行業(yè)契機背景下，酒店的投資機會有哪些？

來源：次方點評 侵刪

本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請到的嘉賓是華東投資人林青女士，同時她也是途宿文旅的創(chuàng)始人。

林總投資酒店12年，總投資金額8000萬，已投資酒店5家，投資涵蓋經(jīng)濟型、中端及精品酒店，投資的品牌主要有漢庭等。

以下內(nèi)容根據(jù)直播對話中林青的自述整理：

1、進入酒店投資行業(yè)的契機

第一次接觸酒店行業(yè)是在2009年，一次偶然的機會，了解到Y(jié)HA國際青年旅舍后，感性的我被它提倡的“文化交流，社會責任，實踐環(huán)保，愛護大自然，簡樸而高素質(zhì)生活，自助及助人”理念所吸引。

了解加盟政策后，我發(fā)現(xiàn)該品牌采用特許授權(quán)品牌形式，設(shè)計由加盟商自行決定，其國際會員系統(tǒng)可以帶來30%的國際背包客，這無疑是一個不錯的投資機會，于是我決定加盟。

2009年，在上海蘇州河畔，我的第一家青年旅社正式開業(yè)，因為經(jīng)營狀況良好，后面陸續(xù)又開了好幾家。

青年旅社，也是我做酒店的初心。

2、投資案例剖析：

漢庭酒店

這家漢庭酒店并不是我投資的幾家酒店里面收益最好的，但卻是印象最深刻的。

漢庭酒店（上海交大江川路地鐵站新店）

項目物業(yè)概況：

這個物業(yè)位于上海交通大學（閔行校區(qū)）附近，距離地鐵口僅幾十米，其交通便利程度不言而喻。物業(yè)為獨棟，有自己專屬的大廣場，展示性不錯。

不過該物業(yè)算是不良資產(chǎn)的典型代表，翻牌了很多品牌，是“結(jié)了很多次婚，離了很多次婚”的一個老資產(chǎn)。

最初的業(yè)主曾經(jīng)加盟過如家，因經(jīng)營不順，被第二任業(yè)主翻牌成了格林豪泰。在經(jīng)營格林豪泰的過程中，第二任業(yè)主覺得格林豪泰并沒有給自己帶來理想化的收益和回報，因此就改造成了單體酒店。

連鎖品牌酒店尚且收益率不佳，可想而知改造成單體酒店后，經(jīng)營狀況更差了。

我們會做第四任“接盤俠”的原因有兩點：

首先， 該物業(yè)展示性強，交通便利，人流量尚可；

其次， 物業(yè)租金單價僅1塊多，對于上海高校周邊地鐵口的物業(yè)而言，算比較低的，這也是促使我們接手的核心因素。

漢庭酒店（上海交大江川路地鐵站新店）

在投測方面：

接手后，當務(wù)之急就是選擇品牌。

我們對全季、桔子、亞朵幾個中端品牌都進行了評估，了解具體加盟政策后，發(fā)現(xiàn)幾個品牌的翻改費用在1500萬左右，遠超我們的預(yù)算。因此幾個品牌最后都被我們pass了，最后選擇了加盟“老朋友”漢庭。

在籌建方面：

酒店物業(yè)約5000+㎡，酒店內(nèi)設(shè)置了酒店大堂、吧臺、休閑區(qū)、餐廳、咖啡廳等，共有109個客房，單房面積30+㎡，還是很寬敞的。

這家酒店從開始翻牌改造到開業(yè)共花了5個月，我們預(yù)計原來單體酒店的熱水、電梯、門窗等硬件設(shè)施，應(yīng)該是不用進行翻改的，因此預(yù)算在六七百萬左右。

實際改造起來，才發(fā)現(xiàn)原先酒店的硬件設(shè)施都已經(jīng)老舊，就算繼續(xù)沿用，隔兩三年還是要更換，索性咬咬牙都進行了換新，導(dǎo)致該項目總翻新改造費用超1000萬，遠超預(yù)算。

