來源：原創(chuàng) 大粒子 酒店資管交流島

在當(dāng)今多元化的投資領(lǐng)域中，酒店資產(chǎn)投資正逐漸成為眾多投資者矚目的焦點(diǎn)。對于酒店投資方而言，深入了解酒店資產(chǎn)的投資價(jià)值以及注意事項(xiàng)，不僅關(guān)乎財(cái)富的保值增值，更是在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境下做出明智決策的關(guān)鍵。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)等理論角度出發(fā)，讓我們一同探尋酒店資產(chǎn)投資的奧秘。

#1

酒店資產(chǎn)投資價(jià)值的

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

01

供需關(guān)系與酒店資產(chǎn)價(jià)值

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供需關(guān)系是決定商品價(jià)格和價(jià)值的重要因素之一。

就酒店行業(yè)而言，隨著全球旅游業(yè)的持續(xù)繁榮和商務(wù)活動的頻繁開展，對酒店的需求會呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

當(dāng)然，由于前些年因房地產(chǎn)火爆，市場上供給量一度超過了需求量，而導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)不良競爭態(tài)勢。但是，隨著接下來幾年的調(diào)整出清，預(yù)計(jì)競爭力較弱的產(chǎn)品將會逐步退出舞臺，市場供需會迎來新一輪的平衡。

供給穩(wěn)定，但需求預(yù)計(jì)會繼續(xù)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。

前面發(fā)過一篇分析日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)代后的20年經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的文章，發(fā)現(xiàn)觀光旅游業(yè)受影響程度存在滯后性，且波動相對而言較低。

核心原因在于，人們的生活水平不斷提高，無論是國內(nèi)游還是國際游，游客們都需要舒適的住宿環(huán)境。

另一方面，商務(wù)活動的頻繁開展也為酒店帶來了大量的客源。

商務(wù)人士在出差過程中，對酒店的地理位置、設(shè)施設(shè)備以及服務(wù)質(zhì)量都有較高的要求。

這種持續(xù)增長的需求與相對有限的酒店供應(yīng)之間的不平衡，預(yù)計(jì)可為酒店資產(chǎn)的價(jià)值提供了有力的支撐。

投資者可以通過投資酒店資產(chǎn)，分享旅游業(yè)和商務(wù)活動帶來的紅利。

02

土地價(jià)值與酒店資產(chǎn)增值

酒店通常占據(jù)著一定面積的土地，而土地作為一種不可再生資源，其價(jià)值具有穩(wěn)定性和增值潛力。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，土地的價(jià)值受到多種因素的影響，如地理位置、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

位于城市核心地段、旅游景點(diǎn)附近或交通樞紐地帶的酒店，其土地價(jià)值往往較高。

隨著城市的發(fā)展和土地資源的日益稀缺，這些地區(qū)的土地價(jià)格不斷上漲，從而帶動酒店資產(chǎn)的整體增值。

例如，一些歷史悠久的城市中心酒店，由于其獨(dú)特的地理位置和文化價(jià)值，土地價(jià)值和酒店資產(chǎn)價(jià)值都在不斷攀升。

即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)期，這些酒店的土地價(jià)值也相對穩(wěn)定，為投資者提供了一定的保障。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

#2

酒店資產(chǎn)投資價(jià)值的

金融學(xué)分析

01

資產(chǎn)配置與酒店資產(chǎn)多元化

酒店資產(chǎn)作為一種獨(dú)特的投資品類，與股票、債券、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)投資品類的相關(guān)性較低。

將酒店資產(chǎn)納入投資組合中，可以有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，避免因單一資產(chǎn)類別波動而帶來的損失。例如，當(dāng)股票市場下跌時(shí)，酒店資產(chǎn)可能因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和實(shí)物資產(chǎn)屬性而相對穩(wěn)定。

此外，酒店資產(chǎn)的投資周期相對較長，與其他短期投資品類形成互補(bǔ)。投資者可以通過合理配置酒店資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投資組合的長期穩(wěn)定增值。

02

收益評估與酒店資產(chǎn)投資回報(bào)

酒店資產(chǎn)的投資收益主要來自于客房收入、餐飲服務(wù)、會議和活動承辦等多個(gè)方面。收益評估方法可以幫助投資者對酒店資產(chǎn)的投資回報(bào)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測和分析。

首先，投資者可以通過對酒店的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，了解酒店的收入來源、成本結(jié)構(gòu)以及盈利能力。同時(shí)，結(jié)合市場趨勢和行業(yè)發(fā)展前景，對酒店未來的收入增長進(jìn)行合理預(yù)測。

其次，考慮到酒店資產(chǎn)的投資成本較高，投資者還需要對投資回報(bào)率進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算。包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）等指標(biāo)，可以幫助投資者評估酒店資產(chǎn)的投資價(jià)值和可行性。

一般來說，只要市場沒有太大的變化，通過對其歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析和市場前景的預(yù)測，再加上合理的優(yōu)化辦法，酒店的投資回報(bào)率可預(yù)測性較強(qiáng)，是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，或追求穩(wěn)定性投資者的好選項(xiàng)。

不過酒店經(jīng)營預(yù)測往往有很多迷惑條件，與以往的風(fēng)格一致，本號觀點(diǎn)一直是強(qiáng)烈建議投資方一定引入專業(yè)人士，再做預(yù)測，不然很容易出現(xiàn)較大的預(yù)測偏差。

如遇到合適的酒店資產(chǎn)，用它來打造投資組合中的安全墊看起來是個(gè)不錯的選擇。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

#3

酒店資產(chǎn)投資的

注意事項(xiàng)

01

地理位置的選擇

酒店的地理位置是影響其經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。投資者在選擇酒店資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮位于熱門旅游目的地、城市核心地段、交通樞紐附近或商務(wù)中心區(qū)域的酒店。

這些地區(qū)的酒店通常具有較高的客流量和入住率，能夠?yàn)橥顿Y者帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值。同時(shí)，地理位置優(yōu)越的酒店在市場競爭中也更具優(yōu)勢，更容易吸引高端客戶和商務(wù)旅客。

當(dāng)然，不僅僅是處于核心商圈的CBD酒店值得關(guān)注，擁有核心旅游度假資源的度假型酒店也值得重點(diǎn)關(guān)注。

02

品牌與管理團(tuán)隊(duì)的選擇

酒店的品牌和管理團(tuán)隊(duì)對其經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)價(jià)值也有著重要的影響。投資者應(yīng)選擇具有良好品牌聲譽(yù)和專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的酒店品牌。

知名品牌的酒店通常具有較高的市場認(rèn)知度和客戶忠誠度，能夠吸引更多的客源。同時(shí)，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)可以通過有效的市場營銷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和高效的運(yùn)營管理，提高酒店的經(jīng)營效益和資產(chǎn)價(jià)值。

03

市場風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的影響

酒店行業(yè)受到市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)周期的影響較大。投資者在投資酒店資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)周期的變化對酒店經(jīng)營業(yè)績的影響。

在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，酒店的需求旺盛，經(jīng)營業(yè)績良好；而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，旅游和商務(wù)活動減少，酒店的入住率和收入可能會下降。

當(dāng)然，估值也會在此期間發(fā)生變化。

巴菲特的名言，在此時(shí)，特別值得重視。

我們當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)，似乎也是一個(gè)值得重視的時(shí)點(diǎn)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

當(dāng)然，慣例性的提醒一下，在酒店投資過程中，一定要盡可能保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，進(jìn)行充分的市場調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評估，審慎地選擇合適的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。因?yàn)橥顿Y成本太大，退出通道太窄。

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