來源：吉爾福德高研院 侵刪

酒店的籌建籌開是一個酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對酒店的投資、建設(shè)、以及后期運營是否成功均產(chǎn)生決定性的影響，并最終影響到酒店投資收益的狀況。換言之，酒店的籌建籌開影響著酒店未來投資收益的******化。這與酒店資產(chǎn)管理的終極目標(biāo)不謀而合。

正如某知名酒店管理咨詢公司指出，“所謂酒店資產(chǎn)管理，是指通過建立酒店管理在運營、財務(wù)、市場等方面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有效地監(jiān)控酒店經(jīng)營表現(xiàn)。其主要目標(biāo)是通過提出關(guān)于設(shè)施規(guī)劃、市場定位、經(jīng)營管理等方面的具體建議，以達到投資回報率******化的目的。”

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01

理清酒店資產(chǎn)管理的概念

如今，討論酒店籌建籌開的文章很多，但從酒店資產(chǎn)管理的角度去看待和分析酒店籌建籌開的資料卻略顯不足?，F(xiàn)在，筆者試圖從這方面入手加以探討。

首先，我們要理清酒店資產(chǎn)管理的概念。

綜合各方面的研究和本人的顧問實踐，筆者認(rèn)為，酒店資產(chǎn)管理，可界定為涵蓋酒店資產(chǎn)的規(guī)劃與設(shè)計、采購與建造、啟用、運行、維護、更新與處置六個環(huán)節(jié)，對酒店的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進行全生命周期的管理。

其最終目的是提高酒店未來的資產(chǎn)利潤率，增加酒店營運現(xiàn)金流，實現(xiàn)酒店資產(chǎn)投資回報******化，保障酒店業(yè)主資產(chǎn)價值的提升。

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02

管理績效要求的六個環(huán)節(jié)

其次，我們要明確在酒店資產(chǎn)全生命周期管理模式下，酒店資產(chǎn)管理的六個環(huán)節(jié)的管理績效要求。

1、酒店資產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計的管理績效要求包括：

準(zhǔn)確識別酒店投資機會

科學(xué)進行酒店項目的可行性研究

合理制定資本預(yù)算

有效確定投融資安排

努力實踐酒店可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計理念

2、酒店資產(chǎn)采購與建造的管理績效要求包括：

有效實施資產(chǎn)采購流程標(biāo)準(zhǔn)化

科學(xué)進行工程承建商的招投標(biāo)合規(guī)管理

精心組織土建施工現(xiàn)場的資產(chǎn)管控

3、酒店資產(chǎn)啟用的管理績效要求包括：

科學(xué)實施有形資產(chǎn)登記、造冊并制定相應(yīng)管理制度

有效關(guān)注酒店無形資產(chǎn)的初期管理

合理組建酒店內(nèi)部資產(chǎn)管理團隊

不斷完善酒店資產(chǎn)管理的信息化建設(shè)

4、酒店資產(chǎn)運行的管理績效要求包括：

持續(xù)關(guān)注酒店設(shè)施設(shè)備的運行狀態(tài)并設(shè)立運行KPI

持續(xù)重視酒店無形資產(chǎn)（尤其是品牌）的運行情況并跟蹤記錄

5、酒店資產(chǎn)維護的管理績效要求包括：

有效建立酒店各類有形資產(chǎn)的維護流程并進行全員培訓(xùn)

高度關(guān)注酒店無形資產(chǎn)（品牌及聲譽等）的管理，做好網(wǎng)評維護和品牌形象維護

6、酒店資產(chǎn)更新與處置的管理績效要求包括：

合理進行酒店資產(chǎn)的翻新改造

合規(guī)處理酒店資產(chǎn)的折舊與報廢

持續(xù)優(yōu)化酒店資產(chǎn)的配置與結(jié)構(gòu)

科學(xué)實施酒店資產(chǎn)的并購與重組及資產(chǎn)證券化

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03

確立與酒店籌建籌開對應(yīng)的

酒店資產(chǎn)管理關(guān)鍵任務(wù)

第三，我們要在酒店資產(chǎn)管理六個環(huán)節(jié)的管理績效要求框架下，確立與酒店籌建籌開對應(yīng)的酒店資產(chǎn)管理關(guān)鍵任務(wù)。

酒店的籌建籌開是彼此獨立又有一定聯(lián)系的兩個階段。在籌建階段，其主要工作內(nèi)容是酒店項目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計。

可行性研究要依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進行投資回報分析。

規(guī)劃設(shè)計要根據(jù)酒店市場定位和客源結(jié)構(gòu)，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為前提，詳細(xì)規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設(shè)計。

在籌開階段，其主要工作內(nèi)容就更加復(fù)雜瑣碎，包括組建籌開項目組并設(shè)立籌開辦公室、了解酒店施工進度、制訂籌開工作進度計劃、經(jīng)營計劃和預(yù)算、編制各部門運轉(zhuǎn)手冊、采購和印刷、開業(yè)廣告和推廣計劃、證照辦理、員工招聘、員工培訓(xùn)、開業(yè)慶典計劃、場地驗收、模擬營運、開業(yè)前檢查。

