來(lái)源：Zoey 次方點(diǎn)評(píng) 侵刪

在運(yùn)營(yíng)成本上升和客源不足的雙重壓力下，部分業(yè)主可能會(huì)選擇將酒店以低于市場(chǎng)平均水平的價(jià)格轉(zhuǎn)讓來(lái)快速回本。盡管這看起來(lái)令人心動(dòng)，但投資者們需謹(jǐn)慎評(píng)估：這是否是個(gè)值得抄底的時(shí)機(jī)，被轉(zhuǎn)讓的酒店又是否有坑？

《2024年中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，盡管2023年的酒店業(yè)在疫情管控放寬后出現(xiàn)了顯著的反彈，但到了2024年1-4月，中國(guó)的酒店入住率較2023年同期下降了14%。而2024年中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也顯示，中國(guó)內(nèi)地酒店的各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)了下降，其中RevPAR同比下降了3%，ADR同比下降了2%，OCC同比下降了1%。

同時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)成本也在不斷上升。在外部和內(nèi)部的雙重壓力下，部分酒店難以為繼，不得不考慮轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，酒店轉(zhuǎn)讓往往也伴隨著機(jī)會(huì)——資產(chǎn)的重新配置為有洞察力和資金的投資者提供了進(jìn)入和擴(kuò)展酒店業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，而在市場(chǎng)低迷時(shí)期，更有可能出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。那么投資者在承接轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)，該如何謹(jǐn)慎評(píng)估？面對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓的誘惑時(shí)，又該如何避坑？

01

酒店轉(zhuǎn)讓的幾種情況

除了經(jīng)營(yíng)收入不理想之外，促使投資人轉(zhuǎn)讓酒店的也有著多種其他因素，在此簡(jiǎn)單歸納了幾種情況：

1.物業(yè)租金過(guò)高，難以為繼。

物業(yè)起始租金過(guò)高，后續(xù)遞增的成本也很高昂，經(jīng)營(yíng)幾年后的物業(yè)成本如滾雪球一般越滾越多。當(dāng)酒店的經(jīng)營(yíng)收入無(wú)法覆蓋成本，尤其是在同時(shí)面臨入住率下滑，客房售價(jià)上漲疲軟等不利因素時(shí)，投資人就可能會(huì)考慮將酒店轉(zhuǎn)讓，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2.酒店運(yùn)營(yíng)和投資策略問(wèn)題

①市場(chǎng)定位問(wèn)題

酒店的類型和檔次應(yīng)與其所在地的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求相匹配。比如說(shuō)，在一個(gè)消費(fèi)能力有限的城市，投資了一家中高端/高端酒店，但客源有限，造成市場(chǎng)需求與酒店供給錯(cuò)位，ADR和RevPar做不高，難以覆蓋高昂的運(yùn)營(yíng)成本，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)虧損。

②投資人策略調(diào)整

市場(chǎng)趨勢(shì)和消費(fèi)者需求在不斷變化，而酒店的設(shè)施也會(huì)老化，需要進(jìn)行翻新改造。而面臨這一需求時(shí)，部分投資者會(huì)重新評(píng)估，在綜合考量市場(chǎng)狀況和個(gè)人投資策略后，選擇轉(zhuǎn)變資產(chǎn)配置，進(jìn)而選擇出售酒店資產(chǎn)。

③投資人自身資金不足

對(duì)于老舊酒店，一些投資人直言“要么改造，要么等死”。但是，改造就需要成本。一些投資人手頭流動(dòng)資金有限，考慮到當(dāng)下酒店投資回報(bào)周期整體拉長(zhǎng)，所以不愿再將資金投入酒店，故而選擇直接將酒店物業(yè)轉(zhuǎn)讓。

3.高端、豪華酒店背后的開(kāi)發(fā)主體破產(chǎn)

近兩年，諸多高端奢華酒店資產(chǎn)被房地產(chǎn)企業(yè)甩手出售。這可能是因?yàn)榇祟惥频曩Y產(chǎn)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)或無(wú)法用租金和營(yíng)業(yè)額收入覆蓋拿地和建安成本，同時(shí)還要背負(fù)高額的有息負(fù)債。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

02

低于市場(chǎng)價(jià)的酒店轉(zhuǎn)讓

如何避坑？

面對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)的酒店轉(zhuǎn)讓信息，酒店投資人該如何評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，從而把握機(jī)會(huì)？對(duì)此，次方點(diǎn)評(píng)也從以下角度做了分析，希望能為投資人們提供一些有價(jià)值的思考與啟發(fā)。

