文章來源：酒店觀察網(wǎng) ，作者行走的涼鞋 侵刪

租一棟樓投資一家酒店或許是中國酒店業(yè)市場(chǎng)較為特殊的一種存在方式，并且這種模式成就了中國本土酒店品牌的發(fā)展與壯大。

這種商業(yè)模式跟隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而逐步漸進(jìn)，在如今的酒店市場(chǎng)環(huán)境下，租賃型項(xiàng)目已然遇到了它的天花板或者說瓶頸。

而“幾年回收投資”是這個(gè)行業(yè)投資人群體關(guān)注的核心焦點(diǎn)...

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租賃型占據(jù)了酒店業(yè)半壁江山

在租賃型酒店開始之前，國內(nèi)酒店業(yè)都是以自建的方式進(jìn)行，就連2000年前的錦江之星都是采用自建方式，當(dāng)然是集團(tuán)內(nèi)部的一種關(guān)系整合。從2001年開始，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念正式走進(jìn)市場(chǎng)，當(dāng)然大規(guī)模建設(shè)時(shí)期及成熟期或者說商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；约敖M團(tuán)式集群化發(fā)展還要在2004年之后，讓各種業(yè)態(tài)開始與地產(chǎn)打上烙印。這個(gè)時(shí)期也是中國經(jīng)濟(jì)型酒店快速起步的時(shí)期。經(jīng)濟(jì)型酒店的租賃行為也讓酒店業(yè)開始了新的發(fā)展模型和局面。

所以從一開始，租賃酒店就占據(jù)了中國酒店業(yè)的半壁江山，國內(nèi)品牌大部分門店都是租賃型物業(yè)。從而也形成了一個(gè)非常龐大的酒店投資人群體，因酒店這種產(chǎn)業(yè)收益相對(duì)穩(wěn)定，投資周期較長(zhǎng)，成為一些人跨界進(jìn)場(chǎng)做投資的******。

所以，酒店這種租賃業(yè)態(tài)其實(shí)是我們生活業(yè)態(tài)的一種，國內(nèi)大部分商業(yè)業(yè)態(tài)都是租賃經(jīng)營，小到便利店、藥店、餐飲，大到商場(chǎng)、酒店。租賃商業(yè)組成了中國整個(gè)商業(yè)版圖。租賃這種模式門檻低，資金占比小，成本分?jǐn)偟轿磥碜赓U期內(nèi)，所以在一定程度上會(huì)持續(xù)存在下去。

我很早之前闡述一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國本土酒店投資主流從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向中檔型，一方面是消費(fèi)市場(chǎng)的需求，另一個(gè)核心原因就是租賃和人工成本的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)型酒店的房?jī)r(jià)支撐不了持續(xù)增長(zhǎng)的租金成本，所以酒店投資開始尋求更好的產(chǎn)品，酒店才會(huì)有更高的溢價(jià)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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從“三年回本”到“五年回本”的蛻變

在經(jīng)濟(jì)型酒店品牌出世之際，租賃財(cái)務(wù)模型的建立是本土酒店發(fā)展的初始階段，低門檻的加盟準(zhǔn)入讓越來越多的人通過租賃方式進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域。舉例，早期的七天連鎖酒店，幾十個(gè)房間一千多平方起就能做酒店，只要有個(gè)電梯就能到樓層布置一個(gè)滿足功能的接待大堂，投資三五百萬就能擁有一家酒店，早期的門檻甚至低于兩百萬一家店。

低廉的租賃成本及旺盛的入住需求，促使這些早期經(jīng)濟(jì)型酒店回收成本快，一般在兩年到三年之間就能回本，快的甚至一年半就能收回投資成本，這在當(dāng)時(shí)的投資市場(chǎng)驚人的回報(bào)率促使品牌滾雪球式的發(fā)展壯大。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩千年的第一個(gè)十年增加了一萬多家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，而大部分為租賃型酒店投資，而拋開連鎖體系，租賃酒店項(xiàng)目在十年間增加了十萬家左右的體量，所以在一定程度上，租賃項(xiàng)目的發(fā)展為國內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展起到一定推波助瀾的作用。

而早期的“三年回本”到現(xiàn)在的“五年回本”都變的岌岌可危。

很多酒店投資人感慨：“現(xiàn)在五年回本都是好項(xiàng)目”。

其實(shí)五年回本也是租賃型酒店常規(guī)投資的上線，對(duì)于一個(gè)十年租期的酒店，五年回本就代表了該項(xiàng)目的投資回報(bào)率可以保持在10%左右，而超過了就開始逐步下降，其本質(zhì)還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步變化，房地產(chǎn)發(fā)展的泡沫及大量投資人進(jìn)入造成整體行業(yè)的不規(guī)則變化。一方面房地產(chǎn)發(fā)展的租售比例失衡，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲導(dǎo)致商業(yè)房產(chǎn)租金水漲船高。另一方面投資人大量涌入造成租賃標(biāo)的供需失衡，租金持續(xù)高企，而國內(nèi)的酒店房?jī)r(jià)卻在十年間未曾增長(zhǎng)，而人員工資成本增長(zhǎng)了五倍以上。

