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本文總結(jié)了籌建期間八大關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及一些可能發(fā)生的問題，希望對酒店投資人有借鑒意義，減少弊端，將投資利益******化。

一、選址、土地勘查

好位置?？紤]業(yè)態(tài)環(huán)境，即交通便利性和可支配資源，最好選擇當?shù)厣虅?wù)住宿需求旺盛、或未來市場需求大的區(qū)域。

好價格。選擇全明物業(yè)，出房率高，單房成本低。如果遇到暗房多，需開采天井或柱子多，酒店設(shè)計受限的物業(yè)類型，投資人可以向?qū)Ψ揭笞饨鸫蛘邸?/p>

好房東。如果與國企簽訂的合同僅明確五年租期，這種情況存在領(lǐng)導更換的風險；開發(fā)商提供的物業(yè)多是為了引入配套，以高星級酒店為目標客戶；個體房東，則需要提前了解房東背景，重點關(guān)注是否存在資金短缺抵押貸款的現(xiàn)象。

要避開的三種物業(yè)類型：

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明確，辦證有風險；

2、租賃期限少于8年；

3、簽合同時麻煩的物業(yè)以后一定同樣“麻煩”，提醒投資人保持警惕。

二、組建團隊

組建有效的工作團隊是酒店籌建籌備的首要任務(wù)。

酒店的成功籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設(shè)的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參與。兩者在項目設(shè)計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。

在籌建團隊中應(yīng)包括，投資管理團隊、財務(wù)經(jīng)營分析團隊、餐飲配套設(shè)施和客房經(jīng)營方面的團隊、市場營銷團隊、酒店布局和工程方面團隊（尤其是在機電設(shè)計、設(shè)備選型等方面具有豐富經(jīng)驗）等。

高效的團隊協(xié)作模式，不僅可以保證籌建各個環(huán)節(jié)的交流協(xié)作，還可以有效地解決籌建籌備過程中所出現(xiàn)的問題，保證籌建籌備工作的順利進行。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

三、市場調(diào)研及可行性分析

1、依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；

2、結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；

3、根據(jù)市場定位預測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進行投資回報分析。

四、立項及工程報建

立項：

1、外資飯店需外資委審批立項；

2、內(nèi)資飯店需向發(fā)改委申報立項；

3、對上述部門立項后到市旅游委規(guī)劃財務(wù)處備案；

備案及辦理相關(guān)手續(xù)：

1、在建筑，裝潢設(shè)計簡短，要征得消防局，環(huán)保局，衛(wèi)生局等相關(guān)部門的認可，使設(shè)計方案，選用材料符合國家的有關(guān)法規(guī)；

2、為了避免盲目增加飯店的設(shè)施與項目，避免不合理的設(shè)計導致人力，財力的浪費，建議飯店在建筑，裝潢設(shè)計階段，將設(shè)計圖征求市星級飯店評定委員會意見，為經(jīng)濟，合理達到國家星級標準創(chuàng)造條件；

3、凡三星級以上飯店要增設(shè)地面衛(wèi)星接受項目的，應(yīng)向星評委遞交申辦星級的申請，并提供設(shè)計圖，經(jīng)市星評委確認后方可向市文廣局音響管理處申報安裝地面衛(wèi)星接受許可證。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

五、酒店設(shè)計

酒店設(shè)計包括委托設(shè)計、概念設(shè)計及概算、施工圖設(shè)計、機電和技術(shù)設(shè)計配套等及預算，其中設(shè)計又分為建筑設(shè)計及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計。

建筑設(shè)計是酒店成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。要判斷酒店建筑內(nèi)部布局是否符合酒店的經(jīng)營，是否符合星級酒店評定標準。因為大部分建筑設(shè)計院對于酒店的流程，及其功能都不是十分了解，所以酒店的建筑設(shè)計首要就是酒店平面規(guī)劃設(shè)計，需要前期酒店可行性分析報告。

酒店設(shè)計需由業(yè)主，建筑設(shè)計院專業(yè)酒店設(shè)計公司和酒店管理團隊共同完成。酒店設(shè)計公司非常重要，會出現(xiàn)重新改造的現(xiàn)象。讓專業(yè)的酒店設(shè)計公司參與到前期酒店建設(shè)中來。

