來源：SOSO 次方點評 侵刪

目前的社會經(jīng)濟條件為度假酒店創(chuàng)造了值得投資的商業(yè)環(huán)境，未來或?qū)⒊蔀榫坡冒鍓K一個重要的增長點。

據(jù)浩華發(fā)布的《2023年中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告》顯示，2023年，目的地市場的簽約項目迅速回暖，旺盛的旅游度假需求也日漸成為拉動酒店行業(yè)業(yè)績增長的主要動力。國內(nèi)酒店市場，正在經(jīng)歷新的一輪風(fēng)起云涌，度假酒店作為其中的重要一環(huán)，也迎來了新的時代。

基于這樣的大背景，對于酒店投資人而言，度假產(chǎn)品是否是一個好的投資標(biāo)的，投資度假酒店又有哪些重要衡量標(biāo)尺？

01

旅游市場復(fù)蘇，

國內(nèi)度假酒店迎新周期

近年來，我國觀光游覽為目的的旅游比重正在降低，以休閑度假為目的的旅游比重逐漸提升。據(jù)國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，2010-2017年，以休閑度假為目的城鎮(zhèn)居民比重由25%提高至30.1%，提高了5.1個百分點。在出游類型排名上，據(jù)統(tǒng)計，2023年“休閑度假”位居在線旅游用戶旅行類型TOP1，用戶對酒店的需求已不僅僅是歇腳過夜的地方，更多是目的地式度假空間。

隨著以“休閑度假”為目的的出游類型與日俱增，度假酒店作為休閑度假產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，也愈發(fā)受到消費者及酒店投資人的關(guān)注。

那么何為度假酒店呢？

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國度假酒店行業(yè)現(xiàn)狀深度研究與投資前景分析報告（2024-2031年）》顯示，度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。相比商務(wù)酒店，度假酒店普遍配備了完善的客房設(shè)施，在設(shè)計上往往會與當(dāng)?shù)仫L(fēng)景特色相結(jié)合，注重對客戶的服務(wù)體驗。

度假酒店可以細分為目的地度假酒店、康養(yǎng)類度假酒店、城市度假酒店以及主題度假酒店。

從數(shù)據(jù)端來看，根據(jù)攜程發(fā)布的《2022年中國度假酒店行業(yè)分析報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月，全國度假酒店總數(shù)在1萬家以內(nèi)(不包括港澳臺)。其中，目的地度假酒店占絕對主流，而依托于溫泉療養(yǎng)資源及康業(yè)服務(wù)的康養(yǎng)類度假酒店位居第二；疫情以來，城市度假酒店勢頭正猛，發(fā)展較快；而主題度假酒店在我國仍處于探索發(fā)展階段。

從投資端來看，隨著2023年“報復(fù)性”出游需求的基本釋放，市場開始步入至一個更為平穩(wěn)的周期。酒旅市場消費基本面尚可，但就酒店投資而言，應(yīng)保持理性預(yù)期。雖然未來酒店投資將會收緊，而從酒店消費市場端來看，各種數(shù)據(jù)報告顯示，度假市場機會較多。但與此同時，與一般的商務(wù)酒店不同，度假酒店更考驗其產(chǎn)品力、運營力，投資人應(yīng)該報以更理性的態(tài)度去投資。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

02

新趨勢下，

度假酒店成酒店集團擴展的重點板塊

隨著當(dāng)下各類休閑度假業(yè)態(tài)全面開花，休閑度假市場的競爭格局也在發(fā)生變化，例如民宿產(chǎn)業(yè)進入品質(zhì)提升階段、開始邁向高端化。這兩年來，各大酒旅集團為了迎合度假產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新趨勢，也動作不斷，開始大舉進軍并相繼布局度假市場。

錦江在度假酒店市場已布局多年，錦江酒店（中國區(qū)）去年底更成立了獨立的度假公寓事業(yè)部。在7月17日剛落下帷幕的伙伴成功大會上，酒旅融合大IP—“跟著錦江游中國”全新亮相，現(xiàn)場首發(fā)了海南島環(huán)線等產(chǎn)品，并預(yù)告了云南、新疆、川藏等新線路——該系列產(chǎn)品以路線串聯(lián)“酒店+”。

除了錦江酒店（中國區(qū)）成立度假公寓事業(yè)部外，近兩年，也有越來越多國內(nèi)頭部連鎖酒店集團以各種形式入局。

其中認(rèn)知度最高的莫過于華住集團旗下的花間堂?！罢Q生”已15周年的花間堂，在2018年進入華住體系后，就開始推進全服務(wù)高端度假品牌和產(chǎn)品落地。值得一提的是，官方數(shù)據(jù)顯示，目前花間堂和花間堂精選度假系列共有近180家門店，布局涵蓋國內(nèi)外超過100個城市與旅游目的地，已經(jīng)是******************的度假品牌。

說起度假酒店，就不得不提德朧集團，德朧旗下?lián)碛蟹酵?、觀堂、芳草地等知名度假酒店品牌。其中門店數(shù)量最多的觀堂，誕生于2011年，全面煥新于2022年。

