逆勢看投資，酒店新思路

來源：次方點評 侵刪

羅蔣源先生是杭州菩致酒店管理公司、佛山市弘福酒店發(fā)展有限公司、河源翔興商務酒店有限公司總裁。

羅總投資年齡11年，投資酒店數(shù)量3家，個人總投資金額約5000萬。投資涵蓋中高端、精品、經(jīng)濟型酒店。投資的品牌有希爾頓歡朋、城市便捷和華美達安可酒店。

以下內(nèi)容根據(jù)直播對話中羅蔣源的自述整理：

從上班族跨行到酒店投資

在進入酒店投資領域之前，我是單位里的一名普通職員。

我的工作性質主要是掃樓，在掃樓的過程中，偶遇一家速8酒店，酒店內(nèi)美國鄉(xiāng)村風的裝修風格，給我留下了深刻的印象。加上當時自己有創(chuàng)業(yè)的想法，這家速8酒店成了我投資酒店的小目標。

自此之后，我就開始邊工作邊找項目，期間接觸了不少酒店品牌，努力拉投資。

2011年，我正式涉足酒店投資，投資的第一家酒店就是速8酒店，也算是圓了自己的一個小心愿，投資了酒店，愛上了住酒店，懂了生活。

更為重要的是，讓自己覺得舒適的環(huán)境和服務表達出來，并且落地，是一件很有成就感的事。而后又投資過兩家斯維登公寓，后面因為各種因素的疊加，清退了一部分。

把酒店設計成自己想象的模樣：

希爾頓歡朋酒店

入行11年，我投資的酒店中，仍在運營的有希爾頓歡朋、城市便捷和華美達安可酒店，其中印象最深的是希爾頓歡朋酒店(錢江世紀城店) 。

在投資的一眾酒店中，每一家我都花了不少精力去打造和經(jīng)營，但是希爾頓歡朋酒店(錢江世紀城店)位于我長居的杭州，因此花的精力最多。

剛開始投資酒店時，礙于專業(yè)度有限，對于酒店設計、裝修我都是抱著隨波逐流的態(tài)度。

直到拿下希爾頓歡朋酒店(錢江世紀城店)這個物業(yè)，在這個項目上，我遵從了自己的內(nèi)心所想，做了自己理想中的酒店。

前期調(diào)研時，我們團隊去了廣州和上海的W酒店參觀學習?？偱_借鑒上海外灘W酒店的設計理念，而總臺上方的中空設計則是借鑒了廣州W酒店，兩者結合后，達到了我理想中的效果，我個人是非常滿意的。

把酒店設計成自己想象的模樣，是一件非常幸福的事情。

在投測方面：

這個項目物業(yè)位置是非常好的，處于杭州錢江世紀城板塊的核心區(qū)域，周邊聚集了一大批高精尖企業(yè)、5A級寫字樓。因為我們簽約的時間早，因此享受了一波城市紅利，而今杭州的物業(yè)價格確實是比較瘋狂了。

這個物業(yè)項目占地較大，近2萬方，因此開發(fā)商希望我們能夠加盟一個相對好的品牌。

在投測過程中，我除了與品牌公司進行溝通以外，也有向投資圈的朋友們請教，發(fā)現(xiàn)希爾頓歡朋在商務連鎖酒店中口碑不錯，運營能力也可圈可點，于是選擇加盟希爾頓歡朋。

在裝修方面：

這個項目籌建是比較順利的。

當時是2018年5月底和開發(fā)商簽的合同，6月10號正式開工，到當年10月底時，基本就裝修完畢了，用時僅4個月。

裝修完后，后續(xù)行政審批、物資進場等大概花了月余，2018年11月，該項目就正式營業(yè)了。

酒店共有158間客房，單房造價約20萬（加上土建），該項目總投資3000+萬。

值得一提的是，我們租賃下這個物業(yè)時，是純毛坯的，包括整個中空的立面也是我們自己裝修的。

在經(jīng)營方面：

因為疫情的關系，導致單月的RevPAR很不穩(wěn)定。

如果不考慮疫情的影響，RevPAR大概能在500左右，我還是比較滿意的。在區(qū)域內(nèi)，我們這家酒店處于頭部位置。在疫情前，我們是有定價權的。

項目滿意點：

①裝修效率高

從開工到正式開業(yè)，用時僅5個月，對于近2萬方的項目而言，效率是非常高的。

②規(guī)劃設計佳

物業(yè)占地面積約2萬方，我們拿出了1萬方做酒店，另外1萬方，做的是底商和商業(yè)。我們的大廳坐落于4樓，下面3層都是底商部分，招商和品牌都不錯，起到了相互促進的作用。

