籌開酒店如何避開物業(yè)那些坑！

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物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。

投資血本無歸的酒店，無非輸在兩點(diǎn)：

一是先天就不足

二是后天經(jīng)營不善

所謂“先天不足”，是指這些物業(yè)先天存在各種硬傷和隱患，本不該做成酒店，例如：

建筑質(zhì)量不行的危樓破樓，

剛開業(yè)就被收回的抵押樓，

二房東違約轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)包的樓，

甚至產(chǎn)權(quán)沒法做服務(wù)業(yè)，酒店直接開不了業(yè)的非商業(yè)樓……

對(duì)于投資人來說，一旦誤選了這種有硬傷和巨大隱患的物業(yè)，把千萬重金砸進(jìn)這種“不良資產(chǎn)”，就像喝下了“百草枯”——給你后悔的時(shí)間，卻不給你生的機(jī)會(huì) ，就那么眼睜睜看著錢燒光，店倒閉（更有甚者，根本開不了業(yè)）卻求生無門。

為什么會(huì)錯(cuò)簽？

一怪我軍太無知。很多投資人跨行入圈，第一次做酒店，欠缺基本常識(shí)，盲目自信，沒有做好盡調(diào)工作；

二怪?jǐn)橙颂苹Ｓ行╇u賊的房東，隱瞞關(guān)鍵信息，對(duì)物業(yè)美妝造假，忽悠投資人入彀。

怎么破？

本文分析物業(yè)糾紛中的高發(fā)訴訟案件關(guān)鍵點(diǎn)，從四個(gè)維度排查：證、房、人、勢(shì)，逐一排查，整理出一份實(shí)用的“排雷”清單，幫投資人打假鑒渣。

如果你正在找物業(yè)，可以打印一份在手，逐條對(duì)照，快速撕下狐貍精的畫皮，看清物業(yè)真相。

核心證照不全的物業(yè)，白給都不要！

大家都知道，酒店開業(yè)消防證是必備。消防證有多難辦？開過酒店的人兩行淚。表面看，消防證是裝修竣工才申辦，但實(shí)際上，很多時(shí)候，在租物業(yè)時(shí)，有些房子就注定辦不下消防證了：

那些產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)證明文書不全、土地使用性質(zhì)不符的物業(yè)，即使你裝修再合規(guī)，也注定拿不到消防證...

甚至，你連網(wǎng)上提交申請(qǐng)的機(jī)會(huì)都沒有：

證件提交不全，就無法點(diǎn)擊“下一步”，只能是走“線下途徑”，而線下途經(jīng)涉及到多個(gè)條線和部門，任意一個(gè)部門隨便提點(diǎn)意見，你的證件就會(huì)卡住。更有甚者，這邊同意了，那邊又有異議，一個(gè)章跑個(gè)十幾遍一點(diǎn)都不夸張……任你是武松，也能被逼成金蓮。

很多投資人也并非不懂證照之重要性，但到了實(shí)際中，容易被“忽悠”：

比如，輕信房東的拍胸脯子保證，輕信辦證公司所謂“一站式”包證，甚至太過自信自己的“公關(guān)”能力……從而放松了警惕，走上“無證駕駛”的險(xiǎn)路。

有一類情形值得投資人警惕：

因?yàn)闅v史原因，缺少產(chǎn)證文書的單位老房子。

這類老房子后續(xù)辦消防非常棘手：

雖然原則上，沒有產(chǎn)證，能提供購房合同也行，能提供房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)說明也行（比如，村里的房子只要村里出個(gè)證明），甚至能提供原始設(shè)計(jì)藍(lán)圖也行（去檔案局找存檔）~~~

但！你真辦一次試試就知道有多難：

一來，那些補(bǔ)充證明你也不一定能找得到（比如最初的設(shè)計(jì)藍(lán)圖），尤其是一些七八十年代的老樓，當(dāng)初的負(fù)責(zé)人早已離休甚至離世，新人一問三不知；

二來，你找到的人不一定肯痛痛快快地給你開——任何一個(gè)章，任何一道手續(xù)，都有可能被拿捏一把。

三來，現(xiàn)在辦證要求和流程頻頻更新，也許你簽約時(shí)還能憑某個(gè)單位的證明申請(qǐng)證照，稍等兩個(gè)月政策一變就把你卡住了，到時(shí)你找誰哭去？

別太迷信你的所謂關(guān)系：關(guān)系再硬，扛不過法規(guī)，未來的營商環(huán)境會(huì)越來越規(guī)范，沒人會(huì)拼上自身仕途為你開綠燈。

看人，包括看房東、看鄰居、看營商環(huán)境等等。

房東有時(shí)不只一個(gè)人（一本產(chǎn)證多個(gè)產(chǎn)權(quán)人），需要拿到所有的共有權(quán)人同意出租函；

抵押的（租賃前抵押且未注銷）：要有抵押權(quán)人同意出租函；

轉(zhuǎn)租（也就是我們俗稱的“二房東”：產(chǎn)權(quán)與出租人不一致，也就是二房東）：要有產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租函。

