如何選好品牌，如何做好酒店投資？

來源：次方點(diǎn)評(píng) 侵刪

本期【酒店投資百人匯】視頻直播欄目邀請(qǐng)到的嘉賓華中區(qū)域資深投資人蔡華霖先生，是湖北省陽新縣武漢商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，武漢中天世紀(jì)酒店管理有限公司董事長(zhǎng)。

蔡華霖投資年齡12年，投資數(shù)量11家，個(gè)人總投資金額超過2億；投資品類涵蓋經(jīng)濟(jì)型、中檔及中高端，投資的酒店有：5家全季、2家漢庭、漫心、宜必思、雅斯特、以及多家“速7”單體酒店。

以下內(nèi)容，根據(jù)直播對(duì)話中蔡華霖的自述整理。

從單體酒店迭代到品牌加盟

最初，我在武漢從事的是紅酒代理及超市業(yè)務(wù)。2010年，我接手了一家“速7”的單體酒店。雖然體量不大，租金低，投資成本不高，但接手后獲得了可觀的收益，這讓我有信心在武漢繼續(xù)深耕酒店投資領(lǐng)域。

2014年，正值經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的高峰期，我也想抓住經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的紅利，于是第一次嘗試品牌加盟——加盟了漢庭酒店。

相較而言，品牌酒店在人才配置、團(tuán)隊(duì)管理及品質(zhì)把控方面，都優(yōu)于單體酒店，且效益好，投資人更省心。所以在2014年以后，我以每年1-2家的加盟速度持續(xù)投資品牌酒店。

酒店行業(yè)相對(duì)傳統(tǒng)，但是人們出行的剛需。雖然不至于暴利，但投資收益相對(duì)較穩(wěn)定。

深度復(fù)盤項(xiàng)目：

全季酒店華中農(nóng)業(yè)大學(xué)店

投測(cè)階段：

物業(yè)選擇：

物業(yè)毗鄰華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、洪山區(qū)政府，地理位置優(yōu)越，交通便利。

物業(yè)是租賃的獨(dú)棟物業(yè)，外立面的新舊程度尚可，有獨(dú)立的停車場(chǎng)。

酒店有110間客房，總投資額1850萬，包括300萬的改造成本、1年的物業(yè)租金、半年的物業(yè)租金押金、品牌加盟費(fèi)等費(fèi)用。

品牌選擇：

自己提前做了項(xiàng)目測(cè)算，同時(shí)遵循品牌開發(fā)人員的意見，包括項(xiàng)目預(yù)算數(shù)據(jù)，以及門店運(yùn)營規(guī)劃等?？傮w來說，是聽從了品牌方的專業(yè)意見和建議，最終確定了項(xiàng)目定位。選擇全季酒店的原因在于：

1、對(duì)全季品牌更信賴：投資這家門店之前，自己已投資2家全季酒店，酒店收益率和服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)定性俱佳，對(duì)全季產(chǎn)品更熟悉，更信賴。

2、享受到區(qū)域內(nèi)第一家全季酒店的紅利：門店是全季4.0產(chǎn)品，屬于華中區(qū)的第一家全季酒店，品牌方在營銷及其它資源方面很重視，門店能夠享受到“吃螃蟹”的紅利。

3、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)：物業(yè)周邊有漢庭、城市便捷、維也納酒店，但沒有全季酒店，可以享受產(chǎn)品差異化帶來的溢價(jià)空間和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

全季酒店華中農(nóng)業(yè)大學(xué)店

籌建階段：

單房造價(jià)約12萬，裝修期5個(gè)月左右，包括拆除、裝修，辦理消防證等。

因之前投資了多家單體酒店，以及2家全季酒店，積累了較豐富的裝修經(jīng)驗(yàn)，所以在裝修這家門店時(shí)，裝修相對(duì)更專業(yè)，最終裝修過程較順利，踩坑較少。

項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：

1、物業(yè)位置好，門店有穩(wěn)定的客流：物業(yè)周邊有華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、洪山區(qū)政府，學(xué)生和商務(wù)人群成為門店的主要客源，多元、豐富的客源結(jié)構(gòu)為門店收益提供了有力保障。

