來源：甘圣宏 酒店風(fēng)水文化 侵刪

租賃（直營）本質(zhì)上是放大融資杠桿來發(fā)展酒店業(yè)務(wù)。

酒店業(yè)是資本密集型的。這決定了酒店公司在擴張道路上，一開始就需要考慮基于資產(chǎn)或輕資產(chǎn)擴張模式的組合。

早期，酒店公司的價值評估，通常被認(rèn)為取決于他們擁有的物業(yè)市場價格。這顯然并不符合酒店公司的行業(yè)本質(zhì)：酒店公司的核心業(yè)務(wù)是生產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，如果有更好的方式如品牌輸出、技術(shù)服務(wù)或會員平臺等來實現(xiàn)公司核心業(yè)務(wù)的規(guī)?；?，酒店公司的價值評估體系就會改寫。譬如從客房到人群，就打破了傳統(tǒng)酒店業(yè)務(wù)天花板。

從公司視角來看，租賃直營是一種非常靈活的資產(chǎn)持有模式，可以通過租賃來節(jié)約融資成本，放大物業(yè)經(jīng)營權(quán)的持有量；從酒店業(yè)上市公司的財報看，租賃直營也是提高業(yè)績的催化劑，會使上市公司的一個階段財務(wù)業(yè)績更高。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

在規(guī)模驅(qū)動的發(fā)展路徑中，租賃直營成為一個周期以來品牌連鎖發(fā)展的重要工具。在國內(nèi)經(jīng)濟型酒店和中檔酒店發(fā)展黃金周期，經(jīng)濟型連鎖酒店集團在早期，都是選擇租賃（在公司經(jīng)營下）作為擴大其經(jīng)濟型酒店業(yè)務(wù)的工具。

公司從直營酒店取得的收入，主要來源為客房收入及餐飲收入，享受全部酒店經(jīng)營收益或損失。租賃直營雖然不是重資產(chǎn)模式，但肯定也不是輕資產(chǎn)。由于租賃合同的周期一般較長，為十年到十五年甚至更久，租金總額的融資杠桿風(fēng)險始終存在。在行業(yè)上升期的時候，直營店直接享受到酒店經(jīng)營利潤的上升。直營模式是酒店公司看好未來經(jīng)濟社會繁榮發(fā)展，公司承擔(dān)社會發(fā)展的波動風(fēng)險。自2000年前后發(fā)展起來的經(jīng)濟型酒店和中檔酒店，一直享受著租金上漲、大眾旅游興起、高效率利用冗余面積的多重紅利，幾乎在任何時間點切入，都是對的。

租賃直營的核心能力是從資源的爭奪到效率的競爭。租賃直營每家酒店的效率是競爭力的關(guān)鍵問題，因為任何公司的整體盈利能力都取決于其各個項目的盈利能力。因此，鏈內(nèi)比較效率至關(guān)重要。君亭的租賃直營就一直倡導(dǎo)“單店盈利”哲學(xué)，這要求酒店公司的前端能力能形成閉環(huán)。

酒店公司依托租賃物業(yè)進行連鎖酒店管理，并承擔(dān)全部租金、人工、能耗等成本費用，直營模式占比較高的酒店集團，收入波動變化較大。譬如疫情期間，租賃業(yè)務(wù)較重的連鎖品牌，租金虧損占比就很重。我們看到在疫情期間的2022上半年，錦江酒店和華住就分別關(guān)閉了41家和12家直營租賃酒店。

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一旦進入下行趨勢，或經(jīng)營成熟、衰退期，就要全部承擔(dān)經(jīng)營不景氣帶來的拖累。尋求擴張機會的酒店公司最終將不得不決定如何擴張，確定租賃直營與管理加盟的******組合。

華住早期就選擇了價格服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的直營店模式，但隨著規(guī)模發(fā)展，加盟成為******。2005年第一家漢庭酒店在昆山開業(yè)，2007年發(fā)展到67家連鎖酒店，其中僅5家為加盟店。2012年，加盟店數(shù)量首次超過直營店，隨后，加盟店速度出現(xiàn)指數(shù)級增長，而直營店增速顯著放緩。中信證券2023年亞朵研究報告分析發(fā)現(xiàn)，亞朵在品牌創(chuàng)立之后，整體戰(zhàn)略就是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，持續(xù)利用委托管理的經(jīng)營模式進行擴張。截至2023Q1，亞朵集團已開業(yè)酒店數(shù)量968家，其中直營店僅為33家，委托管理門店935家。

長期來看，加盟店的擴張速度是決定酒店公司內(nèi)在價值的關(guān)鍵因素。加盟擴張是酒店集團逆周期成長的核心。

國內(nèi)酒店公司從直營向加盟模式轉(zhuǎn)變的過程正在加速。自2014年起，直營門店的增長勢頭明顯趨于平穩(wěn)，而各大酒店品牌則紛紛以加盟店的擴展作為主要發(fā)展策略。在加盟模式下，酒店管理公司授權(quán)加盟商使用其品牌，并提供包括開店選址、裝修設(shè)計、員工培訓(xùn)和通過中央預(yù)訂系統(tǒng)進行的客房預(yù)訂等一系列支持服務(wù)。這些服務(wù)的提供基于雙方的合同約定，酒店公司按一定比例收取品牌使用費和中央預(yù)訂系統(tǒng)的服務(wù)費用。由于酒店公司不直接承擔(dān)加盟店的日常運營成本，因此，加盟店的占比增加往往意味著酒店管理公司的凈利潤率也會隨之提高。