是成本倒逼連鎖酒店業(yè)走上中檔酒店市場(chǎng)及更高的定位！

成本效應(yīng)就是一個(gè)連鎖反應(yīng)，給租賃酒店市場(chǎng)非常沉重的一擊，無數(shù)投資人從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)戰(zhàn)中檔酒店，再向中高端酒店市場(chǎng)進(jìn)軍，但大多數(shù)投資人都有一種感覺，就是無論現(xiàn)在如何轉(zhuǎn)型，好像都不好掙錢了。這是租賃市場(chǎng)發(fā)展到一定的程度，總有他的瓶頸期。

這些年，依靠租賃酒店物業(yè)誰掙到錢了？其實(shí)還是早期入場(chǎng)的投資人，依靠時(shí)間差和租金差掙到了錢，掙錢的還是少部分，大部分人在升級(jí)的怪圈中做了接盤俠，如同如今的房地產(chǎn)一樣，很多人買了房子，房子升值覺得自己掙到了錢，其實(shí)只要沒套現(xiàn)，都是受傷者。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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租賃模式的天花板是中檔酒店

目前市場(chǎng)上一些中高端品牌也在走租賃模型，但這面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，酒店等級(jí)越高，投資越大，酒店體量越大，租金壓力也就越大，是不是對(duì)應(yīng)的收益就越大。這個(gè)結(jié)論不是絕對(duì)的，中高端酒店的本身定位其實(shí)是偏高星級(jí)酒店，只是在功能配套上做了減法。這類酒店無法做到像經(jīng)濟(jì)型和中檔酒店這種高入住率及模塊化的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可變因素較多。

在目前酒店投資主體上已經(jīng)發(fā)生了一些改變，以老酒店持有者或存量物業(yè)持有者為多，而拿新樓投資酒店的逐步減少，這是城市化結(jié)束后，城市新物業(yè)也在減少。

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租賃時(shí)代的黃金周期結(jié)束了

租賃時(shí)代的結(jié)束，如同大部分小商品店一樣，在銷售模式轉(zhuǎn)為線上之后，大量線下實(shí)體門店倒閉。酒店業(yè)在經(jīng)過了二十年發(fā)展，單純的租賃模式變的岌岌可危，租賃模式將巨大的租賃成本轉(zhuǎn)嫁到酒店經(jīng)營成本之上，導(dǎo)致大部分的酒店財(cái)務(wù)測(cè)算模型出現(xiàn)問題，無法實(shí)現(xiàn)理想的回報(bào)周期。

很多酒店投資人一方面需要測(cè)算租金在內(nèi)的運(yùn)營成本總和，還要測(cè)算前期裝修成本的回報(bào)年限，想三到五年回收投資成本，這種國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店投資模式下來的產(chǎn)物如今依舊深刻影響著國內(nèi)酒店租賃酒店投資市場(chǎng)，當(dāng)物業(yè)成本越來越高，酒店單房造價(jià)越來越高，人力成本也越來越高，在這種情況下，房?jī)r(jià)沒有顯著提升，勢(shì)必造成這種模式逐步失敗，酒店投資失去了最初的投資信心。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對(duì)于吃住行影響不是很大，反而是加大了這個(gè)板塊的便捷程度，所以酒店這個(gè)業(yè)態(tài)的存在及發(fā)展依然會(huì)經(jīng)久不息。只是行業(yè)開始變革，租賃時(shí)代的調(diào)整對(duì)于酒店集團(tuán)也是一個(gè)考驗(yàn)，在國內(nèi)酒店集團(tuán)里，大部分的門店都是靠租賃酒店加盟發(fā)展，如今租賃時(shí)代的停滯一方面會(huì)帶動(dòng)酒店集團(tuán)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，另一方面加快集團(tuán)間的競(jìng)爭(zhēng)。

在存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，投資人往往更看重酒店的投資成效比，低級(jí)的成效比品牌將在未來逐步被淘汰。所以我們說，成本是壓垮每一個(gè)實(shí)體門店的最后一支稻草，酒店租賃市場(chǎng)在高租金的壓力下，逐步失去了盈利能力，轉(zhuǎn)而尋求科學(xué)的解決方案。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

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酒店品牌要做資產(chǎn)運(yùn)營商

所以我們需要對(duì)酒店項(xiàng)目投資需要有科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)，對(duì)成本做科學(xué)的核算，對(duì)營收做系統(tǒng)的預(yù)測(cè)。才能科學(xué)可行的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位，匹配品牌，進(jìn)行投資。

未來租賃市場(chǎng)一方面會(huì)保留優(yōu)質(zhì)的租賃項(xiàng)目，其他無法支撐的將逐步進(jìn)入下沉通道。而酒店的主流方向是資產(chǎn)的布局，酒店資產(chǎn)管理模式的探索是新的方向，這種模式在國際品牌中一直占據(jù)的領(lǐng)導(dǎo)地位。

為何加盟國際品牌酒店的加盟商從來不計(jì)算幾年能回收裝修成本，因?yàn)闊o法計(jì)算，可能永遠(yuǎn)無法回收，這是國內(nèi)地產(chǎn)酒店出了問題。

中國的高端酒店回報(bào)率平均在2%左右徘徊，遠(yuǎn)低于國外市場(chǎng)，沒有在酒店背后資產(chǎn)的屬性上去衍生，這是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，也是急需要解決的痛點(diǎn)。

國內(nèi)的品牌需要向這個(gè)方向去轉(zhuǎn)，做資產(chǎn)運(yùn)營商，做資產(chǎn)的合理管理者和受益者，這對(duì)國內(nèi)品牌來說需要時(shí)間沉淀，扎扎實(shí)實(shí)做好品牌，未來就有機(jī)會(huì)！

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