2022年9月底，亞朵新品牌薩和酒店首店在上海開業(yè)，定位于都市度假酒店的薩和，旨在打造讓賓客回歸內(nèi)心的城市綠洲。作為亞朵旗下的首個度假酒店品牌，薩和酒店被視作亞朵在高端度假線發(fā)力的體現(xiàn)。

除了這幾家國內(nèi)頭部連鎖酒店集團之外，君亭酒店旗下的君瀾品牌，作為國內(nèi)度假酒店市場占有率的領(lǐng)先品牌，也在持續(xù)加碼，目前君瀾酒店足跡已遍布全國23個省市，有約100家酒店正在籌備開業(yè)。自2024年第一季度起，已有近20家酒店進入開業(yè)前的準(zhǔn)備階段。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

是生意還是情懷，

度假酒店值得投資嗎？

從各種數(shù)據(jù)可見，當(dāng)下以休閑度假為目的的旅游比重逐漸提升，那么未來的酒店業(yè)是否會伴隨產(chǎn)業(yè)消費升級而轉(zhuǎn)向休閑度假？酒店投資人是否應(yīng)該專注于度假酒店，亦或是堅持開發(fā)商務(wù)酒店？度假酒店是否真正適合投資？

日前，次方點評采訪了幾位有過度假酒店投資經(jīng)驗的投資人，聽聽他們的生意經(jīng)。

華東投資人張總：

加盟專業(yè)的度假酒店品牌是盈利的關(guān)鍵

華東投資人張總因物流倉儲行業(yè)不景氣，經(jīng)朋友介紹于2017年下場投資酒店。

在甄選品牌時，在張總老家華東地區(qū)某城市，正好有一處海邊的別墅度假酒店物業(yè)需要轉(zhuǎn)讓，他看好該物業(yè)的地理位置，加上自己的資源優(yōu)勢，綜合考慮下，選擇加盟以服務(wù)著稱的中高端連鎖酒店品牌。

開業(yè)后，酒店的RevPAR穩(wěn)定在500元+，節(jié)假日房價可以溢價到1500-2000元。因酒店擁有獨立泳池、園林景觀和高端公區(qū)，客房分屬棟獨立別墅，因此人房比達到近0.5，單房運營成本在220元（不含租金）。

在疫情期間，酒店經(jīng)營狀況不太穩(wěn)定，加上品牌方派來的歷任店長對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r不了解，能力一般，因此入住率忽高忽低。

2023年后，市場復(fù)蘇+酒店經(jīng)營團隊穩(wěn)定性高，酒店經(jīng)營進入了穩(wěn)定期。

張總認(rèn)為，對于新手投資人而言，度假酒店無論是在項目籌建還是門店經(jīng)營方面都有高于商務(wù)酒店的門檻，需謹(jǐn)慎投資，尤其是像他這樣，加盟主打商務(wù)客戶的酒店品牌，這樣的品牌在度假酒店運營上缺乏經(jīng)驗，一旦大環(huán)境有所變化，門店經(jīng)營岌岌可危。

西南投資人謝總：

做IP，產(chǎn)出新內(nèi)容，打造可持續(xù)發(fā)展的度假酒店

西南投資人謝總是建筑師出身，多年來在建筑設(shè)計和地產(chǎn)領(lǐng)域都頗有建樹。

2017年，他做了一個出乎大家意料的舉動，在成都龍泉山投資建一家森林度假酒店，即現(xiàn)在的釋玥森林酒店。龍泉山擁有頂級的生態(tài)資源，歷史悠久、人文厚重、風(fēng)光旖旎，旅游資源豐富，并且是離成都中心市區(qū)最近的一座山體，區(qū)位優(yōu)勢+生態(tài)資源，利好民宿酒店等文旅產(chǎn)業(yè)。

這家酒店，是從謝總拿下龍泉后山約100多畝的地開始的，從頭做起，包括投測、規(guī)劃、設(shè)計、建物業(yè)、造景等，總共用時3年，打造了23個房間，分別為18間私人湯池客房和6套家庭湯池復(fù)式客房，每個房間都有著自身的個性和語言，并非千篇一律的統(tǒng)一設(shè)計。除了主體客房之外，還分布著小酒館、瑜伽館、茶室、餐廳，以及數(shù)個觀景平臺，并以小徑相連。

目前來看，酒店的單房售價在3000+元到10000+元不等。談及酒店的業(yè)績，謝總說，“要做時間的朋友，度假酒店的價值不在于迅速收回成本，好的度假酒店每天都是在增值的，投資人需要更有遠見的看待項目，就釋玥森林酒店而言，其實是一個很好的資產(chǎn)包，投資模型和投資邏輯不能按照傳統(tǒng)酒店來算，其一，它是一個資產(chǎn)；其二，酒店目所能及之處，包括物業(yè)、植被等，未來都是有升值空間的，是可持續(xù)發(fā)展的?！?/p>

