酒店投資，房租+裝修如何控制成本？

來源：次方點評 侵刪

華東資深投資人，青島博時阻燃織物有限公司董事長王教友先生投資酒店4年，個人總投資金額超8000萬，已投資酒店4家，其中3家全季、1家麗楓。

在這4家酒店的投資籌建過程中，他曾靠自己的專業(yè)能力，將物業(yè)租金從400萬/年談到100萬/年，將裝修成本從標準的12~14萬/間控制在11萬/間，并將100間房的裝修時間控制在5個月內。

他以自己4家門店的案例，圍繞租金和裝修成本控制，從實際數據和技巧的角度進行了深度分享，供各位投資人參考。

以下內容根據直播對話中王教友的自述整理：

主業(yè)做工廠 為使產業(yè)多元化

2019年投資首家酒店

在進入酒店投資行業(yè)之前，我經營了多年工廠，利潤率都在50%~60%。

當時工廠生意非常好，內銷及外貿出口的單子都多到接不過來，疫情前，我們每年在美國拉斯維加斯、俄羅斯圣彼得堡、西班牙巴塞羅那、日本東京、韓國首爾以及迪拜等地參加8個海外展會，英國、美國的宜家都來工廠考察并進過貨。

后來我投資酒店、電影院、足浴養(yǎng)生等項目的資金，也都來源于工廠盈利。

2019年，我去沈陽出差，與遼寧省電影公司商談給電影院提供配套阻燃吸音材料的生意。席間，有位領導說附近有家新開的麗楓酒店很不錯，推薦我去體驗一下。

我入住后，發(fā)現這家酒店確實產品品質和客戶體驗感不錯。

后來，在對市場環(huán)境、酒店行業(yè)、麗楓品牌進行了考察、分析和評估后，我認為這是一個值得投資的生意，就在山東省濰坊市高密縣投資了第1家酒店。

將投資地選在這里，主要有以下幾方面原因：

其一，

高密雖然行政區(qū)劃屬于濰坊，但距離青島很近，號稱“青島后花園”。這里雖說消費水平較低，但酒店數量不多，競爭不大。

其二，

酒店距離我的工廠僅22km，開車只需20分鐘，管理花費的時間成本在可控范圍內。

其三，

酒店距離青島流亭國際機場25km，區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以考慮長線投資。

因此，我選擇了一個綜合條件較好、房租價格相對低廉的物業(yè)——租金每平米0.4元/天，15年不遞增。

房東給出比較優(yōu)惠的租約條件，主要是因為：

1.房東流動資金不足，物業(yè)需要資金注入

房東是本地的開發(fā)商，流動資金并不是很充足。近幾年，房地產市場整體呈現下滑趨勢，不管出租還是出售市場都不像過去那么火爆，但他們需要償還銀行土地抵押貸款的利息。

這個物業(yè)之前閑置了幾年沒有啟動，我投資后，房東很快在其他樓層引進了一些高端餐飲、運動健身，以及陽光保險，物業(yè)片區(qū)得以迅速發(fā)展起來。

2.酒店項目是長線投資，租金較為穩(wěn)定

我們開設酒店屬于長線投資，租金比較穩(wěn)定，風險可控。

總的來說，高密縣屬于“投資洼地”，成本不高，且市場穩(wěn)定。

這家酒店的店長很優(yōu)秀，各位工作人員的能力也比較突出，酒店共有136間房，只配備了18位工作人員，工作效率高，我也會給他們多發(fā)些薪水。

剛經營幾個月時，就遇到2020年疫情，停業(yè)了三四個月；但從第2年開始就開始賺錢，年利潤有幾百萬。從營業(yè)額來看，酒店沒有明顯的淡旺季，RevPAR穩(wěn)定在220~260元。

物業(yè)選擇及談判技巧

從實踐經驗來看，物業(yè)的選取和談判是有技巧的，方法得當可提高投資回報。

首先，談物業(yè)不要心急，一定要多方考慮，探探房東的底，把開酒店需要的必備條件都一一梳理清楚，全面地了解物業(yè)屬性。

在梳理的過程中，會發(fā)現物業(yè)的問題點和矛盾點，可抓住對方的痛點進行談判，得到合適的簽約價格。

其次，不能只用固有的租約方式去談判，可以根據對物業(yè)周邊競對酒店情況、未來附近市場環(huán)境等的評估和分析，提出新的租約模式。

以我投資的其他3家酒店為例：它們都地處山東青島膠州，距離青島膠東國際機場10~15km之間，且全部加盟了全季品牌。

3家門店加盟同品牌的好處是：3家酒店可以做到三足鼎立、三店聯動，淡旺季時，不同門店之間的人員編制、資產資源都可以機動調配，在銷售策略上也有統(tǒng)一性。

總體來說，全季酒店在運營方面執(zhí)行標準較為嚴格、標準化，投資回報率和集團支持力度都還不錯，有60%~75%的客源來自中央會員輸送，單店年盈利高達幾百萬元。

