如何選擇正確的酒店物業(yè)？

來源：次方點評 侵刪

酒店項目是重資產投資，投資規(guī)模較大、回收時間較長、風險較高，投資酒店需要慎重決策。其中，選擇物業(yè)是投資決策中的第一步，也是最重要的一步。

對于不同檔次的酒店，物業(yè)選擇有不同的考量因素。正確的物業(yè)選擇，將有助于防范項目投資的風險。

那么，該如何選擇物業(yè)呢？本文將從物業(yè)本身和地理位置兩方面，剖析不同類型的酒店該如何走好酒店投資的第一步。

物業(yè)配套：

適用于各種類酒店參考

物業(yè)對于酒店行業(yè)而言非常重要，如何挑選優(yōu)質物業(yè)一直是投資人的難點。

1.停車位

眾所周知，沒有停車位，對酒店來說是一大“硬傷”。

前期選址要格外注意，停車位數(shù)量一般需要達到床位量的30~50%，如果低于30%，就要評估酒店周邊是否有方便顧客停車的區(qū)域。

2.門頭店招

門頭店招的位置、大小，幾乎決定著酒店獲客成本的高低。

廣告咨詢行業(yè)對好招牌的定義，一般是“字大、燈亮”。很多經濟型酒店品牌都采用較大的字體、亮眼的色彩來提高招牌被關注到的可能性；而主要依靠品牌賦能的高端酒店，則更多采用極簡風或小門牌。

但不管品牌風格如何，投資人還是應優(yōu)先選擇門頭較寬、招牌空間充足的物業(yè)。

3.大堂

根據(jù)酒店定位法則，酒店的大堂越漂亮，其獲客成本就越低，平均房價也就越高。但過大的大堂面積、過于豪華的大堂裝修，也會增加物業(yè)和裝修成本投入，在一定程度上提高單房攤銷成本。

因此，需要面積多大、挑高多高的大堂，還需要投資人對項目的潛在盈利能力進行測算，尋找一個投出、產出的平衡點。

4.物業(yè)老化程度

有些老店改造項目，物業(yè)地段好、租金不高、房屋結構適合做酒店，但物業(yè)老化，外立面破舊、門窗隔音效果差、隱蔽工程需要重做等，翻新改造成本很高，需要慎重衡量。

另外，物業(yè)條件一定要關注細節(jié)。比如電容量夠不夠，水壓夠不夠……如果某些硬性條件不達標，后期改造將會是一筆較大的開支。

5.獨立電梯、消防設施

一個酒店若沒有專用的電梯，住戶的實際體驗感就會降低，酒店的價格、檔次也會受到限制。

同理，酒店是否有單獨的消防設施、消防通道，也是在酒店經營的基礎配套層面需要考量的元素。

6.租金

一般來說，酒店租金最好不要超過營業(yè)額的30%。如果超過這個比例，就很難實現(xiàn)既定的投資回報。

物業(yè)租金是否劃算，不僅要看行情價，還要重點衡量最終的實際產出效能。比如：“矮矮胖胖”的大群樓，暗房會比較多；柱子多的酒店，客房出房率也會受影響。對于這兩種物業(yè)，建議簽約之前，先謹慎測算一下房租平攤下來的單間成本是否劃算。

總結一下，好價格的標準是：

其一，租賃年限建議至少10年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹慎考慮；

其二，租金低于市場行情，且出房率高，才是好價格；

其三，房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

其四，免租期時間越長越好；

7.區(qū)位規(guī)劃

在選定物業(yè)前，一定要充分了解10年內當?shù)卣块T對該地段下達的有關條例、政策，如：是否有新建地鐵、改道、修路、新建、拆遷等規(guī)劃。這些情況，都可以影響酒店的營收與投資策略。

若該區(qū)域即將封閉修路，期間酒店來往不便，營收就會下降；若物業(yè)面臨拆遷，酒店可能還沒回本就被通知拆遷，先前的投資只能一筆勾銷了。

8.其他易被忽視的內部空間規(guī)劃

酒店物業(yè)是否有規(guī)劃倉庫、公共衛(wèi)生間、洗滌間、員工自助餐廳等區(qū)域，都關乎開業(yè)后的運營成效。

除此之外，若物業(yè)沒有放置熱水設備、中央空調，弱電機房的空余位置，就只能將其架設到房頂?shù)?，造成了共振噪音，遭到旅客投訴。

地理位置：

不同類型酒店有所不同

根據(jù)酒店的定位和性質不同，也應選擇不同的物業(yè)位置。

眾所周知，酒店有經濟型、中端、中高端、奢華、度假等多種檔次和定位。由于文章篇幅的原因，小編在此就不一一列舉了，而是從售價的層面，將其簡單地分為“經濟型酒店”和“中端及以上酒店”兩大類，聊聊其在具體確定酒店選址時，分別應注意哪些事項。

一、經濟型酒店

酒店盈利的本質，就是滿足潛在客戶的需求。經濟型酒店多半以客房收入為主，無法承接宴會、大型會議等團體客戶。因此，經濟型酒店在選址時，必須考慮：怎樣才能提高客房入住率及售價，增加收入？

