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酒店投資的失敗，從物業(yè)開始就已注定，走錯一步就沒有回頭路。

旅搜網(wǎng)整理了酒店「物業(yè)投資」路上的10大深坑，減少大家被“割韭菜”的概率！

1

「產(chǎn) 權(quán) 不 符」

A、有一個項目，那棟樓是學(xué)校的產(chǎn)權(quán)，屬于教育用地并不是商業(yè)用地。業(yè)主過于自信認(rèn)為能搞定，籌建完成后在辦理消防和特行的環(huán)節(jié)卡住了，前前后后折騰了4個多月，額外多花了近50萬元去填坑。

B、曾發(fā)現(xiàn)一個很不錯的物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是住宅，當(dāng)時房東和我們拍胸脯保證，“上面有人，絕對可以托朋友辦好消防證件”。

注意：社會投資房建類項目要建成投入使用，共要經(jīng)歷立項用地規(guī)劃許可、工程建設(shè)許可、施工許可、竣工驗收等四個階段，共十四個環(huán)節(jié)審批。

首先要經(jīng)過發(fā)改部門的企業(yè)投資項目備案，其次要規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第三要規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第四要通過圖審機(jī)構(gòu)的施工圖審查，第五是要通過消防部門的消防設(shè)計審核，第六是要住建部門核發(fā)建筑工程施工許可證，第七是要經(jīng)過人防部門審批，第八是要建設(shè)部門質(zhì)量竣工驗收監(jiān)督，第九是要通過消防部門的建設(shè)工程消防驗收或備案，第十是通過住建部門的建設(shè)工程檔案驗收，第十一是要通過規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)意見書，第十二是通過規(guī)劃主管部門的建設(shè)項目竣工申報及土地檢查核驗，第十三要通過人防部門的人防工程竣工驗收備案，第十四要通過住建部門的建設(shè)工程竣工驗收備案。

2

「暗 房 過 多」

酒店暗房，常被掛上“促銷品”、“差評”、“低價”等這樣的標(biāo)簽，永遠(yuǎn)不受顧客的待見。對于酒店投資者來說，酒店出現(xiàn)暗房自然影響入住率和RevPAR。一般在何種情況下，會出現(xiàn)“暗房”呢？一般情況下，當(dāng)物業(yè)可做四排及四排以上客房時，通常會出現(xiàn)暗房。若處理得當(dāng)，可大大降低暗房數(shù)量，甚至做到無暗房。

暗房太多了，平均房價和出租率很難做起來，風(fēng)險很大。有沒有什么辦法可以避免酒店暗房的出現(xiàn)呢？答案肯定是有的！在工程籌建期注意物業(yè)的改造，可避免暗房的出現(xiàn)，提升酒店房間價值，提高入住率，最終提升投資收益！

3

「合 約 陷 阱」

杭州市中心一個國資物業(yè)，原酒店還剩余3年合同，商圈和位置都是A+級，某老板看中這個區(qū)位的潛力和優(yōu)勢，加上原酒店業(yè)主承諾一定可以續(xù)簽8-10年，但續(xù)簽承諾沒有寫在合同中。酒店租約到期后，國企領(lǐng)導(dǎo)更迭，再走政府規(guī)定招標(biāo)流程被其他參與方拍走了。

酒店投資近千萬，只經(jīng)營了3年，收回了6-7成。只能怪自己貪圖租金小利，疏忽合同的合規(guī)性，浪費(fèi)時間、精力、還賠本。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

4

「租 金 過 高」

37間房，1500平，房租7萬/月，位置極其一般，出房率也極低。相比之下，相隔一條街的漢庭，租金只有這個物業(yè)的一半兒，出房率也比他們高。

酒店運(yùn)營中的三大成本：租金成本、水電成本、人員成本。租金成本是酒店******成本且不可變更的成本。要想讓酒店取得良好的收益，一定要嚴(yán)格控制租金成本。一旦簽約租賃合同，就意味著租金成本將不可降低，并且一般都會隨著租賃時間有一定幅度的增長。如果不仔細(xì)核算租金成本，很可能在酒店經(jīng)營后期，隨著租金的上漲、人員成本的上漲、產(chǎn)品的老化、入住率的下降等因素，導(dǎo)致入不敷出甚至倒貼前期收益的可能。另外還要考慮物業(yè)出房率高低，避免掉入雖然低租金但是低出房率的陷阱。

