來源：原創(chuàng) 王麗華 甘涌酒店研究院 侵刪

一、什么是經(jīng)濟(jì)型考

所謂經(jīng)濟(jì)型考量，一般是指對于那些在將來可能會對酒店項(xiàng)目前景產(chǎn)生影響，或者與酒店經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況緊密相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)因素的考量。一般而言，下列經(jīng)濟(jì)因素都對酒店項(xiàng)目的設(shè)立或者運(yùn)營有著關(guān)鍵性的影響：

1.1 項(xiàng)目所在國家或地區(qū)的央行加息；

1.2 項(xiàng)目所在國家或地區(qū)的通脹率過高（超過25%，如2008年的越南）；

1.3 項(xiàng)目所在國家或地區(qū)掌握相關(guān)技術(shù)的勞工數(shù)量短缺；

1.4 項(xiàng)目所在國家或地區(qū)位于地震活躍或其他自然災(zāi)害頻繁地區(qū)，保險(xiǎn)費(fèi)用增幅一直高于該國CPI的增長。

暫且撇開營業(yè)收支預(yù)測不談，上述多項(xiàng)因素都將直接影響到項(xiàng)目預(yù)算中的前期財(cái)務(wù)成本以及開業(yè)后經(jīng)常提到的固定成本。固定成本，不同于營業(yè)性成本，它與酒店的營業(yè)情況或業(yè)績并沒有直接的關(guān)系，例如項(xiàng)目的資金成本，即開發(fā)商獲得銀行貸款所應(yīng)承擔(dān)的利息成本，與酒店的實(shí)際營業(yè)收入之間并不存在直接的因果關(guān)系，并不會因?yàn)榫频觊_業(yè)后平均出租率是超低（如10%）還是超高（如90%）而發(fā)生變化。此外，固定成本一般還包括了“不動產(chǎn)保險(xiǎn)”、“折舊”、當(dāng)?shù)囟愗?fù)水平等一些費(fèi)用和支出，這些因素都是獨(dú)立于任何實(shí)際營業(yè)收支的。

開發(fā)商在酒店項(xiàng)目建設(shè)前期，必須要充分考慮這些日后可能影響到酒店財(cái)務(wù)成本的經(jīng)濟(jì)因素，否則酒店一旦建成，任何糾正或修改成本都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)亟ㄔ鞎r的成本，結(jié)果往往是業(yè)主損失慘重，后悔當(dāng)初沒有充分地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性考量。

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二、重要的經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)

了解到開發(fā)商在項(xiàng)目前期需要進(jìn)行充分的經(jīng)濟(jì)性考量后，接下來看看開發(fā)商到底應(yīng)該關(guān)注哪些重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，只有了解了這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理念，在進(jìn)行項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)、規(guī)劃、預(yù)算、建造時才能做到更專業(yè)、更經(jīng)濟(jì)。這些經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)包括：

2.1 每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e（Average Project Area per Room）

考察每間客房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e，是一種是最簡單、最基本的造價(jià)計(jì)算方式。有些開發(fā)商往往只喜歡強(qiáng)調(diào)其的豪華和寬敞，不太顧及每間客房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e。在實(shí)踐中，國內(nèi)的很多建筑師也不會向開發(fā)商提供每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e，認(rèn)為有總建筑面積就夠了。但這樣做得問題是，往往一座400間房的酒店卻最終占用了10萬平方米的建筑面積。

考察每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偅ㄆ骄┟娣e的另外一個重要作用，就是便于開發(fā)商把自己的數(shù)據(jù)與行業(yè)內(nèi)其他酒店的一般參考數(shù)據(jù)相比較。例如，香港的五星級酒店一般每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e約為100平方米，但在國內(nèi)能控制在100平方米的項(xiàng)目則很少。項(xiàng)目在實(shí)踐中，有些管理公司還可能起到誤導(dǎo)業(yè)主的作用。例如，20世紀(jì)80年代末某著名國際酒店集團(tuán)在香港金鐘地區(qū)投資（現(xiàn)今還是非常有名）的一家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)房間只有28平方米，但現(xiàn)在這家公司在國內(nèi)一般都會建議開發(fā)商的房間建得“越大越好”，50平方米以上的房間對他們來說才是可以接受的。