二房東是個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，盡量不要簽轉(zhuǎn)租的物業(yè)，像下面這個(gè)案例就是活生生的教訓(xùn)：

A酒店與房東B簽了10年的租約，合同約定：A不經(jīng)過B同意，無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包他人。在第五年時(shí)，A酒店偽造了B的公章，假稱同意，然后將房子轉(zhuǎn)租給另一家酒店C。東窗事發(fā)后對(duì)簿公堂，法院最終裁定：

A酒店屬于無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，所簽協(xié)議無效。

這個(gè)案件還有一點(diǎn)值得大家引以為戒：

A酒店為了瞞天過海，和C酒店簽的不是“租房合同”，而是“合作合同”。這種花招有用嗎？

看看法院裁判觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，A酒店與C酒店簽訂的《合作協(xié)議》中僅約定C酒店按期向A酒店支付合作費(fèi)，并沒有雙方共同經(jīng)營、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的約定，在合同的實(shí)際履行中，A酒店亦未參與酒店的經(jīng)營。因此，該協(xié)議名為合作，實(shí)為租賃。

最終，C酒店只拿回了保證金及利息，但前期裝修投入、為此浪費(fèi)的時(shí)間成本，卻覆水難收。

我們?cè)谂c業(yè)主簽署《酒店管理合同》之前，應(yīng)當(dāng)就物業(yè)獲取進(jìn)行審慎調(diào)查，確認(rèn)業(yè)主方對(duì)簽署《酒店管理合同》享有完全的、不被侵犯的權(quán)利，否則超出其權(quán)限的合同內(nèi)容存在被認(rèn)定為無效以及無法實(shí)現(xiàn)合同目的的風(fēng)險(xiǎn)。

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如果房東是國企央企，要注意的是：

很多國企物業(yè)租賃周期不超過5年，存在領(lǐng)導(dǎo)換屆風(fēng)險(xiǎn)，五年后再走招標(biāo)流程，很可能被別人拍走。

如果房東是自然人，要打聽房東脾性人品：

有些房東沒有契約精神，看到你生意好了，就攆人走自己干，或肆意抬高租金。還有：不要拉初次見面的房東合伙……有些人你沒處過，就不知道他是人是鬼。

除了看房東，也要看鄰居：

有些區(qū)域民風(fēng)彪悍，外地人強(qiáng)龍難壓地頭蛇；

有些挨著老小區(qū)，一施工就被投訴，天天停工。

開酒店不只要地利，還要人和。

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第三點(diǎn)：看房

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再說“房”，重點(diǎn)摸清排查這些內(nèi)容：

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首當(dāng)其沖看結(jié)構(gòu)

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糟糕的結(jié)構(gòu)，很可能直接讓裝修預(yù)算翻番，還會(huì)影響未來房間的體驗(yàn)和溢價(jià)。

******框架結(jié)構(gòu)：

由混凝土梁承重，墻體不承重，所以方便拆改隔墻，分割空間——就像一張大白紙，任你自由揮筆。

磚混結(jié)構(gòu)：

多見于以前那些七層以下的老房子，主要由隔墻承重，所以不能任意拆墻重新分割空間——就像在已經(jīng)畫好的格子里寫字，要遵循原有的房間格局和面積。

磚混的老樓，往往讓投資人又愛又怕：

愛他位置香——這些老樓建得早，時(shí)移勢(shì)遷，所處位置多已成為鬧市中心，是極稀缺的黃金位置，且這些老樓往往是低層獨(dú)棟小樓，極適合做酒店。

但磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)條件一般都較差，上下水、消防系統(tǒng)、電路全都要重新改一遍，但改造也不是光花錢的事，因?yàn)榇u混建筑本就脆弱，再經(jīng)過三四十年歲月侵蝕，可能紅磚都酥了，就像老人家骨質(zhì)疏松一樣，是萬萬經(jīng)不起砸墻開洞式的房型改造。

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有的投資人存著僥幸心理：我多花修整錢加固一下。

真的這么簡(jiǎn)單嗎？

看下面這個(gè)案例，就是酒店租了某處危樓，在實(shí)施加固工程時(shí)發(fā)生大面積坍塌，工人遇難，居民受傷。酒店需賠償附近居民和單位的人身和財(cái)產(chǎn)損失，并支付排除危險(xiǎn)、排險(xiǎn)期間的過渡安置費(fèi)用。

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當(dāng)然，倒塌屬于極端情況，有些樓也沒到“危樓”的程度，可能只需要局部加固。

那你也先別急著簽字畫押，先了解下加固的流程和成本：

加固前：找專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)→→出鑒定報(bào)告→→制定加固方案→→提供給房東確認(rèn)

