投資酒店3-4年就能回本，真有那么容易？

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決定酒店投資回報周期的因素是復雜的，包括地理位置、物業(yè)條件、酒店類型、市場需求和競爭情況，甚至經濟形勢等。

如何計算投資回報周期一直是大家最關注的問題。有些人傾向于RevPAR法，有些人傾向于報表觀摩法，有些投資人憑借深厚的經驗選擇了經驗估算法。

據次方點評發(fā)布的《中國酒店投資洞察分析及AC指數報告》顯示，大部分投資人理想的酒店投資回報周期為3-4年，這是在酒店的籌建期和經營期比較順暢的前提下。實際上，在次方點評采訪的投資人案例中，能做到3-4年就回本的酒店并沒有那么多，不少投資人甚至表示酒店已開業(yè)5、6年，回本還遙遙無期。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

1.計算酒店投資回報周期，

需要知道哪些內容？

在計算酒店的投資回報周期之前，投資人需要知道三點，投入、回收和時間：

其一，算投入；

投入就是你為這家酒店所投資的金額，包括酒店前期裝修、后期運營產生的持續(xù)性投入。

裝修投入對于不同的酒店金額各不相同，影響的因素也較多；持續(xù)性投入主要包含酒店在營期間的全部成本和費用，其中包含房租、客用品、人力成本、能源等各項經營中產生的費用。

其二，算回收；

回收是指一定階段內經營這家酒店為你拿回來的錢，也就是酒店的投資營業(yè)收入。

客房收入等于一段時間內客房總的收入，以月為維度，即一個月內客房總收入。

其三，算時間；

計算酒店投資回報周期，其實就是計算“回收 - 投入=0”所花費的時間。

根據以上的內容，我們可以得出下面這個公式（以月為維度舉例）：

回收期（月）=一次性費用÷（月總收入 ? 月度總成本）

根據這個公式我們可以看出來，影響酒店投資的關鍵點在于幾項內容：

1. 一次性投入的金額

2. 收入的能力

3. 成本管控的能力

綜上所示，如果投資人能夠合理管控好這幾項內容，就能做到讓酒店的投資回報周期縮短。

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2.計算投資回報周期，

方法知多少？

會算賬、算好賬是酒店投資人在酒店投測期的基本功課，也是大大提升酒店投資成功率的關鍵。如果一個新手投資人連基本的算賬都不會，進入到重資產投資的酒店行業(yè)，就很容易變成“人為刀俎，我為魚肉”，就算酒店能夠順利開業(yè)，在經營的過程中也會遇到挫折。

一般來說，在計算酒店的投資回報周期時，有以下三種方法：

其一，RevPAR法；

我們做以下假設（注：以下數據非真實案例，僅用作說明計算方法用，且費用不含稅），假設某投資人有中端酒店一家，有為100間客房，配套有早餐、洗衣房、健身房、停車場，一個小型會議室，酒店投資為1500萬元，酒店單房運營成本為170元/天，酒店房租為70萬元/月。

首先，我們找到數據①投資1500萬；②房間100間；③單房運營成本170元/天；④房租70萬/月；⑤RevPAR500元。

計算如下：

①酒店全年營收500*365*100=1825萬元；

②酒店全年房租70*12=840萬元；

③全年客房運營成本170*100*365=620.5萬元；

④全年成本1460.5萬元=房租840萬元+客房運營成本620.5萬元；

⑤酒店全年利潤364.5萬元=全年營收1825萬元-全年成本1460.5萬元；

⑥酒店回報時間4.12年=酒店投資1500萬元/酒店每年利潤364.5萬元。

其二，報表觀摩法；

算賬是酒店投資人應該會的基本功，只有投資人真的完全搞清楚了投測的底層邏輯、懂得關鍵變量的取舍，懂得數字背后隱藏著定位真相，才有資格來投資項目。

投資測算表就是我們在對新開酒店進行投資回報分析時最常用的一個工具，但對于毫無酒店經驗的新手來說，看懂投資測算表，在投測期合理評估酒店的投資回報周期至關重要。

注：為了便于看清主要項目，上表已經做了簡化，

表內數據不做為任何實際參考，僅為說明各項目之間的數量關系。

酒店的營業(yè)收入主要是靠客房收入。如果配置了餐廳和會議室，也會有一些額外收益。

計算公式為：

營業(yè)收入(月)=房間營收(月)+ 其他營收(會議室租金、餐廳收入等)

