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做自營還是加盟連鎖？

酒店加盟錯了品牌,盈利到賠錢僅在一念之間

酒店品牌方評估項目,無視片區(qū)供應嚴重過剩的現(xiàn)實,夸下回本?？?/p>

各酒店品牌加盟有哪些坑?

這家轉讓的酒店我到底能不能接...

酒店選址特別重要。位置選對了,酒店就成功了一半

但什么樣的位置才能稱之為“好”位置呢?

物業(yè)租賃有哪些坑?

鬧市中心算好位置嗎?

緊挨著大學/醫(yī)院/展會算好位置嗎?

....

如果說擁有這些資源就算好位置.......

那又如何解釋那些明明坐擁各種地利因素，可入住率卻異常慘淡的酒店?

如何解釋那些都不看好的位置,卻天天滿房酒店?

綱舉而目張 本固而未盛 源浚則流清

評估專家組介紹

酒店物業(yè)評估注意事項

1. 酒店地理位置：評估酒店物業(yè)時，首先要考慮酒店的地理位置。一個好的地理位置可以帶來更多的客流量和更高的收益。評估時要考慮酒店是否位于繁華地段、交通是否便利、周邊是否有商業(yè)設施等。

2. 酒店建筑和設施：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的建筑狀況和設施設備是否完善。建筑狀況包括建筑年代、建筑質量等，設施設備包括客房、餐廳、會議室、健身房、游泳池等。

3. 酒店經營狀況：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的經營狀況。這包括酒店的市場份額、客房入住率、平均房價、營業(yè)收入等。同時還要考慮酒店的品牌知名度和口碑。

4. 酒店競爭情況：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店所處的競爭環(huán)境。這包括周邊是否有其他酒店、競爭對手的規(guī)模和品質等。評估時要考慮酒店在競爭環(huán)境中的競爭力和市場定位。

5. 酒店未來發(fā)展?jié)摿Γ涸u估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的未來發(fā)展?jié)摿Α＿@包括酒店所處的市場發(fā)展趨勢、周邊的城市規(guī)劃、旅游業(yè)發(fā)展等。評估時要考慮酒店是否有擴建、改造、升級的可能性。

6. 酒店管理團隊：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的管理團隊。一個優(yōu)秀的管理團隊可以提高酒店的運營效率和服務質量。評估時要考慮管理團隊的經驗、專業(yè)素質和團隊協(xié)作能力。

7. 酒店法律和合規(guī)問題：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店是否存在法律和合規(guī)問題。這包括酒店的土地使用權、建筑許可證、環(huán)保合規(guī)等。評估時要進行相關的法律盡職調查。

8. 酒店投資回報率：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的投資回報率。這包括酒店的收益情況、投資回收期、資產增值潛力等。評估時要進行財務分析和預測。

9. 酒店品質和服務水平：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的品質和服務水平。這包括客房的裝修和設施、餐飲的品質和多樣性、員工的服務態(tài)度和專業(yè)水平等。評估時可以通過客戶評價和調查來了解酒店的品質和服務水平。

10. 酒店市場前景：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店所處市場的前景。這包括市場的供需情況、旅游業(yè)的發(fā)展趨勢、政府政策的支持等。評估時要對市場進行分析和預測，判斷酒店在市場中的競爭優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

11. 酒店運營成本：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的運營成本。這包括員工工資、能源消耗、設備維護、市場推廣等。評估時要對運營成本進行分析，判斷酒店的盈利能力和可持續(xù)性。

12. 酒店風險管理：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的風險管理能力。這包括對自然災害、安全事故、法律訴訟等風險的防范和應對措施。評估時要對酒店的風險管理制度和應急預案進行評估。

13. 酒店可持續(xù)發(fā)展：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的可持續(xù)發(fā)展能力。這包括對環(huán)境保護、社會責任、員工培訓等方面的重視程度。評估時要考慮酒店的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和舉措。

14. 酒店品牌價值：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店的品牌價值。一個知名的品牌可以帶來更高的市場認可度和客戶忠誠度。評估時要考慮酒店品牌的知名度、聲譽和市場地位。

15. 酒店法律和合規(guī)問題：評估酒店物業(yè)時，需要考慮酒店是否存在法律和合規(guī)問題。這包括酒店的土地使用權、建筑許可證、環(huán)保合規(guī)等。評估時要進行相關的法律盡職調查。

綜上所述，評估酒店物業(yè)時需要考慮地理位置、建筑設施、經營狀況、競爭情況、未來發(fā)展?jié)摿?、管理團隊、法律合規(guī)、投資回報率、品質和服務水平、市場前景、運營成本、風險管理、可持續(xù)發(fā)展、品牌價值和法律合規(guī)問題等多個方面。這些注意事項可以幫助評估者全面了解酒店物業(yè)的價值和潛力。

酒店投資如何做好物業(yè)評估

來源：綜合網絡 侵刪

投資酒店的第一步就是物業(yè)評估，物業(yè)對于酒店成敗和投資收益有決定性作用。

作為酒店投資人您是否有遇到過以下問題：

考察物業(yè)時，不知道該先從何處看起？酒店施工期間不斷增項，追加了幾百萬的物業(yè)成本？裝修結束，消防等證件卻辦理困難？經營后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)合同中關鍵約定的遺漏？......