雖然可以肯定的是50平方米房間的房價(jià)一定比28平方米的房價(jià)高，但是50平方米房間卻不一定能收到2倍于28平方米房間的房租。一間80平方米的酒店式公寓是無法達(dá)到2間40平方米的同等次的五星級酒店客房的營業(yè)收入的?，F(xiàn)在有種錯誤的趨勢是客房凈面積越做越大，但是我們要知道，在邊際收入（房價(jià)）的增長方面是不能簡單用房間附加面積作為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)的。

目前國內(nèi)現(xiàn)有的五星級酒店的項(xiàng)目中，規(guī)劃效益做得較好的酒店，每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e應(yīng)當(dāng)控制在120至130平方米。相反，規(guī)劃效益做得不好的酒店，除了酒店客房面積過大以外，大堂、走道、休息區(qū)等區(qū)域也往往存在著面積嚴(yán)重浪費(fèi)的情況，一些使用效益較低的功能組成部分也往往使項(xiàng)目的總面積不合理地膨脹。其中，最容易“失控”的項(xiàng)目類型當(dāng)屬度假酒店，不少度假酒店項(xiàng)目每間房的項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e甚至超過了200平方米。

2.2 客房部分面積占項(xiàng)目總面積的比例（Total Room Area as % of Total Project Areas）

客房面積在項(xiàng)目總面積中的相對值（比例），因?yàn)樵诳刂瓶头棵娣e的同時，對于客房外其他功能部分面積的控制也是至關(guān)重要的。不可否認(rèn)，酒店的配套設(shè)施對提升酒店的檔次及增加整體的舒適度是很重要的，然而過度地追求豪華、超大面積的配套設(shè)施卻往往難以使業(yè)主實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。在實(shí)踐中，寬敞的大堂、10米以上的吊頂、1000平方米以上的中餐廳、位于屋頂?shù)男D(zhuǎn)餐廳、萬平方米以上的康樂及娛樂設(shè)施，不僅為不少業(yè)主所追捧，有時候還頗受開發(fā)商、設(shè)計(jì)師的青睞。

但是，酒店的運(yùn)營最終仍要以客房為主，餐飲等配套設(shè)施只是用作輔助。在國外酒店發(fā)展歷史的初期，餐飲并不被看成是主要的利潤來源。從一般的邊際利潤率【邊際利潤率=（直接收入-直接成本）/直接收入】來看，客房的利潤率通?？梢赃_(dá)到80%，而餐飲（特別是飲料收入只占小比例的時候）的利潤率只有35%。客房利潤率較高而餐飲利潤率較低的主要原因在于：客房的成本大部分已經(jīng)在固定資產(chǎn)上投入了，而人力投入相對較少；一般的營業(yè)性用品較簡單，也不會有大的損耗；而餐飲則不同。首先，餐飲要有存貨，會有較高比例的損耗，例如10條石斑魚如果今天只賣出了5條，明天可能就會有2條死掉；其次，在餐飲還需要請廚藝好的師傅，烹調(diào)準(zhǔn)備的功夫也相當(dāng)繁瑣，做一個魚翅湯，光是準(zhǔn)備的時間就超過2天。因此，餐飲的利潤率一般也不可能超過客房的利潤率。

但是，仍舊有不少五星級酒店力求把餐飲做上去，有的業(yè)主甚至希望能否把餐飲收入做得超過客房收入。事實(shí)上，成功例子極少，成功率極低。上海IBHS的會員酒店（均為四、五星級酒店）每天每間房的平均餐飲收入只有400元，排名前10位的酒店（全是超五星級）加權(quán)數(shù)字也不過是738元，相比于排名前10位酒店的加權(quán)RevPAR（平均每間可供出租客房收入）為1062元來講，餐飲只是占小半份額。通常情況下，餐飲收入同客房收入的比例也就是4:6左右，因此投資者不宜輕易相信客房以外能夠賺取更多的營業(yè)額（除非有像東莞一樣的休閑/娛樂配套。）

