酒店投資的“生意經(jīng)”

來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 侵刪

22年末開始放寬出行政策,讓酒店行業(yè)迅速回暖,身為旅行熱點(diǎn)的一二線大城市已經(jīng)開始接納日漸增多的游客。不過在此之前,已經(jīng)有投資人看準(zhǔn)時(shí)機(jī),提前預(yù)判,逆勢(shì)投入酒店存量市場(chǎng)。

2022年12月27日,武漢的7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】正式開業(yè)。6個(gè)月的升級(jí)改造,令整個(gè)酒店煥然一新!門店引入了7天3.0產(chǎn)品,明亮輕快的設(shè)計(jì)風(fēng)格為門店注入了新活力。為提高客戶體驗(yàn),提升產(chǎn)品溢價(jià),張總創(chuàng)新地在7天3.0產(chǎn)品上加入了客房智能客控系統(tǒng),讓門店具備了“智能”的特色,更受青年青睞。

7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】

疫情逆勢(shì)投資3家7天酒店 資深業(yè)主分享獨(dú)家生意經(jīng)

張總,37歲,投資涉足的行業(yè)有酒店、酒店工程以及智能科技領(lǐng)域。自2009年接觸酒店行業(yè)至目前,張總已經(jīng)在酒店投資領(lǐng)域深耕13年。在湖北荊州及其周邊縣市,張總投資了20多家酒店,其中除了有加盟品牌的門店,還有自創(chuàng)酒店品牌的門店。

前期豐富的投資經(jīng)驗(yàn),讓張總對(duì)酒店市場(chǎng)有著敏銳的洞察能力:在不斷變化的疫情形式之下,酒店市場(chǎng)隱藏著不可多得的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。在2020-2021年,張總看準(zhǔn)時(shí)機(jī)投入下沉市場(chǎng),陸續(xù)投資了2家7天酒店。門店體量都不大,約40間客房,投資成本均在200-300w,成本回收周期都穩(wěn)定在3年內(nèi),整體收益在行業(yè)內(nèi)算是比較不錯(cuò)的。對(duì)于張總來說,這兩次投資都是較為成功的。

7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】大堂

張總認(rèn)為:作為服務(wù)業(yè)的主要載體,傳統(tǒng)與穩(wěn)定是酒店行業(yè)天然的優(yōu)勢(shì),但也需適時(shí)根據(jù)失常變化做出調(diào)整,才能更好地經(jīng)營下去。酒店舊改的優(yōu)勢(shì),在于既保留了老店本身的優(yōu)越地理位置,還得到了新產(chǎn)品的賦能。7天酒店的3.0產(chǎn)品與武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店的失常定位相匹配,設(shè)計(jì)風(fēng)格年輕,能讓門店的后期競(jìng)爭(zhēng)力得到很大的提高。對(duì)酒店投資人而言,發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)才是洞察新機(jī)遇的關(guān)鍵。接下來讓我們一起來聽聽,投資人張總是如何看待此次投資項(xiàng)目的。以下是投資人張總的自述。

“翻新”還不夠“創(chuàng)新”才是關(guān)鍵!

項(xiàng)目詳情

項(xiàng)目名稱:7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】

項(xiàng)目地址:湖北省武漢市江漢區(qū)北湖路17號(hào)

房間數(shù)量:90間

7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】走廊

門店是翻新改造了一家舊7天,對(duì)于這個(gè)物業(yè),我考慮的方面比較多:一是對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估后,將門店定位在經(jīng)濟(jì)型酒店是比較合理的選擇;二是物業(yè)原本就是7天的老店面,地理位置不錯(cuò)并且有著十多年的經(jīng)營歷史,這意味著門店自帶穩(wěn)定的客群優(yōu)勢(shì);三是這個(gè)物業(yè)除了酒店業(yè)務(wù),還是我工程公司與科技公司的辦公地,這讓我能夠隨時(shí)觸達(dá)一線,把控門店的發(fā)展情況。

