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近年來(lái)，業(yè)界對(duì)單體酒店的發(fā)展前景莫衷一是。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，也成為了眾多單體酒店業(yè)主、從業(yè)者的關(guān)注點(diǎn)。

本文將探討和分析未來(lái)單體酒店的生存和發(fā)展的空間和核心勢(shì)能，給單體酒店經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)思路上的啟發(fā)。

一、單體酒店生存發(fā)展的趨勢(shì)

1、小體量

①銷售能力有限

單體酒店很少配有專職銷售，導(dǎo)致銷售能力有限。在銷售能力匱乏的情況下，單體酒店的客房數(shù)量過(guò)多，出租率很難保證，導(dǎo)致單體酒店的整體營(yíng)收很難做上去。

個(gè)人建議：?jiǎn)误w酒店的房間數(shù)控制在40-60間最為合適，除非位置非常好。在總投資一定的情況下，提高單房的投資金額要優(yōu)于擴(kuò)大體量、更應(yīng)該選擇租金成本高、位置占優(yōu)勢(shì)的物業(yè)項(xiàng)目。

②資金有限

目前市場(chǎng)上，中檔酒店的單房平均投資成本為10萬(wàn)-12萬(wàn)，單體酒店的單房平均投資成本為8萬(wàn)元左右。在資金有限、定位為中檔的情況下，投資體量小的酒店項(xiàng)目，也最貼合實(shí)際和符合單體酒店運(yùn)營(yíng)特征。

③物業(yè)受限

在拿大體量的物業(yè)時(shí)，單體酒店沒(méi)有品牌背書(shū)，很難或者用同樣的價(jià)格拿到同樣的物業(yè)。這是單體酒店在拿物業(yè)時(shí)的一個(gè)弊端，導(dǎo)致單體酒店大多只能拿一些小體量的物業(yè)項(xiàng)目。甚至，即使是小型的物業(yè)，通常在租金方面做出一定的讓步。

拿大型物業(yè)難度大，是限制單體酒店做大體量的酒店項(xiàng)目的客觀原因。

2、小眾細(xì)分市場(chǎng)

①設(shè)計(jì)主觀能動(dòng)性大

單體酒店設(shè)計(jì)師來(lái)自品牌的束縛少，在設(shè)計(jì)過(guò)程種只需要考慮到物業(yè)的可行性、目標(biāo)客戶的住宿需求、經(jīng)營(yíng)坪效即可。

品牌酒店更像一個(gè)標(biāo)品，而單體酒店設(shè)計(jì)的主觀能動(dòng)性強(qiáng)，是單體酒店產(chǎn)品力的******的優(yōu)勢(shì)。

單體酒店，只有通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)區(qū)別于品牌的裝修，才能賦能后期的運(yùn)營(yíng)和銷售，與品牌避開(kāi)正面的競(jìng)爭(zhēng)，否則就會(huì)混入與品牌的紅海之爭(zhēng)。

如果單體酒店在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝修上，沒(méi)有自己的獨(dú)特的風(fēng)格，一旦產(chǎn)品同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，單體酒店基本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和勝算的可能。

②“酒店+”產(chǎn)品

除了設(shè)計(jì)權(quán)主觀能動(dòng)性強(qiáng)外，單體酒店完全可以采取”酒店+跨界娛樂(lè)“的模式。比如，最近炙手可熱的電競(jìng)酒店，就是通過(guò)青旅+電競(jìng)的模式。這種小眾且有明確共同愛(ài)好的目標(biāo)客戶群，是未來(lái)單體酒店的發(fā)展趨勢(shì)。

與品牌酒店不同，單體酒店可以將產(chǎn)品的自主性發(fā)揮極至，就可以在自己的目標(biāo)領(lǐng)域內(nèi)高歌猛進(jìn)、攻城略地。

③營(yíng)銷自由

單體酒店在OTA渠道開(kāi)發(fā)和維護(hù)、內(nèi)容推廣上擁有極大的自主權(quán)。

3、中檔酒店

國(guó)內(nèi)目前是一個(gè)消費(fèi)升級(jí)的時(shí)候。即使是單體酒店，也需要定位為中檔酒店?？旖菥频甑臅r(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，這點(diǎn)毋庸置疑，從目前三大酒店品牌中檔酒店的門(mén)店數(shù)，就能看出來(lái)。

中檔定位也符合投資人的投資回報(bào)需求。在物業(yè)租金水平，水漲船高的今天，投資人只有通過(guò)提高單房投入來(lái)獲取較高的租金溢價(jià)，來(lái)填補(bǔ)物業(yè)租金上漲的部分。否則，如果做快捷酒店，客房的租金溢價(jià)導(dǎo)致投資回報(bào)率較低。

中檔定位是未來(lái)單體酒店生存的基礎(chǔ)，小體量的小眾細(xì)分市場(chǎng)的能力是單體酒店的核心生存能力。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

