酒店如何通過(guò)加盟實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)

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該如何通過(guò)加盟適配的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌，盤(pán)活酒店存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)，促使老舊酒店生意逐步走向復(fù)蘇? 7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】，便是行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店翻新的代表性樣本。

前幾年，在國(guó)內(nèi)“消費(fèi)升級(jí)”的大背景下，中高端酒店聲名鵲起，成為投資重點(diǎn)，一時(shí)間涌現(xiàn)出諸多中高端酒店品牌。與此同時(shí)，曾經(jīng)占據(jù)國(guó)內(nèi)酒店顯赫地位的經(jīng)濟(jì)型酒店則經(jīng)歷了幾年時(shí)間的沉寂式發(fā)展。

如今，特別是疫情過(guò)后，酒店投資更為理性、謹(jǐn)慎，中高端酒店動(dòng)輒上千萬(wàn)的投入讓投資門(mén)檻不斷攀升，經(jīng)濟(jì)型酒店投資不高、改造相對(duì)簡(jiǎn)便的優(yōu)勢(shì)則逐漸凸顯。

但需要正視的是，在巨大的存量市場(chǎng)中，改造現(xiàn)有物業(yè)并不容易，改變經(jīng)營(yíng)困境、實(shí)現(xiàn)盈利是一個(gè)系統(tǒng)性工程。

那么，該如何通過(guò)加盟適配的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌，盤(pán)活酒店存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)，促使老舊酒店生意逐步走向復(fù)蘇?

為此，次方點(diǎn)評(píng)深度采訪、調(diào)研了7天酒店3.0的數(shù)個(gè)代表性項(xiàng)目，一起來(lái)看看經(jīng)濟(jì)型酒店是如何通過(guò)不同的投資模式以及產(chǎn)品賦能進(jìn)行老店翻新，實(shí)現(xiàn)門(mén)店業(yè)績(jī)扭虧為盈的。

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1、4種改造方案

更靈動(dòng)的老店升級(jí)選擇

老店改造之所以困難重重，原因就在于其面臨著物業(yè)條件局限和消費(fèi)需求變化等多方面的挑戰(zhàn)。所以，品牌在制定老店改造方案時(shí)，需要做好平衡。錦江酒店（中國(guó)區(qū)）7天酒店品牌總裁陳煜表示：“酒店改造真正的省錢(qián)，不是完完全全的一刀切，而是經(jīng)過(guò)對(duì)用戶(hù)體驗(yàn)、需求體驗(yàn)的深度研究，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的深度考察，滿足客人的旅宿體驗(yàn)和投資性?xún)r(jià)比，該改一定要改到位?！?/p>

基于上述考慮，7天酒店3.0產(chǎn)品為投資人帶來(lái)了“輕中重全”四種不同的老店改造方案。

輕改方案的單房投入成本為10000元/間，共有7大項(xiàng)升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，分別是VI標(biāo)識(shí)、外墻門(mén)樓、大堂、樓層公區(qū)、客房區(qū)域、衛(wèi)生間區(qū)域以及運(yùn)營(yíng)物資。

中改方案和重改方案的單房投入成本分別是20000元/間和45000元/間。這兩個(gè)方案是在輕改方案的基礎(chǔ)上，增加了電梯、洗衣房、餐廳和機(jī)電4大項(xiàng)升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。相比輕改，中改和重改更深入，不僅優(yōu)化了住宿產(chǎn)品，還為服務(wù)品質(zhì)的提升提供了硬件保障。

全改的重點(diǎn)是拆除重建，即拆改。將現(xiàn)有的設(shè)施全部拆除后重新打造，需要對(duì)空間重新劃分，減少低頻功能區(qū)，通過(guò)合理的動(dòng)線規(guī)劃和增值模塊的植入，提高空間的利用效率和酒店的經(jīng)營(yíng)效率，為消費(fèi)者帶去更便捷和更舒適的體驗(yàn)。因此，全改的成本除了新建成本，還需要考慮拆除費(fèi)用。

在“輕中重全”四大改造方案中，次方點(diǎn)評(píng)選取了重改項(xiàng)目的代表性案例——7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】，對(duì)其展開(kāi)項(xiàng)目測(cè)評(píng)。

次方點(diǎn)評(píng)了解到，該店之所以選擇重改模式，主要是由于以下幾個(gè)原因：

第一，酒店設(shè)施老舊，需要在專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)下進(jìn)行較大范圍的改造翻新。據(jù)店總陳斌介紹，該店曾于2018年進(jìn)行一次大修，但改造結(jié)果不及預(yù)期，嚴(yán)重影響消費(fèi)者的住宿體驗(yàn)和酒店經(jīng)營(yíng)。后來(lái)，7天酒店3.0的重改模式給了原酒店更新硬件、實(shí)現(xiàn)品牌提升的機(jī)會(huì)。