上海有這樣一個酒店項(xiàng)目，該酒店的總建筑面積是7萬平方米，共有280間客房，除此之外，很大一部分物業(yè)是做娛樂用途，如KTV、桑拿等，而客房樓層全部的面積加起來不到2萬平方米?？梢赃@樣假設(shè)一下，如果客房部分預(yù)計(jì)能達(dá)到每年3500萬元的營業(yè)額（按RevPAR=350元計(jì)算），那么非客房部分（面積5萬平方米）按面積比例推斷能做到8750萬元嗎？答案是：非常困難！因?yàn)榭头恳酝獾牟糠职疵磕?750萬元的收入進(jìn)行預(yù)測，每天就要達(dá)到24萬元的營業(yè)額，而這幾乎是不可能完成的任務(wù)。

高星級酒店應(yīng)該將（凈）客房面積占總項(xiàng)目面積的比例盡量向40%的水平靠近。但在上面的例子當(dāng)中，280間客房的總面積占項(xiàng)目總面積的比例只有28.6%（客房2萬平方米除總面積7萬平方米），如果用客房凈面積計(jì)算的話，數(shù)值可能連20%都沒有，顯然相差太遠(yuǎn)。

2.3 餐飲面積占項(xiàng)目總面積的比例（Total FnB Area as % of Total Project Areas）

由于餐飲收入與客房收入對于同一家酒店在創(chuàng)收上的貢獻(xiàn)比例有差別，因此開發(fā)商應(yīng)盡量把多一些面積分配給能賺取60%營業(yè)收入的部分，一般為客房，而少分配些面積給只能賺取40%營業(yè)收入的地方？如餐飲。

近10年來，非客房部分收入的主要增長點(diǎn)在會議、宴會上。據(jù)說有的飯店30%以上的收入都來自會議、宴會設(shè)施，但這畢竟是少數(shù)。全國能做到1億元以上總餐飲收入的酒店不多，而那些位于三亞海邊、九寨溝等風(fēng)景區(qū)旁邊的大型五星級酒店，一年的總餐飲收入很多連5000萬元都不到。

控制餐飲面積主要三方面的理由：

第一、根本沒有很實(shí)在的理由需要把餐飲面積做到總面積的30%以上；

第二、餐飲設(shè)施每平方米的造價(jià)也比一般的客房要貴；

第三、餐飲設(shè)施的折舊速度相對客房來說要快得多。

既然餐飲設(shè)施的預(yù)計(jì)經(jīng)營收入相對偏低，而造價(jià)及折舊又高，因此有效地控制餐飲面積，才能大幅度地降低項(xiàng)目總投資額。

2.4 創(chuàng)利面積占項(xiàng)目總面積的比例（Profitable Area Ratio as % of Total Project Areas）

除了客房與餐飲所占項(xiàng)目總面積的比例外，開發(fā)商還可以讓項(xiàng)目建筑師提供剔除了所有非營業(yè)性部分（非創(chuàng)利部分）后的凈面積，用以計(jì)算出創(chuàng)利部分面積占項(xiàng)目總面積的比例，其中需要剔除的部分包括走道、廚房、后臺（機(jī)電房、設(shè)備間、庫房、更衣室）等非直接對客營業(yè)（非創(chuàng)利）的區(qū)域。創(chuàng)利面積比例的高低很多時候取決于建筑師的水平及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。例如，香格里拉早期酒店的平面都是方形（或矩形）的，以為這種編排將使客房樓層的走道面積最小化，連帶著走道吊頂部分里的管道總長度也能相應(yīng)減少。此外，大堂面積、廚房與輔助配套設(shè)施的面積都可能會影響到非創(chuàng)利區(qū)域的總面積，從而最終降低創(chuàng)利面積比例。