5

「民 風(fēng) 強(qiáng) 悍」

A、聽漢庭的朋友聊起，川藏線有個漢庭酒店，被少數(shù)民Z帶刀攻占一個月，公安介入也協(xié)調(diào)不了，最后只能請H道幫忙解決。

B、當(dāng)年在快捷酒店時候，東三省的負(fù)責(zé)人也是各種協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)厣鍴的加盟商。有時直營店生意好，他們直接把直營店的酒店水箱砸壞了，這樣生意就分流到附近他們自己的加盟店。

C、前BOSS的一個朋友，在藏區(qū)做了一個高端民宿，冬季休業(yè)。第二年去的時候，房子已經(jīng)被當(dāng)?shù)夭孛癫鹆恕?/p>

D、杭州武林廣場的一個項目，原事業(yè)單位下屬的老賓館停業(yè)5-7年后，重新招標(biāo)。杭州某知名精品民宿品牌接手，面臨電增容，加外掛消防樓梯，酒店緊鄰老居民區(qū)，居民天天投訴。該品牌主理人也算能量很足，政府審批類手續(xù)復(fù)雜，換其他人都未必能辦下來，這個品牌做到全部合規(guī)審批。

但是經(jīng)不住居民鬧事，惡意舉報投訴，后期這家品牌為了化解矛盾，甚至要解決投訴刺頭小孩上學(xué)問題、金錢賠付問題，耗時、耗力、耗錢。

項目延期9個月才開業(yè)，預(yù)算超過一倍，周轉(zhuǎn)困難。疫情開始前，按實(shí)際投入的5-6折轉(zhuǎn)讓了。不幸中的萬幸是，如果是疫情后轉(zhuǎn)讓，估計3-4折都難出手。

6

「市 政 規(guī) 劃」

以前在太原時，太原市的長治路，屬于市中心。從2015年開始拓寬修了兩年。到2017年剛修好，半年后就開始修地鐵，一直修到現(xiàn)在。這條街上有兩家五星級、四家中高端、六七家快捷，生意慘淡，轉(zhuǎn)都轉(zhuǎn)不出去。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

7

「消 防 證 件」

A、某品牌連鎖拿了一個位置還不錯的物業(yè)，旁邊有個加油站，自己信心滿滿能批出消防，在裝修基本完成后卡在消防，并且明確被告知不可能批出證照，項目徹底宣告死亡。

B、我朋友在一個不錯的地段，投資了一家酒店，因為消防問題，找到一些關(guān)系戶說能搞定。到現(xiàn)在快三年了，花了不少錢，一直沒辦下來，被消防大隊處罰過三次了，每次8萬多，90多間客房，投資1300多萬，快死的心都有了。

有些時候，相信所謂的能力、關(guān)系戶、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系都是虛的，不是不可能辦理，而是太多水分，這種關(guān)系太脆弱，花錢多還浪費(fèi)時間與精力。老板天天不是怎么做生意，而是天天找關(guān)系搞證件，賺的錢又花到某些人身上了。

8

「競 爭 環(huán) 境」

在杭州未來科技城某品牌，原本該區(qū)域的市場還在培育期，但各品牌都在扎堆卡位，結(jié)果供給遠(yuǎn)大于需求。該品牌還要面臨集團(tuán)內(nèi)部品牌競爭。至于投資回報遙遙無期，至今換了四任店長。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

9

「進(jìn) 入 時 機(jī)」

A、聽朋友說起一個真實(shí)故事，有一家酒店總投資了1000萬，經(jīng)營數(shù)據(jù)還不錯，所以就溢價花了2000萬轉(zhuǎn)讓過來經(jīng)營。結(jié)果碰上疫情經(jīng)營困難，就按800萬轉(zhuǎn)讓掉了，直接虧損1200萬。

B、國內(nèi)有一批人為了迎接2020東京奧運(yùn)會，跑去日本淘金新開的民宿，結(jié)果全軍覆沒。

10

「投 資 預(yù) 算」

之前加盟國內(nèi)某品牌，原計劃投資預(yù)算是1700萬。300多的單間房價，按照他們的預(yù)算，每年大約400多萬盈利，4.5年就能回本。

在裝修時，品牌方不斷提高標(biāo)準(zhǔn)，??實(shí)際投了2800多萬，??超出預(yù)算1100萬。結(jié)果房價根本達(dá)不到預(yù)期，開業(yè)后三個月的開房率只有10%，給工資都不夠。他們在當(dāng)?shù)匾患业甓紱]開過，??憑什么得到這樣的預(yù)測？

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