一般來(lái)說(shuō)，酒店低價(jià)轉(zhuǎn)讓可能存在兩種情況：

情況一：

外部因素+內(nèi)部運(yùn)營(yíng)能力不足，現(xiàn)金流緊張

疫情的沖擊和經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境市場(chǎng)，導(dǎo)致了酒店業(yè)務(wù)的急劇下滑。數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來(lái)，單體酒店，即非連鎖酒店的數(shù)量開(kāi)始下滑。僅2020年就減少了至少246萬(wàn)間客房。同時(shí)，部分酒店業(yè)主沒(méi)有及時(shí)關(guān)注到一些酒店運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，也導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)收益欠佳或是經(jīng)營(yíng)起來(lái)比較吃力。在這種情況下，低價(jià)出售以快速回本，成為業(yè)主為了生存而不得不采取的措施。

避坑建議一：

如果轉(zhuǎn)讓確實(shí)是由于業(yè)主資金周轉(zhuǎn)或運(yùn)營(yíng)能力有限，這種情況去接手還值得考慮。但同時(shí)也要做好對(duì)區(qū)域情況的勘測(cè)，測(cè)算下原先酒店的經(jīng)營(yíng)情況，確定項(xiàng)目回報(bào)周期，再進(jìn)行資金的投入。

情況二：

物業(yè)條件不好，或有潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等

除了物業(yè)本身高昂的租金成本外，部分的酒店物業(yè)的條件不夠好，例如暗房多、隱蔽工程隱患、配套條件差、設(shè)施老化等，翻新和改造成本很高；更有些酒店可能隱藏著債務(wù)糾紛等隱患，隱瞞信息轉(zhuǎn)嫁危機(jī)到投資人身上，使得投資者陷入無(wú)休止的填坑、糾錯(cuò)、補(bǔ)救的循環(huán)中。

避坑建議二：

天上沒(méi)有掉餡餅的好事，低租金低轉(zhuǎn)讓費(fèi)的背后大概率會(huì)有坑，面對(duì)那些看似誘人的“低價(jià)”機(jī)會(huì)時(shí)，投資者應(yīng)理性決策，務(wù)必進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，深入了解背后的所有信息。在確保成本可控的同時(shí)，尤其要警惕可能伴隨的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免因小失大。

總體來(lái)看，目前的酒店轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模龐大，存在著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但就像沙里淘金，低價(jià)且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目畢竟還是不多的。投資人們要做好全面的評(píng)估，畢竟資產(chǎn)交易只是開(kāi)啟項(xiàng)目的第一步，更為關(guān)鍵的是要能夠迅速識(shí)別項(xiàng)目的潛在價(jià)值，并采取措施來(lái)有效盤活酒店。

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03

評(píng)估價(jià)值

有效盤活酒店

接手二手轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)，需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以計(jì)算成本、回報(bào)周期和資金投入，從而實(shí)現(xiàn)更好的收益。

1.物業(yè)殘余價(jià)值

要考慮起始租金成本以及增幅，管理費(fèi)、物業(yè)實(shí)際使用率等因素，其中租金水平的高低直接關(guān)系到接手酒店后的盈利潛力。例如深圳關(guān)外某轉(zhuǎn)讓的酒店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)不高，所有看過(guò)的投資人均表示轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以接受，但月租金高達(dá)20+萬(wàn)，且三年后還有遞增，沒(méi)人敢接。

此外，物業(yè)租期是也是需要重點(diǎn)考慮的因素，如果租期剩余時(shí)間不長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)酒店回本就會(huì)比較難；如果酒店物業(yè)剩余租期較長(zhǎng)，如5年以上，可以根據(jù)市場(chǎng)需求考慮進(jìn)行翻修，以提升酒店價(jià)值。

2.物業(yè)殘余價(jià)值

接手存量二手酒店后，緊隨其后的便是通過(guò)改造來(lái)盤活酒店，需要基于酒店的運(yùn)營(yíng)狀況和現(xiàn)有的裝修條件，來(lái)進(jìn)行細(xì)致的評(píng)估和實(shí)際的成本測(cè)算。