從酒店資產(chǎn)管理的角度，我們可以確立如下與酒店的籌建籌開相對應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)：

一、與酒店籌建階段相對應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)

1、選擇知名的酒店顧問公司做酒店項目的可行性研究，對未來十年、十五年甚至二十年的酒店業(yè)發(fā)展趨勢作出比較準(zhǔn)確的預(yù)測，保證酒店業(yè)主資產(chǎn)價值的******化。

這一點非常重要?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，科學(xué)的可行性研究是成功的一半。酒店項目是動輒上億的一種長期資本性投資，是需要慎重決策的。如今酒店投資回報率低、現(xiàn)金流不理想的情況不在少數(shù)，這迫使酒店業(yè)主更多關(guān)注資產(chǎn)的保值增值。

2、組織高水平的酒店項目籌建團隊，保證項目能夠符合品牌運營要求和市場發(fā)展需求，確保后期運營質(zhì)量。

一個酒店的成功籌建需要一個復(fù)合型團隊，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設(shè)計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。

一個酒店項目的成功是離不開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項目設(shè)計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。

在籌建團隊中應(yīng)包括以下幾個方面的專業(yè)人士：

酒店布局和工程方面的專業(yè)人士（尤其是在機電設(shè)計、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗）

酒店投資方面的專業(yè)人士

財務(wù)經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士

餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士

酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士

3、將酒店可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿到酒店的規(guī)劃設(shè)計中，保證資產(chǎn)安全與合規(guī)，適應(yīng)消防、環(huán)保的要求，降低未來酒店在能源減排等方面的成本。

具體來講，酒店籌建階段要充分考慮開發(fā)地塊評估、設(shè)計策略、節(jié)能、廢物管理、水資源保護、原材料采購等問題。

比如，浩華顧問曾在一篇報告中指出，“為有效實施可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施，在酒店設(shè)計開始前完成一套《環(huán)境影響評估報告》顯得頗為重要。此外，建造成本測量行的參與也可以從中尋找到減少初始投資和機電設(shè)備運行成本的機會。”

二、與酒店籌開階段相對應(yīng)的關(guān)鍵任務(wù)

1、建立一套完善的固定資產(chǎn)登記、造冊、管理的制度體系，保證開業(yè)前各類有形資產(chǎn)的有序管理。

著名酒店管理專家袁學(xué)婭女士曾撰文指出幾個涉及資產(chǎn)管理的問題，其中之一就是，前期開發(fā)購買的大量有形資產(chǎn)，購買后沒有專人負(fù)責(zé)登記、造冊、管理，導(dǎo)致賬目不清，并和管理公司缺乏專業(yè)交接。這類問題的存在嚴(yán)重影響酒店資產(chǎn)的管理。

2、把酒店品牌這項無形資產(chǎn)的管理放到重要位置，在開業(yè)營銷策劃、公關(guān)活動組織、開業(yè)慶典籌備上就著力打造酒店品牌資產(chǎn)。

大衛(wèi)·艾克在《管理品牌資產(chǎn)》一書中提出了“五星”模型。他指出，品牌資產(chǎn)是由“品牌知名度、品牌認(rèn)知度、品牌聯(lián)想度、品牌忠誠度和其它品牌專有資產(chǎn)”五部分所組成。

筆者認(rèn)為，在酒店籌開階段的酒店品牌資產(chǎn)打造過程中，主要是品牌知名度和認(rèn)知度需要提升。這就要求我們認(rèn)真思考籌開期的營銷傳播和品牌形象呈現(xiàn)，讓酒店消費者從一開始就知曉該品牌。

3、選定一位稱職的業(yè)主代表。

今后，酒店的業(yè)主代表將更多地扮演酒店資產(chǎn)經(jīng)理人的角色。通常來說，一個高素質(zhì)的酒店資產(chǎn)經(jīng)理人應(yīng)該需要具備多種知識和技能。

比如：不動產(chǎn)與評估、經(jīng)濟學(xué)、金融管理、投資的分析，也會涉及到基本工程、建筑結(jié)構(gòu)、項目管理，甚至包括在酒店運營過程中的市場營銷、管理合同的執(zhí)行，以及酒店相關(guān)的法律和法規(guī)。

未來的酒店業(yè)主代表也應(yīng)如此，必須成為酒店資產(chǎn)管理的通才。

4、以先進的IT技術(shù)，建設(shè)基于大數(shù)據(jù)、云計算的酒店資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，以確保后期的資產(chǎn)運行。

就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、保養(yǎng)不及時、毀損嚴(yán)重、管理不到位、責(zé)任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴(yán)重問題。

這個問題的主要原因在于缺乏一套針對行業(yè)特點定制的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，以此來充分有效利用和管理好酒店實物資產(chǎn)。為此，我們必須在酒店籌開階段就重視這項信息化建設(shè)。