第二，原產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力弱，無(wú)法滿足消費(fèi)需求。這家酒店周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈，老舊的設(shè)計(jì)和裝修讓其競(jìng)爭(zhēng)力下滑，難以滿足消費(fèi)者對(duì)更高的品質(zhì)、更年輕化的設(shè)計(jì)以及更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)的需求。所以，當(dāng)7天酒店推出新的產(chǎn)品時(shí)，便果斷選擇進(jìn)行升級(jí)。

第三，酒店物業(yè)條件的先天局限。由于這家酒店并不是獨(dú)棟物業(yè)，物業(yè)面積僅2800㎡，原酒店在開(kāi)設(shè)時(shí)已經(jīng)充分利用物業(yè)面積，難以對(duì)空間再進(jìn)行拆分，增加新的模塊。因此，選擇重改更加合適。

在這樣的背景下，7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】交出了一份漂亮的施工成績(jī)單。自2021年5月30日開(kāi)工改造，于2021年9月18日正式上線，僅用時(shí)3.7個(gè)月，就重新投身市場(chǎng)、完成了產(chǎn)品優(yōu)化和硬件升級(jí)。

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2、扭虧為盈

老店進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段

更具針對(duì)性的改造方案，不僅能幫助老店縮短施工周期，而且還能把控改造成本。據(jù)陳斌介紹，最終酒店的實(shí)際落地單房造價(jià)成本為4.7萬(wàn)元/間。

完成升級(jí)改造之后，這家曾經(jīng)虧損的酒店，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，開(kāi)啟了高質(zhì)量發(fā)展。

近80萬(wàn)+的單月?tīng)I(yíng)收。據(jù)陳斌介紹，升級(jí)改造后，更年輕化且兼具時(shí)尚感的產(chǎn)品，為酒店吸引了不少周邊商旅客群，單月?tīng)I(yíng)收達(dá)到了近80萬(wàn)+。的確，7天酒店對(duì)年輕消費(fèi)者的強(qiáng)吸引力是有數(shù)據(jù)佐證的。據(jù)錦江酒店(中國(guó)區(qū))上?？偛恐信_(tái)蘇南區(qū)區(qū)總楊振華表示，“在7天酒店3.0的客源結(jié)構(gòu)中，90后和00后已占比70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.0前的版本。”

2023年1月-4月，門(mén)店平均入住率近90%。這家酒店在改造升級(jí)后，OCC和RevPAR持續(xù)向上發(fā)展。單日綜合OCC高達(dá)119%，單日綜合RevPAR高達(dá)500元。五一期間，7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】單日綜合RevPAR高達(dá)785元。據(jù)陳斌介紹，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）中央預(yù)訂系統(tǒng)是強(qiáng)有力的客源供給主要渠道。此外，區(qū)域內(nèi)的其他7天酒店門(mén)店會(huì)員采取同城互推模式。這意味著，在一家門(mén)店接待能力達(dá)峰時(shí)，會(huì)將會(huì)員推薦至其他兄弟門(mén)店中，實(shí)現(xiàn)客源共享。

0.11的酒店人房比。7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】共配備1名店長(zhǎng)、10名員工。一般而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的人房比為0.14-0.16，而該店的人房比為0.11，進(jìn)一步降低了酒店的人力成本支出。

實(shí)現(xiàn)更低人房比的同時(shí)，7天酒店的服務(wù)質(zhì)量還在不斷提升。原因就在于“7天酒店3.0的店長(zhǎng)大多都是來(lái)自錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下的其他中端酒店。中端酒店管理人才的引入可以帶來(lái)更高質(zhì)量的服務(wù)經(jīng)營(yíng)，提升7天酒店3.0的服務(wù)水平?！睏钫袢A談到。

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3、深度復(fù)盤(pán)

7天酒店3.0還有哪些核心優(yōu)勢(shì)？

除了上述提及的改造模式之外，7天酒店3.0產(chǎn)品還有哪些核心優(yōu)勢(shì)？

其一，產(chǎn)品創(chuàng)新

在新時(shí)代的消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下，諸多個(gè)性化消費(fèi)需求不斷涌現(xiàn)?；诖耍?天酒店引入了由錦江全球創(chuàng)新中心GIC主導(dǎo)的多種創(chuàng)新主題客房，如樂(lè)玩心球親子房、香氛甄選客房、零壓房、FITUP健身客房。這些創(chuàng)新主題客房不僅能夠滿足消費(fèi)者個(gè)性化和差異化需求，還可以為酒店客房創(chuàng)造多元化營(yíng)收，助力客房實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

