酒店資產(chǎn)，為何比較難賣？

來源：空間秘探 侵刪

酒店業(yè)進入存量時代已多年，在法拍、出售、轉(zhuǎn)讓新聞頻出的當下，品牌對于存量資產(chǎn)既渴求也畏懼。我們首先面對的一個問題是，酒店資產(chǎn)是不是比其他大宗交易更難一點，到底賣不賣得出去？

提出這樣的疑問，確實也是有事實依據(jù)的。綜合戴德梁行、亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院等機構(gòu)統(tǒng)計，2022上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆交易，共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%。其中，二季度上海大宗交易額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，延續(xù)了一季度大宗交易的主流地位。商辦寫字樓一直是主角，而酒店在大宗交易上這兩年占比僅在10%左右。

這兩年，我們看到各種酒店拍賣或者轉(zhuǎn)讓的新聞，交易價格基本都過億。但成交寥寥，更多的是流拍或者價格一降再降。其實我們也知道，星級或者奢華酒店出售一直存在，出售的原因基本同酒店本身的經(jīng)營情況以及酒店業(yè)主的經(jīng)營情況等因素相關(guān)。不少高端酒店背后的業(yè)主多是房企，他們在“差錢”的年代，手里擁有的酒店往往面臨著前期投入大、投資回報時間長、酒店老化等挑戰(zhàn)。

如果仔細研究酒店交易背后的地產(chǎn)市場，你會發(fā)現(xiàn)買方和賣方確實存在“供需不平衡”。據(jù)我個人觀察，主要體現(xiàn)在兩方面。

一方面，惜售不賤賣的房企和持幣觀望的買家。當下，市場上有些資金流動性緊張的房企，正在等待“不差錢”需要資產(chǎn)收并購的房企。但這兩年，即便一些國資房企資金充裕，行業(yè)仍罕見大型收并購案例，僅偶爾出現(xiàn)項目散售交易，酒店資產(chǎn)處置也很有限。所以你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)收并購市場冷冷清清、有的只是惜售不賤賣的房企和持幣觀望的買家。

另一方面，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭奪和博弈。當下市場還處于下行周期，疫情的不確定性，地產(chǎn)市場是否已經(jīng)“觸底”還真不好說，未來預期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性或許更為重要。一邊是持幣觀望的買家，另一邊大部分房企不愿過早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果急于出售，資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預期，不利于債務償還；若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，雖然能緩解當期財務風險，長期看又增加了新的經(jīng)營風險。

現(xiàn)在是不是酒店交易的最好時機？

在這樣的一個大背景下，是不是說明現(xiàn)在不是酒店交易的最好時機？針對這個問題，綠地李瑞忠認為，酒店的資產(chǎn)的交易一直都存在，特別好的時間可能是大量出售者和購買者自身的需要而存在的一個時間段。以前在不活躍的時候，其實資產(chǎn)的價值沒有充分展示出來，有很多投資者開始的時候?qū)Y產(chǎn)的持有是作為一個長期持有，但是資產(chǎn)跟現(xiàn)金之間的關(guān)系是所有投資者在當初投資這個酒店時候的一個考量。所以說當現(xiàn)金流弱的時候，資產(chǎn)變現(xiàn)，把它變現(xiàn)成現(xiàn)金；而現(xiàn)金多了，它作為資產(chǎn)，這種關(guān)系一直都存在。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場確實因為政策的原因、融資、銀行的原因，現(xiàn)金流比較緊張，所以在適合的時候變現(xiàn)資產(chǎn)是非常正常的行為?！拔也荒苷f是最好的時間，我認為是現(xiàn)在資產(chǎn)交易比較活躍的時間?！?/p>

世茂劉紅波則分享了這兩年世茂集團的資產(chǎn)處置經(jīng)驗。在去年之前，世茂從來沒有考慮過任何的資產(chǎn)交易，但從2021年開始，形勢發(fā)生改變，資產(chǎn)交易比以前要更開放或者更多的機會。劉紅波認為， 國外投資者對于比較重資產(chǎn)的交易，但選擇也嚴苛。第一，對地段有要求，比如它只看上海、北京、杭州；第二，一定要控股，不會愿意參股持小股的形式；第三，價格和你的出價差距太大，因為它要用一個合乎他需求的模型來算。但在境內(nèi)，很多投資者有更多的機會，價格合理的，又是最核心地段，交易似乎更活躍一些。“不能說現(xiàn)在是最好的機會，但確實有更多的機會。未來的投融建管退其實會打通，相信幾年之內(nèi)資產(chǎn)交易會越來越活躍。”

