集群式產(chǎn)權(quán)度假酒店這條路還走得通嗎？

來源：聞旅派 侵刪

近日，一則關(guān)于“惠州溫德姆至尊豪廷度假酒店新增被執(zhí)行信息，涉案金額超2億元”的新聞引起各界關(guān)注。

深入了解發(fā)現(xiàn)，這只是其實(shí)際控制人深圳市萬潤(rùn)旅游投資開發(fā)有限公司問題的冰山一角，其背后所牽連的錯(cuò)綜復(fù)雜的連帶關(guān)系和合同糾紛等問題逐漸暴露出來。

很明顯，深圳萬潤(rùn)旅游資金鏈斷裂了。

酒店停業(yè)，拔出蘿卜帶出泥

早在2023年1月，就有知情人士透露，疫情的反復(fù)對(duì)濱海旅游的影響是顯而易見的，沒有人來旅游，酒店基本斷了收益?；葜轀氐履分磷鸷劳⒍燃倬频辏ê?jiǎn)稱：惠州溫德姆至尊豪廷）的生意確實(shí)不好，出現(xiàn)了欠薪停業(yè)的情況。

天眼查平臺(tái)顯示，惠州市溫德姆至尊豪廷度假酒店有限公司成立于2018年，是一家以從事住宿業(yè)為主的企業(yè)，其控股股東為深圳市萬潤(rùn)旅游投資開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：深圳萬潤(rùn)旅游），屬于深圳市萬潤(rùn)旅游成員。

據(jù)了解，惠州溫德姆至尊豪廷是由政府聯(lián)合深圳萬潤(rùn)旅游引進(jìn)的旅游項(xiàng)目，酒店總占地面積約2.2萬平米，共計(jì)房屋873戶，由全球知名酒店管理集團(tuán)-溫德姆酒店集團(tuán)管理，是惠東雙月灣景區(qū)標(biāo)志性的度假酒店之一。

從惠州溫德姆至尊豪廷公眾號(hào)來看，內(nèi)容只更新到2022年11月9日。聞旅嘗試從微信商城中預(yù)訂酒店，預(yù)訂按鈕顯示灰色滿房狀態(tài)，已無法下單。同樣，在攜程、飛豬平臺(tái)上，也是無法下單的狀態(tài)。

天眼查平臺(tái)還顯示，該公司有自身風(fēng)險(xiǎn)115條，其中有5條限制消費(fèi)令，內(nèi)容涉及給付義務(wù)、買賣合同糾紛等問題。

同時(shí)，阿里資產(chǎn)上一則關(guān)于“惠州溫德姆至尊豪廷”債權(quán)處置消息引起聞旅的關(guān)注，資產(chǎn)處置主體為平安銀行總行。具體內(nèi)容是，借款人惠州至尊豪廷度假酒店有限公司于2020年12月7日起分四筆提款，實(shí)際合計(jì)提款14819萬元。截至2023年6月9日，合計(jì)債權(quán)本息14881.72萬元。

抵押物為惠東縣林發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于惠東縣港口濱海旅游度假區(qū)沙咀尾地段溫德姆度假公寓的131套住宅、17套服務(wù)型公寓提供抵押擔(dān)保。

值得注意的是，抵押物所屬公司惠東縣林發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：惠東林發(fā)房地產(chǎn)）自身也處于風(fēng)口浪尖上。天眼查平臺(tái)顯示，該公司自身風(fēng)險(xiǎn)144條，其中有5條高消費(fèi)限制令。

追根溯源會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是惠州溫德姆至尊豪廷，還是惠東林發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)際控制人都為鄧劍鋒。而他們的問題只是冰山一角，背后更多錯(cuò)綜復(fù)雜的連帶關(guān)系和債務(wù)問題逐漸浮出水面。

抽絲剝繭，探究真相

天眼查數(shù)據(jù)顯示，僅鄧劍鋒擔(dān)任法定代表人的企業(yè)就有8家，有深圳市萬潤(rùn)旅游投資開發(fā)有限公司、深圳市龍崗區(qū)裕豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、惠東縣林發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等，涉及商務(wù)服務(wù)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、批發(fā)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。

從多家公司的成立時(shí)間線來看，萬潤(rùn)旅游版圖從1993年以房屋裝飾設(shè)計(jì)工程起家，在2000年左右涉獵房地產(chǎn)，后又從房地產(chǎn)延伸到旅游地產(chǎn)酒店的一個(gè)發(fā)展路徑，旗下多家房地產(chǎn)公司和酒店公司有著密切的捆綁關(guān)系。

旅游業(yè)務(wù)主要圍繞深圳萬潤(rùn)旅游主體而展開。根據(jù)公開信息顯示，2012年，深圳萬潤(rùn)旅游將“打造跨國頂級(jí)設(shè)計(jì)酒店品牌系列”確定為地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略核心，以全面提升國人及海外高端游客的酒店度假體驗(yàn)為目標(biāo)，在國內(nèi)外的濱海、雨林、山地、溫泉、人文、原著村等純正的稀缺資源區(qū)域，開發(fā)打造一系列的主題度假酒店，璞玥和溫德姆作為第一波的權(quán)重品牌面世。

根據(jù)計(jì)劃，深圳萬潤(rùn)旅游在6年內(nèi)建設(shè)5個(gè)頂級(jí)高端度假酒店。除溫德姆至尊豪廷度假酒店外，還有龍門璞玥溫泉?jiǎng)e墅度假酒店、南門海璞玥秘居度假酒店、巽寮灣君瀾度假酒店、紫金古竹璞玥城市精品度假酒店、武夷山璞玥別墅度假酒店，北京胡同璞玥宅院度假酒店、澳大利亞莫納什璞玥Townhouse度假酒店等。