事實上，物業(yè)評估不是一項項零散的考察項，而是有一套系統(tǒng)的方法和流程。本文將結合案例，從產權性質、物業(yè)結構、物業(yè)風險三個維度逐一展開，希望可以給投資人在酒店投資時提供借鑒和參考。

物業(yè)土地依照基本性質分為國有（包括出讓和劃撥）、集體、軍產。依照使用用途分為住宅、工業(yè)、商業(yè)、商服、綜合及其它用地。切記只有商業(yè)、商服性質的土地最符合經營酒店業(yè)態(tài)。

林先生對接了一處物業(yè)，價格與地段都很符合要求，但是物業(yè)產權是住宅。當時房東拍胸脯保證“上面有人”，絕對可以托朋友辦好相關證件，林先生就簽了合同交了租金。結果在籌建完成后，消防和特行證遲遲辦不下來，最后拖了半年多才想盡各種辦法，額外多花了近50萬元去填坑，以至于近千萬的裝修款沒有打水漂，但是近幾年隨著政策越來越嚴格，這樣的“僥幸”心理行為還是少做的好。

對于產權不符的物業(yè)是否可以經營酒店，由于每座城市的法規(guī)和政策不同，不要相信房東的承諾，最好咨詢當?shù)叵嚓P行政部門及消防、住建申報與圖審窗口，得到確切紙質回復后方可定奪，不行就直接放棄。

同時，切忌相信所謂的關系戶、領導關系，很多時候涉及到證件辦理時都是虛的，不是不可能辦理，而是太多水分，這種關系太脆弱，花錢還浪費時間與精力。

投資前最好及時索取對應證件進行核查，房產證件上有土地性質、房屋用途、產權來源、建筑面積等相關信息，可清晰判斷是否合規(guī)。如遇到新物業(yè)、在建物業(yè)，可向業(yè)主索取規(guī)劃許可證、建設許可證、施工許可證。

物業(yè)結構通俗來講就是這幢樓的房屋結構，一個不合適的物業(yè)結構會增加改造成本，并且降低出房率。

同時，物業(yè)不方正、不規(guī)則容易出異形房和暗房，暗房永遠不受顧客待見，直接影響酒店的入住率和RevPAR，因此了解物業(yè)結構至關重要。

白先生在某城市看了一個物業(yè)，雖然樓體比較陳舊，但位置極其優(yōu)越，所以與房東簽下15年合同。在改造時將原有物業(yè)大面積拆除重建，徹底改變了原有的格局，單在酒店改造過程中就花了450多萬。不僅如此酒店共有88間客房，其中暗房數(shù)至少有30間，結果開業(yè)三個月，差評就有40多條，門店生意無比慘淡。

那么物業(yè)機構如何了解，有幾條小建議：

1、常見的暗房物業(yè)，一般為大平層以及低樓層的裙樓，如市中心商改一類的商場或商住一體的物業(yè)。正常獨棟沒有大面積的建筑樓體一般都不會有暗房。

2、暗房數(shù)量最好控制在5%范圍之內，如果項目選址好，暗房占比在5%-10%也可以接受。但如果暗房占比超過20%甚至30%，不建議投資人租下該區(qū)域物業(yè)。

3、常見的物業(yè)結構有磚混結構、框架結構、剪力墻結構和鋼結構。

框架結構：常用于10層以下的多層公共建筑，最適合用于投資酒店。

因為其墻體不承重，在不破壞承重柱的情況下可進行自由分割，室內可利用空間大，排房整齊且出房率高。

剪力墻結構：常見于底層是商業(yè)、上層為居民住宅的建筑中，是酒店常見的物業(yè)結構。

但是該類型物業(yè)結構在一定程度上限制了房間數(shù)量，出房率相對較低。

鋼結構：常用于超高層民用建筑和地標建筑。

由于鋼材料易腐蝕，怕高溫和火災且保養(yǎng)費用較高，所以可以做但較少用于酒店。

磚混結構：一般常見于7層以下的普通多層住宅，不適合用于投資酒店。

因為磚混結構承重墻體比較多，不宜改造，拆除成本高，只有原本的物業(yè)構造適合做酒店才可以做酒店使用，并且限制了房間的數(shù)量與房間面積。

酒店的物業(yè)結構******框架結構、次選剪力墻結構或者鋼結構。據(jù)不完全統(tǒng)計，超預算的重災區(qū)是磚混結構。

主要原因在于磚混結構大多都是老舊物業(yè)，改造過程中需要做加固、隔墻、翻新等隱性成本費用少則六七十萬多則上不封頂，甚至有些改造過程中失去承重能力，有坍塌的隱患。

