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從基金視角看存量酒店華麗變身
來源：澎潤咨詢團隊 澎潤酒店資產(chǎn)管理 侵刪
“作為投資基金，我們經(jīng)常會問自己一個問題：在這個項目中，我們有什么潛在的收益改善空間？對于存量酒店物業(yè)來說，這個問題尤為關(guān)鍵，甚至是評判是否投資一個酒店的唯一的標準。以廣州天河北酒店舊改為例，在我們接手之前，該酒店已運營了 5 年。據(jù)我們了解，該酒店在亞太區(qū)表現(xiàn)很好，因此對基金的普通合伙人（GP）也提出了更高的要求，即如何進一步提升收益。作為操盤方，我們需要深入分析并制定策略，以確保在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實現(xiàn)收益的******化。”
——安住資本 馮岫
今天和大家分享的是澎潤與安住資本馮岫先生對存量酒店改造的深度探討。以廣州天河北酒店舊改為例，我們要如何進行存量酒店改造呢？
廣州天河北酒店項目原為萬豪旗下雅樂軒酒店，在收購該項目后，對物業(yè)進行了大幅度的改造，項目凈收入較原物業(yè)提升逾七成。
酒店改造與收益提升策略
01硬件上
硬件上改造增加酒店房量逾50%，并新增1000平米的外租面積。
四樓原本是雅樂軒“的餐廳大堂和健身房，將其中一半的面積改造為美居酒店的另一半大堂，并將其外租出去，進一步增加了酒店的收益。
在酒店客房部分，保留B區(qū)原有的標
準客房，同時將套房一拆為二，改造為兩個標準的美居客房。通過這種改造，B區(qū)的客房數(shù)量從每層原來的17間增加到18至19間。
在高區(qū)，雅樂軒進行了全面改造，將其原有結(jié)構(gòu)全部拆除并重新打造，房間數(shù)量從每層10間增加到24至27間的全季客房。通過這些改造，我們將總房間數(shù)從不足500間提升至776間，整體房量增加了56%，相應(yīng)的收入也增加了50%以上。
02軟件上
軟件上引入了華住品牌。在風格及定價上形成梯度，實現(xiàn)客群的互補。并依托華住強大的系統(tǒng)支持，有效提升酒店運營效率。
在收購之前，雅樂軒的GOP率約為50%，收購后整體收益率提升至70%。雅樂軒50%的GOP已經(jīng)是一個很高的水平，收購后我們進一步提升至80%。
03用人上
原雅樂軒的管理員工數(shù)量約為130人，接手后房量增加近300間，但管理人員數(shù)量并未增加，甚至在人員成本上較原來有所下降。
酒店的投資或者運營都有著不同的目標函數(shù)。對于基金來說，目標產(chǎn)出可能是純粹追求一個收益，大家根據(jù)不同的目標函數(shù)去做一個選擇，這個就是項目的改造方案。
圖片來源：錦囊泛娛酒店
基金改造的原則
基金在改造項目時遵循兩個主要原則。
首先，從改造成本的角度出發(fā)，需要盡可能壓低潛在的改造成本。
在接手項目后，先請物業(yè)進行了審核，發(fā)現(xiàn)原先的業(yè)主在運營期間保持了機電設(shè)備的良好狀態(tài)。因此，我們進行了優(yōu)化，利用原有設(shè)計的余量，最終實現(xiàn)了房間數(shù)量增加了300間的效果，同時沒有在大型機電設(shè)備上額外投入一分錢，從而完全轉(zhuǎn)化為利潤。
基金改造的另一個原則是不能以犧牲客人的住宿體驗為代價。結(jié)合運營和銷售的反饋，我們在華住的標準基礎(chǔ)上做了進一步優(yōu)化。
具體措施包括調(diào)整花灑位置，使客人在使用時有更大的活動空間:取消原有電視機背板:將原有的圓桌加椅子的配置改為卡座加圓桌的方式。這些調(diào)整使整體客房空間更大，同時將原設(shè)計的1.9米大床改為2米大床，提升了客人的居住體驗，
這些細節(jié)方案不僅有效地優(yōu)化了客房布局和設(shè)施，也顯著提升了客人的滿意度和舒適感，進一步提高了酒店的競爭力和市場表現(xiàn)。
圖片來源：錦囊泛娛酒店
酒店資產(chǎn)全球視野
從全球視角來看，酒店作為一種資產(chǎn)類別，已經(jīng)是一個成熟且備受投資者認可的投資標的。然而，在中國，酒店資產(chǎn)的回報率一直不盡理想。隨著酒店資產(chǎn)管理理念的逐漸深入人心，我們有信心使中國的酒店資產(chǎn)逐步獲得機構(gòu)投資者的認可。
展望未來，相信中國的酒店資產(chǎn)有機會成為類似于長租公寓這樣的消費型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)來源。通過不斷優(yōu)化管理和提升服務(wù)，酒店資產(chǎn)能夠在市場上實現(xiàn)更高的回報率，進而成為投資者心目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
旗下是國內(nèi)******的酒店轉(zhuǎn)讓物業(yè)交易平臺，注冊用戶超50萬。平臺致力于提供國內(nèi)外酒店轉(zhuǎn)讓、酒店物業(yè)招租、酒店資產(chǎn)出售、酒店周邊產(chǎn)品與服務(wù)信息等綜合服務(wù)，平臺堅守：自由交易，不收傭金的態(tài)度，打造真實有效的酒店交易平臺，已是酒店行業(yè)必用平臺之一。
（獨立網(wǎng)站+微信小程序）
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