來(lái)源：原創(chuàng) 王麗華 甘涌酒店研究院 侵刪

RevPAR是酒店?duì)I業(yè)比率類指標(biāo)，是Revenue Per Available Room的縮寫(xiě)，意思為：“平均每間可供出租客房收入”。

國(guó)際通用的酒店教科書(shū)和國(guó)際酒店管理集團(tuán)采用的統(tǒng)計(jì)體系，以及業(yè)主、管理公司、與旅游和酒店相關(guān)的咨詢公司通常都將RevPAR作為非常重要的指標(biāo)來(lái)使用。其計(jì)算公式為：客房收入÷可供出租客房數(shù)，或直接用“客房出租率×平均房?jī)r(jià)”來(lái)方便計(jì)算，其中，平均房?jī)r(jià)=客房收入÷售出的客房數(shù)。

在酒店經(jīng)營(yíng)中，常將客房出租率、平均房?jī)r(jià)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)作為酒店經(jīng)營(yíng)水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)。在非國(guó)際管理集團(tuán)管理的酒店，還把兩項(xiàng)數(shù)據(jù)作為考核經(jīng)營(yíng)者能力的關(guān)鍵指標(biāo)。許多國(guó)內(nèi)單體經(jīng)營(yíng)的酒店，還將此設(shè)計(jì)為績(jī)效考核體系中占據(jù)較大權(quán)重的指標(biāo)，作為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、收入預(yù)算、計(jì)算管理者績(jī)效工資和職位聘任的主要依據(jù)。

那么，RevPAR指標(biāo)到底能起到怎樣的作用呢？

首先，我們需要了解一下客房經(jīng)營(yíng)收益管理（即英文中的Revenue Management，或Yield Management）的基本概念?？头渴找媛适呛饬靠头繉?shí)際售房收入與按目標(biāo)房?jī)r(jià)售出全部客房的應(yīng)得收入之間的比率，計(jì)算客房收益率的公式為：客房收益率=（客房實(shí)際收入÷目標(biāo)收入）×100%。其中，“客房實(shí)際收入”是指“實(shí)際平均房?jī)r(jià)×售出客房數(shù)”，“目標(biāo)收入”是指“門(mén)市掛牌價(jià)×全部客房數(shù)”。目標(biāo)房?jī)r(jià)只是一個(gè)理想數(shù)值，在實(shí)踐中按目標(biāo)房?jī)r(jià)售出全部客房是不切實(shí)際的，因此用實(shí)際收入與目標(biāo)收入的比率來(lái)反映酒店客房經(jīng)營(yíng)收益并不是一種能夠科學(xué)反映酒店經(jīng)營(yíng)狀況的做法。影響酒店經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)供求關(guān)系、酒店的經(jīng)營(yíng)水平、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)消費(fèi)水平、周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境等不確定因素都在決定著門(mén)市掛牌價(jià)的數(shù)值，因此上述公式反映的比率也就不能達(dá)到真正的精確。RevPAR的一個(gè)明顯效用是比收益率更能體現(xiàn)衡量投資回收的能力。收益率把目標(biāo)設(shè)定為100%，反映的是實(shí)際收入值占收入目標(biāo)值的百分比；而RevPAR直接反映的是每間客房平均收入的值，更直觀地反映了客房經(jīng)營(yíng)的數(shù)量和質(zhì)量。用EevPAR可以真實(shí)地衡量出一家酒店的經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力，以及與投資回報(bào)期望值之間的差距。

通過(guò)對(duì)比上述兩種計(jì)算公式，我們可以清楚地看到，RevPAR更能準(zhǔn)確而科學(xué)地反映酒店客房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相比較而言，更能精確地反映酒店的經(jīng)營(yíng)情況。在RevPAR的計(jì)算公式中，“客房收入”、“可供出租客房數(shù)”或“客房出租率”、“平均房?jī)r(jià)”都是實(shí)踐中實(shí)際發(fā)生的并可以核查的數(shù)據(jù)。RevPAR反映的是實(shí)際的客房出租收入平均到全部可出租房間總數(shù)后的價(jià)格，把出租部分客房收入當(dāng)作是全部客房被出售的平均價(jià)格，這樣才能準(zhǔn)確反映客房的經(jīng)營(yíng)收益。