1.人口基數(shù)要大

人口基數(shù)是酒店入住率的基石，只有人多，消費需求才會多。所以，要增加客房收入，就必須將酒店開設在人口密集的區(qū)域，如：

（1）城市的商業(yè)中心、大型游樂中心、大學校園、工業(yè)園區(qū)等繁華區(qū)域；

（2）鄰近著名地標、歷史建筑、旅游風景區(qū)的區(qū)域；

（3）3km內有大量企業(yè)、工廠、企事業(yè)單位的區(qū)域。

2. 人流量要大

經濟型酒店，需要在流動的人口數(shù)量大，商旅住宿需求旺盛的成熟區(qū)域選擇物業(yè)，如：

（1）周邊有大型商超、寫字樓群、創(chuàng)業(yè)及工業(yè)園區(qū)、會展及商務中心；

（2）靠近機場、高鐵站、火車站、客運站、碼頭、公路高速客運中心區(qū)域、高速公路城市入口處、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域等交通樞紐中心；

（3）靠近行政開發(fā)區(qū)或經濟開發(fā)新區(qū)的核心位置；

（4）臨近當?shù)刂糜尉包c或歷史文化區(qū)域。

3. 人要方便到達

在確定物業(yè)周邊人流量足夠的前提下，投資人還必須考量以下幾點：

（1） 物業(yè)在附近區(qū)域中是否足夠顯眼，讓顧客能很快找到酒店所處之地？

（2） 物業(yè)位置是否通達，讓顧客可以方便地到達酒店？

（3） 附近有沒有穩(wěn)定的客源，能否長期“存留”起來？

總而言之，交通四通八達、地處主干道臨街、門前車道寬敞、出入口暢通無阻的位置更適宜投資酒店；若物業(yè)地處鬧市，但位置隱蔽、入口難找，或門口是單行道，看似一步之遙，客人卻要開車繞很遠才能到達，進來后還找不到停車位，那就不適宜投資酒店。

二、中端及以上酒店

中端及以上酒店投資總額較大，除了客房收入，還能靠承接宴會、大型會議等獲得較多非房收入。因此，這些酒店在選址時必須通盤考慮，除了滿足以上經濟型酒店的選址要求外，還應額外考慮以下幾個要點：

1.選擇城市

城市作為人口聚集的現(xiàn)代化產物，不同層次的城市直接與酒店目標群體的消費力緊密相關。中高端酒店在城市選擇上要遵循以下2個法則。

（1）選熟悉的城市。在自己熟悉的城市，投資人能夠更便利地調度資源。

（2）選熱門的城市。一二線城市各類會議會展、商業(yè)演出、文旅活動繁多，自帶流量。但需注意的是：這種城市物業(yè)供不應求，租金成本較高，投資人需科學謹慎地計算酒店投資回報率，考慮性價比與投資回報周期。

2.選擇商圈

商圈的流量，會影響酒店的流量；商圈的屬性，會影響酒店的客源定位、房價水平。因此，酒店投資人在確定酒店定位后，可據(jù)其選擇對應位置/屬性的商圈。

從位置的角度看，城市商圈可以分為中心區(qū)域和周邊區(qū)域。在不考慮物業(yè)成本的情況下，城市中心區(qū)域配套完善，商圈人流密集，酒店生意也更好。

從屬性的角度看，城市商圈可以分為：高鐵商圈、車站商圈、機場商圈、醫(yī)院商圈、學校商圈、景區(qū)商圈、園區(qū)商圈、會展商圈、商務商圈、商業(yè)商圈、城郊商圈、聚居商圈、政務商圈和綜合商圈等。不同商圈的消費人群、消費心理、消費時間各不相同，因而要選擇與酒店潛在消費人群、消費心理、消費時間相匹配的商圈。

3.確定物業(yè)

關于物業(yè)選址，酒店圈有句老話——“金角銀邊”。

“金角”，指十字路口四個拐角，該地段物業(yè)不僅交通便利、采光充足，而且引人注目、曝光量大，具備較好的流量轉化能力。

“銀邊”次于“金角”，指在“金角”店鋪旁邊不遠處的街邊位置，有時也具體指核心客源行為目的地的右前方。

4.突出特色

中高端酒店的核心客群，往往生活水平較好，對酒店環(huán)境、服務的要求也更高。為了在同質化嚴重的市場競爭中脫穎而出，酒店在選擇物業(yè)時若能結合周邊地區(qū)得天獨厚的的自然環(huán)境、風土民情營造特色服務，能起到制造驚喜、錦上添花的效果，吸引客源。

（1）選風土民情獨特少數(shù)民族地區(qū)，根據(jù)自然條件和地方風情打造酒店特色；

（2）選自然資源、氣候較好的區(qū)域，打造山景房、園景房、海景房等特色的度假酒店。

寫在最后

酒店行業(yè)作為一個前期投入巨大的重資產行業(yè)，做決策時既要從廣大處著眼，又要從精微處入手。格局越高、信息越全、分析越細致，對酒店經營越有利。

有時酒店收益不理想，不一定是因為投資人自身能力不佳，而可能是因為酒店所處的位置不對。世界飯店業(yè)標準化之父&現(xiàn)代酒店業(yè)鼻祖埃爾斯沃思·斯塔特勒曾言：“對任何酒店來說，取得成功的關鍵是位置。”

酒店物業(yè)選擇是一項系統(tǒng)工程，從物業(yè)條件到地理位置，要考量的因素頗多。這很麻煩，但對酒店的生存、發(fā)展至關重要——選對物業(yè)，酒店發(fā)展就能事半功倍；若忽略選址，就可能導致經營慘淡，乃至“創(chuàng)業(yè)半道”而草草收場。