來源：原創(chuàng) 大粒子 酒店資管交流島 侵刪

最近發(fā)現(xiàn)，市場上出售的酒店資產(chǎn)越來越多，售價(jià)越來越低，也有越來越多的資本開始關(guān)注酒店資產(chǎn)的可進(jìn)入性。

這段時(shí)間最為典型的案例，莫過于市場上都知曉的深圳佳兆業(yè)萬豪酒店拍賣事件。

2023年12月第一次在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)開始拍賣，起拍價(jià)約16.71億元，評估價(jià)約23.87億元，加價(jià)幅度800萬元，吸引上萬次圍觀，但無人報(bào)名。第二次拍賣價(jià)降至13.37億元，仍然吸引了8146次圍觀，仍然無人競拍。

第二次骨折價(jià)已經(jīng)接近評估價(jià)43%，自刀10.5億，為什么還是沒有公司來撿漏呢？大概率是因?yàn)檫@2個(gè)原因：一、酒店業(yè)態(tài)太專業(yè)太復(fù)雜，很多跨界投資者生怕在自己不懂的地方踩坑。二、售價(jià)的“套利空間”感覺不夠大，拿不準(zhǔn)是不是能等到更低的價(jià)格，或者未來能不能產(chǎn)生更高的收益。

酒店不良資產(chǎn)該不該入手，什么時(shí)候適合入手，這里有一些基礎(chǔ)的方法論，跟大家分享一下，希望能助力各位減少一些困惑：

圖片來源：錦囊泛娛酒店

如何少踩坑？

購入酒店不良資產(chǎn)時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注的幾類核心關(guān)鍵問題：

1、資產(chǎn)情況產(chǎn)權(quán)狀況：確保產(chǎn)權(quán)清晰，無糾紛、抵押、查封等問題。法律訴訟：查明是否存在未解決的法律訴訟，這可能會導(dǎo)致額外的成本和時(shí)間消耗。

2、財(cái)務(wù)狀況評估：

債務(wù)情況：了解酒店所背負(fù)的債務(wù)，包括貸款、供應(yīng)商欠款等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析：審查過往的財(cái)務(wù)報(bào)表，分析成本結(jié)構(gòu)、收入趨勢和盈利能力。

3、經(jīng)營狀況分析：市場定位：判斷酒店的市場定位是否準(zhǔn)確，是否與當(dāng)前市場需求相符?？驮唇Y(jié)構(gòu)：了解主要客源是商務(wù)客人、旅游團(tuán)還是散客，以及客源的穩(wěn)定性。運(yùn)營效率：評估員工配置、服務(wù)流程和管理水平對經(jīng)營效率的影響。

4、設(shè)施與設(shè)備狀況：老化程度：檢查客房、餐廳、會議室等設(shè)施的老化和損壞情況。維修成本：預(yù)估更新和維修設(shè)施設(shè)備所需的投入。

5、地理位置和周邊環(huán)境：競爭態(tài)勢：分析周邊同類型酒店的分布和競爭強(qiáng)度。發(fā)展?jié)摿Γ嚎疾焖趨^(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃，是否有新的商業(yè)項(xiàng)目或旅游景點(diǎn)開發(fā)。

6、政策與法規(guī)：行業(yè)政策：了解當(dāng)?shù)卣畬频晷袠I(yè)的政策支持或限制。環(huán)保要求：確保酒店的運(yùn)營符合環(huán)保法規(guī)，避免潛在的罰款和整改成本。

7、人力資源：員工合同：審查現(xiàn)有員工的勞動合同，關(guān)注薪酬、福利和勞動糾紛風(fēng)險(xiǎn)。團(tuán)隊(duì)能力：評估管理團(tuán)隊(duì)和員工的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)。

8、品牌和聲譽(yù)：品牌價(jià)值：知名品牌的酒店可能具有一定的優(yōu)勢，但也要注意不良聲譽(yù)對經(jīng)營的影響。

9、稅務(wù)問題：欠稅情況：確認(rèn)酒店是否存在未繳納的稅款。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

酒店資產(chǎn)的“套利空間”

多大的讓利空間才算“撿漏”？

資本方入手酒店不良資產(chǎn)，大概率是出于這三個(gè)原因：

第一個(gè)，購入該酒店的年回報(bào)率能超過銀行利息，作為一個(gè)能跑贏貸款利率的資產(chǎn)，獲得中間的利差。

第二個(gè)，購入的資產(chǎn)價(jià)格足夠低，低到后面轉(zhuǎn)手出售還有得賺。以時(shí)間換空間的做法。 

第三個(gè)，以相對低的價(jià)格，購入核心地段的資產(chǎn)，作為家族/企業(yè)資產(chǎn)的補(bǔ)充。純保值增值或者資產(chǎn)配置角度考慮的并入。

不論哪一個(gè)，大家關(guān)注的都是“套利空間”。也就是如果價(jià)格并沒有低到能讓自己的這盤賬有足夠增值空間時(shí)，基本不會出手。

那么有一個(gè)問題出現(xiàn)了，酒店這個(gè)業(yè)態(tài)的賬到底該怎么算？很多投資人因?yàn)椴恢蕾~怎么算，甚至都不知道應(yīng)該如何報(bào)價(jià)。

