來源：原創(chuàng) 周劭斌 EZ的酒店管理心得 侵刪

一、選址原則與避坑指南

（一）選址原則

不選居民樓下，避免擾民。

國人維權(quán)意識濃厚，酒店裝修過程耗時較長，難免擾民。錦江酒店就牢記此信條，不在居民樓周圍選址，從而減少錯誤發(fā)生的可能。

多物業(yè)比較，優(yōu)中選優(yōu)。

在選擇酒店物業(yè)時，不能只盯著一個物業(yè)，而要在三個合適的物業(yè)中進(jìn)行挑選。這樣可以避免因沒有選擇余地而感情用事，做出錯誤決策。雖然可能會錯過一些物業(yè)，但能有效降低犯錯風(fēng)險。

位置重于租金，不可貪便宜。

位置是酒店選址的關(guān)鍵因素。以浙江桐廬縣某酒店為例，雖位于縣城外 8 公里山溝且無租金，但位置偏僻，常年出租率僅 20% 以內(nèi)。所以，不能因貪便宜而選擇位置不佳的物業(yè)，位置永遠(yuǎn)是第一要素，價格是最后考慮因素。

重視人流量，人流大于車流。

人流量大意味著客人捕獲率高。像麥當(dāng)勞和肯德基都注重人流量，人流基數(shù)大了，客人自然會增多。

大街優(yōu)于小巷，保證可視性和可進(jìn)入性。

可視性和可進(jìn)入性是旅館的命根。大街的可視性和可進(jìn)入性優(yōu)于小巷，能更好地吸引客人。而小巷在這兩方面較差，成為烈士的機(jī)會較大。

（二）避坑指南

客源不足坑衡量周邊常住人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)，選擇人口密集區(qū)域，如商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)等。

酒店選址時，一定要衡量周邊的常住人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。常住人口是保障酒店入住率的基石，是酒店經(jīng)營穩(wěn)定的壓艙石。像城市的商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)、商業(yè)中心、中高檔居民住宅區(qū)、大型游樂中心和高校校園等區(qū)域，人口基數(shù)都比較大。其中，周邊有知名高校（在校生超 20 萬人的教育區(qū)）、鄰近有地標(biāo)建筑、歷史文化、旅游景區(qū)或方圓 3 千米內(nèi)有大量企事業(yè)單位的區(qū)域******。通過科學(xué)的調(diào)研體系，用數(shù)據(jù)說話，不能僅憑感覺拍板。

客源單一坑選擇客源多元的位置，分析商圈性質(zhì)，明確主力客戶和補(bǔ)充客戶。

選址時應(yīng)盡量選擇客源多元的位置，不同客源可以互為補(bǔ)充。要厘清所在商圈的性質(zhì)，了解酒店附近的需求來源地，以及酒店物業(yè)與這些需求來源地的距離（車程、開車時間、步行時間等），判斷主力客戶和補(bǔ)充客戶的類型及占比。

到達(dá)不便坑選擇交通暢達(dá)的位置，便于顧客到達(dá)和出行。

暢達(dá)的交通能擴(kuò)大酒店的輻射半徑，提升用戶體驗度。優(yōu)先選擇臨近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大且具有可停留性的位置；臨近地鐵站、公交站、主干道，距路口不超過 50 米，有車道直達(dá)門前且路口有醒目路標(biāo)的位置；物業(yè)進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶且不是單行線的位置。對于分期開發(fā)的區(qū)域，要問清開發(fā)周期、施工進(jìn)度和后建物業(yè)高度，避免酒店營業(yè)時受到施工影響。若附近遮擋物多，要評估是否可以改善，如與市政、物業(yè)溝通，移走遮擋物、修剪遮擋樹木或增加導(dǎo)示、路牌等。

