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近年來，酒店業(yè)的投資熱度不減，各行各業(yè)的投資人紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域。然而，在投資人與酒店沉浮之間，風(fēng)光無限的背后也可能隱藏著一系列問題。從籌建期被工程團(tuán)隊(duì)坑，到投測期選址不準(zhǔn)確，再到合伙人之間的決裂，種種挑戰(zhàn)考驗(yàn)著投資人的智慧和耐心。

然而，正是在摸爬滾打中，投資人通過親身經(jīng)歷不斷積累經(jīng)驗(yàn)，逐漸成為酒店行業(yè)內(nèi)的“行家里手”。這些經(jīng)歷不僅鍛煉了他們的專業(yè)能力，也使他們更加謹(jǐn)慎和審慎地處理業(yè)務(wù)，為行業(yè)的發(fā)展注入了更多智慧和活力。下面讓我們了解以下酒店業(yè)投資需要注意什么問題？

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01

關(guān)于開發(fā)選址

①

Q：開發(fā)選址中的坑，您覺得要如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

A：開發(fā)選址，簡而言之就是選擇合適的物業(yè)。合適的物業(yè)可以三方面總結(jié)：地理位置優(yōu)越、房租價(jià)格合理、房東信譽(yù)良好。

②

Q：您理解的好位置，是不是所謂的核心城市？

A：不能一概而論。隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，一些新興市場可能更有利于投資人獲利。雖然很多人建議投資人將酒店開設(shè)在一線城市，但我們自己的經(jīng)驗(yàn)表明，并非一定如此。下一步，我們計(jì)劃將目光投向二、三線城市，并籌備開設(shè)適合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮木频昶奉悺?/p>

③

Q：開發(fā)選址中，在選擇好位置時(shí)，如何避坑？

A：所謂避坑，意味著需要避開一些潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的物業(yè)。其中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明確是一個(gè)主要問題，即使物業(yè)看似完美，也可能存在隱患。對于房東承諾“肯定會辦出證”的情況，投資人可能面臨延期開業(yè)3到5個(gè)月的風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為，租賃期少于8年的物業(yè)需要特別謹(jǐn)慎投資。

④

Q：國企物業(yè)在酒店投資中，有無優(yōu)勢？

A：國企物業(yè)在酒店投資中確實(shí)具有一定的優(yōu)勢。

首先，國企物業(yè)通常擁有較為穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境和資源優(yōu)勢，這意味著在運(yùn)營過程中可能會受到政府支持或者政策傾斜，尤其在特殊時(shí)期。如疫情期間，政府可能會提供租金減免等支持政策，有利于減輕投資者的經(jīng)營壓力。

其次，國企物業(yè)在資產(chǎn)質(zhì)量和管理水平上可能會更為可靠，這為投資者提供了更加穩(wěn)定和可預(yù)期的投資回報(bào)。然而，投資者也應(yīng)該注意，國企物業(yè)在租賃周期和合同靈活性方面可能存在一定限制，因此在投資前需要仔細(xì)評估，并與相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，以確保投資的長期穩(wěn)健性和合規(guī)性。

⑤

Q：對于好位置的選擇，有沒有相關(guān)的推薦？

A：當(dāng)?shù)刈∷藓吐糜涡枨笸⒌某鞘?，尤其是未來發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)，通常是酒店投資的理想選擇。例如，未來將要開通高鐵的旅游城市，如千島湖、安吉等，都是備受關(guān)注的熱門投資地點(diǎn)。

*市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎

⑥

Q：關(guān)于好的價(jià)格，您怎么看？低于市場租金價(jià)格，就是好價(jià)格嗎？

A：我舉個(gè)例子：在上海租下了一個(gè)面積超過5000平方米的物業(yè)，房東出價(jià)只有1.1元每平方米。在上海能找到這樣價(jià)格的物業(yè)可以說太劃算了，所以立刻簽下了合同。

但事實(shí)證明，這個(gè)物業(yè)的實(shí)際房間數(shù)量只有105間，也就是說，即使我以1.1元的價(jià)格租下了這個(gè)物業(yè)，但實(shí)際上相當(dāng)于租了一個(gè)房間3500平米的物業(yè)，產(chǎn)出效率并不高。

對于投資人而言，好價(jià)格并不僅僅是低于周邊區(qū)域市場租金的價(jià)格。同時(shí)，也需要考慮該區(qū)域的物業(yè)坪效。最理想的物業(yè)應(yīng)該是全明房型，就像學(xué)校中間過道兩側(cè)都有房間一樣，這種設(shè)計(jì)最為理想。投資者還應(yīng)該考慮出房率高、單間客房成本低的物業(yè)，這些因素都是投資時(shí)需要考慮的重要因素。

⑦

Q：投資酒店選擇物業(yè)時(shí)，有什么注意事項(xiàng)？

A：在選擇物業(yè)時(shí)，需要注意避免選擇那些“矮矮胖胖”的建筑，比如大型多層樓群。這類建筑除了外圍客房外，通常會有很多暗間，而沒有完美的全明樓宇會導(dǎo)致投資人的建筑面積被損失，用于建造采光和觀景的設(shè)施，這會無形中增加投資人的單間成本。