其中，第2家酒店是位于膠州老城區(qū)的一個繁華商圈，周邊有大潤發(fā)、電影院、向陽市場、膠州人民醫(yī)院等，物業(yè)租金每平米0.8元/天，3年后遞增5%。酒店共133間房，21位員工。

第3家酒店是今年2月26日開業(yè)的廣州北路店，大堂面積較大，外形是皇宮式的大氣裝修，也是山東省的全季旗艦店。

由于物業(yè)面積較大，且周圍商圈配套不成熟，我用5個月的時間將其中的3至7層（共5層）打造為100間客房，配備18位工作人員，然后將負1樓至2樓（共3層）招租做了劇本殺、主題文化餐廳、足浴等配套。

在停車場上，我規(guī)劃出一片區(qū)域給“青島特來電”公司做了60個充電樁，每個充電樁收費400元/月；還聯系了當地公司進行“智慧停車系統(tǒng)”的合作，對方投資35萬對整個廣場進行修繕規(guī)劃，并從第3年開始與我分潤（前2年扶持對方，不收取任何費用或分攤任何利潤。

在這家酒店的投資過程中，我成功通過初期的物業(yè)租約談判、后期的多維度經營，將一個偏僻區(qū)域看似荒蕪的物業(yè)，整合打造出了多元化的綜合業(yè)態(tài)，帶動區(qū)域發(fā)展。

第4家酒店是今年7月開業(yè)的膠州香港東路店，坐落于膠州東南，是新城區(qū)、上河新區(qū)、上海新區(qū)的交匯處——該區(qū)域雖然目前相對偏僻，但未來發(fā)展會很好。

房東王總也是酒店投資人，在隔壁50m開了1家178間房的希爾頓歡朋酒店。他為人爽快，在了解我的酒店投資經歷和布局后，對我三店聯動的投資理念表示認可，也愿意在物業(yè)租約上做出一定妥協(xié)。

這家酒店的租約，我們與他交流協(xié)商了3次，最后，租金為12%的客房銷售額，如果不足5萬元，則支付每月5萬元的保底租金。

以今年8月為例，是開業(yè)的第2個月，我們的月營業(yè)額近70萬，租金是12%的金額，達到8.4萬元，因此我在5萬元保底房租的基礎上，還需要再補給王總3.4萬元。

這種創(chuàng)新的租約模式，一定程度上緩解了疫情下房租高企的經營壓力。

在這個過程中，為了讓王總覺得收取提成的租賃方式不會虧本，甚至到手的租金會超過他的預期，我與他深入交流了我對酒店投資方向、環(huán)節(jié)把控、成本控制、經營思路的規(guī)劃，表現出我對酒店盈利的能力和信心。

裝修成本控制技巧

我投資的第3家酒店“全季酒店廣州北路店”，和第4家酒店“全季膠州香港東路店”，房量分別是100間和88間，都在5個月完成了裝修驗收，成為了華東地區(qū)裝飾工程驗收的佼佼者、全季驗收的旗艦店。

如何在裝修上控制成本呢？我總結如下：

其一，

選擇4-5家公司進行招投標：在項目各種手續(xù)齊全的前提下，選擇4~5家裝飾公司進行招投標，并從施工資質、案例經驗、資金實力、道德人品等多方面對他們進行評估，避免因裝飾公司的不規(guī)范操作造成工期拖延、工程質量差等問題。

其二，

對單項成本進行充分把控：在分析裝修公司給出的資金預算時，需要利用團隊對于裝飾工程的專業(yè)知識，分解每一個單項有多少水分，將利潤空間控制在一個對方賺得到錢、我們也能接受的平衡點。

其三，

對施工進度進行有效監(jiān)管：在工程施工的過程中，設置10個節(jié)點對施工進度、時間、資金進行控制監(jiān)管，并按照每個節(jié)點進行局部驗收并支付10%報酬的模式，推動項目前進的節(jié)奏。