漢庭酒店（上海交大江川路地鐵站新店）

在經(jīng)營方面：

實際經(jīng)營起來，因為近距地鐵，物業(yè)展示性強，因此這家漢庭酒店的市場表現(xiàn)力還是不錯的，revpar在200塊左右，略高于周邊的經(jīng)濟型酒店，甚至比周邊兄弟門店的revpar也要高20-30塊。

項目帶來的經(jīng)驗：

①項目定位很重要，一定要謹慎再謹慎。如果定位好的話，投資回報率可能會更好。

②在翻改項目上，原門店的老系統(tǒng)，進行評估后能用的就沿用，如果實在老舊的，就把它清掉，免的后面夜長夢多。

③單純做酒店的翻改，投資回報壓力較大，可以將餐飲、街鋪等復(fù)合型業(yè)態(tài)植入，增加坪效，縮短投資回報時間。

項目遺憾點：

在這個項目中，最遺憾的還是沒有咬牙增加預(yù)算，選擇中端酒店進行翻改。整體而言，中端酒店比起經(jīng)濟型酒店，溢價能力還是要強一些。

3、鄉(xiāng)村振興大背景下，

酒店和文旅項目的投資機會

文旅目的地酒店是酒店的一個組成部分，往往意味著“詩和遠方”。但文旅目的地的酒店通常都和地產(chǎn)與綜合資產(chǎn)、政府基建相掛鉤，普通投資人很難參與。

就其投資模型而言，大多和勾地相關(guān)聯(lián)，平均投資回報率僅2%，單靠經(jīng)營回報拉平土地開發(fā)成本有較大難度。

那么在當前行情下，文旅目的地是否還有投資的機會？投文旅目的地又該具備怎樣的能力？

一、鄉(xiāng)村振興投資模式：產(chǎn)品導(dǎo)向+政府投資+經(jīng)營回購

案例分析：在野宿集

第一個案例是在野宿集，位于廣西崇左邊境，是在黑水河邊上的旅游度假產(chǎn)品，依山傍水，集萬相、既見、喜空、野白、西坡（籌建中）5個高端精品民宿于一體。

這個項目是以鄉(xiāng)村振興為投資模式，產(chǎn)品導(dǎo)向+政府投資+經(jīng)營回購。

項目在視覺呈現(xiàn)上，給人的第一感覺就是富有度假感，可以說在全國范圍內(nèi)都是獨樹一幟的。

運營方根據(jù)品牌的運營思路和想法倒推出所需要的選址區(qū)域、項目規(guī)劃以及設(shè)計理想，可以大大避免項目規(guī)劃設(shè)計跟后期運營的脫節(jié)問題，同時作為誠意，運營方并沒有收取前期的規(guī)劃設(shè)計費用，而是用以抵扣項目后期的租金，也進一步減小項目的運營壓力。

在合作模式上，項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計歸由運營方來統(tǒng)一負責（不收取費用），當?shù)芈猛豆矩撠熌玫睾屯顿Y，建成以后以租賃的形式交給運營方。

運營方根據(jù)品牌的運營思路和想法倒推出所需要的選址區(qū)域、項目規(guī)劃以及設(shè)計理想，可以大大避免項目規(guī)劃設(shè)計跟后期運營的脫節(jié)問題，同時作為誠意，運營方并沒有收取前期的規(guī)劃設(shè)計費用，而是用以抵扣項目后期的租金，也進一步減小項目的運營壓力。

此外，值得一提的是，運營團隊在合作協(xié)議中還提到了一條“優(yōu)先回購權(quán)”的條款，條款約定運營團隊在運營3年之后，有優(yōu)先收購項目的權(quán)利。

據(jù)抖音、小紅書等自媒體數(shù)據(jù)顯示，在野宿集從2022年5月份開業(yè)到現(xiàn)在，僅短短半年不到，卻切切實實拉動了邊境旅游的人數(shù)，在一定意義上實現(xiàn)了鄉(xiāng)村振興。

二、文旅酒店綜合體投資：文旅拿地+投資回購

案例分析：建德芳草地

第二個案例是建德的富春芳草地酒店，位于杭州建德市梅城鎮(zhèn)富春江畔，約200余間客房以各種變換的姿態(tài)棲居于青山綠水中，既有特色小屋、度假式別墅排屋，也有少量的特色船屋、樹屋。