在目前大部分的五星級酒店當(dāng)中，創(chuàng)利面積占項(xiàng)目總面積的比例一般都在40%以下，做得差的35%以下也有。但試想一下，如果以為投資商拿錢出來建一個8萬平方米的酒店，而創(chuàng)利性面積只要不到1/3（即2.7萬平方米），其生意能比一家有3萬平方米的凈創(chuàng)利性面積（比例=50%）而總建筑面積只有6萬平方米的同級別的酒店好嗎？關(guān)鍵在于凈創(chuàng)利性面積而非總建筑面積，這個道理顯而易見。因此，要提高規(guī)劃效益，自然要盡量減少輔助設(shè)施所占用的面積，而最優(yōu)化（不一定******化）創(chuàng)利面積比例，這需要憑借建筑師的經(jīng)驗(yàn)和水平來完成。

再舉個例子來說明。

如果一家酒店擁有350間客房，按照每間客房120平方米的分?jǐn)偯娣e來計(jì)算，它的總建筑面積應(yīng)該是4.2萬平方米，這已經(jīng)包含了一般不計(jì)算在容積率內(nèi)的地下室部分面積。為什么用120平方米？因?yàn)檫@已經(jīng)是國內(nèi)效益比較高的設(shè)計(jì)水平了。假如換了另外一家缺乏有關(guān)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院，同樣等級的350間客房的五星級酒店，每間房的分?jǐn)偯娣e若多10%，項(xiàng)目總面積馬上多了4200平方米。我們來算筆賬，看看多出的4200平方米需要增加多少額外資金投入。

按照一般五星級酒店項(xiàng)目每平方米的平均造價(jià)為1.2萬元來計(jì)算，4200平方米在正常情況下的預(yù)計(jì)總造價(jià)為5040萬元；

就算這“多余”的4200平方米全部在地下部分，估計(jì)毛坯造價(jià)最少也要每平方米4200元（上海的地質(zhì)較差，造價(jià)可能高于其他城市），因此最低可能的成本是1764萬元；

4200平方米的土地的拍賣成本按照每平方米1萬元（國內(nèi)一、二線城市平均水平）計(jì)算，為4200萬元。有人會說，不是有些部分是不算容積率的地下面積嗎？就算剔除了一般地下面積的比例（最多為總面積的1/3），這部分多余建設(shè)的4200平方米的土地拍賣成本也超過了2800萬元。

由此可見，項(xiàng)目建筑成本再加上潛在浪費(fèi)的土地成本，光在這個350間客房的酒店上潛在浪費(fèi)的成本已高達(dá)7840萬元，把它具體化，可以量化成一線城市一家五星級酒店兩個完整年度的營業(yè)毛利。

除了硬件成本外，還要計(jì)算因多建了4200平方米所產(chǎn)生的附加日后經(jīng)營成本。例如，多了1000平方米的走道，每天就要多打掃1000平方米的地方；多了一個1000平方米的餐廳，每天就要為這1000平方米多配備最少15個服務(wù)員（還未包含廚房的人員），不僅對于人力的強(qiáng)度要求高了，清潔劑、消耗品、水電費(fèi)等都會相應(yīng)增加。

從以上的例子中可以看出，有效的建筑規(guī)劃能帶來成本節(jié)約及效益的提高。好的建筑設(shè)計(jì)方案（國外設(shè)計(jì)院）一般都在1000萬元左右，拿1000萬元去換接近8000萬元的成本節(jié)約，開發(fā)商應(yīng)該好好考慮一下這個問題。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

2.5 每平方米的平均項(xiàng)目造價(jià)（Average Project Cost per Sqm）

這個指標(biāo)是最簡單，也是最容易理解的。只要把：總投資除以項(xiàng)目總面積得出的數(shù)字就是每平方米的平均項(xiàng)目造價(jià)。但這一指標(biāo)在一定程度上并沒有絕對的參考價(jià)值，原因在于有時候總面積越大（或過大），得出來的每平方米之平均項(xiàng)目造價(jià)就越少。看起來好像是很經(jīng)濟(jì)、具有效益的，但實(shí)際上只是因?yàn)轫?xiàng)目的地盤大，分?jǐn)偟矫科椒矫咨系脑靸r(jià)就不大了。與該細(xì)數(shù)相配套的，投資人還必須了解后面會專文說的每間客房所分?jǐn)偟钠骄?xiàng)目造價(jià)，才能確切知曉一個酒店項(xiàng)目是否真正合理，具有經(jīng)濟(jì)效益。