二、單體酒店優(yōu)勢(shì)

1、裝修成本優(yōu)勢(shì)

單體酒店可以降低或節(jié)省部分費(fèi)用，如：設(shè)計(jì)費(fèi)和指導(dǎo)費(fèi)、加盟費(fèi)等。它們是單體酒店的一大優(yōu)勢(shì)，可以有效減少總投資金額。

2、運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)

單體酒店在運(yùn)營(yíng)成本上也有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。在同等營(yíng)收的情況下，單體酒店可以將5%直接變成利潤(rùn)。總之，單體酒店的盈利未必低。

3、運(yùn)營(yíng)決策靈活

①價(jià)格管理

單體酒店在制定價(jià)格體系時(shí)，有更大的自主權(quán)和靈活度。

日常運(yùn)營(yíng)中，單體酒店可以根據(jù)出租率和市場(chǎng)情況，通過(guò)靈活的價(jià)格調(diào)整應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。這是單體酒店在營(yíng)銷過(guò)程中******的優(yōu)勢(shì)，可以根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，第一時(shí)間通過(guò)合理的價(jià)格調(diào)整來(lái)引流、提高酒店的營(yíng)收。

②人員管理

單體酒店擁有更大的用人自主權(quán)，在招聘、晉升時(shí)可以更加快速和高效。

籌備期，單體酒店可有效控制和減少總的投資款。運(yùn)營(yíng)后期，有一定的成本優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)決策靈活性強(qiáng)，是單體酒店兩個(gè)******的優(yōu)勢(shì)。單體酒店可以通過(guò)兩種優(yōu)勢(shì)，提高酒店的收益和盈利水平。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

三、單體酒店避坑大法

1、投資人之間的關(guān)系

身邊很多酒店的倒閉不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是酒店投資人之間的矛盾引起的。

因此，單體酒店老板在立項(xiàng)前，篩選投資人時(shí)一定要謹(jǐn)慎，投資人的資金實(shí)力和三觀都要一致才行。否則后期投資人關(guān)系處理不好，會(huì)影響酒店后期的運(yùn)營(yíng)、拉長(zhǎng)整個(gè)投資回報(bào)周期，投資人分道揚(yáng)鑣是遲早的事。

后期的分手成本過(guò)高，寧愿前期會(huì)花精力去了解、入伙前將合伙人的游戲規(guī)則提前寫(xiě)進(jìn)合伙合同里更好。這樣，才能提前將投資人后期可能出現(xiàn)的矛盾， 先發(fā)制人。

2、財(cái)報(bào)透明度

從前期酒店的籌備，到后期的運(yùn)營(yíng)，財(cái)報(bào)要透明，理清楚以下三個(gè)方面即可：

①避免總投資金額溢價(jià)

1）行業(yè)數(shù)據(jù)參考:目前中檔酒店，單房平均投資金額為10萬(wàn)-12萬(wàn)，包括裝修設(shè)計(jì)、辦證、消防、公區(qū)等。投資人可以將它為一個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，參考總的投資款的合理性。

個(gè)人認(rèn)為，單體酒店在籌備期有一定的成本優(yōu)勢(shì)。同等物業(yè)情況和裝修水平的情況下，單房平均投資金額在8萬(wàn)左右，較為合適。

項(xiàng)目單房投資金額，與一線酒店品牌齊平，建議投資人需要謹(jǐn)慎。提高單房裝修水平，可以提高房?jī)r(jià)水平，但是裝修和收益并非無(wú)上境，達(dá)到一定的程度會(huì)裝修和收益成反比。

2）對(duì)比供應(yīng)商的價(jià)格：酒店投資是一次性投入，總的投資款主要用在籌備期的設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、人工、證件辦理等。為了避免溢價(jià)，投資人可以在動(dòng)工之前，對(duì)這些主要的板塊，找3-4家不同的供應(yīng)商對(duì)比價(jià)格和產(chǎn)品。

個(gè)人認(rèn)為，篩選、對(duì)比供應(yīng)商比事后核查原始的收據(jù)、財(cái)務(wù)票據(jù)更有意義。篩選供應(yīng)商是控制結(jié)果的過(guò)程，而核查原始的財(cái)務(wù)單據(jù)是一種滯后的行為。

3)核查原始單據(jù)：核查原始單據(jù)主要是為配合做酒店財(cái)報(bào)，核對(duì)單價(jià)和數(shù)量。個(gè)人認(rèn)為，原始的采購(gòu)單據(jù)的主要作用，是為其它投資人提供的一種財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑據(jù)。它對(duì)投資總金額的把控的價(jià)值較小，遠(yuǎn)不如篩選和對(duì)比供應(yīng)商的價(jià)值。

②盈利核查

1）4年投資回報(bào)周期：目前中檔酒店，平均投資回報(bào)周期為4年。我們可以將25%的年化回報(bào)，作為一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量酒店的盈利水平?；蛘?，根據(jù)酒店立項(xiàng)前做的投資測(cè)算表格。