1、鄰里關系

李先生的酒店物業(yè)原是事業(yè)單位下屬的老賓館，該項目已停業(yè)5-7年后，李先生重新競標后便租了下來。因是老物業(yè)，在改造時面臨電增容，消防樓梯等硬件問題，但酒店因緊鄰老居民區(qū)，裝修時遭到旁邊的居民天天投訴。為了化解矛盾，甚至要解決投訴居民小孩的上學問題、精神損失等金錢賠付問題，這真的是耗時、耗力、耗錢。

投資酒店選址前，應仔細考察，篩選區(qū)域，尤其是投資住宅區(qū)附近的酒店，一定要做好完全的準備，居民的投訴真的是防不勝防，對于“特別”的鄰居，投資人如果沒有確切應對措施前不建議在此開店，與其斗智斗勇，耗時、耗力、耗費金錢，不如找個更好的區(qū)域位置開酒店。

2、政府拆遷

江先生接手一家老酒店，主要看中了位置處于核心區(qū)域，以及門店硬件還能用，想著酒店簡單翻新一下就好，但關于轉讓原因，原業(yè)主顧左右而言其他，支支吾吾也沒說清楚。江先生也就半推半就簽了合同，滿心歡喜的翻新改造計劃開業(yè)，誰知剛裝修完就被告知酒店所在區(qū)域的房子要拆遷，上百萬的裝修費白白打了水漂。

江先生原先只考慮到這是個難得的位置，在這個區(qū)域開一家酒店三年回本基本不是問題，但沒想到天下沒有白撿的便宜。

酒店投資人在選擇物業(yè)時，可以多在周邊商圈走訪交流，了解清楚所在區(qū)域的政府規(guī)劃也至關重要。

圖片

3、租金

郭先生的酒店37間房，物業(yè)面積1500平，房租7萬/月，位置極其一般，出房率也極低。相比之下，相隔一條街的B酒店，租金只有這個物業(yè)的一半，出房率高。郭先生算了一筆賬，自己家租金約1.6元/平米/天，B酒店房租只有7毛/平米/天，自己的酒店每間房的房租成本約60元/天，而B酒店的房租成本只有25元/天。相當于一樣的賣價，一樣的運營成本之下，一間房一天比B酒店少賺35元，滿房情況下每天至少也會少賺1300元，一年就少賺將近50萬。為此，在淡季競爭時，B酒店會采用大幅降價的方式，而郭先生的A門店一旦降價就會虧損；如果增加體驗服務，則會增加運營成本，而賣價又無法提升。為此郭先生的門店進入了死循環(huán)......

因此，投資人在與房東談租金時要調研清楚市場行情，防止被坑。

4、糾紛

夏先生加盟某中檔酒店，經開發(fā)推薦了一個物業(yè)，該物業(yè)之前也是做相似的品牌，所以位置沒問題。開發(fā)介紹說業(yè)主已經和原投資人解約，當時夏先生想到心儀的物業(yè)難找，沒多想就直接和房東簽約。

結果簽約之后，才發(fā)現(xiàn)這個物業(yè)的問題，業(yè)主想和原投資人解約，但原投資人不同意，雙方還沒簽訂解約合同，目前還在糾紛中。

不僅如此，品牌的開發(fā)也在中間攪和，由于三方的問題，酒店裝修一直沒辦法開工，房租和加盟費是先付了，但后續(xù)開業(yè)的時間一拖再拖，以至于酒店兩年之后才開業(yè)。

投資人在尋找物業(yè)，要前期走訪了解清楚物業(yè)背景，以及有無糾紛等，充分了解業(yè)主，知己知彼，才能互利共生。

5、租期

張先生看中了市中心一個在營的轉讓酒店，物業(yè)性質是國資物業(yè)，商圈和位置都是A+級，張先生也看中了其位置優(yōu)勢。但美中不足的是原酒店物業(yè)租賃合同只剩余3年，好在原酒店業(yè)主承諾可以續(xù)簽8-10年，但續(xù)約承諾并沒有寫在轉讓合同中。誰曾想酒店租約到期后，遇上了國企領導更迭，在走政府招標流程中被其他參與方拍走了。而張先生投資了近千萬的酒店，只經營了3年，投資也只收回了6-7成。

酒店投資是一門長遠的生意，并不是一年半載一朝一夕的事，為此，投資人在簽訂合同的時候，物業(yè)租期就至關重要。尤其是遇上轉讓物業(yè)，一定要和轉讓方以及原房東溝通清楚租期年限。

“萬丈高樓平地起，基礎是關鍵?！蔽飿I(yè)評估是酒店投資中重要的環(huán)節(jié)之一，除了重視選址之外，對其物業(yè)結構、物業(yè)性質、物業(yè)風險等環(huán)節(jié)的把控都要做到事無巨細。

酒店是一個系統(tǒng)工程，每一步都至關重要，需要投資人不斷提高專業(yè)度！