其次，RevPAR的科學(xué)性還表現(xiàn)在，客房出租率是管理者銷售業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)，是計(jì)量酒店住宿設(shè)施利用程度的關(guān)鍵指標(biāo)，也是業(yè)內(nèi)在評(píng)價(jià)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)最常提到的概念，其計(jì)算公式是：客房出租率=已出租客房數(shù)÷可供出租客房數(shù)。雖然客房出租率考慮到了酒店客房的出售情況，但是如果單從客房出租率考核業(yè)績(jī)，并不能全面地反映實(shí)際情況，因?yàn)槎噤N并不一定利潤(rùn)多，出租率高，經(jīng)濟(jì)效益不一定就好。如果僅用客房出租率來(lái)考核業(yè)績(jī)，有可能出租率很高，但從收益率和RevPAR來(lái)評(píng)價(jià)結(jié)果是相反的。平均房?jī)r(jià)（ADR）是衡量客房經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，其計(jì)算公式是：平均房?jī)r(jià)=客房收入÷售出的客房數(shù)。同樣，因?yàn)榭头砍鲎饴实挠绊?，單就平均房?jī)r(jià)而言，不一定高就會(huì)效益好。由此可見(jiàn)，僅從出租的量和價(jià)單方面來(lái)講，永遠(yuǎn)不能客觀真實(shí)地反映酒店經(jīng)營(yíng)的真實(shí)狀況。收益率和RevPAR合理地反映了客房經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。在計(jì)算RevPAR的公式中，客房出租率和平均房?jī)r(jià)兩個(gè)因素都將影響到乘積的結(jié)果。如果一個(gè)酒店只看重客房出租率，通過(guò)降低平均房?jī)r(jià)的方式來(lái)追求高出租率，并不能給酒店帶來(lái)高效益。在實(shí)踐操作中，有些業(yè)主或管理公司錯(cuò)誤地認(rèn)為，高的出租率，就等于人氣旺，因而片面追求高出租率。當(dāng)然門(mén)庭若市確實(shí)可以給酒店聲譽(yù)帶來(lái)正面影響，也不失為酒店開(kāi)業(yè)之初所經(jīng)常采取的權(quán)宜之計(jì)，但如果片面強(qiáng)調(diào)客房出租率而壓低房?jī)r(jià)，勢(shì)必帶來(lái)一系列負(fù)面的連鎖反應(yīng)。如果一味追求提高平均房?jī)r(jià)，在市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有大的變化的情況下，出租率也肯定會(huì)受到影響。收益管理的目標(biāo)值是建立在“用掛牌價(jià)售出全部客房”的理想化前提下，這顯然是不可能完成的任務(wù)。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

通過(guò)RevPAR公式，我們看到酒店的任務(wù)就是盡可能同時(shí)提高出租率和平均房?jī)r(jià)這兩個(gè)因素，這也為酒店的管理者，尤其是銷售部門(mén)提供了制定經(jīng)營(yíng)策略的方向，酒店管理者可以用RevPAR去衡量?jī)蓚€(gè)因素的得失，以取得盡可能大的經(jīng)營(yíng)效益。衡量的方式是：在出租率和平均房?jī)r(jià)兩個(gè)因素中，其中一個(gè)因素的降低比率一定要大于另一個(gè)因素的上升比率，兩者之間最起碼是等號(hào)，否則，一個(gè)因素的提高反而是負(fù)作用?？头砍鲎饴屎推骄?jī)r(jià)是一對(duì)相生相克的元素，兩者在實(shí)踐中難免存在此消彼長(zhǎng)的情況，刻意大幅度地降低其中一方，雖然可能暫時(shí)讓另一方增長(zhǎng)，但我們應(yīng)該關(guān)注的是這一消一長(zhǎng)的乘積。RevPAR可以讓管理者決定采用哪種方式來(lái)提高酒店的經(jīng)營(yíng)效益，比如階段性的促銷，降價(jià)銷售，淡季銷售定價(jià)，旺季抬高入住價(jià)格，推出中、長(zhǎng)期的優(yōu)惠方案等策略，都可以使用RevPAR公式去衡量得失。