萬達楊兵則認為，這個話題可能要從買方和賣方兩個層面看。從賣方來看，肯定是最差的時候，現(xiàn)在是存量資產(chǎn)非常多在接受處置的階段，價格可能得不到真實的市場價值體現(xiàn)，但是迫于各種金融政策各方面變化，造成了市場上很多的不良資產(chǎn)處置的挑戰(zhàn)，三年來疫情的影響確實也很大。此外，房地產(chǎn)大宗物業(yè)其實是一個長期投資的產(chǎn)品，也要從設置的投資時間維度來看，是從十年、二十年來看，還是看當前的價值，這個沒有標準答案。

從買方來看，可能是一個好的時候。因為很多物業(yè)迫于各種不同的情形，它不得不出售，有這樣的流通性。 “如果投資人有這樣的訴求，有好的物業(yè)可以交易，這是一個好的時候，因為能得到一個很好的價格?！?/p>

必須糾偏酒店交易圈的一些誤解

結(jié)合三位地產(chǎn)系老總對酒店資產(chǎn)交易時機的回答，我就他們所在地產(chǎn)集團提了三個行業(yè)非常關(guān)心的問題。

其一、綠地酒店近年來高端酒店售賣的新聞一直很多，比如近期標價14億多要賣集團持有的萬豪JW酒店，但后續(xù)結(jié)果都不是太明朗，主要是什么原因？

其二、世茂近年來似乎也在出售酒店資產(chǎn)包，比如上海的深坑酒店，但是價格要的比較高，這里面涉及到一個買方思維和賣方思維，各有道理，但似乎達不成共識，如果一直賣不出去，會不會考慮降價？

其三、2017年，富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達旗下77家城市酒店全部股權(quán)。富力得到這些酒店資產(chǎn)包之后，盡管運營一年比一年狀況好，但依然無法避免每年虧損的局面。最近富力在兜售從萬達買過來的酒店資產(chǎn)包，萬達現(xiàn)在又重新做酒店，而且品牌影響力一直不錯，萬達集團有沒有考慮把賣出去的酒店從富力再收回來？

就我這三個比較“敏感”的問題，三位老總的回答也厘清了坊間對酒店交易的一些誤解，特饗如下。

/ 出售資產(chǎn)不代表企業(yè)“要垮了”

李瑞忠表示， 市面上很多人對房地產(chǎn)出售酒店資產(chǎn)有很多謠言，或者很多說法。其實，資產(chǎn)處置是一個正常的資產(chǎn)重組行為，也是正常的企業(yè)發(fā)展行為，不要理解為企業(yè)要垮了，這是一種誤會。

如果一個資產(chǎn)在市場上長期不交流，長期不交易，它的價值無法體現(xiàn)。所以，酒店資產(chǎn)最終都要流到市場，這是一個根本。所有酒店資產(chǎn)都可以賣，只是在什么時候賣，什么價格賣，這可能是一個不同的理解。酒店資產(chǎn)出售，大家不要誤會這個企業(yè)遇到困難了，必須要賣。酒店資產(chǎn)為什么要賣，就是因為資產(chǎn)和現(xiàn)金之間的關(guān)系，我要發(fā)展，我要資金，所以把資產(chǎn)賣掉拿錢，然后再繼續(xù)調(diào)整資產(chǎn)，重新配置資產(chǎn)。我拿了資金，我賣了一個超高層，可能買另外一個超高層，這是很正常的商業(yè)行為。

/ 賣的時間長，可能是有很多排隊的“買方”

針對世茂酒店資產(chǎn)包售賣的問題，劉紅波表示，交易酒店肯定需要一個雙方都滿意的合理價格，所以談判周期肯定會很長?！笆忻嫔嫌泻芏嗔餮?，比如上海深坑酒店的例子，不是賣不掉，是買家排著隊，大家都去談。對于我們來講，不排斥，但并沒有那么強烈的意愿，因為它是一個很核心的資產(chǎn)?！?/p>

劉紅波透露，投資核心資產(chǎn)真的會給公司帶來很多溢價，反倒是在二線或者三線市場，投資金額都是一樣的，但很難找到買家。上海的話，你永遠發(fā)現(xiàn)每個項目都會有很多的，無論境內(nèi)還是境外，都會去追逐。只是談判有一個過程，以及我們真正需求的達成，有一個時間段。

李瑞忠也表示，資產(chǎn)在不同的時期，每個人心里都有本賬。在資產(chǎn)處置上，每個企業(yè)，對資產(chǎn)的價值認識都不一樣，買家當然希望溢價越低越好，賣家當然希望把價格賣的越高越好，永遠都是有沖突的。但當經(jīng)過很多輪談判以后，能找到一個雙方都滿意的價格，這個就成交了。