這個項目實行了獨特的“點狀供地”模式，是一個文旅酒店綜合體投資，文旅拿地+投資回購。

酒店的房屋采用模塊化預(yù)制輕裝建筑結(jié)構(gòu)，既減少現(xiàn)場土方工程和濕作業(yè)，也大大地提高了施工速度和效率。得益于模塊化預(yù)制輕裝建筑，施工現(xiàn)場減少了85%的物料組裝，75%的建筑廢料，項目成本也節(jié)約高達20%。

項目所在的整個區(qū)域，擁有得天獨厚的富春江江景，預(yù)計靜態(tài)投資回報在8年左右，是當下比較理想的投資模型之一。

三、當下宿集的產(chǎn)品市場，哪些城市有機會

宿集其實是一個文旅度假目的地的一個別稱，相比傳統(tǒng)的單一民宿，民宿集群有著更廣闊的公共區(qū)域和更大的客房規(guī)模，而相比度假酒店，民宿集群又兼顧了個性化的產(chǎn)品調(diào)性。

宿集的機會點在一線城市或者省會城市周邊兩小時車程內(nèi)，有山有水、有絕佳風景的區(qū)域。

四、投文旅綜合體應(yīng)該具備的能力

投資文旅綜合體，本質(zhì)上其投資模型是地產(chǎn)模式，所以即使對于資深酒店投資人而言，文旅綜合體也是一個全新的領(lǐng)域。

文旅綜合體往往會涉及到拿地和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中土地的合規(guī)性，每個區(qū)域在土地方面的政策不一樣。

作為新投資人來說，投文旅綜合體時更應(yīng)該謹慎，在不專業(yè)的情況下，建議找專業(yè)人士做好項目評估。畢竟拿地是一件很專業(yè)的事情，如果踩了坑的話，可能會付出幾百萬甚至千萬級的代價。

五、家族資產(chǎn)和企業(yè)投文旅資產(chǎn)的建議

就國內(nèi)范圍來說，典型案例是阿那亞。 阿那亞運營的包括孤獨圖書館、藝術(shù)中心、沙丘美術(shù)館、阿那亞劇場群落在內(nèi)的重要功能空間，正在成為區(qū)域重要文化坐標。

自2015年“走紅”開始，僅僅7年時間，阿那亞已經(jīng)做到第十期了，是國內(nèi)最成功的文旅項目之一。

對于家族資產(chǎn)和企業(yè)而言，類似阿那亞這樣的案例很值得學習，例如京津冀、長三角、大灣區(qū)都是有投資機會的，三個地域的消費水平?jīng)Q定了區(qū)域內(nèi)需要這樣的度假綜合體。

4、投資建議

想對合伙人說：

一路走來，風雨與共，最應(yīng)該感謝的就是合作伙伴和員工們，希望未來大家也能共同學習，一起攜手走下去。

想對品牌方說：

未來，希望通過品牌方和投資人的共同努力，讓中國酒店品牌連鎖化率能高速發(fā)展，逐漸與國際接軌。

想對新投資人說：

①對于新投資人而言，次方點評是一個很好的平臺，推薦認真學習并觀看每場酒店投資百人匯的直播。

在直播中，有機會把其他投資人踩過的坑記下來，吃一塹長一智，以后在自己的投資中就能盡量規(guī)避。

②新手投資人可以找一些與自己投資風格相近的資深投資人去學習和接觸。

5、關(guān)于未來

我們近期也在研究新的業(yè)態(tài)模式，比如露營，目前也有一些露營的業(yè)態(tài)在籌備當中，預(yù)計明年開春會營業(yè)。

除此之外，我們也在跟江蘇、浙江部分城市的政府一起，積極探索“民宿+景區(qū)”的類酒店發(fā)展模式。希望為鄉(xiāng)村旅游提質(zhì)升級和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略全面推進作出積極貢獻。

中國鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，需要有一定文旅情懷做支撐，才能更好的開啟在地化的自循環(huán)模式，走向更可持續(xù)的生態(tài)。