加盟品牌,我優(yōu)先考慮的就是有過合作經(jīng)歷的7天酒店。7天3.0產(chǎn)品的設(shè)計(jì)非常年輕化,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到市場(chǎng)定位都頗具優(yōu)勢(shì)。武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】毗鄰武漢江漢區(qū)政府,周邊商業(yè)配套齊全,距離地鐵站僅需步行5min,交通便利,位置優(yōu)越,競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。7天酒店的品牌優(yōu)勢(shì)和門店優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)給了張總很大的信心,同時(shí),武漢菱角湖店還融入了個(gè)性化新元素來吸引更多旅客。為了進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力,我讓自己的科技研發(fā)團(tuán)隊(duì)根據(jù)7天3.0產(chǎn)品,定制了一套酒店智能客控系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了無需聯(lián)網(wǎng)即可語音控制燈光、空調(diào)、電視和窗簾的功能。智能客控的加入,給旅客增加智能場(chǎng)景體驗(yàn),成為門店吸引科技體驗(yàn)愛好者的一大利器。

專業(yè)的人做專業(yè)的事

整個(gè)物業(yè)除了開展酒店業(yè)務(wù),還要作為我的酒店工程公司與科技公司的辦公地,門店的預(yù)測(cè)回報(bào)周期在3年左右,前景還是很可觀的。

7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】客房

改造工程用的是我自己的團(tuán)隊(duì),使用的是7天酒店提供的設(shè)計(jì)方案。因?yàn)橐咔榈南麣⒐ぷ骷觿×宋飿I(yè)老舊程度,為了翻新老舊物業(yè),并且迭代新7天產(chǎn)品、加入智能客控系統(tǒng),我決定對(duì)物業(yè)進(jìn)行重改造:將消防、水電、外墻外立面等都做了整改,幾乎所有工程翻新重來。時(shí)間緊任務(wù)重,改造難度比較大。但背靠錦江酒店(中國區(qū)),擁有由品牌提供的完整設(shè)計(jì)與籌建方案,并能得到來自品牌的籌建部門、品牌部門、推廣部門等各方面的大力支持,讓項(xiàng)目保質(zhì)保量地快速落地,還在工程施工和項(xiàng)目銜接環(huán)節(jié)節(jié)約了不少成本。雖然受到疫情影響,工期延長,但期間與品牌各個(gè)部門的對(duì)接過程都比較順利,門店最終呈現(xiàn)的效果也達(dá)到了我的預(yù)期。

新7天:做更懂消費(fèi)者的酒店品牌

在下沉市場(chǎng)和武漢這類較大城市的市場(chǎng)中,客群******的差別在于對(duì)品牌的感知度不同。大城市,流動(dòng)人口多,商旅顧客數(shù)量較大,市場(chǎng)大,酒店選擇多,所以客群更看重酒店產(chǎn)品本身是否能滿足個(gè)性化需求:安靜的入住環(huán)境、舒服的休息空間、早餐供應(yīng)等。而下沉市場(chǎng)意味著消費(fèi)群體較小,酒店選擇較少,所以顧客對(duì)品牌及產(chǎn)品的要求會(huì)更加清晰化,追求品牌的核心體驗(yàn),并且更偏向于選擇口碑好的大品牌。

投資人張總認(rèn)為,酒店各方面的小細(xì)節(jié)決定了產(chǎn)品的定位,產(chǎn)品背后意味著一個(gè)性價(jià)比的問題,就是如何花最少的錢,去得到最好的入住體驗(yàn)。這在7天酒店3.0產(chǎn)品上體現(xiàn)尤為明顯。7天酒店3.0以“好睡天天”為品牌精髓核心,輔以多元化的增值體驗(yàn),注重細(xì)節(jié)與用戶體驗(yàn),滿足新青年的不同消費(fèi)需求。

在用戶體驗(yàn)上,標(biāo)配中高檔酒店同檔次的專利舒睡床墊、裸睡級(jí)別品質(zhì)的布草,以及可以自動(dòng)回彈的舒適記憶枕,幫助消費(fèi)者提高睡眠質(zhì)量;同時(shí)淋浴區(qū)搭配恒壓速熱的淋浴系統(tǒng),花灑出水孔高達(dá)57個(gè),為住客帶來更暢快的沐浴體驗(yàn)。沐浴用品方面則采用檸檬馬鞭草香氛,氣味清新怡人,有助于解壓舒緩。

在細(xì)節(jié)方面,衛(wèi)生間采用干濕分離的布局,更有品質(zhì)感。洗漱用品方面,提供一次性封包浴巾和一次性面巾,更衛(wèi)生、更放心。牙刷和梳子等物品均采用2年內(nèi)可完全降解的材質(zhì),綠色環(huán)保。