2、好品牌，促進(jìn)門店盈利：選擇好品牌，對(duì)于門店的經(jīng)營來說是錦上添花。無論是外部裝修品質(zhì)，還是內(nèi)部團(tuán)隊(duì)管理，全季在商圈中都具有較好的口碑及市場(chǎng)認(rèn)可度，品牌溢價(jià)成為門店盈利的重要保障。

經(jīng)營階段：

2018年，門店綜合RevPAR300元。2019年，門店綜合RevPAR320元。2020年，門店做隔離工作站，收益尚可。

近3年，門店階段性地做隔離工作站，但時(shí)間不長(zhǎng)。2022年，受疫情影響，僅暑期數(shù)據(jù)較好，綜合RevPAR296元。

全季酒店華中農(nóng)業(yè)大學(xué)店

保障項(xiàng)目品質(zhì)，要注重以下幾方面：

其一、按圖紙施工：項(xiàng)目在裝修前要做好設(shè)計(jì)規(guī)劃。施工時(shí)，按照專業(yè)設(shè)計(jì)師的圖紙落地。

其二、選材方面：提前準(zhǔn)備采購材料，可以節(jié)省時(shí)間成本和投資成本。

現(xiàn)在的采購基本上都是模塊化，90%可以平臺(tái)集采，在品質(zhì)把控上，業(yè)主能夠省心。

其三，施工方面：項(xiàng)目經(jīng)理要嚴(yán)格監(jiān)督項(xiàng)目施工，因木工、泥工、水電工等工種不同，只有嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修正，以免項(xiàng)目品質(zhì)良莠不齊，造成返工，浪費(fèi)成本。

扎根武漢：持續(xù)投資酒店

持續(xù)扎根在武漢酒店市場(chǎng)的投資原因：

1、租金成本較低：基本上，武漢的租金比北上廣深租金低很多，所以，在武漢投資酒店，在租金成本的把控上占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

2、武漢各區(qū)域的投資機(jī)會(huì)，在不同階段呈現(xiàn)不同狀態(tài)：我投資的酒店在武昌區(qū)、洪山區(qū)等區(qū)域。個(gè)人認(rèn)為，武昌區(qū)要優(yōu)于武漢的其它區(qū)域。

漢陽區(qū)具有較大的投資潛力，因?yàn)樗抢仙虡I(yè)區(qū)，人流大。早幾年前，漢陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)不如武昌區(qū)，近幾年漢陽在經(jīng)濟(jì)方面呈上升趨勢(shì)，但合適的物業(yè)不容易找，再就是老城區(qū)的物業(yè)成本較高。

3、相對(duì)比其它城市，在武漢投資能節(jié)省投資成本：比如，門店的證件辦理，包括城管、公安、消防等政府關(guān)系的維護(hù)。相對(duì)比其它城市，我對(duì)武漢更熟悉。

武漢酒店投資市場(chǎng)如何避坑：

所謂踩坑，無非是一些新投資人對(duì)物業(yè)的選擇。例如，對(duì)新開發(fā)區(qū)的物業(yè)可能會(huì)因租金低而被吸引，但并不了解物業(yè)周邊的全貌，而掉坑。

投資酒店的關(guān)鍵點(diǎn)之一是選擇好物業(yè)，至少要提前考察物業(yè)周邊環(huán)境及數(shù)據(jù)，才能把控好投資成本及投資回報(bào)周期。

物業(yè)避坑在于：

其一，最好能租到國有物業(yè)。因?yàn)閲形飿I(yè)能享受租金減免等福利政策，可以降低物業(yè)成本，這在項(xiàng)目投資上是較大的優(yōu)勢(shì)。

其二，謹(jǐn)慎選擇老物業(yè)。老物業(yè)的排房率高于新物業(yè)，但投資成本相對(duì)也高，要根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況做綜合對(duì)比，再?zèng)Q定物業(yè)的選擇。

具體來講，就我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)而言，老物業(yè)的排房率會(huì)高于新物業(yè)，因?yàn)槔衔飿I(yè)的公攤面積小。如果老物業(yè)和新物業(yè)是同樣的面積、同樣的租金。因排房率不同，投資成本不同，所獲得的收益也不同。