并且，對于定制家具、空調系統(tǒng)等預定周期較長的項目，做到提前溝通、付款、簽訂合同，并設立?？顚Ｓ茫Т?。

其四，

溝通前置，做有良知的投資方：對于裝修過程中的施工進度、工序，要進行提前商談和下場引導、管控、協(xié)調， 避免因不同團隊交叉施工處理不當，造成窩工和互相指責；

同時，要做有良知的投資方，把裝修公司的民工當做自己人看，拿出充足的現金及時支付工程款、勞務費，在他們遇到困難時能幫則幫，讓他們有尊嚴地生活。做到這些，他們也會很感激，甚至會為了趕工期和保質量，不辭辛苦、不計報酬、主動加班。

綜上所述，利用以上4種方法，基本能把施工時間和成本控制在較為合理的范圍內。

建議

想對品牌方說：

1.保證店長“質量”

中端酒店的快速發(fā)展，讓酒店集團在全國范圍內“攻城略地”，拓展市場占有率。但派駐到門店的店長的人品道德、能力層次、經營水平，還是要有所保證。

我也希望品牌方要嚴肅面對并重視這個問題，否則門店數量提升、人才質量下滑，對整個品牌的建設是沒有好處的，開再多的店也不過是“揠苗助長”。

2.避免近距離開店

隨著酒店競爭趨于白熱化，這塊蛋糕被越來越多人來瓜分，到自己碗里的明顯減少，尤其是近幾年疫情，酒店經營困難重重。

因此，如果沒有近距離保護，會影響品牌的溢價能力，對于老投資人有很大的傷害，也讓潛在的新投資人對品牌失去好感和投資信心。

想對投資人說：

1.降低對酒店投資回報率的期待，并提高盈利能力

我之前做的工廠生意屬于新興材料行業(yè)，利潤率超過50%， 因此在加盟酒店時，我期待的回報率是30%~40%。

但酒店業(yè)是可替代性較高、競爭較大的傳統(tǒng)行業(yè)，近幾年的盈利水平也不如從前。因此，如果想尋求高回報的投資，一定要努力壓縮投資成本，提高自身盈利能力。

2.投資前分析市場、評估行業(yè)、考察品牌

做生意需要理性，因此我在投資前會認真做好這3件事，再決定要不要出手。不要一窩蜂地看到別人好就跟風，否則可能會被卷入白熱化的低價競爭。

只要有理性分析的好眼光，做任何投資都不會差。

3.選擇品牌要因地制宜

每個品牌的發(fā)展時間歷程都不同，在不同區(qū)域各有所長，物業(yè)與品牌的高度適配才能將投資回報******化。

4.要有足夠的現金流

首先，如果投資人的現金流不足，可能在項目談判完后，或項目施工過程中，會出現資金短缺、斷流的情況，甚至將其他的一些生意都拖垮了。

其次，在談物業(yè)租約時，如果能拿出誠意，帶著足夠的現金去跟對方談，談妥了馬上給現金，那么租金價格的商討空間也會更大。

關于未來

關于酒店行業(yè)的投資，未來我計劃繼續(xù)投資酒店，并打造出酒店專用的阻燃、吸音的新概念材料，為酒店的墻面、吊頂、公區(qū)提供相應的優(yōu)質裝飾材料。

1.打造酒店專用的配套阻燃、吸音環(huán)保裝飾材料

我在出差住宿時，發(fā)現許多酒店存在隔音差、透氣性不好、發(fā)霉、墻紙脫落、不夠環(huán)保痛點，投資酒店的經歷也使我對這些痛點有了更深入的理解。

我們的發(fā)明專利產品具備阻燃、吸聲、隔音、保溫、透氣性好、裝修難度低、速度快、成本低、后期的保養(yǎng)維護方便等特點，如果能將其植入到酒店體系，就能做到“科技惠民”，解決酒店的許多痛點。

我的幾家酒店都采用了這種新型材料，也在實踐中總結經驗，從酒店使用的實際需求出發(fā)，與設計師深入溝通并進行多次論證、實驗，以生產出更加省工省錢的優(yōu)質產品。

2.繼續(xù)選擇物業(yè)，投資酒店

前幾天，我剛去青島啤酒街看了一個改造中的老物業(yè)，房東比較急著出租，開的租金條件是每平米1元/天。

但我評估了一下物業(yè)的位置、房屋情況、建筑結構、房間大小、出房率等，覺得物業(yè)存在停車不方便、消防證件相關信息不太明晰、出房率太低等問題，因此還有待考慮。

畢竟，當下的投資環(huán)境對酒店投資人的要求更高，我們都需要更加理性。