7天酒店·武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】衛(wèi)生間

武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店【新7天】周邊的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)是比較激烈的,不但有雅斯特,漢庭這類品牌酒店,而且還有單體酒店占據(jù)了一部分市場(chǎng)。除了根據(jù)消費(fèi)者核心訴求注重品質(zhì)細(xì)節(jié)以及引入智能客控外,在配置上,門店還配備了7天3.0產(chǎn)品中比較有特色的兩大房型——健身客房和純凈客房,滿足顧客的個(gè)性需求;運(yùn)營上,門店嚴(yán)格按照品牌標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,為顧客打造更優(yōu)質(zhì)的品牌體驗(yàn)感,以此為門店創(chuàng)造更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。武漢菱角湖萬達(dá)地鐵站店業(yè)績爬升迅速,開業(yè)第八天即實(shí)現(xiàn)業(yè)績“開門紅”,單日出租率超89%,過夜RevPAR高達(dá)199元。

酒店投資“生意經(jīng)”

最初接觸酒店行業(yè),是在差旅途中入住了7天酒店,了解后發(fā)現(xiàn)酒店的發(fā)展前景不錯(cuò),便整合了物業(yè)和工程資源,在2009年自己嘗試著開了第一家酒店,在得到投資回報(bào)帶來的信心后,又陸續(xù)投資了20余家酒店,在此期間也參與到有著百余家連鎖品牌的建設(shè)發(fā)展,更進(jìn)一步積累了經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在武漢菱角湖店已經(jīng)正式投入運(yùn)營,趁此機(jī)會(huì),我的另外一家7天3.0門店也進(jìn)入了籌備階段。

在13年的酒店投資期間,錦江酒店(中國區(qū))一直是我關(guān)注學(xué)習(xí)的對(duì)象。錦江酒店(中國區(qū))的品牌矩陣囊括了眾多中端、中高端以及經(jīng)濟(jì)型酒店品牌,為我提供了大量的經(jīng)驗(yàn)參考。入行以來,我的投資跨度很大,從經(jīng)濟(jì)型酒店到中高端酒店都有涉及,總投資超過3000萬。其中******的項(xiàng)目,物業(yè)體量達(dá)到1萬㎡,整個(gè)項(xiàng)目結(jié)合了客房、餐飲、宴會(huì)等多個(gè)方面的業(yè)務(wù),回報(bào)周期也在3年左右。不過,此項(xiàng)目被定位為中高端酒店的決定性因素并不止是物業(yè)體量,還有物業(yè)的地理位置和市場(chǎng)因素。

張總提出,影響酒店投資項(xiàng)目的三大因素是:

1.酒店定位: 物業(yè)體量,地理位置與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)這三點(diǎn)在做酒店定位時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注,根據(jù)物業(yè)自身的特性與環(huán)境,選擇適合的品牌和產(chǎn)品。

2.前期投入的成本控制: 前期投入是決定后期發(fā)展的非常重要的指標(biāo),省一分錢比賺一分錢更容易,控制前期投入成本,是在為后續(xù)運(yùn)營打好基礎(chǔ)。

3.運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì): 酒店的成功離不開優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為門店做線推廣銷售與運(yùn)營管理。

近幾年受到疫情影響,酒店行業(yè)正在進(jìn)行著大洗牌,多數(shù)大品牌都根據(jù)市場(chǎng)變化在做品牌規(guī)劃與加盟政策的調(diào)整,身為酒店投資人也應(yīng)當(dāng)跟上步伐。我覺得,無論是經(jīng)濟(jì)型酒店還是中高端酒店,要緊跟市場(chǎng)以及消費(fèi)者更新迭代的步伐,而在這個(gè)過程中瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì),抓住產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),逆向投資也能變成機(jī)遇。

后記

張總投身酒店行業(yè)多年,自身豐富的酒店投資經(jīng)驗(yàn),為其進(jìn)軍武漢酒店市場(chǎng)增添了許多信心。2023年,7天酒店將全面打響高質(zhì)量發(fā)展之路,深耕經(jīng)濟(jì)型酒店賽道,擁抱經(jīng)濟(jì)型酒店投資新藍(lán)海市場(chǎng)。7天酒店品牌也在政策上給予投資人們大力的支持,力爭(zhēng)取得品牌與投資人雙贏的局面。