來(lái)源：星碩袁學(xué)婭專欄 ，作者袁學(xué)婭 侵刪

物業(yè)，是酒店經(jīng)營(yíng)硬件的基本要素，但目前出現(xiàn)了“圍城”現(xiàn)象：發(fā)力拓展擴(kuò)大中端腰部的幾大品牌，都認(rèn)為目前階段，從投資回報(bào)快速增長(zhǎng)的角度而言，中端和中端略高一點(diǎn)的檔次有限服務(wù)類型，正符合當(dāng)下的消費(fèi)者需求，但擁有這類品牌的集團(tuán)，手中并不擁有物業(yè)，要尋找到理想的物業(yè)也不容易，身處酒店物業(yè)的“圍城”之外。這一類型酒店的特點(diǎn)，物業(yè)基本都是租賃的，承擔(dān)租金的變化風(fēng)險(xiǎn)及這項(xiàng)費(fèi)用在營(yíng)收的高比例占有現(xiàn)狀，使得這幾家中端品牌的頭部集團(tuán)，目前都已采用輸出品牌吸納加盟的模式以進(jìn)一步提高盈利能力，直營(yíng)模式逐年減少，加盟比例都已超過(guò)90%，以徹底的輕資產(chǎn)盈利模式目前在快速增長(zhǎng)數(shù)量中取勝。

而擁有良好物業(yè)的一批高端酒店，卻在近年來(lái)面臨諸多挑戰(zhàn)，其中以地產(chǎn)商投資開發(fā)的酒店尤為典型。設(shè)計(jì)有缺陷、定位過(guò)時(shí)、客流不足、設(shè)備設(shè)施陳舊無(wú)資金改造，很多老產(chǎn)品無(wú)法吸引消費(fèi)者新需求，經(jīng)營(yíng)面積空置，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)虧損。物業(yè)所有者為求現(xiàn)金流，想出售解套，但出售成交多數(shù)流拍，不得已為省能源消耗和人力成本，關(guān)停了不少設(shè)施，成為不良資產(chǎn)，身處物業(yè)“圍城”之中。為求生存，這類存量酒店，將部分客房出租做“月子中心”，部分餐飲和酒吧及康健娛樂設(shè)施出租給社會(huì)第三方經(jīng)營(yíng)，本身只留下部分客房和一個(gè)全日餐廳，看家當(dāng)起了物業(yè)房東靠收租度日。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

在酒店物業(yè)“圍城”內(nèi)外的兩類企業(yè)，相互稀有交易和交集，在行業(yè)的存量時(shí)代，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、重復(fù)裝修，更導(dǎo)致行業(yè)各企業(yè)之間的內(nèi)卷。

缺乏物業(yè)硬件金飯碗的租賃酒店，想方設(shè)法在原物業(yè)的毛坯或不良條件下，通過(guò)設(shè)計(jì)、包裝、宣傳，努力爭(zhēng)取在每一平方米里面賺取利潤(rùn)，因?yàn)樽赓U有期限，租賃有高昂的成本代價(jià)。在如此的客觀條件下，追求坪效和人效都成為這些集團(tuán)下達(dá)給門店考核的KPI。但這類租賃物業(yè)酒店有收入的天花板，當(dāng)消費(fèi)者有除了客房還有其他消費(fèi)能力的時(shí)候，酒店容易得到的收入?yún)s被有限掉了。為了節(jié)省人力，這類酒店一般只提供早餐（包含在房?jī)r(jià)內(nèi)為多），少數(shù)酒店開始在晚上利用早餐廳為住店客人提供面吧，多數(shù)消費(fèi)者的餐飲消費(fèi)都由外賣餐飲平替。在其他國(guó)家，這類中端酒店，除了早餐廳，基本上都有一個(gè)住店客人和社會(huì)消費(fèi)者共享的特色餐廳和酒吧（咖啡吧、茶吧），作為這類中端城市商務(wù)酒店，目前提倡酒店社區(qū)化，除了客房以外的產(chǎn)品和服務(wù)，是社區(qū)消費(fèi)者所需求，也是在現(xiàn)成的物業(yè)條件下可以盈利的。

捧著物業(yè)硬件金飯碗的超過(guò)15年以上的高端酒店，部分地段好的，有幸被收購(gòu)，收購(gòu)方改變業(yè)態(tài)做寫字樓和公寓的為多，像地處上海市中心地段的原“四季”大酒店有450間房，目前物業(yè)到了豐盛企業(yè)集團(tuán)手里，新掛牌的“阿麗拉”大酒店只有180間房，其余面積改成辦公和其他商業(yè)用途，“阿麗拉”酒店正門都是在“豐盛商業(yè)中心”大樓的背面。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難的高端酒店，面臨的挑戰(zhàn)就是設(shè)計(jì)、產(chǎn)品滯后市場(chǎng)消費(fèi)者需求，設(shè)備設(shè)施老化無(wú)資金更新改造，產(chǎn)品和服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)收嚴(yán)重下滑，在減員到最低出租率配置時(shí)，為了求生存，將空置的面積對(duì)外出租、將餐飲、康健娛樂設(shè)施、部分會(huì)議室外包經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在不少酒店發(fā)生，雖然外墻還是掛著原來(lái)的品牌，內(nèi)部已經(jīng)是多方經(jīng)營(yíng)混搭，這種現(xiàn)狀直接影響消費(fèi)者的體驗(yàn)，同時(shí)也影響到品牌的聲譽(yù)和價(jià)值。

可能多數(shù)業(yè)內(nèi)同仁會(huì)問，問題提出和分析了，那解決方案呢？筆者認(rèn)為，從目前現(xiàn)狀來(lái)看，“圍城”內(nèi)外的兩類酒店沒有資源互換的意向，“圍墻”內(nèi)的酒店，由于客源不足而將產(chǎn)品內(nèi)容不斷做減法；“圍墻”外的酒店，為了滿足消費(fèi)者的需求，硬擠面積增加產(chǎn)品和自助服務(wù)，當(dāng)下只能由主管部門控制各類各檔次酒店總量，先解決過(guò)剩問題，減少重復(fù)開發(fā)和建設(shè)及裝修的資金，讓存量酒店有空間可以繼續(xù)持續(xù)發(fā)展。(圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

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