聞旅試圖查找上述計(jì)劃中提到的其他酒店，只在攜程平臺(tái)查詢到一家于2023年開業(yè)的“君瀾美宿度假酒店(巽寮灣海世界店) ”，價(jià)格為94元~336元，其他酒店則查詢不到。此外，從股權(quán)信息來看，這家似乎與萬潤(rùn)旅游并無關(guān)系。

的確，關(guān)于深圳萬潤(rùn)旅游投資的公開信息少之又少，但聞旅經(jīng)過不懈努力還是聯(lián)系到了一位知情人士。

“根本原因就是資金鏈斷裂了！”據(jù)該人士透露，惠東雙月灣集群式產(chǎn)權(quán)度假酒店成群，雖然背靠“大深圳”，但產(chǎn)品嚴(yán)重過剩，加之地產(chǎn)爆雷，直接壓垮了深圳萬潤(rùn)旅游最后一根稻草。

他表示：“巽寮灣、雙月灣地產(chǎn)炒到最熱時(shí)每平米3~5萬元，現(xiàn)在跌了三分之二還無人問津。一窩蜂的跟進(jìn)、一窩蜂的消費(fèi)，好時(shí)非常好，淡時(shí)白菜價(jià)也無人問津。惠州溫德姆至尊豪廷僅僅是個(gè)案，未來幾年，這種大型集群式度假酒店，關(guān)門謝客的可能更多。

另一方面，疫情三年，深圳東部的巽寮灣、雙月灣的酒店基本都是虧損，舉步維艱的狀態(tài)，即使疫情過去的2023年，他們?nèi)匀辉诖顾罀暝倪吘?。以今年國慶節(jié)為例，巽寮灣、雙月灣度假市場(chǎng)比疫情期間收益還差。”

事實(shí)上，深圳萬潤(rùn)旅游資金鏈斷裂早有端倪，除了停業(yè)的惠州溫德姆至尊豪廷以外，早在今年7月，深圳市銀通前海金融資產(chǎn)交易中心還公開披露一則關(guān)于深圳市龍崗區(qū)裕豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，債權(quán)總額為人民幣（幣種下同）8323.14萬元。

抵押物則為惠東林發(fā)房地產(chǎn)名下位于惠州市惠東縣港口濱海旅游度假區(qū)沙咀尾地段溫德姆度假公寓52套物業(yè)，并已完成查封。

截至目前，天眼查平臺(tái)顯示，深圳萬潤(rùn)旅游存在自身風(fēng)險(xiǎn)40條。

集群式產(chǎn)權(quán)度假酒店這條路還走得通嗎？

一直以來，房地產(chǎn)將業(yè)務(wù)拓展向酒店行業(yè)早已是司空見慣的操作，相比于那些千億級(jí)房地產(chǎn)的大舉進(jìn)軍，深圳萬潤(rùn)旅游可以說是小巫見大巫了。

據(jù)地產(chǎn)行業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企全年操盤金額僅6.5萬億，同比下降約42%。特別是到了2022年，有23家房企掉出千億陣營，千億房企數(shù)量銳減一半，業(yè)績(jī)也大幅度縮水。

盈蝶咨詢CEO胡升陽在聞旅《上海寶格麗酒店掛牌后，北京威斯汀大飯店也以28億售價(jià)被轉(zhuǎn)讓》一文中分析道，很多酒店原本就是地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的延伸，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)壓力增大，需要資金周轉(zhuǎn)流通的時(shí)候，酒店就成為可以被出售的資產(chǎn)，或者是抵押給銀行。上海寶格麗酒店以及北京威斯汀接連被出售，也是當(dāng)下地產(chǎn)公司周期下行，資金緊張甚至是斷流而產(chǎn)生的一個(gè)結(jié)果。

但有一點(diǎn)不同的是，深圳萬潤(rùn)旅游所走的集群式產(chǎn)權(quán)度假酒店。根據(jù)定義，產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。

每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，其實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。

據(jù)酒店業(yè)資深人士林業(yè)透露，國內(nèi)最早興起產(chǎn)權(quán)式度假酒店模式的是深圳大梅沙雅蘭酒店海景酒店，小業(yè)主收益無法得到保障而出現(xiàn)很多問題，政府發(fā)現(xiàn)問題后開始謹(jǐn)慎發(fā)展，甚至一度叫停。不曾想，這種模式卻在全國熱火朝天地推廣而來，其中就有惠州巽寮灣、雙月灣，海南三亞等地方發(fā)展如雨后春筍，大密集程度超出想象。

他特別提到自己在國內(nèi)某城市參與的集群式產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，屬于同一類產(chǎn)品，目前也處于爛尾狀態(tài)，開發(fā)商沒錢，小業(yè)主收益至今得不到回報(bào)?！澳壳皝砜?，這種模式在國內(nèi)走的并不順暢，投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)性也很高，甚至出現(xiàn)了很多失敗的案例?！?/p>

針對(duì)酒店投資這門生意，四川大學(xué)旅游學(xué)院李原教授表示，酒店業(yè)是一個(gè)永恒性行業(yè)，只要人類要生活，要旅行著，要追求不一樣的體驗(yàn)便需要酒店，而且這種連接度、緊密性隨現(xiàn)代社會(huì)文明程度與科技水平的發(fā)展將會(huì)越來越牢固，酒店業(yè)的上述特性讓酒店對(duì)資本產(chǎn)生了極強(qiáng)的吸附力。

“但在發(fā)展過程中，資本的酒店并非都是理性的，往往非市場(chǎng)性的投資驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致酒店先天便具有極大的生存缺陷，流量不夠，這不是依靠所謂品牌便能解決的問題?！崩钤f。