在酒店平面方案設(shè)計階段，酒店管理公司參與其中是非常重要的。同時要由相應(yīng)的機電人員參與，設(shè)計師要多和業(yè)主方溝通，設(shè)計是否成功的關(guān)鍵在于設(shè)計師與業(yè)主雙方的溝通與合作。業(yè)主應(yīng)充分尊重設(shè)計師的專業(yè)性，從設(shè)計角度來看，應(yīng)充分將業(yè)主的需求納入考慮。

六、機電籌建的基本工作順序

做室內(nèi)施工圖期間，消防，強弱電，給排水，供暖各專業(yè)一定要協(xié)調(diào)一致。要求施工前圖紙會審，各專業(yè)的圖紙最好做個疊加，以便布局更加合理，達到室內(nèi)設(shè)計的******效果。

1、機電系統(tǒng)圖紙設(shè)計確定階段：在確定酒店平面功能布局圖的基礎(chǔ)上進行機電系統(tǒng)的設(shè)計。酒店工程部提出機電各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的設(shè)計要求和設(shè)計所要達到的目的。

2、機電系統(tǒng)施工圖紙的設(shè)計：完成系統(tǒng)設(shè)計后，即可作施工圖的設(shè)計，要求與裝飾裝修設(shè)計同步完成。

3、確定施工單位：采用招投標形式確定各分系統(tǒng)子系統(tǒng)的施工（安裝）單位。由工程部組織第一次施工圖紙會審，參加單位為：酒店工程部、建筑設(shè)計院、各專業(yè)設(shè)計公司、系統(tǒng)集成公司、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司等。

4、設(shè)備定型：選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、廚房設(shè)備等，其中涉及到需要預留預埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時將圖紙、數(shù)據(jù)交與酒店工程部，由工程部通知相關(guān)設(shè)計公司。

5、機電系統(tǒng)的施工（安裝）階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)及各專業(yè)的施工流程和施工質(zhì)量標準，并監(jiān)理。

6、機電系統(tǒng)的調(diào)試驗收階段：工程部制定各子系統(tǒng)分系統(tǒng)的隱蔽工程驗收標準和系統(tǒng)調(diào)試驗收標準，并組織相關(guān)部門進行驗收。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

七、驗收

根據(jù)施工進度及酒店開業(yè)時間逐步驗收設(shè)施設(shè)備，收集整理所有設(shè)施設(shè)備清單，制定設(shè)備管理臺賬：

1、電梯（客用電梯、貨梯、消防電梯）；

2、供電系統(tǒng)（高、低壓供電系統(tǒng)）；

3、消防系統(tǒng)（濕式消防系統(tǒng)、煙感消防系統(tǒng)、消防主機、消防聯(lián)動柜、加壓風機、排煙 風機等）；

4、驗收中央空調(diào)系統(tǒng)（冷凍機組、冷卻塔、循環(huán)泵組）；

5、新、排風系統(tǒng)（風機、風柜）；

6、驗收鍋爐&蒸汽系統(tǒng)；

7、驗收給水、排水（污）系統(tǒng)；

8、驗收樓宇燈光、客控、BA等自控系統(tǒng)；

9、驗收IT機房、電話交換機房系統(tǒng)；

10、衛(wèi)星天線、閉路電視、背景音樂、廣播系統(tǒng)、會議音響系統(tǒng)；

11、保安監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)；

12、煤氣調(diào)壓站及煤氣系統(tǒng)；

13、廚房設(shè)備及冷庫設(shè)備；

14、水處理設(shè)備系統(tǒng)；

15、洗衣房設(shè)備系統(tǒng)；

16、客房設(shè)施及家具（含固定&移動家具、窗簾、地毯、電器、衛(wèi)浴設(shè)施等）；

17、餐廳設(shè)施及家具；

18、會議室&宴會廳設(shè)施；

19、所有設(shè)備設(shè)施管道及綜合設(shè)施。

8、辦理營業(yè)相關(guān)證明文件

1、工商行政管理局申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照；

2、財稅局申領(lǐng)財務(wù)登記證；

3、公安局申領(lǐng)特種行業(yè)許可證；

4、衛(wèi)生局申領(lǐng)公共場所及食品衛(wèi)生許可證；

5、消防局取得消防驗收合格證明；

6、對總經(jīng)理、員工進行專業(yè)培訓，取得資格證書或上崗證書。

還有物價審核、工資核定等，從業(yè)人員要有健康證、旅游局行業(yè)管理登記證等等……涉及的部門有: 消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、公安、治安、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督局、銀行、城管、勞動部門（用工、工資審核）、旅游局（市局、省局）、文廣新（文化廣播新聞局）等等。

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