/ 奢華酒店的投資模型不一樣

楊兵認為，酒店交易，特別是奢華型酒店投資回報來說周期是非常長的，可能三四十年，20年都算是短的。它就好像是你收藏了一幅名畫，花重金買了一輛奢侈型的車。如果要做一個價值回報模式，它不是一個理想的投資模式。奢華型酒店有點像你買了一輛勞斯萊斯，可能數(shù)千萬價格的一輛車，你買它的目的根本和它的投資回報率不是一個概念。很多酒店里，像博物館一樣掛了很多名畫，一幅畫比一個酒店價值還要高，它的投資目的，它所處的位置，它的價值體現(xiàn)，這些東西無法用目前一般經(jīng)濟價值衡量尺度來考量，奢華酒店本身投資的目的不是中端經(jīng)濟型酒店短平快只追求現(xiàn)金流回報率的思路，它有一些其他訴求。

對于萬達曾經(jīng)出售的酒店資產(chǎn)包，有沒有把它撿回來的可能性。一切都有可能，不過這不是酒店管理公司去探討的話題，要看整個集團投資側(cè)重方向,也要看國家的一些宏觀政策。

輕重資產(chǎn)未來之發(fā)展方向

酒店資產(chǎn)在未來地產(chǎn)集團或者酒店集團中存在的形式，無非是三種，一是輕資產(chǎn)運營，一是重資產(chǎn)運營，一種是輕重并舉。

總體看來，國際酒店集團更傾向于輕資產(chǎn)運營或者輕重并舉，而國內(nèi)地產(chǎn)集團或者酒店集團并不排斥重資產(chǎn)持有運營。

希爾頓陳寶柱表示，希爾頓其實一直幫投資人選優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比如一些地產(chǎn)公司出售資產(chǎn)，這個資產(chǎn)有三四萬平米，買過來只做酒店，單獨投資儼然不現(xiàn)實?！拔覀兛梢詭湍阕?00間希爾頓酒店，剩下的你可以做切割、做分割，做其他商業(yè)，把適合它的價值淋漓地體現(xiàn)出來，這個資產(chǎn)物業(yè)的價值就凸顯了。品牌公司輸出品牌，第三方做運營，資產(chǎn)公司做投資回報，這個是中國未來住宿業(yè)發(fā)展必須要走的路。”

TUI BLUE姜勃則表示，TUI BLUE是一家德國公司，專注做旅游產(chǎn)品四個板塊，旅行社、航空公司、郵輪公司、酒店度假村板塊。談到資產(chǎn)，TUI BLUE在全球不到500+度假村，60%自己持有，40%作為委托管理和特許經(jīng)營。TUI BLUE會從全球去布局、去收購一些資產(chǎn)。將來，公司會更傾向于向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，但不管如何，評估這個資產(chǎn)在未來的運營能力是否可以有一個持續(xù)的現(xiàn)金流的潛質(zhì)，十分重要?！痹谫Y產(chǎn)方面，現(xiàn)在是六四開，在未來時間里，可能這個比例會擴大，慢慢還是要輸出專業(yè)，特別度假方面的專業(yè)性。好的資產(chǎn)，我們還會考慮持有?！?/p>

對于中國地產(chǎn)集團，無論是國企背景的綠地，還是民企巨頭世茂、萬達，似乎并不排斥重資產(chǎn)運營，但在持有核心資產(chǎn)的同時，也在處置一些非核心資產(chǎn)，從而達到輕重平衡?？梢灶A見，未來的存量資產(chǎn)的一個重要組成部分，依舊是酒店資產(chǎn)。萬科郁亮說，從短期看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但恢復是一個緩慢而溫和的過程。郁亮還說過另外一句話，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大優(yōu)點，第一是仍然是10萬億級的市場，第二個是常做常新、常做常有。地產(chǎn)和酒店，似乎天然就不可能完全脫離開。

最后，結(jié)合各位專家的觀點，總結(jié)一下未來酒店資產(chǎn)的“商業(yè)與理想”。未來的酒店運營將會更加專業(yè)化、標準化、個性化、科技化，酒店產(chǎn)品也將從單一轉(zhuǎn)向多元化，酒店將步入更加細分、顆粒、專業(yè)、品牌、資管的時代。酒店價值將進一步得到充分發(fā)掘，這些變化都將會為酒店行業(yè)帶來巨大的市場機遇和資產(chǎn)價值。