酒店經(jīng)營(yíng)者在利用RevPAR進(jìn)行酒店業(yè)績(jī)?cè)u(píng)測(cè)時(shí)，可以進(jìn)行酒店前后的數(shù)據(jù)比較，也可以將RevPAR與本酒店的經(jīng)營(yíng)預(yù)算相比較，由此及時(shí)糾正偏差，在經(jīng)營(yíng)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)上根據(jù)差距制定每一個(gè)改進(jìn)措施，以修正目標(biāo)，保證完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。RevPAR的一個(gè)更加有效而科學(xué)的做法是，使用RevPAR在酒店之間進(jìn)行橫向比較，由此做好酒店市場(chǎng)和戰(zhàn)略定位。在競(jìng)爭(zhēng)條件類似的酒店之間、同一星級(jí)酒店之間、同區(qū)域酒店之間，以及其他國(guó)際一流的管理集團(tuán)管理的酒店之間，都可以用簡(jiǎn)單的數(shù)字來(lái)進(jìn)行RevPAR比較，這樣就很明顯地對(duì)比出自家的不足以及與其他酒店的差距，這對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)者明確自家酒店的地位及經(jīng)營(yíng)效果非常有效，有利于該酒店更加合理地確定自己的目標(biāo)客戶群，確立自己的優(yōu)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)自己的劣勢(shì)和不足，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求，檢測(cè)管理方的經(jīng)營(yíng)能力。中國(guó)旅游飯店協(xié)會(huì)每年都會(huì)發(fā)布一次《中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》，對(duì)比多家酒店的RevPAR值，這在中國(guó)酒店業(yè)是非常權(quán)威的數(shù)據(jù)，酒店可以根據(jù)自己的具體情況，將自己具體的RevPAR與符合自己酒店的數(shù)據(jù)群組相對(duì)照，從而作出正確的決策。使用RevPAR與本酒店歷史經(jīng)營(yíng)情況相比較，能否尋找到自身差距和不足。如果RevPAR逐年走低，落在人后，這說(shuō)明酒店的經(jīng)營(yíng)能力在下降，原因可能是多方面的，可能是硬件需要改造，管理需要改進(jìn)等；如能一直保持高趨勢(shì)，則說(shuō)明酒店住房率和平均房?jī)r(jià)都還有潛力可挖，可適當(dāng)提高房?jī)r(jià)等。因此在制定酒店的定價(jià)策略時(shí)，RevPAR能否起到非常獨(dú)特的作用。

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在酒店管理合同談判過(guò)程中，如果雙方同意使用RevPAR這一方式對(duì)酒店管理公司進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，一般還需要選擇幾家競(jìng)爭(zhēng)酒店作為比較和參照的指數(shù)，一般會(huì)設(shè)定一系列選擇條件或事先明確約定同一城市的某三家或四家酒店作為競(jìng)爭(zhēng)酒店，每年將對(duì)酒店管理公司管理的酒店的RevPAR值與其他競(jìng)爭(zhēng)酒店的RevPAR值進(jìn)行排位和比較，如果該酒店RevPAR值低于某一水平，則說(shuō)明酒店管理公司的管理水平不足，會(huì)有相應(yīng)的懲罰措施，甚至業(yè)主可以就此解除合同，具體后果等內(nèi)容可參照上一篇所講到的營(yíng)業(yè)毛利率考核方式。這里需要注意的是競(jìng)爭(zhēng)酒店的選擇，雙方必須考慮到諸多因素，比如競(jìng)爭(zhēng)酒店在酒店硬件及軟件上的可比性、競(jìng)爭(zhēng)酒店的調(diào)整和補(bǔ)充等。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)酒店也是在發(fā)展中的，這些因素也是在隨時(shí)變化的，雙方需要將這些因素考慮在內(nèi)。

在目前國(guó)內(nèi)酒店業(yè)中，在科有效地使用RevPAR方面，國(guó)際酒店管理公司管理的酒店優(yōu)于內(nèi)資酒店，管理集團(tuán)管理的酒店優(yōu)于單體經(jīng)營(yíng)的酒店。隨著RevPAR的提高，所帶來(lái)的直觀效果就是酒店收入的增加，這也是酒店業(yè)主方和管理者追求利潤(rùn)的基礎(chǔ)。如果經(jīng)營(yíng)者能將RevPAR的效用發(fā)揮得恰如其分，把RevPAR作為重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和投資回報(bào)指標(biāo)去考核，酒店的收益一定能否穩(wěn)步提升。

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