房間營收(月)=RevPAR x 房間數 x 天數

以表格中的數據為例：按照30天的計算結果就是352 x 104 x 30 = 109.8萬元，再加上其他營收假設為0.16萬元，即為營業(yè)收入109.96萬元。

這些收益就是酒店每月的全部收入，如果收入能覆蓋支出，那么酒店就可以盈利。

酒店的開支項中，占比較大的主要有：物業(yè)租金、品牌管理費用以及人員工資。

物業(yè)租金和人員工資從字面上都比較好理解，物業(yè)租金主要由物業(yè)方來決定，人員工資則根據酒店規(guī)模來算。

品牌管理費則是品牌方根據酒店實際運營收入，按比例收取的費用。

了解清楚主要的開支之后，就可以根據數據，來分析出總的成本、單房成本、月度利潤，進而就能計算出回本周期了。

計算公式：

單房運營成本（月）= （當月成本-當月租金） / 房間數

利潤（月） = 當月收入 - 當月成本

回本周期 = 總投資額 / 利潤（月）

通過這樣一整條邏輯計算下來，一家酒店的投資回報周期就計算出來了。

值得注意的是，投資測算表是建立在估算預測的基礎上的，需要對投資項目和市場環(huán)境有著一定的了解之后，才能做出更符合實際情況的預測。

其三，經驗估算法；

對于不少酒店投資經驗豐富的資深投資人而言，多家酒店經營之下，酒店的投資回報，他們只需要反推計算即可（注：僅適用于資深投資人，新手投資人勿采用）。

華南資深投資人劉總向次方點評表示，在計算投資回報周期的過程中，他一般采用反推的方式：

如果一家酒店總投資為2100萬元，希望3年收回投資成本，那一年賺700萬元就行，折合一個月賺60萬元左右。如果月成本是60萬元，那一個月需要做130萬元的營收，就可以3年回本。

劉總的計算方法很簡單，只需要算凈利潤和原本的投資成本之間的關系。

他還表示，在目前他投資的這些酒店中，有3家酒店投資得比較早，都是三四年回本，和其投資測算基本相符。

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3.必須知道，

影響酒店投資回報的三大坑

影響酒店投資回報周期的要素有很多，但核心數據如下：造價成本、運營成本、單房收入，因此，投資酒店時，做好酒店定位、提高運營效率、合理評估物業(yè)，就能避開酒店投資的三大坑，即“造價坑”、“成本坑、”收入坑”，最終算出來的投資回報周期就比較靠譜了。

坑1：低估酒店的工程造價

在初次下場投資酒店時，不少投資人往往會在選物業(yè)時走了眼。

每個品牌方都會提供一份“新建店造價標準”，聲稱自家單房造價10萬、12萬……但實現這個造價，有一個重要前提：物業(yè)符合理想狀態(tài)下的裝修情況，只需輕微改造就能直接做軟裝。

華南投資人楚總，2018年初在華南區(qū)某三線城市尋覓到一處上世紀80年代就建成的老樓，隸屬于一個國改民的公司，原先經營著一家中端賓館，客房的套內面積20㎡左右。因為物業(yè)樓下即是車站，人流量大，且租金不高，因此就租賃下來。

在投測期，品牌方預測的投資額為1600萬元，單房造價13萬+，實際落地后，總投資額達到了1800萬元，單房造價15萬+。實際上，在投測期時，品牌給到的預估數值中，很多單房造價其實不含消費費用、加盟費用、設計費用、原有物業(yè)狀況硬傷改造費用等。