項目遺憾點：

①功能性不夠完善

希爾頓歡朋屬于中高端酒店，加上我們物業(yè)坐落于錢江世紀城核心區(qū)域，距離杭州亞運會會場僅1.5公里，因此對于會議室的需求以及大小要求還是比較高的。

而我們在規(guī)劃時僅設計了兩個小會議室，一個100方，一個200方，在功能性上有所局限，不夠完善。

②施工單位配合度欠佳

這個項目在施工時，防水做的不夠好，導致多次返工，費錢又費時。因此，酒店裝修時施工方的選取很重要，工程質量把控好的話，后期運營就不會出現(xiàn)太多的維修問題，也不會頻繁返工。

逆勢看投資，酒店新思路

酒店投資是一個相對長周期的模型，需要投資人看清當下成本和未來收益之間的差距，所以如何做好投入產(chǎn)出的預判，預測未來的投資走勢是非常重要的能力。

從2011年進入酒店投資圈至今，已經(jīng)有11個年頭了。在投資了各類酒店后，對于各地城市的酒店投資結構，有一定的了解。

一、一二線城市及三四線城市的趨勢和機會

就一線城市而言：在今年上半年上海的疫情過后，北京、上海的租金呈現(xiàn)一個下行趨勢主要是因為疫情反復，導致酒店行業(yè)的穩(wěn)定性不夠強。如果項目租金高，疫情突然襲來，可能幾個月都會門庭冷落，風險過高。

所以，我現(xiàn)在是持觀望態(tài)度，輕易不會選擇投資。

就新一線城市而言：以杭州為例，疫情三年來，租金卻不降反升。除此之外，投資者也很狂熱，即使租金頗高，你也很難拿到物業(yè)。

對我來講，如果還要在杭州投資酒店的話，我會優(yōu)先選擇類似西湖邊的城市核心的項目。在城市的核心地段，你去做一個好的項目，或者選擇一個附加值比較高的品牌，并做出獨有的格調(diào)和特色來，機會多多。

再來說說三四線城市：經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市有個特點，就是酒店連鎖化程度不高，投資人加盟的連鎖品牌，如果是當?shù)厥准一蛘叩诙?，紅利效應會很明顯。

整體來講，一二線城市酒店所輻射范圍大概在兩三公里左右，但三四線城市的紅利，輻射范圍可以占據(jù)整個城市。

所以三四線城市的機會相較一線城市更多，且風險小。

二、一二線城市及三四線城市運營費用的變化趨勢

運營費用涵蓋兩個部分，其一，是人工；其二，是消耗的運營物資。

就一二線城市來說，人工肯定是高的。像我目前運營的三個項目，均在一二線城市，每年給員工交社保就將近100萬；運營物資方面，運營物資的消耗總體而言也高于一二線城市。舉個例子，一二線更為重視環(huán)境保護，因此洗滌的費用都比三四線城市高。

三、一二線城市及三四線城市消費水平、出租率的變化趨勢

如果沒有疫情影響的話，一二線城市的商業(yè)凝聚力是毋容置疑的。但在疫情之后，一二線城市的消費水平大大削弱，而成本仍是固定的。相比之下，三四線城市的風險更小。

出租率也是如此，在常態(tài)化防控下，一二線城市的出租率表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市。論穩(wěn)定程度而言，三四線城市優(yōu)于一二線城市。

