暫停的26億元酒店ABS 房企融資如何松纜 ？

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) · 劉子棟

市場(chǎng)有聲音認(rèn)為這或是重點(diǎn)房企融資收緊政策在房企融資端的即時(shí)映射。

近日，富力地產(chǎn)旗下一筆26億元的酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，項(xiàng)目狀態(tài)變更為“終止”。

這是全球******酒店業(yè)主富力在今年發(fā)行的，第一筆用酒店作為底層資產(chǎn)的ABS。從去年起，富力開(kāi)始集中將旗下酒店進(jìn)行資產(chǎn)證券化運(yùn)作，以釋放酒店價(jià)值籌集資金。

這或許并不算是一次太重要的融資暫停。尤其是最近有消息傳出，富力或?qū)⒁统鍪鄄糠滞顿Y性房地產(chǎn)（不排除含酒店）與交易方進(jìn)行談判，并有望最快在9月份達(dá)成協(xié)議，年底前收回現(xiàn)金。

不管此次ABS發(fā)行終止，是否能理解為是富力地產(chǎn)自主選擇的結(jié)果？市場(chǎng)有聲音認(rèn)為這或是重點(diǎn)房企融資收緊政策在房企融資端的即時(shí)映射。

借此，我們可以再來(lái)回顧一下房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去8個(gè)月來(lái)的融資動(dòng)作、債務(wù)現(xiàn)狀和外部環(huán)境。

半年情況

目前，對(duì)于熱議的“三條紅線”最權(quán)威的解讀來(lái)自經(jīng)濟(jì)參考報(bào)8月28日?qǐng)?bào)道。

報(bào)道稱，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。與會(huì)企業(yè)包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。里面并沒(méi)有出現(xiàn)富力的身影。

具體而言，新規(guī)則對(duì)房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。同時(shí)踩中三條紅線的企業(yè)將被標(biāo)記為紅檔，以此類推。

除三條最明確死線外，拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

據(jù)悉，相關(guān)管理規(guī)則會(huì)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推廣。所以房企們已很難免會(huì)受到波及，但這是否真正意味著房企們的融資通道將受到完全約束？或許還有未知數(shù)。

根據(jù)目前消息，與四檔管理搭配的融資限制包括：紅檔企業(yè)的有息負(fù)債（將以2019年6月底的數(shù)字為上限）不能再增加；橙檔企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；黃檔企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，房企有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，以富力為例，其在過(guò)去的半年內(nèi)將凈負(fù)債率從的198.9%調(diào)低至176.7%。除由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)生變化總權(quán)益有所提升外，另一原因是富力對(duì)有息負(fù)債進(jìn)行了削減。富力管理層預(yù)期公司凈負(fù)債率，將在今年年底進(jìn)一步降10個(gè)點(diǎn)到約166%左右的。

不過(guò)，目前看來(lái)這一水平仍與紅線提出的100%有相當(dāng)距離。

同時(shí)，富力截至半年度擁有短期負(fù)債加長(zhǎng)期負(fù)債當(dāng)期部分約748億元，對(duì)應(yīng)360億元現(xiàn)金，現(xiàn)金短債比約為0.48倍。若剔除受限制現(xiàn)金181億元，那富力現(xiàn)金短債比則為0.24倍。

當(dāng)前，富力剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率是情況最好的指標(biāo)，目前約為70.22%（在H股報(bào)表中，主要是剔除了合同負(fù)債）。

由于上述規(guī)則將在明年才開(kāi)始執(zhí)行，富力還有4個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，因此還有騰挪的空間和時(shí)間。

當(dāng)下，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，按到明年年初三個(gè)指標(biāo)均超出紅線的情況討論，以上面所述，有息負(fù)債不能再增加是以2019年6月底的數(shù)字為判斷標(biāo)準(zhǔn)，房企們?cè)谪?fù)債方面有一定的伸展空間。此外，“有息負(fù)債不能再增加”，也并不意味著不能融資。

同樣以富力為例，資料顯示，截至2019年6月30日其有息負(fù)債總額是1955億元，半年后增加到1971.4億元，而到今年上半年就下降到1877.4億元。

期內(nèi)富力的融資活動(dòng)依舊活躍，包括：1月中旬發(fā)行了7億元超短期融資券；2月末宣布發(fā)行2024年到期4億美元8.625%優(yōu)先票據(jù)。

3月末，富力40億元非公開(kāi)發(fā)行2020年公司債券，獲上交所通過(guò)；5月10日，富力100億元小公募債獲通過(guò)，首期發(fā)行50億元……富力還新增了銀行借款182.3億元。

半年下來(lái)，富力擁有的有息負(fù)債總額總的還是實(shí)現(xiàn)了下降。這是因?yàn)楦涣ν瑫r(shí)償還了197.2億的銀行貸款，“我們半年內(nèi)也已經(jīng)處理了108億元的境內(nèi)債券”，管理層在半年度業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)9個(gè)月富力還將爭(zhēng)取在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)。

據(jù)悉，這些債務(wù)有超過(guò)一半會(huì)有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來(lái)抵消。

顯然，這也就是為什么富力聯(lián)席主席李思廉要在去年提出“促銷售、抓回款”的原因，只是目前富力銷售增長(zhǎng)乏力，將會(huì)成為公司的未來(lái)“痛點(diǎn)”。