加盟門店占比提升有效帶動凈利率水平增長。加盟店擴張有效提升規(guī)模效應(yīng)，相對固定的費用伴隨管理加盟店數(shù)量增多提升凈利率水平。未來伴隨加盟店持續(xù)增加，酒店集團核心投資價值將從自身經(jīng)營能力和對上游地產(chǎn)、家居等供貨商的議價能力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷用松痰钠放戚敵瞿芰?，技術(shù)、會員、供應(yīng)鏈將成為核心競爭力。酒店公司掙錢的路徑變了。

從承租人的視角來看，也更喜歡租賃作為融資手段，因為它們的成本低于購買資產(chǎn)的成本?？梢杂糜邢薜馁Y本、獲得更多項目的階段所有權(quán)，從而放大投資生意，在有限的時間內(nèi)獲得資產(chǎn)控制權(quán)變得比永久獲得資產(chǎn)更具吸引力。由于更多的融資杠桿被放大，物業(yè)的租金持續(xù)上漲。核心物業(yè)的租賃價值會持續(xù)攀升，并進一步傳導(dǎo)到運營能力表現(xiàn)。因為租賃成本、投資攤銷、運營成本其實是有成本公式的，超過一定的比例就會虧損。與租金上漲并不成比例的是，客房售價持續(xù)多年并沒有顯見的上升。

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一旦進入下行趨勢，或經(jīng)營成熟、衰退期，就要全部承擔(dān)經(jīng)營不景氣帶來的拖累。尋求擴張機會的酒店公司最終將不得不決定如何擴張，確定租賃直營與管理加盟的******組合。

華住早期就選擇了價格服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的直營店模式，但隨著規(guī)模發(fā)展，加盟成為******。2005年第一家漢庭酒店在昆山開業(yè)，2007年發(fā)展到67家連鎖酒店，其中僅5家為加盟店。2012年，加盟店數(shù)量首次超過直營店，隨后，加盟店速度出現(xiàn)指數(shù)級增長，而直營店增速顯著放緩。中信證券2023年亞朵研究報告分析發(fā)現(xiàn)，亞朵在品牌創(chuàng)立之后，整體戰(zhàn)略就是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，持續(xù)利用委托管理的經(jīng)營模式進行擴張。截至2023Q1，亞朵集團已開業(yè)酒店數(shù)量968家，其中直營店僅為33家，委托管理門店935家。

長期來看，加盟店的擴張速度是決定酒店公司內(nèi)在價值的關(guān)鍵因素。加盟擴張是酒店集團逆周期成長的核心。

國內(nèi)酒店公司從直營向加盟模式轉(zhuǎn)變的過程正在加速。自2014年起，直營門店的增長勢頭明顯趨于平穩(wěn)，而各大酒店品牌則紛紛以加盟店的擴展作為主要發(fā)展策略。在加盟模式下，酒店管理公司授權(quán)加盟商使用其品牌，并提供包括開店選址、裝修設(shè)計、員工培訓(xùn)和通過中央預(yù)訂系統(tǒng)進行的客房預(yù)訂等一系列支持服務(wù)。這些服務(wù)的提供基于雙方的合同約定，酒店公司按一定比例收取品牌使用費和中央預(yù)訂系統(tǒng)的服務(wù)費用。由于酒店公司不直接承擔(dān)加盟店的日常運營成本，因此，加盟店的占比增加往往意味著酒店管理公司的凈利潤率也會隨之提高。

加盟門店占比提升有效帶動凈利率水平增長。加盟店擴張有效提升規(guī)模效應(yīng)，相對固定的費用伴隨管理加盟店數(shù)量增多提升凈利率水平。未來伴隨加盟店持續(xù)增加，酒店集團核心投資價值將從自身經(jīng)營能力和對上游地產(chǎn)、家居等供貨商的議價能力逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷用松痰钠放戚敵瞿芰?，技術(shù)、會員、供應(yīng)鏈將成為核心競爭力。酒店公司掙錢的路徑變了。

從承租人的視角來看，也更喜歡租賃作為融資手段，因為它們的成本低于購買資產(chǎn)的成本?？梢杂糜邢薜馁Y本、獲得更多項目的階段所有權(quán)，從而放大投資生意，在有限的時間內(nèi)獲得資產(chǎn)控制權(quán)變得比永久獲得資產(chǎn)更具吸引力。由于更多的融資杠桿被放大，物業(yè)的租金持續(xù)上漲。核心物業(yè)的租賃價值會持續(xù)攀升，并進一步傳導(dǎo)到運營能力表現(xiàn)。因為租賃成本、投資攤銷、運營成本其實是有成本公式的，超過一定的比例就會虧損。與租金上漲并不成比例的是，客房售價持續(xù)多年并沒有顯見的上升。

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