實際投資額比預計高于200萬的原因，是物業(yè)老舊造成的：

其一，原酒店的電梯日久失修，經常出現故障，因此更換了兩臺新電梯；

其二，在施工時，發(fā)現原老酒店的墻壁，當初采用了鏤空的手法去砌磚，并非實心墻，導致隔音不佳，因此重新進行了砌墻。

下沉市場有不少類似案例中樓齡達到20-30年的老舊物業(yè)，雖然地段可圈可點，但因建造年限較為久遠，會增加其改造難度和成本。因此，在勘測物業(yè)的過程中，投資人應花更多精力去研究物業(yè)的構造，謹慎選擇。

坑2：低估酒店的運營成本

在酒店籌建完畢正式開業(yè)后，進入運營期，運營成本就是酒店支出的大頭，如果不能合理控制酒店運營成本，就會降低酒店利潤，拉長酒店投資回收期。

值得一提的是，在運營成本中，除了常態(tài)的品牌管理費用中所產生的費用外，員工工資、水電費、網費、餐廳食材費用、辦公用品的消耗、工程維護等費用也占了很多的比重。

因此，對于酒店投資人而言，在酒店開業(yè)前，合理預判并按照方案執(zhí)行，嚴格監(jiān)控每個成本消耗，才能控制好運營成本，使酒店在預期內收回投資回報。

投資人馮總在2017年投資了一家經濟型酒店，物業(yè)面積約4600㎡，業(yè)主按小公寓的格局規(guī)劃，其實是不適配酒店客房的。

馮總當時是首次投資酒店，缺乏經驗，在籌建時并未對物業(yè)格局做過多改動。最后落地了112間客房，單房面積足有40㎡，簡直是拿了中高端酒店的面積做了個經濟型酒店，面積浪費嚴重，酒店坪效極低。

進入經營期后，因為酒店定位為經濟型酒店，縱使房間大，也賣不出中端酒店的價格。從坪效來看，是很低的，畢竟因為單房面積大，運營成本遠高于普通的經濟型酒店，開業(yè)已經5年多，回本仍遙遙無期。

馮總這家酒店，回本周期大大拉長，主要是由于錯估了酒店的運營成本。一方面是因為忽略了坪效問題，導致固定成本中的房租成本、攤銷成本過高，本質是高估了自己的空間運營效率；另一方面是人員冗余、管理不當，變成成本過高，本質是運營效率低下。 

坑3：高估酒店的收入

案例一，高估酒店的經營數值

一般來說，經濟型酒店和中端酒店的收入，主要來源于客房收入。 

客房收入=平均房價×房間數×入住率

其中平均房價和入住率由什么決定？首先取決于酒店的定位，然后是該定位能否真正落地。 也就是說，酒店收入要素的背后，實際指向的是定位是否正確，只有品牌定位和檔次定位對了，才能保障酒店未來的房價能達到投資人投測時的心理預期。 

在之前的采訪中，華中投資人徐總向次方點評表示，有個做地產的朋友給自己推薦了一個三線城市的物業(yè)，位于城市核心區(qū)，按照80%的入住率，300元的房價計算，投資一家中端酒店4年內就能回本。

實際上，因為該城市大部分年輕人都去了一二線城市打拼，留下的以孩子和老人為主，他們對酒店的需求很低，因此開業(yè)后酒店生意一片慘淡，盡管在城市核心，但年平均房價最高只能賣到200+元，入住率還不足60%。

徐總的中端酒店，雖然地段優(yōu)異，但在做測算時，沒有合理調研周邊的客源群體，用高估的收入，去計算回本周期，結果自然就成了“想得美”。

案例二，近距離開店，導致同商圈競爭白熱化

近些年，酒店競爭進入白熱化，熱點城市、熱點區(qū)域逐步趨于飽和，這就導致近距離開店的情況頻發(fā)。

華東投資人王總就遭遇了這樣的情況，他在山東某下沉市場投資的經濟型酒店，開業(yè)于2018年底，當時區(qū)域內僅有3家酒店，且經濟型只有他的門店，因此酒店快速度過爬坡期，經營業(yè)績遠超預期。