不辨優(yōu)劣坑提高去偽存真能力，綜合評估位置價值。

要提高去偽存真的能力，一是利用結(jié)構(gòu)化思維，將 “位置” 問題拆解成若干子問題，如文旅產(chǎn)業(yè)情況、資源配套情況、未來發(fā)展情況等，再將子問題分解成更細(xì)的孫問題，形成樹狀邏輯結(jié)構(gòu)圖，整體考量、綜合評估，避免看到碎片就想拍板的沖動，從而提高洞見真相的能力。二是進(jìn)行刻意訓(xùn)練，每次選址設(shè)定具體目標(biāo)，并通過反饋查漏補(bǔ)缺，以穩(wěn)定提升甄別能力，不斷走出舒適區(qū)。

動遷風(fēng)險坑站高看遠(yuǎn)，審視地段長遠(yuǎn)價值，避免規(guī)劃變革帶來的風(fēng)險。

酒店租期動輒十年以上，選址時要站高看遠(yuǎn)，從城市宏觀環(huán)境的高度審視地段是否具備長遠(yuǎn)價值?？墒褂?SWOT 模型分析地塊的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅，不僅考慮當(dāng)前情況，還要結(jié)合發(fā)展趨勢判斷未來可能出現(xiàn)的機(jī)會和威脅，避免因城市化進(jìn)程中的規(guī)劃變革給酒店帶來毀滅性打擊。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

二、精準(zhǔn)評估方法探討

（一）分析交通流線

大交通與小交通結(jié)合，考慮與城市主動脈及周邊干道的距離和方便性。分析公共交通的通達(dá)程度，如地鐵站、公交站的分布情況，以及是否有便捷的出租車候車點等。對于自駕游客，要考慮周邊道路的通行能力、停車場的容量和收費標(biāo)準(zhǔn)等因素。同時，評估酒店周邊的交通擁堵情況，尤其是在高峰時段，確?？腿四軌蝽樌竭_(dá)酒店。

（二）分析商圈特點

了解不同商圈屬性，如商務(wù)、商業(yè)、景區(qū)等，對酒店定位起決定性作用。商務(wù)商圈通常需要提供高端的商務(wù)設(shè)施和服務(wù)，如會議室、商務(wù)中心等；商業(yè)商圈則要注重購物和娛樂設(shè)施的配套，滿足游客的休閑需求；景區(qū)商圈則要結(jié)合景區(qū)特色，提供特色的旅游服務(wù)和體驗。分析商圈的人流量、消費能力和消費習(xí)慣，以便確定酒店的市場定位和價格策略。

（三）了解政府規(guī)劃

查閱資料，了解選址半徑內(nèi)的規(guī)劃，避免拆遷等風(fēng)險。關(guān)注城市的發(fā)展規(guī)劃，了解周邊區(qū)域的未來發(fā)展趨勢，如是否有新的商業(yè)中心、交通樞紐或旅游景點的建設(shè)計劃。同時，要注意政府對土地使用的規(guī)劃，避免選擇可能被拆遷或改造的區(qū)域。與當(dāng)?shù)卣块T和規(guī)劃機(jī)構(gòu)保持溝通，及時了解最新的規(guī)劃信息，為酒店的長期發(fā)展做好準(zhǔn)備。

（四）分析流動人口流量情況

分析不同區(qū)位下流動人口的流量大小和頻次，為酒店定位和營銷提供依據(jù)。通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，了解周邊區(qū)域的流動人口來源和目的，如商務(wù)出差、旅游觀光、探親訪友等。根據(jù)流動人口的特點，確定酒店的目標(biāo)客戶群體，制定相應(yīng)的營銷策略。例如，對于商務(wù)流動人口較多的區(qū)域，可以加強(qiáng)與企業(yè)的合作，提供商務(wù)套餐和會議服務(wù)；對于旅游流動人口較多的區(qū)域，可以與旅行社合作，推出旅游套餐和特色活動。

