來源：原創(chuàng) 澎潤(rùn)咨詢團(tuán)隊(duì) 澎潤(rùn)酒店資產(chǎn)管理 侵刪

酒店設(shè)施是酒店重要的資產(chǎn)，也是酒店運(yùn)營(yíng)的根本。酒店設(shè)施在酒店的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，為客人提供直接體驗(yàn)的產(chǎn)品與服務(wù)，如房間內(nèi)的床品、盥洗設(shè)施，公共區(qū)域的沙發(fā)、電梯，以及健身器材、娛樂設(shè)備等。同時(shí)，設(shè)施也間接影響客人的感官體驗(yàn)，如空調(diào)溫度、設(shè)備噪音和房間氣味。

酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)設(shè)施現(xiàn)狀評(píng)估，并不意味著酒店的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問題，也可以是酒店對(duì)于未來潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的提前把控，或是希望對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的提質(zhì)增效。這包括對(duì)老舊酒店的設(shè)施進(jìn)行更新，以提高運(yùn)營(yíng)效率和收益，以及對(duì)市場(chǎng)變化做出響應(yīng)，根據(jù)客群需求和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)酒店設(shè)施進(jìn)行改造或優(yōu)化。

為達(dá)到酒店想要實(shí)現(xiàn)的改造目標(biāo)，在必要的時(shí)候還會(huì)需要對(duì)酒店進(jìn)行再定位，以確保符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求及發(fā)展趨勢(shì)，從而恢復(fù)或加強(qiáng)其在區(qū)域內(nèi)酒店競(jìng)爭(zhēng)群的競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)施的評(píng)估方法大同小異，在過往的文章中都有講到，在此不進(jìn)行詳細(xì)的介紹，僅對(duì)一些比較關(guān)鍵但卻容易忽視的要點(diǎn)進(jìn)行提醒：

圖片來源：錦囊泛娛酒店

 01

評(píng)估時(shí)除了考慮自身情況，更需要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境

對(duì)于酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)施現(xiàn)狀的評(píng)估，大多數(shù)人會(huì)先從酒店內(nèi)部尋找問題的來源，但是，內(nèi)部的問題往往需要向外部市場(chǎng)尋找答案。尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，酒店之間的橫向?qū)Ρ仍絹碓饺菀?，也越來越清晰，就更需要?duì)所處的市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，了解當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，綜合探究各類影響因素。

重點(diǎn)之一是對(duì)酒店所處的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，針對(duì)本酒店與競(jìng)爭(zhēng)酒店之間進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，對(duì)比各個(gè)設(shè)施與對(duì)方的差異點(diǎn)，綜合分析酒店各個(gè)設(shè)施在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中所處的位置。其次，是對(duì)酒店客群結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，了解酒店的客群類型和所占比例，以主力客群為主，其他客群為輔進(jìn)行對(duì)于當(dāng)前運(yùn)營(yíng)設(shè)施的分析，對(duì)比各個(gè)客群的需求特征和消費(fèi)偏好與現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)設(shè)施之間的匹配程度，讓后續(xù)的優(yōu)化和改造工作能夠更加“對(duì)癥下藥”。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

 02

要以資產(chǎn)管理的視角進(jìn)行運(yùn)營(yíng)設(shè)施現(xiàn)狀的評(píng)估

雖然評(píng)估工作針對(duì)的是酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)施的“現(xiàn)狀”，但是并不能只看到眼前的部分，還需要將眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)，思考酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)施對(duì)酒店未來資產(chǎn)保值與增值的影響。

評(píng)估及建議的依據(jù)，一方面是基于對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的考量，針對(duì)酒店設(shè)施的評(píng)估及后續(xù)的改造建議，都應(yīng)該以增加收益、降低成本、減輕風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)來進(jìn)行，以達(dá)到最優(yōu)的酒店收益情況。另一方面，還應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)的研究，保證后續(xù)改造及提升的方案是具有前瞻性的，能夠在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保證其競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)地位。此外，還應(yīng)該著重考慮改造后對(duì)于酒店形象和品牌價(jià)值的影響，以實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)的保值和增值。

比如已經(jīng)有相關(guān)研究表明，企業(yè)在Environmental，Social，Governance（ESG）中的投入程度對(duì)于消費(fèi)者的消費(fèi)偏好和投資者的投資意愿均會(huì)產(chǎn)生積極影響。所以，在酒店設(shè)施的改造方案中適當(dāng)增加ESG概念的應(yīng)用，不僅有助于酒店的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，也有助于未來酒店的資產(chǎn)退出。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

 03

評(píng)估及建議要保證未來的可落地性

對(duì)于運(yùn)營(yíng)設(shè)施的評(píng)估和建議不能太過于脫離實(shí)際， “接地氣”對(duì)于酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)施的評(píng)估和改造來說重要。

第一，不能為了追求過高的改造預(yù)期而不計(jì)成本，設(shè)計(jì)超過酒店能力的改造方案。要從酒店的實(shí)際情況出發(fā)，并且結(jié)合已經(jīng)取得和研究得來的信息，對(duì)改造優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，降低酒店的改造壓力。第二，針對(duì)市場(chǎng)的趨勢(shì)要進(jìn)行理性分析，不能盲目跟風(fēng)，更不能為了追趕當(dāng)下潮流而過度投入。市場(chǎng)環(huán)境變化日新月異，酒店應(yīng)該把目光放在核心、實(shí)在的地方，用通俗的話來說就是“好鋼要用在刀刃上”。第三，要考慮改造后設(shè)施及設(shè)備日后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，除了初始的投入，運(yùn)營(yíng)過程中的維護(hù)難度、維修成本同樣要考慮在內(nèi)，運(yùn)營(yíng)設(shè)施的改造可能是一時(shí)的事情，但是后續(xù)的運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期的工作。

酒店開發(fā)商和投資者需提升對(duì)酒店設(shè)施管理的重視，認(rèn)識(shí)到設(shè)施狀況直接影響酒店的品位特色、客戶體驗(yàn)、市場(chǎng)吸引力以及服務(wù)和運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)而影響市場(chǎng)定位和現(xiàn)金流。

同時(shí)，采用環(huán)保和節(jié)能措施能提升酒店的非財(cái)務(wù)表現(xiàn)，這些都會(huì)對(duì)酒店資產(chǎn)和品牌價(jià)值產(chǎn)生影響。

有效的設(shè)施評(píng)估和管理對(duì)酒店的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)估值至關(guān)重要。如果在酒店“出生”的時(shí)候沒有做好相關(guān)的工作，那么就在酒店“重生”的時(shí)候努力把它做好吧！

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