案例①

接手配套齊全酒店

加盟品牌升級(jí)改造

有位來(lái)自專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的投資人，在一線城市接手了經(jīng)營(yíng)了十幾年的老酒店，經(jīng)過(guò)調(diào)研后，決定加盟做中高端品牌酒店。先前的酒店經(jīng)營(yíng)時(shí)間較久，酒店共有300多間客房且包含餐飲、會(huì)議室等比較齊全的配套設(shè)施，但經(jīng)營(yíng)情況不是特別好。

投資人根據(jù)調(diào)研情況，在酒店現(xiàn)有裝修已基本滿足客戶需求的前提下，翻新了部分客房裝修；保留了核心配套，部分配套還給了物業(yè)，既維持了酒店的功能性，又有效降低了運(yùn)營(yíng)成本。

同時(shí)借助酒店集團(tuán)強(qiáng)大的供應(yīng)鏈和工程建設(shè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，引入高品質(zhì)的材料和設(shè)備，節(jié)約酒店籌建成本。最終改造的單間造價(jià)大約13萬(wàn)元，總裝修投入3000多萬(wàn)，如果以2023年的收益參考，投資回報(bào)周期大約在5年左右。

案例②

精準(zhǔn)分析以釋放物業(yè)潛力

調(diào)整策略后成功盤活酒店

另一位資深酒店投資人初入酒店投資領(lǐng)域時(shí)，便在酒店轉(zhuǎn)讓上踩了個(gè)小小的坑，在高位盤了一個(gè)單體酒店項(xiàng)目，較為高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)拉長(zhǎng)了回本周期，同時(shí)68個(gè)房間有47間暗房，物業(yè)條件欠佳。

盡管暗房多，但原有的公區(qū)和房間面積在同類經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品中面積算是大的，基本都在25-35平左右，為后續(xù)改造提供了充裕的空間。

于是在接手之后，投資人馬上根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)、商圈客源、產(chǎn)品特性，對(duì)原有的暗房都進(jìn)行了微調(diào)，原有的圓床全部去掉，換成了常規(guī)大床；暗房部分增加了浴缸、投影等相關(guān)設(shè)施，原來(lái)的滯銷房型一躍升為熱銷房型，并有效提升了這部分房型的溢價(jià)。

同時(shí)在經(jīng)營(yíng)上，也調(diào)整了原有的渠道策略，并通過(guò)客源結(jié)構(gòu)優(yōu)化、完善酒店基礎(chǔ)信息、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升等一系列動(dòng)作，有效盤活了酒店。從接盤時(shí)50%的入住率直接提升到98%的入住率，營(yíng)收也提升了30%。

3.證件價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

證件是否齊全：《特種行業(yè)許可證》、《消防合格證》是重要的兩個(gè)證件，也是酒店是否合法經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)。老酒店的消防證件不齊，即使接手后再次裝修也可能無(wú)法通過(guò)消防審核，風(fēng)險(xiǎn)很大。更有可能的就是因?yàn)橄啦缓细癫辉试S經(jīng)營(yíng)才轉(zhuǎn)讓，接手過(guò)來(lái)就砸在手里。

債務(wù)、財(cái)稅問(wèn)題：之前就有位小白投資人，本來(lái)是期望通過(guò)接手酒店來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的盈利，但沒(méi)有做好前期的調(diào)研，接手之后才發(fā)現(xiàn)酒店方有許多債務(wù)糾紛，不得不額外支出了幾筆錢款，增加了財(cái)務(wù)成本不說(shuō)，還耗費(fèi)了大量時(shí)間和精力。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

04

總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和旅游業(yè)增長(zhǎng)，新的酒店項(xiàng)目將不斷涌現(xiàn)，為投資者提供更多的投資選擇。酒店業(yè)整體的發(fā)展勢(shì)頭仍然向好，轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也十分活躍。經(jīng)歷了疫情幾年的低谷期后，未來(lái)的兩到三年可能是酒店抄底的好機(jī)會(huì)。

不過(guò)需要注意的是，有機(jī)遇也就意味著有挑戰(zhàn)，在下場(chǎng)抄底之前，投資人需要進(jìn)行全面的調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，通過(guò)深入分析酒店的經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)定位、財(cái)務(wù)狀況以及法律合規(guī)性，判斷投資的可行性和潛在回報(bào)，從而做出明智的決策。面對(duì)“天上掉餡餅”的低價(jià)轉(zhuǎn)租，次方點(diǎn)評(píng)也建議，要擦亮眼、理性評(píng)估，找到真正有價(jià)值的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以確保投資的回報(bào)。

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