但好景不長，如今這家酒店所在的區(qū)域內，3公里就有七八家酒店，其中同一集團旗下的酒店就有六家，競爭激烈，王總只能潛心提升酒店品質與服務，才能在一眾酒店中獲得住客的青睞。

這種情況在下沉市場尤為常見，剛開業(yè)時酒店業(yè)績頗豐，但隨后周邊酒店如雨后春筍般涌出，給投資人的酒店經營帶來巨大的挑戰(zhàn)。

4.如何實現預計的投資回報周期？

在酒店投資與經營的實際過程中，酒店投資人一定要有清楚的認知，賺快錢的時代一去不復返，對投資不應該盲目樂觀，投資回報周期往往存在較大不確定性。要想獲得理想的收益，需要投資人在項目投測階段就具有系統(tǒng)性思維。那么，如何實現預計的投資回報周期？可從哪些方面入手？

項目籌建期：做好項目測算，保證項目能在預期內回本

方式一：降低物業(yè)租金與單房造價

酒店投資過程中，比較重要的成本就是物業(yè)租金、人工、運營，以及前期單房投資成本。

其中，人工與運營是相對固定的成本，但是物業(yè)租金與前期單房投資成本卻是靈活的。例如，很多投資人在租賃物業(yè)的時候會與物業(yè)業(yè)主進行免租期或者租金優(yōu)惠談判，這一點很重要。尤其是租期比較長的情況下，優(yōu)厚的租金條件對酒店投資回報至關重要。

東北投資人徐總在七臺河市投資的漢庭酒店，就是下沉市場提前回本的范例之一。該酒店原先是七臺河市步行街中段的一個洗浴中心，租賃于2015年，房租成本較低，免租期較長。2015年，加盟漢庭酒店2.0，因為租金低、員工成本也不高，酒店單房運營成本僅60元，在酒店管理人員的共同努力之下，提前1年收回了投資成本。

項目經營期：增強經營技巧，應對外部的各種不確定性

目前，酒店行業(yè)市場競爭愈加激烈，投資人要在競爭中脫穎而出，勢必要重視經營管理，增強經營技巧，才能有效應對外部不確定性。

參考方式一：提升出租率與平均房價

酒店最重要的收入就是客房收入，要提升客房收入，就必須提升出租率或者平均房價。很多酒店開業(yè)時間趕上了行業(yè)淡季，導致酒店前3個月出租率很低。

但是如果酒店在一個恰當的實際開業(yè)，比如接近春節(jié)、清明、五一、暑假、十一，那么很容易實現“開業(yè)即滿房”，快速度過爬坡期。

有些酒店房價較低，主要是受到暗房拖累，而這些，其實在酒店籌建和運營階段都能夠妥善的解決，例如，暗房改造成影音房、深度沉睡房，不僅顯著提升出租率，平均房價甚至能超過明房。

參考方式二：提升坪效，增加非住宿收入

除了客房收入以外，部分酒店也在積極探索酒店空間坪效的提升。

華南投資人陳總就在中高端酒店中引進了高端月子中心，陳總表示，引進高端月子中心對這家中高端酒店也有所助益，客房出租后可以增加酒店入住率。

還有資深華東酒店投資人王總，通過“客房+餐飲”的酒店投資模式，王總單家酒店餐飲年流水近2000萬，一年多收回餐飲投資成本，投資回報率遠超客房部分。

此外，將酒店與新零售結、將酒店與咖啡結合、利用酒店餐廳與外賣相結合，都是提升酒店坪效，增加非住宿收入，進一步縮短酒店投資回報的方式。

5.寫在最后

綜上，酒店投資是一項長期投資，需要投入大量的資金和時間。對于投資人而言，了解酒店投資的回報周期非常重要。而決定酒店投資回報周期的因素是復雜的，包括地理位置、物業(yè)條件、酒店類型、市場需求和競爭情況，甚至經濟形勢等。

因此，需要投資人具有專業(yè)的評估與決策能力，或者委托專業(yè)的酒店顧問公司進行前期的可行性及財務研究，******程度規(guī)避投資過程中的風險。