融資前路

在房企們看來(lái)，目前對(duì)其融資能力最直接的不利因素可能是來(lái)自評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)級(jí)的下調(diào)。過(guò)去一段時(shí)間，穆迪、瑞信以及惠譽(yù)都調(diào)低了部分地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)。而不少房企管理層就在最近8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了希望通過(guò)降低負(fù)債，來(lái)改善評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)公司的印象。

目前，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的多家房企報(bào)告內(nèi)，均提到企業(yè)都存在“銷售增長(zhǎng)動(dòng)力不強(qiáng)”的問(wèn)題。

而這在以上提到的富力案例中亦有所體現(xiàn)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在今年銷售目標(biāo)提升10%的情況下，富力截至8月份的全年權(quán)益合同銷售金額錄得負(fù)增長(zhǎng)。資料顯示，累計(jì)至八月底富力今年內(nèi)合共取得權(quán)益合約銷售金額約726.2億元，同比減少10.62%。

目前富力的對(duì)策是，計(jì)劃下半年推出2300億元的可售資源。從去化率考慮，2300億元的貨值，要完成1520億元的年度目標(biāo)，去化率只需要達(dá)到44%（對(duì)應(yīng)1009.4億元銷售額）。這對(duì)富力來(lái)說(shuō)還算是一個(gè)容易達(dá)成的目標(biāo)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解今年富力的去化率指引是56%，而前兩年則是54%和52%。不過(guò)“富力今年超額完成銷售目標(biāo)的空間有限”，瑞信有如是說(shuō)法。

回款方面，過(guò)去富力這一指標(biāo)一直保持在85%以上，但近兩年來(lái)有下降的趨勢(shì)。去年富力全年的回款率指引是80%。但按照國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì)，富力去年的回款率為62.2%。穆迪亦提到，2019年富力的現(xiàn)金回收率有所下降。

今年上半年的回款情況尚不得而知，但在“促銷售、抓回款”的指引下，回款率應(yīng)該會(huì)有所上升。不過(guò)從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額情況來(lái)看，富力目前該數(shù)據(jù)已經(jīng)多年為負(fù)數(shù)，最新為-29.32億元，這顯現(xiàn)了該公司財(cái)務(wù)狀況走弱的事實(shí)。

富力目前有“兩座大山”長(zhǎng)期占用大量資金。一部分是城市更新項(xiàng)目，另一部分是大量投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目（含酒店）。目前處理這兩部分重資產(chǎn)的計(jì)劃正被提上日程。

富力最初的處理是相對(duì)柔性的，李思廉并沒(méi)有在一開(kāi)始就打算放棄這些資產(chǎn)，尤其是在2017年才收購(gòu)過(guò)來(lái)的大量酒店物業(yè)。

目前富力擁有90間運(yùn)營(yíng)中的酒店，總建筑面積約395.22萬(wàn)平方米，以及42間規(guī)劃中的酒店。同時(shí)，富力擁有252萬(wàn)平方米在運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)和221萬(wàn)平方米在規(guī)劃中的投資物業(yè)。

2019年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉就透露過(guò)希望通過(guò)打包酒店資產(chǎn)包，從而在市場(chǎng)融資，發(fā)行REITs等。

最近 “終止”的26億元酒店資產(chǎn)ABS，就是在此背景下發(fā)行的。過(guò)去兩年期間，富力發(fā)行了不少的用酒店作為底層資產(chǎn)的ABS，包括53.89億元中信證券-富力酒店一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、25.27億元光證-首創(chuàng)-富力萬(wàn)麗酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

它們的邏輯都是讓投資物業(yè)提前釋放價(jià)值，回籠資金。但重點(diǎn)還是繼續(xù)優(yōu)化酒店資產(chǎn)，期待以后慢慢能有所回報(bào)。

然而市場(chǎng)情況的急劇變化，讓富力在今年開(kāi)始考慮出售一些重資產(chǎn)項(xiàng)目，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮減輕負(fù)擔(dān)?！盁o(wú)論是在投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，我們都有出售的計(jì)劃”，李思廉最近稱。

除正式獲批實(shí)施H股全流通外，這亦是富力額外獲得資金流入的機(jī)會(huì)。

目前，關(guān)于富力出售資產(chǎn)最確切的消息來(lái)自惠譽(yù)不久前發(fā)布的研究報(bào)告?；葑u(yù)表示：“富力正與投資者就60億元人民幣的投資性房地產(chǎn)的處置進(jìn)行深入談判，有望在9月份達(dá)成協(xié)議，并在年底前獲得現(xiàn)金收益。”

同時(shí)，富力還尋求在今年年底前通過(guò)其他資產(chǎn)處置方式再籌集60億元人民幣，惠譽(yù)說(shuō)：“比如其他投資性房地產(chǎn)和某些城市更新項(xiàng)目的股權(quán)，目前相關(guān)談判正在進(jìn)行中?！?/p>

雖然說(shuō)城市更新是富力未來(lái)增長(zhǎng)潛力的最主要依靠，但出售一些不太重要的城市更新項(xiàng)目，有利于其釋放沉淀的資金。

今年年初，富力就以10億元代價(jià)向合作方建業(yè)地產(chǎn)出讓了鄭州五龍口項(xiàng)目城中村改造項(xiàng)目、花園口鎮(zhèn)項(xiàng)目的控股權(quán)，并將這兩個(gè)巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目，剔除出財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)范圍。