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在國家宏觀政策、規(guī)劃方面，酒店業(yè)高質(zhì)量發(fā)展是彰顯城市形象的靚麗名片，也是構(gòu)建文旅產(chǎn)業(yè)新發(fā)展格局的重要抓手。優(yōu)質(zhì)酒店的打造可以帶動區(qū)域周邊整體（住宅、商業(yè)、寫字樓）的溢價，且片區(qū)各個關(guān)聯(lián)項目及業(yè)態(tài)間可實現(xiàn)客源共享、資源互補，形成聚集效應(yīng)從而提升整個片區(qū)的形象及價值。與此同時，優(yōu)質(zhì)酒店對于開發(fā)業(yè)主企業(yè)的形象有著巨大的提升作用，從資產(chǎn)保值增值的角度來看，優(yōu)質(zhì)酒店以其高品質(zhì)資產(chǎn)和良好經(jīng)營收益作為保證，提高了資產(chǎn)資本證券化的可能性。

酒店開發(fā)策略是酒店業(yè)主企業(yè)在開發(fā)建設(shè)前期多維度研究論證的綜合性成果，?涉及多個方面的要素，充分結(jié)合在地酒店市場及項目本體實際情況，提出合理建議，研判項目酒店規(guī)模、檔次、產(chǎn)品配套以及投資目標(biāo)、收益預(yù)測。并綜合評估各家酒店管理公司的適配度，結(jié)論性推演出適合的酒店品牌，為業(yè)主公司酒店開發(fā)建設(shè)及后續(xù)經(jīng)營提供決策的支撐依據(jù)。

為確保優(yōu)質(zhì)酒店項目的成功和長期盈利能力，綜合提煉出?以下一些關(guān)鍵性策略要素：

圖片來源：錦囊泛娛酒店

01

酒店選址

合適的地理位置是酒店開發(fā)成功的關(guān)鍵因素之一，?需要考慮交通便利、?周邊環(huán)境、?人口密度等因素，?同時還要考慮土地價格和政策等因素。?

02

市場調(diào)研分析

在啟動酒店開發(fā)之前，需?進行充分詳細(xì)的市場調(diào)研工作，通過研究宏觀經(jīng)濟大數(shù)據(jù)、國內(nèi)外文旅產(chǎn)業(yè)，并對項目酒店項目所處競爭酒店市場進行分析，了解市場供給現(xiàn)狀與需求動態(tài)、經(jīng)營業(yè)績及未來發(fā)展趨勢。通過一系列的市場調(diào)研，?可以協(xié)助初步錨定酒店項目的定位、?規(guī)模和設(shè)計風(fēng)格，市場調(diào)研部分的重點要素有：

1.分析項目地點及周邊環(huán)境，以確定該地塊是否適合開發(fā)為酒店；

2.分析目前及未來市場旅游業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展的特征和趨勢，以確定擬建酒店在未來市場的生存潛力；

3.確定可能與擬建酒店構(gòu)成不同競爭關(guān)系的目前已存在或建設(shè)中的酒店；

4.分析目前項目所在區(qū)域的酒店及其各自的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，如：出租率、平均房價、客源結(jié)構(gòu)等；

5.基于酒店需求和到訪旅客的歷史增長、經(jīng)濟發(fā)展趨勢的分析，預(yù)測酒店需求市場的未來增長趨勢。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

酒店定位

通過對項目所在城市宏觀分析，梳理其所在片區(qū)的核心資源，從區(qū)域發(fā)展、項目本體、競爭市場、后續(xù)供給案例研究的角度，推導(dǎo)出酒店定位建議，定位部分的重點要素有：   

（一）明確酒店的檔次、類型、規(guī)模、特征；

（二）思考擬引進的目標(biāo)酒店品牌及管理公司、運營模式；

（三）預(yù)測擬建酒店的客源構(gòu)成情況及未來目標(biāo)客戶群體；

（四）構(gòu)思酒店產(chǎn)品概念（設(shè)計風(fēng)格/主題）。?