但老物業(yè)相對(duì)位置較好，投資成本高。同時(shí)，要考慮老物業(yè)翻新改造的成本，例如，外墻修復(fù)、拆除成本、窗戶及電梯的更換、防水工程重建等改造成本，要提前做好預(yù)算。

門店管理的一些經(jīng)驗(yàn)：

1、合伙人按股投資，按股分紅：比如，1000萬的投資額，如果投資了10%，即占比10%的股權(quán)。后續(xù)收益的分配，也是按10%分紅。

2、每一個(gè)門店獨(dú)立經(jīng)營：平常的日常事務(wù)及經(jīng)營數(shù)據(jù)，合伙人每天會(huì)在群里分享，信息及時(shí)、透明。

3、好的酒店管理，財(cái)務(wù)是關(guān)鍵要素之一：一個(gè)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員要能夠用心、專業(yè)地審核日常采購數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制有一定的敏感性。所以，我投資的每一個(gè)門店的財(cái)務(wù)，都是自己招聘或朋友推薦的。

如何使用金融貸款：

1、不做金融貸款

我投資的所有門店都沒有使用金融貸款，因?yàn)榫频甑睦麧櫜桓?，?jīng)營成本較大，使用金融貸款會(huì)提高經(jīng)營成本，導(dǎo)致利潤越來越少，所以最好使用自有資金，有多少自有資金，規(guī)劃多大的投資預(yù)算。

2、規(guī)劃好投資成本

提前規(guī)劃好項(xiàng)目的投資成本，如果投資資金不夠，可以適當(dāng)增加新股東，但新股東的加入，起碼是認(rèn)識(shí)的人，或者之前有過多方面的接觸。例如，目前是三個(gè)人一起投資，但三個(gè)人的資金仍然不夠，就再增加一個(gè)新的合伙人，而不是做金融貸款。

投資建議

想對(duì)合伙人說：

我認(rèn)為一個(gè)人的做事風(fēng)格很關(guān)鍵，投項(xiàng)目關(guān)鍵在于投人，選擇的合伙人靠不靠譜，能不能把項(xiàng)目經(jīng)營好，這是關(guān)鍵。

想對(duì)新投資人說：

1、確定好物業(yè)，再確定品牌：

要對(duì)有投資意向的品牌深入了解，包括門店管理、會(huì)員流量等。

例如，桔子和全季酒店都是華住旗下的中端品牌，各有各的優(yōu)勢(shì)，這兩個(gè)品牌的消費(fèi)群體都偏商務(wù)人群。在我的角度，桔子酒店相對(duì)具有個(gè)性化，會(huì)更受年輕人的偏愛。

如何選擇酒店品牌，主要取決于物業(yè)條件，這是關(guān)鍵點(diǎn)，也是選擇的技巧。

2、選擇專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的裝修團(tuán)隊(duì)：

在裝修過程中，如果裝修團(tuán)隊(duì)不專業(yè)，會(huì)產(chǎn)生無形的投資成本。例如，導(dǎo)致增加返工成本，包括物料成本、工人薪資等，所以選擇的裝修團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)帶來截然不同的效果。

另外，專業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)的裝修團(tuán)隊(duì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一是懂品牌酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)；二是有實(shí)際的裝修案例；

值得注意的是，切勿把省錢放在第一位，在保障項(xiàng)目裝修效率的同時(shí)，更要保障項(xiàng)目品質(zhì)，才能獲得門店的高溢價(jià)。

3、甄別裝修公司的報(bào)價(jià)：

有的裝修公司是低報(bào)價(jià)，但合同條款的細(xì)則寫得模糊不清，這是常規(guī)的套路，要避免踩坑。

寫在最后

今年，我新簽了兩個(gè)物業(yè)，預(yù)計(jì)12月底會(huì)開業(yè)一家新酒店。雖然疫情期間，大家認(rèn)為投資酒店存在很多不穩(wěn)定性的因素，但我不會(huì)考慮太多，我的做事風(fēng)格是，看好物業(yè)后會(huì)立馬做投資決策。

期望業(yè)內(nèi)同仁穩(wěn)住自己的資金流，在能力范圍內(nèi)選擇好酒店的位置、品牌，把控好項(xiàng)目品質(zhì)。酒店不是暴利行業(yè)，但我相信酒店行業(yè)的未來會(huì)迎來新轉(zhuǎn)機(jī)。