四、下沉市場，未來具有更大想象空間

就我個人而言，暫時不會考慮投資一線城市。在疫情頻發(fā)及國內(nèi)外大環(huán)境都不好的情況下，一線城市的不穩(wěn)定性更強，導致投資酒店的回本周期、投入風險都會加大。

而三四線城市人工、租金、運營的成本都相對較低，當你加盟連鎖酒店品牌后，可享用的資源并不比一線城市少。

因此，我日后會更多的考慮在三四線城市進行酒店投資。

五、存量改造項目的利和弊

存改項目的******好處是節(jié)約成本。假設本來單房投入要10萬，存改項目可能只需要5、6萬。如果是非標的品牌，投入的單房成本更低。

需要注意的是，存量項目等同于二手，租金價格變高了，雖然裝修省300-400W，但是總體的成本漲高了，是隱形攤在租金內(nèi)的。

并且，存量改造省的是裝修和部分設備的錢，但是有些項目隔三四年就需要重新更換，某些弱電和空調(diào)設備甚至撐不到多久，重新更換后面成本更高，所以說并不一定能撿到什么便宜。

因此，存改項目的缺陷是對投資人的經(jīng)驗要求高，需要投資人對改造風險、品牌選擇、市場定位方面都有全面評估的能力。

六、存量改造項目需要規(guī)避的“坑”

第一個是租金成本。存改項目周邊大多會有不少競品。在進行投前調(diào)研時，需要投資人對周邊競品的租金成本進行調(diào)查。租金更低，意味著你的籌碼就會更高。

第二個是對比周邊競品。與存改項目周邊的品牌相比，你是否能夠投入更少的錢，選擇一個更有競爭力的品牌很重要。若做到這一點，在區(qū)域內(nèi)就能降維打擊競品，優(yōu)勢自然凸顯。

七、投資人需要在稅務上注意的紅線

近幾年來，國家對于財稅的重視程度愈發(fā)提升，而大部分酒店投資人的財稅意識卻比較薄弱。

會計雖然掌握財務知識，但是對酒店行業(yè)的專業(yè)名詞可能知之甚少，因此投資人應加強自身的專業(yè)能力，對財務風險點、品牌費用收取和組成、日常對賬的方式要有明確了解，引導、配合會計做好財務工作。

建議

想對品牌方說：

投資人加盟品牌，對于雙方而言，是一個互相成就的過程。投資人需要品牌給予的是附加值，而品牌則需要更多投資人加盟來擴大規(guī)模、增加收益。在疫情期間，我希望品牌方能適當給投資人減免費用，這是對于投資人最直接的扶持。

未來，希望各大酒店品牌能和投資人同甘共苦，共同成長。

想對投資人說：

一、膽大心細很重要

每個酒店品牌給予不同區(qū)域的項目的賦能是不一樣的，不同品牌吸引的客戶也千差萬別。另外，不同品牌對物業(yè)造就的價值也迥然不同。因此，在投測過程中，多看、多研究、多聊，一定要達到品牌與物業(yè)的高度適配，才能獲得更大投資回報。

二、選擇品牌加盟更穩(wěn)妥

對于新手投資人而言，托管的品牌因為成熟度高，踩得坑相對少，更保險。在托管的過程中，投資人能夠學習品牌的模式。

因此，作為新手投資人來說，切忌剛邁入酒店投資圈就選擇投資非標項目，試錯的成本會很高。

關于未來

從開始投資酒店，到現(xiàn)在已經(jīng)十余年，一直都在不斷的調(diào)研各種項目，以后也仍會在酒店投資領域深耕。

未來，我會更傾向于拿以下兩個類別的物業(yè)：

一、一線城市一線商圈的物業(yè)

在一線城市，我更傾向于拿一線商圈的物業(yè)，其次，拿占地面積比較大、 綜合性更強的物業(yè)。未來，我會更多的考慮做綜合性質的商業(yè)項目。

二、三四線城市的存改、舊改項目

經(jīng)濟實力較強的三四線城市的機會比一線城市多，酒店發(fā)展紅利在凸顯。三四線城市的消費人群，對中端酒店的需求較高，因此相對而言，投資回報更有保障。