（五）極端天氣分析

考慮極端天氣對酒店的影響，進(jìn)行合理規(guī)劃。分析當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，了解可能出現(xiàn)的極端天氣情況，如暴雨、臺風(fēng)、暴雪等。在酒店的設(shè)計和建設(shè)過程中，要考慮極端天氣的防護(hù)措施，如加強(qiáng)建筑的防水、防風(fēng)、防寒等性能。同時，要制定應(yīng)急預(yù)案，確保在極端天氣情況下能夠保障客人的安全和舒適。

（六）地質(zhì)災(zāi)害分析

確保建筑安全，避免泥石流等地質(zhì)災(zāi)害區(qū)域。在選址前，要進(jìn)行地質(zhì)勘察，了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況，如是否存在地震、滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險。對于存在地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險的區(qū)域，要采取相應(yīng)的防護(hù)措施，如加固建筑基礎(chǔ)、設(shè)置防護(hù)墻等。同時，要購買相應(yīng)的保險，降低地質(zhì)災(zāi)害帶來的損失。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

（七）風(fēng)土人文調(diào)研

了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人文、民族信仰，避免不必要的麻煩。深入了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、文化傳統(tǒng)和民族信仰，尊重當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和宗教信仰。在酒店的設(shè)計和服務(wù)中，融入當(dāng)?shù)氐奈幕?，提供具有特色的文化體驗。同時，要避免因不了解當(dāng)?shù)匚幕鸬臎_突和誤解，確保客人能夠感受到尊重和關(guān)懷。

（八）物業(yè)面積適度

避免新建酒店面積不合理或租賃物業(yè)不考慮實際需求。根據(jù)酒店的定位和市場需求，確定合理的物業(yè)面積。對于高端酒店，需要較大的面積來提供豪華的設(shè)施和服務(wù)；對于經(jīng)濟(jì)型酒店，則可以選擇較小的面積，降低運(yùn)營成本。同時，要考慮酒店的未來發(fā)展需求，預(yù)留一定的擴(kuò)展空間。在租賃物業(yè)時，要仔細(xì)評估物業(yè)的實際使用面積和布局，確保能夠滿足酒店的運(yùn)營需求。

（九）植景面積

植景面積影響酒店屬性和定位，同一棟樓高區(qū)及視線好的物業(yè)更有價值?？紤]酒店周邊的植被景觀，選擇有良好自然環(huán)境的位置。植景面積可以提升酒店的美觀度和舒適度，吸引客人前來入住。同時，要注意保護(hù)周邊的生態(tài)環(huán)境，避免過度開發(fā)和破壞。對于有特色植被景觀的酒店，可以打造主題花園或景觀陽臺，增加客人的體驗感。

（十）產(chǎn)權(quán)屬性

明確產(chǎn)權(quán)為商業(yè)，避免裝修后無法辦理證照的損失。在選址前，要核實物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性，確保為商業(yè)用途。了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策法規(guī)，辦理好酒店的各種證照，如營業(yè)執(zhí)照、消防許可證、衛(wèi)生許可證等。同時，要與業(yè)主簽訂明確的租賃合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免出現(xiàn)糾紛。

（十一）噪聲污染

遠(yuǎn)離噪聲源，控制客房噪聲在合理范圍內(nèi)。選擇安靜的位置，避免靠近工廠、機(jī)場、火車站等噪聲源。在酒店的設(shè)計和裝修過程中，要采用隔音材料，降低噪聲的傳播。同時，要加強(qiáng)酒店的管理，控制客人和員工的噪聲，確?？腿四軌蛳硎馨察o的住宿環(huán)境。

（十二）氣味污染

避免在有刺激性氣味源附近建設(shè)精品或高端酒店。了解周邊區(qū)域是否存在工廠、養(yǎng)殖場、垃圾處理場等可能產(chǎn)生刺激性氣味的場所。在選址時，要遠(yuǎn)離這些氣味源，確保酒店的空氣質(zhì)量良好。同時，要加強(qiáng)酒店的通風(fēng)系統(tǒng)建設(shè)，保持空氣清新。

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