2.6 酒店每間客房的平均項(xiàng)目造價(jià)（Average Project Cost per Room）

判斷一個酒店的項(xiàng)目是否合理，是否具有經(jīng)濟(jì)效益，其實(shí)最簡單的方法就是算出其房間客房的造價(jià)成本。不管土地面積有多大，餐飲規(guī)模如何，把總項(xiàng)目投資除以總房數(shù)，得出的就是每間客房【包括餐飲與后臺（支持）所分?jǐn)偟拿娣e造價(jià)在內(nèi)】的平均建造成本。

高奢全服務(wù)型酒店，一般情況下，如果不包含地價(jià)，且按每平方米造價(jià)1.2萬元，以及每間客房的項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e平均為120平方米來計(jì)算，每間客房的平均項(xiàng)目造價(jià)約為144萬元。假設(shè)每間客房平均面積都增加了10%，每平方米造價(jià)不變，增加的10%面積就等于每房間需要多增加14.4萬元的投資。

以天津某度假酒店為例，建筑師的最后方案是320間客房?？偯娣e8萬多平房子（發(fā)展商自行估計(jì)需投入10億），總餐飲面積3萬多平方米。如果上述320間客房按照每平方米1.2萬元的平均建造成本計(jì)算，那么：

總項(xiàng)目建造成本（不包地價(jià)）為8*1.2萬元=9.6億元

每間客房的平均項(xiàng)目造價(jià)為300萬元

那么，每間客房300萬元的造價(jià)是什么概念呢？用千分之一定（房）價(jià)法（JOHN O`NEILL.ADR rule of thumb :validity and suggestions for its application .Comell Hotel and Restaurant Administration Quarterly,August 2003）計(jì)算的話，這個8萬平方米的酒店每天每間客房要保證3000元的收入，才能滿足業(yè)主通常要求的回報(bào)率。相應(yīng)的，320間客房一天的總營業(yè)額就要達(dá)到96萬元，一年的營業(yè)額就是3.5億元。這能做得到嗎？

如果每間房的平均分?jǐn)偨ㄖ娣e只有120平方米，總造價(jià)將降到：

320*120*1.2萬元=4.6億元（整個酒店），或等于每間房144萬元

每間房造價(jià)降了一半多，用同樣的千分之一定價(jià)法，每天每間房只需達(dá)到1440元的營業(yè)額就能產(chǎn)生同比例的回報(bào)，達(dá)到業(yè)主通常要求的回報(bào)率，而一年所要求達(dá)到的營業(yè)額則降到1.69億元。

以上計(jì)算說明，縱然有多勞多得，但酒店設(shè)計(jì)上卻很少有多建多得的。一個成功的酒店項(xiàng)目，除了市場要好、地點(diǎn)要好以外，具有經(jīng)濟(jì)效益的建筑規(guī)劃也是至關(guān)重要的。

2.7每間客房的年平均創(chuàng)收（Annual Revenue per Room）

在市場上，我們?nèi)绾蝸砼袛嗖煌逍羌壘频甑男б婺兀咳绾蝸砗饬亢驮u價(jià)呢？是不是創(chuàng)收多的酒店就代表其效益好呢？比較簡單的方法是將酒店的年度總收入除以總房間數(shù)，得出所謂的“每間客房的年平均創(chuàng)收額”，并加以比較。

例如，某年上海IBHS會員酒店每間客房的年平均收入額是41.2萬元（每天1157元），全市每間客房年平均創(chuàng)收額最高的是位于浦東的某家豪華五星級酒店，其同期的客房年收入是110萬元（約每天3000元）。