此外，柱子多的酒店也需要謹(jǐn)慎考慮，因?yàn)橹訒绊懣头康某龇柯?，設(shè)計(jì)圍繞柱子的客房可能受到影響。對于新入行的投資者，我建議對于低于10年租賃合同的物業(yè)要格外謹(jǐn)慎。合理的市場租金遞增通常為兩年增長5%或者三年增長6-8%，如果物業(yè)的租金遞增率低于這個(gè)行情，就不建議考慮。另外，提前確認(rèn)物業(yè)的電容量也至關(guān)重要。在物業(yè)談判過程中，投資人可能會被表面的裝修所迷惑，但如果電容量不足，增加電容量將會是一筆巨大的額外支出，這將超出項(xiàng)目的預(yù)算范圍。

⑧

Q：說到好房東的選擇，您覺得什么樣才是好房東呢？

A：在2020年，我認(rèn)為中國的好房東是國家。我合作的80%以上物業(yè)都是國企，在疫情最困難的時(shí)期，國家免除了三個(gè)月的房租，這為當(dāng)年增加了額外的三個(gè)月利潤。

⑨

Q：“中國好房東”告訴你只有5年的合同，簽？不簽？

A：投資人選擇國企只有5年合同的物業(yè)，可能會面臨領(lǐng)導(dǎo)換人的風(fēng)險(xiǎn)。如今，酒店投資人擁有較多的資源，因此需要明確幾點(diǎn)：大部分國企物業(yè)的合同期限為五年，投資人應(yīng)根據(jù)自身情況來選擇合適的酒店進(jìn)行投資。

⑩

Q：好物業(yè)大概率都在二房東手上，這種情況簽不簽？如何簽？

A：專業(yè)的二房東利益性非常強(qiáng)，但有些不專業(yè)的二房東會在合約結(jié)束后不看投資人履約的情況，他們只會利益點(diǎn)放大，這樣的二房東，對于投資酒店、餐飲的業(yè)態(tài)而言是很危險(xiǎn)的信號。

?

Q：與個(gè)人房東簽約，需要什么注意事項(xiàng)？

A：投資人與純個(gè)體房東簽約，尤其是要投入幾百萬、上千萬做酒店的投資人，一定要調(diào)查房子是否被抵押的！被抵押的物業(yè)，會出現(xiàn)斷供狀況，房子可能會被銀行收回、拍賣，這樣可能會對后續(xù)經(jīng)營帶來影響。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

合伙人選擇

①

Q：合伙人應(yīng)該選擇怎么樣的人呢？是要找朋友還是不熟悉的人？

A：說到選擇朋友，我想說，如果你的朋友多，可以拉他和你做生意。在一起開公司做生意的，我們身邊每一個(gè)人多多少少都有跟合伙人相關(guān)的不開心的事情。給投資人一個(gè)大原則，你想加盟、投資酒店，就要想清楚你到底缺什么。當(dāng)然，不能是光桿司令什么都缺，這也太難了。

②

Q：缺資金的投資人，應(yīng)該如何選擇合伙人？

A：如果投資人對于酒店行業(yè)了解全面豐富，有物業(yè)，有團(tuán)隊(duì)，只缺錢的情況下，投資人的合作原則為投資權(quán)、管理權(quán)盡量分開，讓「土豪」參與分紅，不參與管理，投資人做好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)方。

③

Q：如果投資人缺物業(yè)呢？

A：如果投資人初次認(rèn)識房東，謹(jǐn)慎合伙。能租賃就不要合伙。一定要合伙，要租賃協(xié)議和合伙協(xié)議分開，權(quán)利和義務(wù)分開后，會避免后續(xù)的麻煩。

④

Q：對于合伙人選擇上，您有沒有什么建議給我們的新手投資人？

A：真正的酒店投資、運(yùn)營，真的不難，目前任何酒店關(guān)于營運(yùn)的任何事情都有完美的解決方案，只是需要時(shí)間。在酒店行業(yè)當(dāng)中，如果你浪費(fèi)了時(shí)間，也會增加投資的投資周期。所以，越是專業(yè)越可以搶到好的投資回報(bào)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

運(yùn)營管理

①

Q: 不少投資人，在運(yùn)營管理中，總會遇到一些困難，您在運(yùn)營管理方面，建議投資人如何做？

A: 酒店投資的諸位投資人，大多是曾在其他行業(yè)獲得豐厚收益的成功人士，因此對于運(yùn)營管理可能了解不深。盡管如此，我愿提出一些建議。

首先，我建議在門店管理中，店長優(yōu)先。在酒店投資過程中，投資人應(yīng)努力成為優(yōu)秀的投資者，著重培養(yǎng)自己，成為擅長茶余飯后談生意、談錢、談人的投資人。對于單體酒店的決策，往往需要2-3個(gè)人的共同討論。如果想要真正避免風(fēng)險(xiǎn)，了解清楚自己的認(rèn)知水平至關(guān)重要，這也是避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。

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