的要求。

國際大牌不再是唯一選項(xiàng)

對于投資者，除了關(guān)心旅游和住宿行業(yè)的發(fā)展前景，住宿業(yè)作為他們的資產(chǎn)配置項(xiàng)目，最實(shí)際的莫過于眼前投資標(biāo)的的成長性和資產(chǎn)增值空間。而業(yè)主方作為主流投資者，以重資產(chǎn)投入，更加渴望項(xiàng)目能有健康的現(xiàn)金流，并能幫助物業(yè)保值增值。

更多業(yè)主從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)進(jìn)行酒店品牌的選擇，傳統(tǒng)意義上的國際大牌已經(jīng)不再是唯一選項(xiàng)，發(fā)掘自主品牌價(jià)值成為了一些業(yè)主的方向。

保利酒店管理有限公司副總經(jīng)理蔡榮輝表示，保利對于酒店品牌的選擇是開放的態(tài)度，更多地看重品牌能給項(xiàng)目帶來的商業(yè)溢價(jià)，沒有刻意一定要選擇哪一個(gè)品牌。

“前五年我們對國際品牌比較看重，隨著我們跟國際品牌的合作，逐漸建立自己的終端預(yù)訂系統(tǒng)、自己的渠道，現(xiàn)在也推出了自己的品牌。所以我們越來越多的把核心的好位置給自己的品牌。這也是我們下一步慢慢發(fā)展的方向。”蔡榮輝說道。

金茂(中國)酒店投資管理有限公司總經(jīng)理助理顧軼駿也指出，兩年前金茂開始重新做了戰(zhàn)略的發(fā)展方向，成立了自己的輕資產(chǎn)管理公司，采取輕重并舉的策略。

“這個(gè)策略之下，我們的邏輯跟別的做輕資產(chǎn)公司的不太一樣，我們不是純粹做輕資產(chǎn)的品牌，我們希望看到中國商業(yè)資產(chǎn)提升的價(jià)值所在。重資產(chǎn)投資在某些階段需要輕資產(chǎn)的管理邏輯來做我們自己的品牌。我們更多從資產(chǎn)管理的角度，配合重資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的提升，用我們自己的管理團(tuán)隊(duì)來做這部分的工作，國際品牌不是萬能的。”顧軼駿表示。

可見越來越多業(yè)主開始做自己的品牌，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的國際酒店和本土酒店品牌方。業(yè)內(nèi)既有保利酒店、金茂酒店、寶龍酒店這樣，只是通過推出自己的輕資產(chǎn)管理公司和酒店品牌實(shí)現(xiàn)“輕重并舉”，也有萬達(dá)這樣卸下酒店重資產(chǎn)，開啟品牌輕資產(chǎn)模式。

這種情況對于酒店品牌方來說是巨大的挑戰(zhàn)，酒店品牌也不再滿足于純粹的輕資產(chǎn)。

由于整個(gè)酒店行業(yè)的競爭比較激烈，一些酒店品牌在開拓核心市場的時(shí)候，會走向重資產(chǎn)的策略，來設(shè)立他們的旗艦店。

但即便如此，酒店品牌方要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，還是需要與更多業(yè)主方合作，如何幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)理想的投資收益率成為酒店品牌方絞盡腦汁思考的課題，業(yè)主和管理公司的關(guān)系也愈加微妙。

“業(yè)主與管理公司原來比較多糾結(jié)于運(yùn)營管理。但是如果放到資產(chǎn)管理層面，從投融建管退的角度，投資的時(shí)候就要考慮到在未來的運(yùn)營過程中間能不能有足夠的現(xiàn)金流來維持它的運(yùn)營。從投資回報(bào)角度來講，一定不能忘了最后一大筆的轉(zhuǎn)讓收入。如果沒有全生命周期的思考，很容易忽略。我始終認(rèn)為對酒店的投資是很好的資源配置項(xiàng)目，所以我們要關(guān)注整個(gè)生命周期的現(xiàn)金流?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

酒店投資的20年演變史

酒店投資是如何演變的?未來20年，它又將會有什么變化，是不少業(yè)主方、物業(yè)主以及投資人關(guān)心的話題。

酒店投資繞不開單體酒店，因?yàn)橹袊频甑钠放七B鎖化僅僅20%左右，意味著市場上單體酒店占到酒店數(shù)量的80%。

據(jù)了解，中國經(jīng)濟(jì)型酒店始于1997年的錦江之星，現(xiàn)在已經(jīng)有22年歷史。在消費(fèi)升級的大趨勢背景下，2018年我國國內(nèi)旅游人數(shù)超55億人次，中國公民出境旅游人數(shù)14972萬人次，入境旅游人數(shù)14120萬人次，這是一個(gè)巨大的市場。單體酒店也在20多年的發(fā)展過程中，已經(jīng)從以旅館為主的基礎(chǔ)級酒店發(fā)展到現(xiàn)在的高度細(xì)分化。中國現(xiàn)在的單體酒店從經(jīng)濟(jì)型的家庭旅館涵蓋至五星級酒店，跨度之大，可以毫無疑問的說，這群酒店是中國酒店業(yè)的主力軍。

2002年開始的連鎖潮，在當(dāng)時(shí)主要出現(xiàn)在地級城市。但現(xiàn)在是全國開花。中國已進(jìn)入中等偏上收入社會，大力發(fā)展文化旅游雙重支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)******的區(qū)別就是原來的地級城市變成了紅海，現(xiàn)在進(jìn)入了下沉的藍(lán)海城市。

這里面還有近10年，投資國際國內(nèi)高端品牌熱潮的歷史。但2017年后，也開始逐步降溫。

近兩年來，投資人似乎更青睞于“中檔酒店”，或許眾多單體酒店最容易升級為 “中檔酒店”，迎合消費(fèi)升級下的市場需求。

當(dāng)前，單體酒店已成為資本投資的一片熱土，這被很多人認(rèn)為與互聯(lián)網(wǎng)的燒錢模式相似，不免引來市場的憂慮。因?yàn)橥顿Y酒店再也不是加盟、連鎖、瘋狂燒錢就能掙錢，里面的學(xué)問會很多，未來20年，酒店成為什么樣子?投資更有“錢景”的酒店品牌，都是值得深入研究。不過，無論投資什么類型的酒店，有一點(diǎn)是毋庸置疑的。那就是未來的酒店還是要靠服務(wù)才能夠生存。市場已不需要那么多千篇一律的連鎖酒店，未來的酒店會是非常個(gè)性化的市場。