之前有發(fā)過一篇文章提及過酒店交易市場的心理動態(tài)，但是筆者認(rèn)為不論有什么千千萬的理由，收益率是繞不過去本質(zhì)問題。由此，收益法就是衡量值得出售已否的最關(guān)鍵的指標(biāo)，也是所有的“套利空間”的“底價(jià)”。

補(bǔ)充閱讀：酒店資產(chǎn)交易 | 花10個(gè)億建的酒店，只值5個(gè)億？酒店業(yè)態(tài)堪稱為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最復(fù)雜的業(yè)態(tài)，隨著位置、檔次、功能配套、客源結(jié)構(gòu)、成本管控能力的不同，業(yè)績表現(xiàn)天差地別。但如果能較為精準(zhǔn)地預(yù)估出“底價(jià)”，酒店類資產(chǎn)投資成功的概率必然會有效提升。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

如何評估酒店收益？

用收益法評估酒店收益的核心關(guān)鍵指標(biāo)：

一、收入板塊

1客房入住率：這是衡量酒店客房銷售情況的關(guān)鍵指標(biāo)。計(jì)算方法是實(shí)際出租的客房數(shù)除以可供出租的客房總數(shù)。入住率越高，通常意味著酒店的市場需求較大。例如，如果一家酒店有 200 間客房，在某一特定時(shí)間段內(nèi)實(shí)際出租了 150 間，那么入住率就是 75%?？梢园床煌臅r(shí)間段（如日、周、月、季、年）來分析入住率的變化趨勢，了解季節(jié)性和周期性的影響。2平均房價(jià)：即酒店客房的平均銷售價(jià)格。通過計(jì)算客房總收入除以出租的客房數(shù)量得出。

假設(shè)一家酒店某段時(shí)間的客房收入為 150,000 元，出租了 100 間客房，平均房價(jià)就是 1,500 元。關(guān)注平均房價(jià)的波動，了解市場競爭和酒店定價(jià)策略對其的影響。

3客房收入：是酒店收益的主要來源之一。直接反映了酒店客房銷售的業(yè)績。

對比不同時(shí)期的客房收入，分析增長或下降的原因，如市場需求變化、價(jià)格調(diào)整、促銷活動等。4餐飲收入：包括餐廳、酒吧、宴會廳等餐飲場所的收入。

考察餐飲業(yè)務(wù)的多樣性（如自助餐、套餐、零點(diǎn)餐等）對收入的貢獻(xiàn)，以及餐飲的人均消費(fèi)和上座率。

5會議和活動收入：如果酒店具備會議和活動設(shè)施，這部分收入也不容忽視。

關(guān)注會議場地的出租率、活動的規(guī)模和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6其他非客房收入：如洗衣服務(wù)、Spa 服務(wù)、商品銷售等其他服務(wù)產(chǎn)

生的收入。

分析這些非核心業(yè)務(wù)對酒店整體收益的補(bǔ)充作用。

二、成本板塊

1人力成本：包括員工工資、福利、培訓(xùn)等。酒店的成本的大頭就是人力成本了，這個(gè)部分的精準(zhǔn)測算是一大關(guān)鍵?？梢愿鶕?jù)酒店的內(nèi)部管理組織架構(gòu)來預(yù)測。2采購成本：食品原材料、客房用品等的采購費(fèi)用。尤其是餐廳眾多的酒店，食材采購成本是不容忽視的一項(xiàng)。每類餐廳都有既定的成本率，可以結(jié)合不同的成本率進(jìn)行評估。3能源成本：能耗成本（如電力、燃?xì)?、水等）是酒店運(yùn)營成本的重要組成部分。能耗成本一般情況下會占收入一定比重，可以通過設(shè)定占比比例計(jì)算而得。

三、未來經(jīng)營預(yù)估關(guān)注點(diǎn)

1客源結(jié)構(gòu)：了解客人是來自商務(wù)旅行、休閑旅游、團(tuán)隊(duì)還是散客等。

不同客源的消費(fèi)習(xí)慣和價(jià)格敏感度不同，會影響酒店的定價(jià)和營銷策略。

2市場份額：在所在地區(qū)同類型酒店中的市場占有率。

可以通過市場調(diào)研或行業(yè)報(bào)告來了解酒店在競爭中的地位。

3客戶滿意度：滿意的客人更有可能再次光顧并推薦給他人，從而影響酒店的長期收益。

通過客戶評價(jià)、在線評分和調(diào)查來評估客戶滿意度。

4季節(jié)性和周期性：分析不同季節(jié)和時(shí)間段（如節(jié)假日、旅游旺季和淡季）的收益變化，制定相應(yīng)的經(jīng)營策略。

5品牌影響力：強(qiáng)大的品牌可以吸引更多客人，并支持更高的價(jià)格定位。

此外，還有最為重要的一點(diǎn)是，以上的分析是基于酒店當(dāng)下情況的分析，并未考慮到酒店是否具備提升經(jīng)營的條件，例如是否有改造的空間，改造后是否能有業(yè)績明顯提升等。此類情況較為復(fù)雜，不在此篇文章詳述了。

市場上陸陸續(xù)續(xù)還有一些酒店不良資產(chǎn)在出售，如果您也對酒店資產(chǎn)感興趣，但是不知道如何估價(jià)，以及不知道如何評估某個(gè)資產(chǎn)是否值得購入，歡迎關(guān)注本公眾號，并給公眾號發(fā)私信注明“酒店資產(chǎn)收購合作”以及您的合作需求。后臺工作人員看到后會第一時(shí)間給您回復(fù)。

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