不過(guò)，酒店是一個(gè)有明顯淡旺季的行業(yè)，我們?cè)趯?duì)標(biāo)25%的年化回報(bào)，是平均的回報(bào)數(shù)據(jù)，不能將此為每月固定的標(biāo)準(zhǔn)。

2）人力成本: 房租和人力成本是所有酒店******的成本。房租在立項(xiàng)前就已知道，人力成本在后期是所有成本中占比******的。

投資人在看財(cái)報(bào)時(shí)，著重看人力成本的占比即可。每月人力成本占總收入的20%左右，是行業(yè)平均數(shù)據(jù)?？筛鶕?jù)20%的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)衡量人力成本是否過(guò)高。

另外，可以對(duì)標(biāo)的是中檔酒店的平均人房比0.2-0.25。可以根據(jù)它對(duì)標(biāo)自己酒店的人員配置是否合理。在實(shí)際過(guò)程中，人員配置還需要，考慮酒店近3個(gè)月實(shí)際的出租率、配套服務(wù)。

3）報(bào)銷制度：剔除房租和人力成本，余下的開(kāi)銷多為固定的。酒店投資人主要要關(guān)注的是前期供應(yīng)商的篩選、采購(gòu)和報(bào)銷流程等系統(tǒng)性的框架政策、制度的制訂。后期主要依賴制度來(lái)監(jiān)管和執(zhí)行即可。

盈利水平是對(duì)投資人******的回報(bào)。在核對(duì)盈利時(shí)，即從宏觀上對(duì)標(biāo)行業(yè)的盈利水平、也要結(jié)合自己酒店的出租率、房租和人力成本等綜合考慮。不過(guò)，25%的年化回報(bào)是最基本的要求和底線。

③營(yíng)收監(jiān)管

每天的營(yíng)收是酒店******的流動(dòng)資產(chǎn)。作為投資人，如何監(jiān)管每天的營(yíng)收，確保酒店******的流動(dòng)資產(chǎn)的安全呢，可以通過(guò)以下三個(gè)工具：

1）PMS :投資人可以開(kāi)通PMS的賬號(hào)，可直接看到酒店每天所有客房的銷售數(shù)量、價(jià)格。PMS的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)是酒店最原始的情況。

不過(guò)，需要確保前臺(tái)員工每天需按實(shí)際的售房數(shù)和價(jià)格，錄入PMS，不能出現(xiàn)不錄或少錄已銷售的客房數(shù)量和價(jià)格。否則，酒店的實(shí)際的收入就會(huì)比實(shí)際的變少，存在經(jīng)營(yíng)上的財(cái)務(wù)漏洞。

2）日?qǐng)?bào)：酒店每天的經(jīng)營(yíng)日?qǐng)?bào)，可以讓投資人了解到酒店前一天的出租率、均價(jià)、Rev Par、總收入、小商品收入等。日?qǐng)?bào)的內(nèi)容，在酒店P(guān)SM里也可以看到。

3）日審: 日審是財(cái)務(wù)為了避免經(jīng)營(yíng)上的財(cái)務(wù)漏洞，而建立的一種財(cái)務(wù)核查機(jī)制。日審的主要的工作是確保酒店的價(jià)格體系的執(zhí)行、確保PMS、客人賬單的房?jī)r(jià)、客房銷售數(shù)量完全同步。

3、店長(zhǎng)的能力

單體酒店的盈利能力是運(yùn)營(yíng)能力最好的證明，沒(méi)有之一。從成本上來(lái)看，單體酒店運(yùn)營(yíng)成本有一定的優(yōu)勢(shì)。

從收入角度來(lái)看，店長(zhǎng)的能力是單體提高酒店的收入的核心。品牌酒店對(duì)單體酒店的賦能，主要是前期的產(chǎn)品打造，門(mén)店開(kāi)業(yè)后，品牌通過(guò)框架的運(yùn)營(yíng)管理來(lái)保證運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

然而，每個(gè)門(mén)店實(shí)際運(yùn)營(yíng)中遇到的問(wèn)題，集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法解決門(mén)店的自己的問(wèn)題。最終解決問(wèn)題都需要門(mén)店的店長(zhǎng)執(zhí)行和解決問(wèn)題。所以，店長(zhǎng)的能力對(duì)門(mén)店的營(yíng)收和盈利起著關(guān)鍵的作用。

單體酒店的店長(zhǎng)是整個(gè)酒店的CPU， 是酒店運(yùn)營(yíng)水平和盈利的保證?，F(xiàn)實(shí)情況中，需要酒店投資人能提供有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資的待遇，或者可行性的前景，才能請(qǐng)到綜合能力強(qiáng)大的店長(zhǎng)，將酒店帶向良性循環(huán)。