在知道每間客房的年平均創(chuàng)收后，再結(jié)合項(xiàng)目的總投資，我們就可以用千分之一定價(jià)法，粗略計(jì)算一下是否可以達(dá)到通?；貓?bào)率。按照每天1157元收入計(jì)算的話，1000倍就是約120萬元。如果該項(xiàng)目每間房的投資不超過120萬元，那可能你的酒店就是盈利的。但我們還要知道，千分之一定價(jià)法一般只針對客房的房價(jià)，因此，在扣除其他部門的收入（約每房每天462元）后，客房的凈收入每天只有695元，1000倍就是約70萬元，發(fā)展商能把建造成本預(yù)算壓縮到每間房70萬元以內(nèi)嗎？恐怕很難。

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2.8 每間客房的年平均創(chuàng)造營業(yè)毛利（Annual GOP per Room）

無論酒店的營業(yè)額是2億元、3億元還是只有1億元，這些數(shù)字只是開發(fā)商預(yù)測的總銷售收入，而并非其利潤部分。年收入高的酒店其利潤卻未必高。酒店客房部分的邊際毛利率，比餐飲高很多。如果兩家酒店屬同等星級水平，且擁有同樣的客房數(shù)量和同樣的年總收入（如1億元），假如酒店A的客房與餐飲（及其他功能部分）的收入比是6:4，而酒店B是反過來4:6（餐飲較多），在扣除其他未能直接分配成本后得出的營業(yè)毛利（GOP），酒店A由于其有大部分收入來源于客房，則它的GOP一定會比酒店B高。

另一方面，由于要求每家可類比酒店的房間數(shù)目完全一樣是不實(shí)際的，不可能市場上都只建320間客房的酒店，因此，轉(zhuǎn)換成每間房的創(chuàng)收就很容易與其他同級別的酒店進(jìn)行比較了。用上面兩家都是年收入1億元的酒店作比較，如果大家都是320間客房，酒店A的GOP總額較高：4000萬元，而酒店B（因以餐飲為主）的GOP只有3000萬元。

同時除以320間房的話：

酒店A的每間客房每年平均創(chuàng)造的營業(yè)毛利=12.5萬元

酒店B的每間客房每年平均創(chuàng)造的營業(yè)毛利=9.38萬元

這樣就很容易就比較出孰優(yōu)孰劣，哪家酒店的經(jīng)營效益高了。

2.9 每間房的年平均創(chuàng)造回報(bào)（Annual Return per Room）

除了知道每間客房每年平均能創(chuàng)造多少營業(yè)毛利外，投資人還可能想知道（GOP）業(yè)主所實(shí)際收到手里的利潤，營業(yè)毛利要先扣掉以下被一般稱為“固定費(fèi)用”的項(xiàng)目后，才是業(yè)主能實(shí)際得到的而凈利潤：

折舊及攤銷（Depreciation & Amortization）;利息；物業(yè)保險(xiǎn)、地稅；稅金。

仍然用酒店A做例子，假設(shè)以上4項(xiàng)固定費(fèi)用總計(jì)為3000萬元（這個數(shù)額并不高。用沒平方米1.2萬元的平均造價(jià)，不算地價(jià)，350間房的土地加裝潢成本就是4.2億元。假設(shè)2.5億元（約6成）貸款，年利息是7%的話，每年的還息款就要1760萬元。），從4000萬元扣掉固定費(fèi)用后，營業(yè)利潤為1000萬元。你可能在這里肯定要驚訝，怎么利潤只有1000萬元？前面不是算出來，主題總投資320間客房（不包地價(jià)）需要投入4.6億元嗎？如年利潤只有1000萬元的話，年回報(bào)率不是只有2.2%嗎？難道比買國債還差？

實(shí)際上，如此低的回報(bào)率并不值得驚訝。如果我們拿近年上海業(yè)績最好的酒店（位于浦東的高星級酒店）來計(jì)算，，其RevPAR（包括餐飲）約為3000元（年收入約為110萬元）；假設(shè)GOP率是50%，每天GOP為1500元（每年即為54.8萬元）。聽說那家酒店10年前建造時每平方米的造價(jià)是每間客房70萬美元或等于577.5萬人民幣（按照1美元換人民幣8.25元計(jì)算）。再假設(shè)GOP的1/3是營業(yè)利潤（凈），即18.3萬元，回報(bào)率也僅為3.2%，并不比酒店A好多少。