加固：按圖施工+不斷增項(xiàng)，（因?yàn)楫?dāng)初僅僅是取樣鑒定，看不了那么全，隨著施工會(huì)暴露更多問題，逼著你不斷增項(xiàng)，追加加固成本）

裝修后：再找專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)→→出鑒定報(bào)告

為什么還要再鑒定一次？因?yàn)槌醮舞b定只是針對(duì)物業(yè)的原始形態(tài)，你既已重新裝修，自然需要重新勘驗(yàn)鑒定，否則怎么知道你加固的結(jié)果是否達(dá)標(biāo)？（這是辦理消防證的前置條件，省不了）

一來一回都是錢，都是時(shí)間，極大地拉長(zhǎng)了投資回報(bào)周期。

這里面還存在著一個(gè)很大的不確定性：

這幾年因?yàn)榫频甑顾录l出，各地政府不斷提高建筑抗震防設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，我所在的二線城市要求達(dá)到七級(jí)，一線城市更嚴(yán)苛，有些要求達(dá)到8級(jí)……

七八十年代的老磚混結(jié)構(gòu)，想要達(dá)到七級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，比老太太變回二八少女還費(fèi)錢。

現(xiàn)在新增物業(yè)少，各家都在爭(zhēng)搶存量物業(yè)，如果你就是特別想租老樓，那務(wù)必搞清楚這些：

了解房東在出租前是否進(jìn)行過加固？

房東是否如實(shí)披露建筑質(zhì)量問題？（要在合同中注明）

鑒定、加固費(fèi)用誰來出？

如果加固費(fèi)用嚴(yán)重超出預(yù)算，誰來買單？

加固工程方案的報(bào)批、建設(shè)、驗(yàn)收誰來負(fù)責(zé)？

是否將加固方案提供給出租人確認(rèn)？

履約保證金的范圍？是否涵蓋加固建筑物的責(zé)任？

萬一出現(xiàn)坍塌事件，誰來賠付事故損傷？

合同是否失效？保證金是否返還？

是否要將建筑返回原狀后交付房東？

看完主體結(jié)構(gòu)，看平面結(jié)構(gòu)：

片子樓、回字樓>大平層

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片子樓：中間是走廊，兩邊是客房，多見于老房；

回字樓：中間是工具井道和電梯；

大平層：原商場(chǎng)業(yè)態(tài)，改成酒店后暗房多。

齊整平面（樓體方正）>異形造型（樓體夸張）

造型奇特的樓，往往意味著公攤大。

房東租房，面積是按建筑面積報(bào)的，每平方多少錢。而我們算成本是按“使用面積”——單房日租金算的，方方正正的樓，里面布局也方正平整，多為明房，出房率高，戶型方正大氣，體驗(yàn)好。

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而造型奇特的樓和大平層樓，往往暗房多，還會(huì)出現(xiàn)一些不太舒適的房型（造型部分）。對(duì)酒店來說，產(chǎn)品是核心，產(chǎn)品力差，管理公司運(yùn)營力再強(qiáng)也難回天，將來酒店的平均房?jī)r(jià)和出租率很難做起來。

限于篇幅，其它選項(xiàng)不再展開，大家可以對(duì)照下表，逐一摸查，做好物業(yè)盡調(diào)。

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第四：看“勢(shì)”

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想真正選好物業(yè)，要用未來的眼光看現(xiàn)在。

酒店租期長(zhǎng)，往往在10年以上，我們需要了解區(qū)域的城市規(guī)劃。

前幾天去朋友酒店參觀學(xué)習(xí)，去了發(fā)現(xiàn)正在修地鐵，工程圍檔圈了大半停車場(chǎng)，打了十分鐘電話，周邊轉(zhuǎn)了三圈，才找到入口……問他何時(shí)修完？他只有苦笑：三年。

租物業(yè)時(shí)要了解周邊是否有修路、修橋、拆遷等，避開不利于自己的區(qū)域。

如果合同期內(nèi)有可能遇到拆遷，那需要在合同中加上有關(guān)拆遷的約定（如何補(bǔ)償？如何解除合同等），酒店投資人還要未雨綢繆：

我裝修完后，是否需要請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)估值，以方便將來談補(bǔ)償？

（你自己報(bào)的數(shù)沒有公信力）

俗話說：選擇比努力更重要。

選對(duì)了物業(yè)，就像嫁對(duì)了人，后續(xù)才有可能經(jīng)營出好的生意。

而一旦選錯(cuò)了物業(yè)，酒店作為重資本投入行業(yè)，將會(huì)面臨巨大的沉沒成本，陷入進(jìn)退兩難的困境。

物業(yè)并不難選，關(guān)鍵是不要被所謂低廉的租金、虛幻的藍(lán)圖所迷惑。記住：

天上一個(gè)餅，地下一個(gè)坑。

別輕信房東/中介/開發(fā)的的嘴，自己調(diào)動(dòng)各種資源，做足物業(yè)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。為自己的創(chuàng)業(yè)開個(gè)好頭。