謝總表示，投資數(shù)家酒店后，他發(fā)現(xiàn)國內(nèi)最難做的是度假酒店。城市酒店是功能性需求，而度假酒店解決是心理上的需求，是身心靈的問題。因此，對于度假酒店而言，第一要事是做好自己的IP，不斷產(chǎn)出新的內(nèi)容。尤其是一些高奢酒店，需要給到高凈值消費者超出期待的產(chǎn)品與服務(wù)。

華東投資人宋總：

融合當(dāng)?shù)匚幕?，滿足客人差異化需求

華東投資人宋總自2017年進入酒店行業(yè)，起初投資的均為經(jīng)濟型酒店。機緣巧合之下，在臺兒莊古城尋覓到一處古色古香的酒店物業(yè)，宋總自小于古城里長大，古城對其而言，有不少兒時的記憶與情懷?？吹竭@處物業(yè)后，他覺得投資一家景區(qū)度假酒店，能夠滿足自己的情懷，也能擴展自己酒店投資的類型，因此就加盟了華住集團旗下的花間堂品牌。

臺兒莊古城景區(qū)里大部分的酒店，裝修中規(guī)中矩，以中式、古風(fēng)為主，但花間堂酒店分為兩期建設(shè)，除了中式傳統(tǒng)古風(fēng)以外，還有田園風(fēng)與民國風(fēng)客房，呈現(xiàn)效果在古城酒店中居前列。

這家花間堂酒店共有43間客房，每間客房都獨具特色，調(diào)性十足，滿足了他的情懷。除了滿足客人的住店需求以外，酒店也會融合當(dāng)?shù)匚幕厣?，安排客人進行體驗活動（例如烙煎餅、桃花扇、涂鴉、猜燈謎、沙龍等），既滿足了客人的差異化需求又增加了酒店的收入。

宋總表示，景區(qū)度假酒店與經(jīng)濟型酒店相比，本質(zhì)差別不大，主要就是裝修的成本更偏向中高端，但隨著近幾年度假市場的逐漸興起，景區(qū)度假酒店未來在市場里受寵程度會比較高，還是有一定的投資前景。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

04

寫在最后

結(jié)合各大酒店集團旗下度假產(chǎn)品的發(fā)展趨勢和脈絡(luò)，以及總結(jié)投資人對于度假酒店的經(jīng)營之道，次方點評認(rèn)為，目前的社會經(jīng)濟條件為度假酒店創(chuàng)造了值得投資的商業(yè)環(huán)境，未來或?qū)⒊蔀榫坡冒鍓K一個重要的增長點。

但當(dāng)前我國旅游度假產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的前期，呈現(xiàn)出以下幾大特點：其一，需求基礎(chǔ)不斷夯實，供給配套相對滯后；其二，產(chǎn)品業(yè)態(tài)創(chuàng)新活躍，系統(tǒng)謀劃還需加強；其三，發(fā)展路徑日益清晰，產(chǎn)業(yè)體系有待完善；其四，產(chǎn)業(yè)政策助力發(fā)展，統(tǒng)籌推進仍有空間。

在這種現(xiàn)狀下，對于酒店投資人而言，如何走出一條不尋常的開發(fā)之路至關(guān)重要。如果只是一味的跟風(fēng)，卻不花心思在產(chǎn)品打造及后期經(jīng)營管理上，那這條追求利潤回報的道路就注定漸行漸遠。

總結(jié)國內(nèi)度假酒店發(fā)展和典型企業(yè)營收增長密碼，成功的度假酒店有以下幾個共性方法論：

首先，在度假酒店產(chǎn)品中融入更豐富的綜合業(yè)態(tài)。隨著深度游需求的逐漸增強，僅靠單一的居住業(yè)態(tài)已無法滿足消費者需求，“酒店即目的地”才是度假酒店的新風(fēng)潮。住宿收入肯定是酒店穩(wěn)定的利潤來源，除此之外，酒店也可以通過餐飲服務(wù)創(chuàng)新、會議及宴會、休閑娛樂、旅游服務(wù)等增值服務(wù)，打造多元化的盈利途徑。

其次，提供更個性化的體驗服務(wù)。度假酒店不僅僅體驗在功能上，更要讓顧客在入住的同時獲得個性化和獨特的體驗，這樣也能在運營中產(chǎn)生更具競爭力的溢價。比如根據(jù)客戶需求，開發(fā)各類增值服務(wù)項目，如SPA、按摩、養(yǎng)生等，以提高附加服務(wù)收入。同時，酒店還可以引入新型增值服務(wù)，如智能客房、VR體驗等。

再次，融入“在地”文化和突出本土特色。酒店本地化主要體現(xiàn)在酒店形象、酒店服務(wù)的本地化融入等。酒店形象方面，通過設(shè)計體現(xiàn)當(dāng)?shù)亟ㄖ厣?；酒店服?wù)方面，可以在餐食中添加本地化飲食、舉行有在地特色的歡迎儀式等。

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