2.10 每平方米的年平均創(chuàng)造回報(bào)（Annual Return per Sqm）

談到用量化指標(biāo)來進(jìn)行衡量，用“一房比一房”的方式進(jìn)行比較還不是最徹底的方法。如果我們將總利潤回報(bào)除以總建筑面積，得出每平方米的年平均創(chuàng)造回報(bào)，看起來則更為直觀和具體。還是以酒店A來講解，若用1000萬元的酒店年利潤除以4.2萬平方米（按照每間房分?jǐn)偯娣e為120平方米計(jì)算），每平方米每年產(chǎn)生的實(shí)際利潤或者說是業(yè)主的回報(bào)為238元。

我們可以再算一筆賬，看238元是什么樣的回報(bào)水平。

國內(nèi)一般一、二線城市的地價(jià)約為每平方米1萬元（現(xiàn)在已經(jīng)很難找），一般五星級酒店的建造成本為每平方米1.2萬元。因此每平方米的總造價(jià)（地價(jià)加土建裝潢）為2.2萬元（2008年價(jià)格）。

用每平方米每年創(chuàng)收238元計(jì)算，回報(bào)率為1.1%。

當(dāng)然以上的算是是有些“遺漏”的，因?yàn)檎叟f及攤銷只是在賬上處理，并不會真的減少業(yè)主的所得，因此在計(jì)算回報(bào)時需要把折舊及攤銷所扣減的部分重新加上。假設(shè)我們所使用的建筑硬件的直線平均折舊年期是20年，地價(jià)攤銷年期是35年（假設(shè)土地使用權(quán)40年，籌建用了5年），要加回的兩組數(shù)據(jù)分別為：

建筑硬件部分：12000除以20等于600元

地價(jià)部分：10000除以35等于286元

它們之和是886元，再加上原先的每平發(fā)米利潤238元，業(yè)主到手的總回報(bào)為1124元，回報(bào)率馬上變成5.1%。

就算一毛錢利潤都沒有，每平方米光是源于硬件折舊與地價(jià)攤銷就有886元，約等于4%的回報(bào)率；或者可以說成每年提取折舊與攤銷，25年后酒店賬上的不動產(chǎn)價(jià)值就幾乎等于零，但實(shí)際上投資成本全部返回了，還賺了一座“真實(shí)”的酒店。如果這25年來都好好保養(yǎng)的話，在折舊與攤銷全部提取后，不難用數(shù)倍的價(jià)格將酒店賣掉套現(xiàn)。2003年上海靜安希爾頓的業(yè)主就把該酒店公司50%的股份賣掉，成家價(jià)格是原來1987年投資時造價(jià)9000萬美元（當(dāng)時的匯率是1美元對3.8元人民幣）的8倍多。這就很容易解答了很多開發(fā)商的疑問：“為什么酒店很多時候都不怎么賺錢，還是有人硬著頭皮非要做呢？”這是因?yàn)樽鳛槌钟行臀飿I(yè)，酒店與其他出售型的不動產(chǎn)不一樣，酒店可以保值增值，配上好的管理每年能提供較為固定的現(xiàn)金收入，但后者就只能抓住售樓時的一次性利潤，以后的事情就同開發(fā)商無關(guān)了。

縱觀上述10項(xiàng)經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)，其目的在于提醒開發(fā)商在項(xiàng)目前期進(jìn)行項(xiàng)目可行性及預(yù)測分析時，應(yīng)當(dāng)盡可能地把眾多需要考慮的問題量化，好好地比較一下，再進(jìn)行充分的論證，最終可能會發(fā)現(xiàn)或許還存在著至少10%的總建筑面積的修改余地，可以有效節(jié)約成本，提高利潤率；又或許經(jīng)過論證，發(fā)現(xiàn)投入太大而回報(bào)時間過長，從一開始就不應(yīng)該興建該酒店。

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