客房之外，7天酒店3.0還為酒店公區(qū)打造了“樂(lè)高式體驗(yàn)”模塊，包括休憩、洽談、前臺(tái)、新零售、充能和輕食模塊等。投資人可以根據(jù)自有物業(yè)的不同情況，按需選配。例如，在輕食模塊中選配自主飲品和小食，讓酒店接待更有溫度。也可以在洽談模塊中選配半包裹式的私密卡座，加上小茶幾，打造小型商務(wù)中心。

這些多元化模塊，一方面可以打破消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店功能單一的刻板印象，另一方面可以改變經(jīng)濟(jì)型酒店單一的經(jīng)營(yíng)方式，為創(chuàng)造非房營(yíng)收、提升坪效提供硬件保障。

7天酒店·南京莫愁湖云錦路地鐵站店【新7天】，配備了創(chuàng)新客房，并在酒店公區(qū)打造了增值模塊。在區(qū)域運(yùn)營(yíng)、品牌的協(xié)同助力下，這家酒店開(kāi)業(yè)第二天便滿房，綜合RevPAR達(dá)到了327元，迅速度過(guò)爬坡期。開(kāi)業(yè)兩周后，這家酒店業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，單日綜合OCC高達(dá)114%，單日綜合RevPAR高達(dá)463元。五一期間，酒店業(yè)績(jī)飆升，單日綜合RevPAR高達(dá)727元。

其二，工藝創(chuàng)新

為了提高酒店翻新改造的效率，降低由翻新改造帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)損失。7天酒店在產(chǎn)品優(yōu)化的過(guò)程中進(jìn)行了工藝創(chuàng)新——裝配式工藝。

在樣本間的施工上，施工方采取“前緊后松、材料先行”的施工方式，即設(shè)計(jì)、選樣、生產(chǎn)定制占整個(gè)工期的70%，現(xiàn)場(chǎng)施工安裝占30%。從產(chǎn)品源頭上進(jìn)行控制，縮短工期，控制造價(jià)預(yù)算。

其三，供應(yīng)鏈賦能

在7天酒店·南京新街口上海路地鐵站店【新7天】的重改上，該店實(shí)現(xiàn)了較好的成本控制。除了產(chǎn)品和工藝兩個(gè)環(huán)節(jié)的助力之外，錦江全球采購(gòu)平臺(tái)GPP帶來(lái)的供應(yīng)鏈賦能同樣功不可沒(méi)。

陳斌表示，門(mén)店所有物資都是從錦江全球采購(gòu)平臺(tái)GPP統(tǒng)一采購(gòu)的。依托錦江全球采購(gòu)平臺(tái)GPP的供應(yīng)鏈整合能力，有集采價(jià)格優(yōu)勢(shì)。從籌建期到經(jīng)營(yíng)期全鏈條智能化、數(shù)字化、平臺(tái)化的采購(gòu)和供應(yīng)鏈服務(wù)，系統(tǒng)性降低投資人的調(diào)研成本、決策成本、產(chǎn)品成本、管理成本等綜合采購(gòu)成本。

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4、寫(xiě)在最后

存量時(shí)代，老舊物業(yè)如何煥發(fā)更大的價(jià)值成為了酒店投資人和酒店品牌方共同的必修課。顯然，相對(duì)于新建酒店，老酒店改造的復(fù)雜性更高。建筑結(jié)構(gòu)上的局限性、改造資金的支持程度、是否需要全改或大改……這些都需要從未來(lái)市場(chǎng)導(dǎo)向和現(xiàn)實(shí)狀況兩方面，進(jìn)行縝密的分析判斷，為改造的方向、可行性和投資回報(bào)做好最全面的預(yù)判。

通過(guò)以上案例拆解，不難發(fā)現(xiàn)，面對(duì)不同的物業(yè)條件，如何根據(jù)物業(yè)的優(yōu)劣情況來(lái)調(diào)整和組合出最優(yōu)的解決方案，為投資人創(chuàng)造更符合預(yù)期的投資回報(bào)率，7天酒店3.0給出了自己的答卷。其通過(guò)樂(lè)高模式+造價(jià)優(yōu)化+裝配式工藝+高品質(zhì)交付，以及近18年時(shí)間積累的成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品實(shí)力，為這些酒店注入了新的生機(jī)，成為存量時(shí)代下經(jīng)濟(jì)型酒店高質(zhì)量發(fā)展的典型樣本。