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2022酒店地產(chǎn)的市場動態(tài)方向

時間：2022-03-01 10:24:33

酒店地產(chǎn)的市場動態(tài)方向

來源：綜合網(wǎng)絡(luò) 侵刪

中國酒店業(yè)在過去三十年的狂飆突進使得中國市場成為全球酒店業(yè)最重要的增長點，也是發(fā)展動力的引擎之一，這些投資驅(qū)動的酒店業(yè)發(fā)展背后是基于中國政府的城市化戰(zhàn)略的推動而實現(xiàn)的。換句話說，是中國政府財政密碼“土地財政”的一個衍生產(chǎn)品：通過出讓土地完成城市化戰(zhàn)略的同時，驅(qū)動城市服務(wù)功能的發(fā)育，繼而完成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)育和發(fā)展。

故此，實際的操盤手“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”逐漸成為了中國酒店資產(chǎn)的實際投資人，這種土地換酒店的城市化發(fā)展模式在塑造中國城市現(xiàn)代化的同時也塑造了中國酒店業(yè)。如果按照實際投資人屬性進行分類的話，這就是房產(chǎn)系酒店。

英國古典經(jīng)濟學家大衛(wèi)李嘉圖是第一個用“土地級差地租”來闡述土地價值的，這種闡述的核心在于：不同位置的土地會有不同的價值，亦即不同的土地類型其營運綜合成本和獲得的收益之間的等級差，構(gòu)成了土地價值的基本判斷標準，但是在城市區(qū)域內(nèi)也同樣適用。目前這個經(jīng)濟學的價值判斷思想一直被遵循。我相信房產(chǎn)系酒店的投資人在初始投資階段是認可這個價值判斷的。所以早期的房產(chǎn)系酒店，精品迭出，構(gòu)建了中國酒店資產(chǎn)的核心框架和資產(chǎn)分布。

隨著地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)擴展，酒店成為一種從政府手中獲得土地的重要工具，這一階段的房產(chǎn)系酒店資產(chǎn)則顯得參差不齊，既有驚艷的度假酒店，也有默默無聞甚至爛尾的酒店隱蔽在混沌的三四線城市中。

另外一方面，隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)進入“高周轉(zhuǎn)時代”，酒店逐漸成為一種比較邊緣的投資資產(chǎn)，這使得該時代的酒店資產(chǎn)具備很多實質(zhì)性的質(zhì)量問題，這種問題的后患就是后期酒店面臨巨大的資本支出壓力，并且資產(chǎn)配置的價值邏輯幾乎被忽略。

這基本構(gòu)成了中國房企系酒店資產(chǎn)的品質(zhì)特征：1、地域上分散不均質(zhì)；2、品牌和管理配置上品牌駁雜；3、資產(chǎn)經(jīng)營方式多元，委托管理、特許等等。

我們從資本市場視角來看的話，這樣的酒店資產(chǎn)組合一定會被打破。如果梳理這些類型的酒店資產(chǎn)，既不均質(zhì)也不互補，管理模式甚至不完全兼容。換句話說：房企系的酒店資產(chǎn)組合基本上都達不到資本市場上市的要求，同時資產(chǎn)回報率也不支持其上市的目標。這就是中國酒店資產(chǎn)投資退出困境的寫照之一，由此帶來的后果就是投資酒店成為一個資本消耗極大的決策，同時還會拖累房地產(chǎn)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，市場的無情其實就是一個綜合平衡之后的舍棄。

隨著酒店資產(chǎn)的增加，房產(chǎn)系酒店不得不面臨一個戰(zhàn)略問題：是繼續(xù)做業(yè)主還是成立管理公司自己干？于是投資人給出了不同的答案和解決方案。粗略比較起來大致有五種模式：

1、自創(chuàng)品牌+管理公司（萬達方案）

2、投資品牌管理公司來開創(chuàng)品牌（世茂方案）

3、直接投資品牌+自建管理公司（碧桂園方案）

4、火力全開型（明宇酒店集團）

5、安心做業(yè)主，塑造投資人品牌（金茂、富力方案）

受制于資本來源的特點，房地產(chǎn)周期對于房企系酒店資產(chǎn)的周期有著更加緊密的關(guān)系，換句話說就是房地產(chǎn)周期可能會嚴重影響房企系酒店無論是資產(chǎn)還是品牌拓展的實際業(yè)績，這在一定程度上定義了房企系酒店無論是資產(chǎn)還是品牌的基本市場基調(diào)。

但是無論何種模式，都將回歸一個價值的原點：酒店的品牌溢價是否被投資人接受？

簡單來說，房企酒店品牌是否被其它投資人認同，接受房企酒店管理公司的品牌輸出？就目前情況看，萬達酒店集團無疑還屬于佼佼者，盡管資產(chǎn)基本剝離，但是品牌成長還是得到了市場的認可，這在高端酒店領(lǐng)域還是非常不容易的成績。

放寬歷史的視野，我們會發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)+重資產(chǎn)的國際酒店管理集團資本市場的表現(xiàn)有一個特點：和全球房地產(chǎn)市場高度相關(guān)。相反分離式樣的國際酒店集團比如萬豪酒店集團和HOST酒店及度假村集團，一直穩(wěn)健的對抗著房地產(chǎn)的行業(yè)周期，這個案例值得房企系酒店的投資人（業(yè)主）深思。

如果問房企系酒店的未來是什么？我的判斷是：

1、資產(chǎn)和品牌分離是大勢所趨；

2、資產(chǎn)將跨越房企系的藩籬被重新梳理，中國市場需要酒店投資人品牌，并且中國酒店市場足以支撐類似HOST 這樣的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)組合；

3、中國酒店業(yè)還沒有看到具備黑石集團一樣的超級資本玩家進入。

所有房企系酒店無論是資產(chǎn)還是品牌都將在資本的驅(qū)動下在資產(chǎn)和品牌的重組中震蕩前行！當下中國酒店業(yè)出現(xiàn)的資產(chǎn)拋售潮起，正是一次新的行業(yè)整合大幕拉開的一瞬。

市場動態(tài)

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