04

酒店規(guī)劃設(shè)計

?在前期階段，需?根據(jù)市場調(diào)研和選址規(guī)劃的結(jié)果，對酒店進行設(shè)計，包括：整體風(fēng)格、?功能布局及設(shè)施規(guī)劃，整體原則是通過高溢價、高效率、高坪效的功能布局達(dá)到有效控制總體投資成本的目的，設(shè)計規(guī)劃部分的的重點要素有：

（一）酒店整體布局，明確目標(biāo)建筑面積（前場、后場）；

（二）酒店設(shè)施配套的合理化規(guī)劃（客房、F&B餐飲配套、宴會會議設(shè)施、康體設(shè)施的數(shù)量、面積及組合）；

（三）明確酒店總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)并細(xì)化酒店功能指標(biāo)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

05

成本估算、經(jīng)營預(yù)測、投資

回報分析

考慮土地成本、資金利息及錨定酒店定位的平均建造成本數(shù)值，估算整體開發(fā)成本。預(yù)測擬建酒店未來的利用率水平（出租率、平均房價、運營10年財務(wù)預(yù)測），通過對酒店經(jīng)營收益預(yù)測完成投資回報分析，重點要素有：

（一）預(yù)測擬建酒店的預(yù)期設(shè)施利用率水平；

（二）預(yù)測擬建酒店開業(yè)后10年的預(yù)期財務(wù)分析（主要關(guān)注收益、成本、稅金、折舊及攤銷等關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)）；

（三）通過對項目投資的整體匡算及現(xiàn)金流分析、得出酒店投資內(nèi)部收益率指標(biāo)從而完成項目整體投資回報分析（關(guān)鍵指標(biāo)：靜態(tài)回收周期、凈現(xiàn)值（NVP）、內(nèi)部收益率（IRR）。?

06

酒店品牌篩選

在明確酒店管理模式的基礎(chǔ)上，基于酒店定位推導(dǎo)的結(jié)論，可以確定擬建酒店的品牌檔次和定位，結(jié)合區(qū)域排他性 、品牌形象與定位符合程度等因素，聚焦篩選出列入本項目品牌考慮范圍的酒店品牌。通過酒店品牌的多維度綜合評估最終推導(dǎo)出最適合項目本案的酒店品牌。酒店品牌評估的關(guān)鍵指標(biāo)分別有：

（一）酒店管理公司商務(wù)條件（包括：管理年限、技術(shù)管理費、基本管理費及其他）；

（二）綜合管理實力（包括：酒店管理公司的集團競爭力、酒店品牌競爭力）；

（三）品牌與擬開發(fā)酒店的契合度（包括：定位契合度、技術(shù)品牌標(biāo)準(zhǔn)化、品牌落地性等）。

在完成上述綜合性研究工作后，業(yè)主公司才正式開始啟動與酒店管理公司開展商務(wù)接洽，雙方簽署合作備忘錄，開啟后續(xù)的酒店管理合同談判和簽署工作。當(dāng)酒店品牌方的商務(wù)、技術(shù)、籌開、運營團隊正式開始與項目業(yè)主團隊開展工作對接時，一個酒店項目的建設(shè)和籌備工作就算是正式啟動了。

綜上所述，?酒店開發(fā)是一個復(fù)雜且多方共同參與實施的過程，?需要全面考慮市場需求、?投資規(guī)模、?地理位置、?競爭對手、?人力資源管理、?品牌建設(shè)、運營管理等多個因素，?以確保項目的落地和成功性。一個優(yōu)質(zhì)酒店的開發(fā)周期從策劃定位到建設(shè)籌備直至開業(yè)，需要較長時間，往往數(shù)以年計，因此酒店開發(fā)策略的制定需要有對市場的敏銳度和前瞻性，并且預(yù)留一定的彈性空間和保留條件以應(yīng)對變化的外部環(huán)境和不可預(yù)期事件，做到與不確定性共舞。

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